קניית דירה לצורך השקעה

[Night Driver]

אתם מנהלים דו שיח של חרשים. ישה מדבר על הצמדות לשער הדולר ואתה למדד (מה שלדעתי יותר נכון כי אנחנו חיים בשקלים).

[ישה]

נותרתי עם רווח של אחוזים בודדים בלבד. בהתחשב ברמות המחירים של שכ"ד והריבית שהייתה במשק באותן השנים, אני בספק רב אם לא היה כלכלי יותר לשכור דירה.

 

אתם מנהלים דו שיח של חרשים. ישה מדבר על הצמדות לשער הדולר ואתה למדד (מה שלדעתי יותר נכון כי אנחנו חיים בשקלים).

 

דורקי אתה מדבר על מצב בו אתה מנסה לבחור בין שכר דירה שהיית משלם לבין רכישת דירה. זה ממש לא מה שאנחנו מייעצים לבחור.

 

שי אני לא מדבר על הצמדה לדולר . כל החישובים נעשו המרה של ערך הנכס שנקבע אז בדולרים לשקלים והצמדה למדד מאותו מועד.

הערך באמצע התקופה היה בדולרים והוא כידוע לא מעניין. עד שלא תממש אין לזה משמעות.

הערך של הנכס היום בדולרים הוא יותר קרוב ל 400 אבל זה בעקבות "התחזקות" הדולר בהתקפה האחרונה של הספוקלנטים.

כך שלא חירשים ולא ערדליים.

[dorki]

ישה, כרוכשים דירה ראשונה למגורים, אז בנוסף לשיקולים כלכלים ישנם שיקולים פסיכולוגיים של יציבות ורצון להיות תלוי בעצמך ולא בבעל בית, לכן במקרה הזה לא הכל הוא כסף.

 

דירה להשקעה היא משהו אחר לגמרי, כאן זה רק עיסקה כלכלית נטו.

בנוסף - מכיוון שאיננה משמשת למגורי הבעלים, אין שום ביטחון שתהיה מאוכלסת ברציפות.

[ישה]

מחיר הדירה 600K

משכנתא 70%= 420K

הון עצמי 30% = 180K יש לך?

 

בריבית של 3.5% לשנה ל 25 שנה תשלום חודשי 2100 ש"ח השכירות מכסה.

בנוסף יש הוצאות חריגות שחלות על המשכיר נתעלם מהם לרגע

יש מצב שלא תמצא שוכר תקופה מסויימת ועדיין צריך להחזיר את המשכנתא.

 

אבל בגדול אם הכל רץ כמו שצריך ויש את ההון העצמי אחרי 25 שנה יש לך דירה נקיה מחוב.

התעלמתי ממס הכנסה שזומם להתחיל לחייב שכר דירה במס.

 

ישה, כרוכשים דירה ראשונה למגורים, אז בנוסף לשיקולים כלכלים ישנם שיקולים פסיכולוגיים של יציבות ורצון להיות תלוי בעצמך ולא בבעל בית, לכן במקרה הזה לא הכל הוא כסף.

 

דירה להשקעה היא משהו אחר לגמרי, כאן זה רק עיסקה כלכלית נטו.

בנוסף - מכיוון שאיננה משמשת למגורי הבעלים, אין שום ביטחון שתהיה מאוכלסת ברציפות.

 

דורקי ההודעה העליונה שלי היא הודעה מספר 2 בשרשור מיד לאחר ההודעה של פותח השרשור.

תקרא את הכתוב בכחול.

ואת מסקנתי באדום.

מיקום הדירה ,היותה חדשה, מבטיח כי זו יכולה להיות עיסקה טובה למשקיע הוא פותח השרשור.

אז מה לנו עיניין כרגע בפסיכולוגיה של רוכש דירה מר ישראל ישראלי .

[bagira]

כסף ממש גדול בתחום אפשר לעשות ע"י קניה של דירות במצב רעוע, שיפוץ ומכירה שלהם.

 

2 חברים שלי עושים ככה כמויות מגונות של כסף.

[dorki]

ישה, שני אנשים פותחים חלון וכל אחד מהם רואה מציאות אחרת.

 

אני (פסימיסט שכמותי) לא מאמין שניתן להשכיר דירה במשך 25 בלי תקלות, בלי שוכר וונדליסט, בלי להיתקע עם דירה ריקה ש-משכנתא, ארנונה וועד בית היא ממשיכה לצרוך.

 

צר לי, אבל כשתזרים מזומנים בנוי על כ"כ הרבה הנחות וכ"כ הרבה יכול לקרות במהלך השנים - ברור לי שחלק שמהתסריטים השחורים יתממשו.

אם היה מדובר בילד שלי הייתי מטיל ווטו חריף על המהלך, לפותח השרשור אני רק יכול להמליץ.

[elkmino]

שאלתי ואשאל שוב ואם אני לא טועה עוד כמה הביעו תמיהה.

איפה יש דירת 2 חדרים בבניין חדש באיזור נורמאלי במחיר כזה?

(אולי זה נכון אם הבניין בעייתי כמו שמישהו רמז).

עכשיו הראו בתוכנית חיסכון דירת 2 חדרים בקרניצי ר"ג שנמכרה ב 920,000 ש"ח.

אז אני מציע שתקנה ותמכור כבר במהלך חתימת החוזה למישהו אחר.

