קניית דירה לצורך השקעה

[ישה]

שי מדובר בנכס חדש

אולי בעוד 15 שנה דוד למים החמים

במקום טוב אין חודש ריק.

עו"ד למה . חוזה שכירות סטנדרטי שייכתב פעם על ידי עו"ד ואח"כ זה משרת אותך גם הלאה.

לא יודע מאיפוא הבאת את הנתונים על מחירי הנדל"ן.

אם זה היה כפי שאתה אומר פישר ופלוצקר לא היו צורחים בועה בועה.

[natio2]

אג"ח וכל השקעה אחרת אני לא יעשה כי הבנק לא ייתן משכנתא לאג"ח.

דבר ראשון

דבר שני בגלל שאני בתחילת הדרך (דירה וכ'ו)

אז כמובן אם אני אצטרך להתגורר בדירה משלי אז כמובן יש לי לאן ללכת והדירה תוכל לשמש אותי.

 

כמו הדוגמא שנתתי על הדירה לייד האוניברסיטה .

הבניין לייד האוניברסיטה מאוחלסת כל הזמן.

כמובן שזה בניין מפואר עם שומר 24 שעות ,חניה מקורה,חדרי כביסה בכל קומה,מכון כושר ועוד מגוון הטבות שיש בבניין יוקרתי.

דוד בבניין הזה אין יש חימום גז כל הזמן.

משלמים החזרה לבניין כל חודש (וועד ) שלא כזה יקר ואתה מסודר. ככה שאין הוצעות על הכנס ,אלא אם שכרתי לחוליגן שהרס לי את הרהיטים.

[dorki]

הנגיד פישר , פלוצקר ודורקי כבודם במקום מונח.

 

יש לבן אדם 150K

הבנק נותן לו 450K

רוכש דירה בסכום הזה.

שכירות חודשית 2000-2700

 

החזר חודשי הלוואה ל 25 שנה בריבית 5% 2630 ש"ח

החזר חודשי הלוואה ל 25 שנה בריבית 4% 2375 ש"ח

בסוף התקופה הנכס כולו שלך נקי מכל חוב.

 

על 150K תקבל בריבית דריבית של 4% 205K ביחד יהיה לך 405K

על 150K תקבל בריבית דריבית של 3% 154K ביחד יהיה לך 304K

600K שווי הדירה מול 405K או 304K

וערך הדירה לא זז כי בהחזר לא לקחנו הצמדה.

הנסיון מראה כי עליית ערך הנדל"ן גבוהה מהעלייה במדד. עוד משהו לטובת ההשקעה בנדל"ן

 

רק עם דורקי פלוצקר ופישר יוכלו להוריד את מחירי הדירות ב 50% -33 לא כדאי.

לא מן הנמנע כי כרגע כדאי אולי לחכות לירידת מחיר צפוייה,

אני לא הייתי ממתין.

 

ישה, אתה כל כך בטוח בדעתך שאי אפשר לבלבל אותך עם עובדות (כמו הקונספט מ- 73, המצרים לא יתקיפו כי המצרים לא יתקיפו...).

גם לפי הנתונים האופטימיים שלך ישנו סיכוי לא קטן ששכ"ד השוטף לא מכסה את המשכנתא החודשית ואז צריך להוציא כסף מהכיס דבר שמשנה לחלוטין את התחשיב הסופי.

 

אני מבין שאת נתוני שכ"ד שניתן לקבל הבאת אחרי שבדקת בצורה מסודרת את המחירים שבאזור, אין אצלך שום הנחות אצבע...

 

היכן הכנסת למשוואה חודשים שבהם הדירה תהיה ריקה, שוכר שלא משלם ועוד רעות אחרות?

25 שנים הדירה תהייה מושכרת ללא הפסקה וללא הוצאות... אשרי המאמין.

 

כשפה ושם המשכיר לא יקבל את שלו, הדירה תהיה ריקה והוא יאלץ לשלם בעבורה את הארנונה וועד בית, אז הוא יבין איזו עצת אחיתופל נתת לו.

חבל שאתה כותב בבטחון כזה מוחלט, תן לבחור להביא נתונים משלו ולהחליט בעצמו אם יש לו סיכוי להרוויח.

 

שבת שלום.

[Fitch]

אני רק לא מבין איך דירה שנשמעת כלכך טוב, עולה "רק" 600K. איך אנשים שיש להם 600K במזומן לא קופצים על זה?

[ישה]

כל הנתונים הובאו על ידי פותח השרשור לכן אני לא צריך להניח.

