קניית דירה לצורך השקעה

[bagira]

 

כל תשואה מעל 4% נחשבת סבירה

כל תשואה מעל 6% נחשבת טובה מאד.

אתה לא משקיע 500K אתה משקיע 200K בלבד ומקבל הכנסה כאילו השקעת 500K. זהו כוחו של המינוף.

 

נדל"ן לאורך זמן הוא השקעה טובה וסולידית

במיקומים טובים קל וחומר, כמו ליד אוניברסיטה למשל.

 

יאשה, הוא משקיע רק 200K אבל אל תשכח שהוא משלם ריבית על ה 300K הנותרים.

קח את הריבית הזאת ותקזז אותה מתשואה של 6% (על הסכום הכולל) ובשיקלול עם הכנסת הפקטורים הבאים:

 

תחזוקת הנכס(שאתה מתעלם ממנו במודע),

המגמה של עליית הריבית על המשכנתאות,

מחירי הדירות נמצאים כרגע בשיא,

ההשקעה אינה נזילה,

 

וכל העיסקה לא נראית כהשקעה כלכלית מוצלחת לאדם בגילו.

 

לטעמי בסביבות 200000שח עדיף לך לקנות עסק ולתת לחבר\מכר שאתה סומך עליו לנהל אותו. אתה תחזיר את הכסף בשנתיים שלוש.

 

או שלחילופין הוא יסגור את העסק והלך הכסף+חובות של עשרות אלפים לספקים ולבנק.

 

להיות עצמאי זה לא כ"כ קל כמו שאתה מתאר לעצמך.

[שומאכר]

אתם מדברים כאילו לי ולמשפחתי לא היה עסק ואני סתם כותב. כל המספרים שרשמתי הם מניסיון. עדן82 אתה צודק במה שאתה אומר, אבל אם בעל עסק כן עובד בעסק שלו הרי שהוא ירוויח יותר מ10 אלף( חוסך 6-7אלף של עובד). יכול להיות שאתם מתכוונים לעסקים אחרים ובזה אני לא מבין, אני מתכוון לסופר קטן( 300 מטר), שכולל ירקות, מוצרי חלב ובשר, מוצרי נקיון, ממתקים, סיגריות, מוצרי ניקוי ועוד. כל עוד יש לך מוניטין טוב( כמו שהיה להוריי), מחירים טובים ושירות טוב אתה תרוויח טוב.

[חן פרחי]

במדינת ישראל לאורך זמן השקעה בנדל"ן לא נמחקה אלא עלתה בהרבה על כל השקעה אחרת.

זה פשוט לא נכון.

צא ובדוק מה התשואה של הבורסה בת"א בעשר שנים האחרונות ותבין לבד.

ואני לא מדבר על אופציות בעלות סיכון גבוה;

רק על מניה כמו טבע.

שלא לדבר על כאב הראש בהשכרת דירות - תיקונים, גבייה, דיירים שמיתחלפים בתדירות גבוהה, חובות פתוחים ועוד כהנה וכהנ מרעין בשין.

[ישה]

קח את ערך הדירה בשנת 1997 בשקלים, הוסף הפרשי הצמדה ובוא ספר לי אם הפסדת או הרווחת, לי זה ממש לא ברור.

האינטואיציה שלי אומרת כך: 1$ בשנת 1997 ערכו היה 4.5 ש"ח לפי זה ערך הנכס הנומינאלי דאז כ- 720 א' ש"ח תוסיף הפרשי הצמדה של 50% לפחות ותגיע ל- 1,080,000.

היום 1$ שווה (בקושי) 3.6 ש"ח שהם לפי הנתונים שלך 1,260,000, לכל הדעות הפרש מינורי ביותר שמקורו לדעתי בנתונים אופטימיים שמסרת.

 

את נתוני האמת של התרגיל חשב אתה ותן מסקנה.

 

שים לב שלא הוספתי הפרשי ריבית להון הראשוני, כיוון שההנחה שלי היא שאו שאתה שוכר את הנכס מעצמך, או שאתה מפקיד את ההון הראשוני בבנק ושוכר דירה מתקבולי הריבית.

כך או כך מדובר בסכום שמתקזז כנגד עצמו.

כל חישוביך הם חישובי אצבע

במהלך 1997 הדולר נע בין 3.25 לבין 3.59 בוא ניקח 3.5

שווי הדירה אם כן 700K

עד היום בריבית של 4% והצמדה למדד תגיע ל 1330K נותנים ריבית כזאת.