 

הפער בין ההשקעה הגרועה בדירה להשקעה הטובה באג"ח קונצרניות טובות ( אפריקה ישראל ) הוא כזה גדול שניתן לכסות בו את כל מה שהבאת ועדיין לצאת ברווח.

 

מה הקשר בין זה לבין מלחמת יום הכיפורים , לא הבנתי אני מקווה שאתה הבנת.

אני כותב מנסיון של עשרות שנים בארץ , ולצערי , המספרים לא משקרים, הם רק משכרים.

כל החישובים הוטו לטובת ההשקעה שאתה מטיף לה ועדיין היא לא מפגינה את מה שאתה רוצה שהיא תפגין.

 

מבלי לקחת בחשבון שכפי שכתבתי אי שם בנבכי השרשור שלאורך זמן של שנים לא הייתה השקעה טובה יותר מאשר בנדל"ן.

חלק "מהבועה " נובע מכך שמשקיעים מחו"ל משקיעים בדירות , ואפילו לא משכירים אותן , הם עושים זאת בעיקר להבטיח את עצמם מפני הרוחות "הטובות" המנשבות באירופה נגד היהודים.

כך שלא מדובר בבועה אלא במשקיעים אמיתיים עם כסף אמיתי.

וככל דבר בכלכלה מוצר שיש לו ביקוש עולה מחירו..

עד שהמדינה לא תחליט ותבצע הפשרה אדירה של קרקעות תשחרר חסמים בירוקרטיים ותיצור תנופת בנייה , המחירים לא ירדו אלא יעלו.

גם כשיבוצעו כל המהלכים האלה , אם יבוצעו יקח שנים כד שיווצר איזון בין הביקוש להיצע.

אני ממליץ את מה שאני חושב לנכון , אותו הדבר אתה עושה אני מניח , ופותח השרשור יעשה מה שהוא מבין.

[חן פרחי]

בלי קשר לבועה, אין שום דבר בעולם שעולה או עלה בלי סוף.

מחירי הדירות הם פקטור של ביקוש והיצע, וזהו כלל ראשון בכלכלה.

מאחר וכרגע לא צפוייה עליה המונית לארץ הקודש ולא צפוי בייבי בום משמעותי, קצב בניית הדירות החדשות ידביק עד מהרה את הביקוש ואז סביר להניח שמחירי הדירות יקפאו במקומם תקופה ארוכה.

כבר היום לא קל למכור דירה, גם באיזורים מבוקשים יחסית, מניסיון של שכנים וחברים.

לגבי השכרת דירה - מי שחושב שזהו גן עדן טועה טעות מרה.

אבא שלי מחזיק בכמה נכסים, וכל מה שהוא רואה מזה זה כאב ראש אחד גדול.

זה מתחיל בדיירים שלא משלמים בזמן, תיקונים אין סופיים, תחלופה מהירה של דיירים, וכל תחלופה כזו פירושה אובדן ימי עבודה ועוד כהנה וכהנה.

אם הוא היה משקיע את כספו בקופת גמל הוא היה מקבל תשואה לא פחות טובה ובלי כאבי ראש.

[ToMeR]

ישה, אתה כל כך בטוח בדעתך שאי אפשר לבלבל אותך עם עובדות (כמו הקונספט מ- 73, המצרים לא יתקיפו כי המצרים לא יתקיפו...).

גם לפי הנתונים האופטימיים שלך ישנו סיכוי לא קטן ששכ"ד השוטף לא מכסה את המשכנתא החודשית ואז צריך להוציא כסף מהכיס דבר שמשנה לחלוטין את התחשיב הסופי.

 

אני מבין שאת נתוני שכ"ד שניתן לקבל הבאת אחרי שבדקת בצורה מסודרת את המחירים שבאזור, אין אצלך שום הנחות אצבע...

 

היכן הכנסת למשוואה חודשים שבהם הדירה תהיה ריקה, שוכר שלא משלם ועוד רעות אחרות?

25 שנים הדירה תהייה מושכרת ללא הפסקה וללא הוצאות... אשרי המאמין.

 

כשפה ושם המשכיר לא יקבל את שלו, הדירה תהיה ריקה והוא יאלץ לשלם בעבורה את הארנונה וועד בית, אז הוא יבין איזו עצת אחיתופל נתת לו.

חבל שאתה כותב בבטחון כזה מוחלט, תן לבחור להביא נתונים משלו ולהחליט בעצמו אם יש לו סיכוי להרוויח.

 

שבת שלום.

 

כבר 12 שנה הדירה מושכרת ברצף למישהי מבוגרת, שלאחריה הבן החליף אותה (היא קיבלה דירה מהמדינה ולכן עזבה), היו תקופות שהם גרו שם 4 אנשים כשאחד מהם בן 16 או 17.

 

נזקים אין כמעט (רק בלאי טבעי וגם זה היה לא יותר מ-5 אלף ש"ח לכל השנים האלה)

 

אם אתה נופל על אנשים טובים, אין בעיה

[ישה]

בלי קשר לבועה, אין שום דבר בעולם שעולה או עלה בלי סוף.

מחירי הדירות הם פקטור של ביקוש והיצע, וזהו כלל ראשון בכלכלה.

מילים בסלע. ציורים מקוריים הם אחת ההוכחות לכך.

נדל"ן זה מוצר בארץ קטנה כמו שלנו שכל האוכלוסיה מעדיפה לגור בין חדרה לגדרה, שיהיה במחסור וזמינותו אינה אין סופית

 

מאחר וכרגע לא צפוייה עליה המונית לארץ הקודש ולא צפוי בייבי בום משמעותי, קצב בניית הדירות החדשות ידביק עד מהרה את הביקוש ואז סביר להניח שמחירי הדירות יקפאו במקומם תקופה ארוכה.

חן ידוע למי ניתנה הנבואה ..

כבר היום לא קל למכור דירה, גם באיזורים מבוקשים יחסית, מניסיון של שכנים וחברים.

לגבי השכרת דירה - מי שחושב שזהו גן עדן טועה טעות מרה.

אבא שלי מחזיק בכמה נכסים, וכל מה שהוא רואה מזה זה כאב ראש אחד גדול.

זה מתחיל בדיירים שלא משלמים בזמן, תיקונים אין סופיים, תחלופה מהירה של דיירים, וכל תחלופה כזו פירושה אובדן ימי עבודה ועוד כהנה וכהנה.

אם הוא היה משקיע את כספו בקופת גמל הוא היה מקבל תשואה לא פחות טובה ובלי כאבי ראש.

 

חן אני מקווה שאתה לא מאמין למשפט באדום.

אחרי הצירקוס שאדון נתניהו עשה כל החוסכים ספגו מכות אנושות .

כל התחשיב נעשה לגבי דירה חדשה במיקום טוב , שבו כסף לא גדול קונה נכס גדול ( מינוף ) ומה תהיה התוצאה ההשקעתית בעוד 25 שנה.

כאשר בן אדם מבקש 4 מיליון ש"ח על נכס ששוה 3 מיליון ש"ח הוא נתקל בבעיה. יבקש אתת מחיר השוק יקבלה במהרה.

דירה בשכירות בתל אביב איך מזהים.

אתה עובר ליד כניסה לבית בו מתגודדים 10-20 זוגות צעירים. יש דירה להשכרה בבניין והיא מושכרת באותו ערב.

טוב שהם לא קוראים בפורום.

[חן פרחי]

מבלי לקחת בחשבון שכפי שכתבתי אי שם בנבכי השרשור שלאורך זמן של שנים לא הייתה השקעה טובה יותר מאשר בנדל"ן.

חלק "מהבועה " נובע מכך שמשקיעים מחו"ל משקיעים בדירות , ואפילו לא משכירים אותן , הם עושים זאת בעיקר להבטיח את עצמם מפני הרוחות "הטובות" המנשבות באירופה נגד היהודים.

כך שלא מדובר בבועה אלא במשקיעים אמיתיים עם כסף אמיתי.

וככל דבר בכלכלה מוצר שיש לו ביקוש עולה מחירו..

עד שהמדינה לא תחליט ותבצע הפשרה אדירה של קרקעות תשחרר חסמים בירוקרטיים ותיצור תנופת בנייה , המחירים לא ירדו אלא יעלו.

גם כשיבוצעו כל המהלכים האלה , אם יבוצעו יקח שנים כד שיווצר איזון בין הביקוש להיצע.

אני ממליץ את מה שאני חושב לנכון , אותו הדבר אתה עושה אני מניח , ופותח השרשור יעשה מה שהוא מבין.

לאורך השנים שוק ההון הניב תשואה טובה בהרבה מהנדל"ן ואני לא צריך את סבר פלוצקר ושות בשביל לדעת את זה.

שוב, לא צפוי שינוי דמוגרפי משמעותי בשנים הקרובות ולכן היצע הדירות כבר היום מדביק את הביקוש.

עליית הריבית מכבידה דווקא על הזוגות הצעירים, ואם אלו לא יקנו דירות לא יהיה ביקוש.