במהלך 2010 הדולר נע בין 3.6 לבין 3.9 אני הולך לקראתך 3.6

לכן שווי הדירה 1260K

לזה נוסיף שכ"ד של 3000 ש"ח לחודש ל14 שנה = 500K

1260+500=1760 לעומת 1330K פער זניח של 430K לטובת הדירה.

לפי שער של 3.7 הפער יגדל ל 465K

אז מה המסקנה?

לטעמי נכס ולא נחס.

ובוא אגלה לך בסוד.

כנס ליד 2 תקיש דירה בצפון /מרכז תל אביב 2 חדרים תקבל מחירים של 1400K וצפונה.

אז עשה לי טובה בקשר לנתונים אופטימיים.

[bagira]

עסק של 200אלף שח אמור להרוויח 15-20 אלף בחודש.(לרוב המחיר נקבע כך שאחרי 10-12 חודשים אתה מחזיר את ההשקעה).

 

אמור? אמור זה שם של דג.

יש אולי קורולציה בין כמה שאתה משקיע לבין כמה שאתה מצפה להרוויח אבל אין שום קשר בין רמת ההשקעה בעסק לבין המחזור העיסקי שלו, בטח לא לריווחיות.

 

בדיוק כמו שאמרו לך, אם עפ"י הנתונים שלך, העסק שלכם הרוויח נטו 30K ש"ח.

8K משכורת לאבא.

8K משכורת לך.

8K משכורת לאמא.(שים לב שבשלושת המשכורות אני לא נכנס לעניין "עלות מעביד").

והנה לבעל העסק המסכן (שבמקרה שלכם לא קיים לשמחתכם) נשארו רק 6000 ש"ח להביא הבייתה.

עכשיו בא נגיד שהרוכש יתפוס את מקום אחד מכם, אז כבר יש לו 14K ש"ח ובערך קניה של 300K מדובר על החזר של 21 חודשים וזה לפני שנכנסנו לבלת"מים של מקפיא שמתקלקל, עובד שגונב ושאר מרעין בישין שיגלחו לך בטח עוד 10%.

 

אתם מדברים כאילו לי ולמשפחתי לא היה עסק ואני סתם כותב. כל המספרים שרשמתי הם מניסיון. .

 

יש לך נסיון וזה מצוין, רק שיש לך נסיון בעסק אחד בודד עם מוניטין של 18 שנה ולא ניתן כלל להשליך מזה כלום על פתיחת עסק חדש.

 

 

מילה אחת בקשר לאופציות הגלומות בנדל"ן, לפני 5 שנים רכשתי את המבנה שבו ממוקת החנות שלי.

רכשתי אותו ב 230K ש"ח.

היום השכנים שלי מוכרים חנויות צמודות, זהות לחלוטין ב...650K ש"ח!!!

[שומאכר]

הבעיה במה שאמרת שאחד מהשלוש הוא הבעלים(ולא שלושתם עובדים). ואז הוא מרוויח 15 אלף ולא 6.

 

אף אחד לא אומר שנדלן לא משתלם, הבעיה היא שיש לפותח השרשור רק שליש מהכסף שהוא צריך.

ההורים שלי קנו בגאורגיה דירה לפני 7 שנים ב9000 דולר. כיום שוויה מעל 40000 דולר, אז ברור שזה משתלם במקרים מסויימים.

 

טוב מתחיל האוס אז מפסיקים לריב..

[חן פרחי]

מילה אחת בקשר לאופציות הגלומות בנדל"ן, לפני 5 שנים רכשתי את המבנה שבו ממוקת החנות שלי.

רכשתי אותו ב 230K ש"ח.

היום השכנים שלי מוכרים חנויות צמודות, זהות לחלוטין ב...650K ש"ח!!!

נדל"ן מסחרי שונה לחלוטין מנדל"ן פרטי;

בנדל"ן מסחרי רכיב ההימור גבוה בהרבה, ולא מעט נכסים שניקנו בכסף רב עומדים היום שוממים ולא שווים מאום - בעליהם מוכנים למסור אותם תמורת תשלום מיסי עיריה בלבד !

[ישה]

מילה אחת בקשר לאופציות הגלומות בנדל"ן, לפני 5 שנים רכשתי את המבנה שבו ממוקת החנות שלי.

רכשתי אותו ב 230K ש"ח.

היום השכנים שלי מוכרים חנויות צמודות, זהות לחלוטין ב...650K ש"ח!!!

זבל של השקעה.

מתאים לך ליפול כך.

 

רבי חן

 

טוב שהבאת לנו מניה כמו טבע לדוגמה. כמה חברות יש כאלה בבורסה הישראלית. עזוב בבורסות העולם.

 

טווח ארוך זה לא עשר שנים זה 20-30 שנה, לפחות.