בנייה מאסיבית לא רק שתגרום לעצירת עליות המחירים אלא תגרום לירידה מסויימת במחירים, שוב, זו לא בועה כי משקיעים כאן במשהו מוחשי, אבל אם מישהו חושב שמחירי הדירות יעלו בלי סוף, טעות בידו.

אגב, אני הייתי בין הבודדים שלא משכו את כספו בבהלה מהבורסה אחרי המשבר של 08', ולא רק שהחזרתי את כל ההפסדים, נותרתי עם רווח מכובד.

ובלי כאבי ראש של דיירים שמשאירים חובות בכל מקום..

[Night Driver]

שי מדובר בנכס חדש

אולי בעוד 15 שנה דוד למים החמים

במקום טוב אין חודש ריק.

עו"ד למה . חוזה שכירות סטנדרטי שייכתב פעם על ידי עו"ד ואח"כ זה משרת אותך גם הלאה.

לא יודע מאיפוא הבאת את הנתונים על מחירי הנדל"ן.

אם זה היה כפי שאתה אומר פישר ופלוצקר לא היו צורחים בועה בועה.

 

ישה, מדובר על טווח של 25 שנים. גם אם הוא נבנה אתמול יש לא מעט הוצאות.

 

עו"ד אתה צריך כי אם השוכר לא יפנה/לא ישלם חשוב מאוד שיהיה עו"ד בתמונה מהיום הראשון.

 

מקום שהוא היום טוב יכול להיות סלאמס מחר והפוך.

[SLS]

לכל מצדדי רכישת דירה והשכרתה בתור השקעה - חשבתם פעם שאם אתם הייתם צודקים באופן מוחלט כל משישלו סכומי כסף אמיתיים היה כבר שם מזמן ...

 

אז אולי העשירים לא ממש פריירים ולא ממש מפספסים הזדמנויות ... אם זה כל כך טוב אז שהקבלן ישכיר ולא ימכור ...

 

בקיצור, זו לא מציאה כל כך גדולה וזאת עוד לפני כל בלבול המוח והעבודה שנדרשת בשביל לנהל דירה לשכירות.

 

בכל בדיקה מקצועית ב5 שנים אחרונות, לפני העליה המטורפת במחירי הדירות, תוך כדי העליה ולאחריה מתברר שברוב מוחלט של מקרים ההשקעה בדירה היתה השקעה רעה או גג סבירה.

 

השקעה טובה בנדלן היא השקעה בה אפשר לשנות את אופי העסקה בצורה שתגרום לזינוק חד ומהיר בטיב הנכס - פיצול דירה (לא חוקי), שיפוץ ומכירה חוזרת, הרחבה/בניה וכו' ...

 

כמו כן לגבי הבנין המדובר, הרי שהוא בעייתי - ראשית כדאי לדעת שנבנה בתור בית אבות והתנהל עד לא מזמן משפט נגדו ובמשפט למיטב זכרוני הקבלן הפסיד. אינני יודע מה יקרה עכשיו עם הדירות, כמו כן העליה בערך הנכס לא הייתה מדהימה לאורך שנות קיום המבנה וכמו כן היו תקופות לא קצרות שדירות נשארו פנויות בבינין ולא הושכרו במחיר שמצדירק את ההשקעה .

[sronis]

למרות שהבנתי דלה בתחום ואינני כלכלן, הנה השני סנט שלי - מניסיון אישי.

 

מילה אחת בקשר לאופציות הגלומות בנדל"ן, לפני 5 שנים רכשתי את המבנה שבו ממוקת החנות שלי.

רכשתי אותו ב 230K ש"ח.

היום השכנים שלי מוכרים חנויות צמודות, זהות לחלוטין ב...650K ש"ח!!!

 

זה טוב ויפה, וגם אצלי במשפחה יש ניסיון דומה - אבל זה בפירוש דבר שאי אפשר לסמוך עליו. מחירי הנדל"ן כל-כך תנודתיים בשנים האחרונות שלך תדע מה יהיה איתם בעוד כמה שנים (במיוחד שבהחלט מדובר בבועה - דירות ובתים נמכרים היום במחירים לא הגיוניים לחלוטין).

 

אגב, פעם חשבתי שבאמת יש "מחירון" לבתים (אפילו ללוי יצחק יש כזה) ושיש אשכרה אנשים שמבינים בזה. מאז שמכרנו את הבית שלנו ברעננה הבנתי שזה בדיוק כמו במחירונים לרכב - הכל ספקולציות, לפעמים תלושות מהמציאות. כשאנחנו התעניינו בקשר למכירה אמרו לנו "מביני דבר" שאם נצליח למכור במחיר X אנחנו צריכים להיות מרוצים מאוד. אחרי פחות מחצי שנה שהבית היה בשוק, הוא נמכר ב-X*1.25! לכאורה, 25% תשואה בחצי שנה. בפועל - אף אחד באמת לא ידע להגיד כמה הוא שווה, לפני שאנחנו החלטנו לפרסם אותו במחיר גבוה...

 

וסנט נוסף בנוגע לשכירות - במשפחה של חברה שלי יש ניסיון רע מאוד בדירות שכורות. הבעיה העיקרית היא למצוא שוכרים נורמליים. הם נפלו פעמיים והתוצאה הייתה הפסדי ענק והסתבכויות משפטיות. הבעיה הגדולה במקרה שלהם הייתה שהחוק הוא כמעט לחלוטין לטובת השוכר, ואי אפשר ממש לגרש את השוכר מהדירה גם אם הוא לא משלם. הם כבר חשבו להביא כמה בריונים שיפחידו את השוכרים, אבל בסוף ויתרו כשהם קיבלו חלק מהכסף בחזרה. מה שאני אומר זה, שזה יכול להיות כ-ז-ה כאב ראש, שלא תמיד זה שווה את זה...

 

רוני

[Night Driver]

אם נושא השכירות כל כך רווחי איך זה שאין בנייה להשכרה?

 

הרי בבניה להשכרה ההשקעה יותר קטנה ואת הרווח הקבלני מקבלים בסוף בכל מקרה כשעלויות השדרוג לקראת המכירה גם נמוכות יותר.

[dorki]

כל הנתונים הובאו על ידי פותח השרשור לכן אני לא צריך להניח.

 

הפער בין ההשקעה הגרועה בדירה להשקעה הטובה באג"ח קונצרניות טובות ( אפריקה ישראל ) הוא כזה גדול שניתן לכסות בו את כל מה שהבאת ועדיין לצאת ברווח.

 

מה הקשר בין זה לבין מלחמת יום הכיפורים , לא הבנתי אני מקווה שאתה הבנת.

אני כותב מנסיון של עשרות שנים בארץ , ולצערי , המספרים לא משקרים, הם רק משכרים.

כל החישובים הוטו לטובת ההשקעה שאתה מטיף לה ועדיין היא לא מפגינה את מה שאתה רוצה שהיא תפגין.

 

 

1. חבל שאתה לא טורח לציין שבהשקעה בדירה מדובר בנכס לא נזיל, שמחירו יכול (תתפלא !) לרדת ובעליו (זה שרוכש להשקעה, לא למגורים) עלול להפסיד מהקרן.

 

2. מלחמת יום כיפורים האמינו שהיא לא תפרוץ בשל הנחות שעיקרן היו קונספט לא מוכח. אני מזהה אצלך את אותו הדבר בדיוק, לשיטתך מחירי הדירה עלו ויעלו לנצח, למה? ככה, כי כך זה היה תמיד (גם עובדתית זה לא נכון, אבל מילא).

 

3. אינני מטיף לדבר, רק מציין שניתן להשיג תשואה צמודה של 4% ויותר, בהשקעות שהן יחסית סולידיות, בוודאי שסולידיות יותר מהוונדליסט התורן ששכר ממך את הבית, הרס אותו, לא שילם שכ"ד וגם השאיר חובות לוועד הבית ולעירייה...

[ישה]

למה אין דירות להשכרה בבניה חדשה.

קבלן בונה ומוכר ומרויח.

רוצה להעביר דירה כנכס להשכרה צריך לשלם מס על "מכירתה" .

הייתה תקופה שקבלנים קיבלו הקלות במיסוי כשבנו להשכרה ואכן היו לא מעט קבלנים שעשו זאת.

 

אבל הבעיה הגדולה קשורה למר ישראל ישראלי. הוא לא פראייאר כידוע.

מה אני אשלם שכ"ד בסכום כזה של 3-5000 ש"ח לחודש.

 

מה פתאום !! אני אקנה דירה אשים קצת כסף שיש לי ( או אין לי ) אקח משכנתא, ואשלם סכום דומה פחות או יותר ובסוף הדירה תהיה שלי.

 

אם נסתכל על זה מזוית אחרת שהיא נושא השרשור , הרי מה שנכון או לא נכון למר ישראל ישראלי טוב גם למשקיע שלנו.

 

שוכרים

לא צריך להשכיר לכל אחד תהיה בררן , תקח ערבויות , חוזה שמקנה לך לסגור חשמל ולנתק מים , כמה זמן דייר סורר ישאר בדירה.

תתנהג בהגינות לשוכר , הוא יתנהג אליך בהגינות.