 

בכל השקעה יש סיכון , בכל השקעה יש טיפול.

לאחד מתאים נדל"ן לשני בורסה לשלישי פקדון בבנק.

 

איש איש ושיקוליו.

נדל"ן יש לו את האטרקטיביות שלו בגלל המינוף. אתה מביא הון יחסית קטן שמאפשר לך לרכוש נכס בעזרת משכנתא. שכ"ד מכסה את המשכנתא לפעמים יותר לפעמים פחות ובסופה של התקופה יש לך את כל הנכס נקי מכל חוב.

 

לכן בגירה התשואה נמדדת על ההשקעה הקטנה ולא על עלות הנכס כולו.

החישוב של 6% עשה הבחור לפני שחישב את התשואה על פי העלות הכוללת , אני רק הוספתי את המשפט בכחול, לכן הערתך בטעות נכתבה.

[Night Driver]

א

עכשיו בא נגיד שהרוכש יתפוס את מקום אחד מכם, אז כבר יש לו 14K ש"ח ובערך קניה של 300K מדובר על החזר של 21 חודשים וזה לפני שנכנסנו לבלת"מים של מקפיא שמתקלקל, עובד שגונב ושאר מרעין בישין שיגלחו לך בטח עוד 10%.

 

 

 

 

זה לא נכון כי בעל העסק יכול לעבוד גם בחוץ כשכיר ולהרויח את אותם 8K ולכן אסור להכניס אותם לחישוב של התשואה.

 

עסק זה לא תעודת ביטוח ולא תמיד הוא רווחי. הרווחיות הגדולה היא בהשבחת העסק וקידומו ולא בהחזר השקעה ודיווידנדים.

[dorki]

1260+500=1760 לעומת 1330K פער זניח של 430K לטובת הדירה.

לפי שער של 3.7 הפער יגדל ל 465K

אז מה המסקנה?

לטעמי נכס ולא נחס.

ובוא אגלה לך בסוד.

כנס ליד 2 תקיש דירה בצפון /מרכז תל אביב 2 חדרים תקבל מחירים של 1400K וצפונה.

אז עשה לי טובה בקשר לנתונים אופטימיים.

 

מה אגיד לך? אשריך - מצאו באר של נפט במרתף הבניין שלכם.

ישה, תשכח מזה, הנדל"ן נמצא היום במצב בועתי, כולם רואים את זה, גינדי מוכרים מאות דירות בערב ואתה טוען שזה מצב נורמלי...

בארה"ב הבועה התנפצה וגם בת"א היא תתנפץ, כשבמתחם השוק הסיטונאי מוכרים כמעט 2,000 יח"ד על שטח של 55 דונם, במעל 2 מליון ש"ח לקופסת סרדינים במגדל דירות עם נוף נפלא (ביום בהיר כמובן) לאצטדיון יד אליהו, אז זו לא בועה אלא מחירים סבירים בהחלט...

 

בוא נסכם את הדיון כך: אתה חושב שבעוד שנתיים רוכשי הדירות הללו יחככו את ידיהם בהנאה על מליון הש"ח הנוספים שהקוביה שלהם שווה, אני חושב שבעוד שנתיים ערך הקירות לא יספיק לכסות את יתרת המשכנתא.

מי יהיה צודק? אינני יודע שכן הנבואה נתנה לשוטים...

[redroze]

אתם מדברים כאילו לי ולמשפחתי לא היה עסק ואני סתם כותב. כל המספרים שרשמתי הם מניסיון. עדן82 אתה צודק במה שאתה אומר, אבל אם בעל עסק כן עובד בעסק שלו הרי שהוא ירוויח יותר מ10 אלף( חוסך 6-7אלף של עובד). יכול להיות שאתם מתכוונים לעסקים אחרים ובזה אני לא מבין, אני מתכוון לסופר קטן( 300 מטר), שכולל ירקות, מוצרי חלב ובשר, מוצרי נקיון, ממתקים, סיגריות, מוצרי ניקוי ועוד. כל עוד יש לך מוניטין טוב( כמו שהיה להוריי), מחירים טובים ושירות טוב אתה תרוויח טוב.

 

אבל למה לא סיימת את הסיפור??? טוב, אני אסיים בשבילך:

ואז מחליטים לפתוח בעיר סניף של שופרסל/מגה/טיב טעם/חצי חינם ואתה נשאר בלי פרנסה אחרי שבוע.

ד"א, מדובר בסיפור אמיתי של מישהו שאני מכיר. המכולת פרנסה את המשפחה במשך 25 שנה עד שהוא נאלץ למכור (הוא אפילו לא ניסה להילחם במפלצות האלה). הוא אומנם מסודר לכל החיים ופרש בגיל יחסית מוקדם (סביבות 50) אבל זה יכל לקרות גם בשלב הרבה יותר מוקדם.

[Arilou]

זבל של השקעה.

מתאים לך ליפול כך.

 

רבי חן

 

טוב שהבאת לנו מניה כמו טבע לדוגמה. כמה חברות יש כאלה בבורסה הישראלית. עזוב בבורסות העולם.

 

טווח ארוך זה לא עשר שנים זה 20-30 שנה, לפחות.

 

בכל השקעה יש סיכון , בכל השקעה יש טיפול.

לאחד מתאים נדל"ן לשני בורסה לשלישי פקדון בבנק.

 

איש איש ושיקוליו.

נדל"ן יש לו את האטרקטיביות שלו בגלל המינוף. אתה מביא הון יחסית קטן שמאפשר לך לרכוש נכס בעזרת משכנתא. שכ"ד מכסה את המשכנתא לפעמים יותר לפעמים פחות ובסופה של התקופה יש לך את כל הנכס נקי מכל חוב.

 

לכן בגירה התשואה נמדדת על ההשקעה הקטנה ולא על עלות הנכס כולו.

החישוב של 6% עשה הבחור לפני שחישב את התשואה על פי העלות הכוללת , אני רק הוספתי את המשפט בכחול, לכן הערתך בטעות נכתבה.

 

ישה, הסטטיסטיקה מראה דווקא שבהשקעה לטווח ארוך שוק המניות נותן תשואה עדיפה יותר. מניות שנותנות דיבידנדים כמובן והדיבידנד מושקע בחזרה בבורסה באופן קבוע.

וכמובן שהכסף הרבה יותר נזיל, ואתה לא נמצא בחוב מול הבנק.

 

החסרון בהשקעה כזאת הוא שצריך עצבים מברזל - בגלל שהשוק משוכלל ואפשר לדעת מה מצבו כל הזמן, כאשר השוק יורד צריך לדעת להתאפק ולא למכור הכל ולצאת החוצה.

[elkmino]

קראתי את הפוסט והתגובות אם המחיר של הדירה הוא מה שאתה מציין קח בלי יותר מידיי חישובים.

אין דירות 2 חדרים באיזור כזה במחיר שציינת ועוד בבניין יחסית חדיש (מס' הדירות שציינת).

מחירים כאלו לא מוצאים היום בשכונה ד' בבאר-שבע שקרובה לאוניברסיטת בן גוריון.

בר אילן זה איזור טוב וגם בגבעת שמואל הישנה המחירים יותר גבוהים.

אז אם להיות קצת חוצפן אם אתה לא קונה את הדירה והמקור לדירה הוא אישי אני מעוניין בפרטים.

[שומאכר]

אבל למה לא סיימת את הסיפור??? טוב, אני אסיים בשבילך:

ואז מחליטים לפתוח בעיר סניף של שופרסל/מגה/טיב טעם/חצי חינם ואתה נשאר בלי פרנסה אחרי שבוע.

ד"א, מדובר בסיפור אמיתי של מישהו שאני מכיר. המכולת פרנסה את המשפחה במשך 25 שנה עד שהוא נאלץ למכור (הוא אפילו לא ניסה להילחם במפלצות האלה). הוא אומנם מסודר לכל החיים ופרש בגיל יחסית מוקדם (סביבות 50) אבל זה יכל לקרות גם בשלב הרבה יותר מוקדם.

 

 

אני אסיים את הסיפור בשבילך. בבת ים הסופר הכי גדול הוא סופר דוש ( 3 סניפים, אחד נפתח פחות מ500 מטר מאיתנו לפני כ5 שנים) וירדנו מכ45 אלף ל30. מסכים איתך שמכולות קטנות נפגעות יותר, אבל עסק בגודל שלנו החזיק מעמד גם מול המפלצות. שאני עושה לקליינט וותיק שלי משלוח ללא תשלום, 5 דק אחרי הקנייה לפעמים זה משתלם לו יותר מלקנות בזול, לשלם 20-30 שח למשלוח(שיגיע אחרי שעה או יותר) ולקבל או לא לקבל את כל מה שהוא הזמין (שבור\פתוח או לא).

[ToMeR]

בסופר דוש מתחייבים עד 4 שעות להגעת המשלוח, אין אחריות על מוצרים שצריכים קרור.

 

טעויות של שבור וכ"ו יכול לקרות לכל אחד, במיוחד כשמדובר בכמויות גדולות של משלוחים