[Arilou]

ישה, אל תשכח שכרגע הריבית על המשכנתאות (והריבית בכלל) נמוכה באופן הסטורי.

 

זאת אומרת שהריבית תעלה בסופו של דבר (ולא רק בארץ הקודש, אלא גם בשאר העולם) לרמתה הסטנדרטית.

 

שים לב לנתונים (באדיבות בנק דיסקונט)

1996: 16%

1997: 15%

1998: 13%

1999: 14%

2000: 10%

2001: 8%

2002: 8%

2003: 8%

2004: 5.8%

2005: 5.5%

2006: 6.5%

2007: 5.5%

2008: 5%

2009: 2.2%

2010: 3%

 

זאת אומרת שכאשר הריבית תחזור לתחום הרגיל של כ-6% מחירי הדירות לכל הפחות יקפאו. וקפיצת המחירים הגדולה קרתה כאשר הריבית ירדה בצורה דרסטית. ריבית נמוכה גוררת עלויות מימון נמוכות לקבלנים, וגם החזרי משכנתא נמוכים. זה לבד גרר עליות מחירים גדולות.

[bagira]

אנחנו בורחים קצת מהנושא אבל בילתי ניתן אפילו לחשוב על המצב שבארה"ב ינתנו הלוואות בריבית 0 וכאן על פקדונות תהיה ריבית של 6%.

 

המשק הישראלי פשוט לא יעמוד בזה.

[dorki]

בגירה, אתה בהחלט צודק כל עוד היציבות הבטחונית והכלכלית נשמרות.

 

קצת בעיות בטחוניות ודויטשה בנק, כמו גם סיטי בנק, שהיום מציפים את השוק בדולרים זולים ישנו את טעמם ויהמרו כנגד השקל.

במצב כזה לא מן הנמנע שהדולר יחזור לרמת ה- 5 ש"ח לדולר כפי שקרה (אאל"ט) במהלך שנת 2002 ואז פתאום הכל יגלו שהשקל הוא לא יותר מנייר צבעוני שמודפס במדינה קקיונית במזה"ת.

 

תשאל את נאסים טאלב על ברבורים שחורים...

[yosi2u2]

מעניין לעניין באותו עניין,

זוג הרוכש דירה ראשונה פטור מתשלום מס,בדירה השנייה והלאה חייב בתשלום מס ? מה גובה המס ?

 

תודה לעונים.

[ישה]

בגירה, אתה בהחלט צודק כל עוד היציבות הבטחונית והכלכלית נשמרות.

 

קצת בעיות בטחוניות ודויטשה בנק, כמו גם סיטי בנק, שהיום מציפים את השוק בדולרים זולים ישנו את טעמם ויהמרו כנגד השקל.

במצב כזה לא מן הנמנע שהדולר יחזור לרמת ה- 5 ש"ח לדולר כפי שקרה (אאל"ט) במהלך שנת 2002 ואז פתאום הכל יגלו שהשקל הוא לא יותר מנייר צבעוני שמודפס במדינה קקיונית במזה"ת.

 

...

כל המדינות בעולם רוצות שהמטבע שלהם יהיה חלש כדי שהיצוא יגדל והיבוא יקטן.

לשם כך הנגיד מספר אחד בעולם מוציא מאות מילוני דולרים כדי להעלות את השער.

מדינת ישראל הקיקיונית לדבריך היא בין 32 המדינות בעולם החברות בארגון OECD.

 

דולר אחד 5 ש"ח יעשה רק טוב למשק.

אנחנו לא צריכים לממן את היצרן הסיני אנחנו צריכים כאן תעשייה שתוכל להעסיק אנשים ולייצא.

 

ברמת אינפלציה של 1-3% הריבית לא תהיה 10% ולא 8% ולא 6%. הסר דאגה מליבך.

 

הלוואי וכל הספקולטים למט"ח בעולם יניחו לנו כולל סיטי בנק דויטשה בנק ושאר נבלות.

[ישה]

מעניין לעניין באותו עניין,

זוג הרוכש דירה ראשונה פטור מתשלום מס,בדירה השנייה והלאה חייב בתשלום מס ? מה גובה המס ?

 

תודה לעונים.

יש מספר סוגי מיסים על דירות ,בקניה, במכירה . צהיה ספציפי בשאלה תקבל גם תשובה יותר חכמה

יש רכישה של דירה שהיא םטורה מתשלום מס רכישה תלוי בגובה הרכישה, מס שבח במכירה עם זו דירה יחידה וכו'

[yehuda-k]

אם תקרא את סבר פלוצקר (ידיעות אחרונות, מוסף ממון, מיום שישי הזה) אתה תגיע למסקנה חד ערכית שדירה היא מוצר שהיום רצוי להימנע מקנייתו.

 

סבר פלוצקר כותב מאוד מענין על נושאים כלכלים יבשים וזה לזכותו.

מצד שני הרבה פעמים הוא מציג עמדה בעד אינטרסים כלכלים של בעלי ההון, כך שמבחינת תוכן הוא "כבדהו וחשדהו".

 

לא צריך להשכיר לכל אחד תהיה בררן , תקח ערבויות , חוזה שמקנה לך לסגור חשמל ולנתק מים , כמה זמן דייר סורר ישאר בדירה.

תתנהג בהגינות לשוכר , הוא יתנהג אליך בהגינות.

 

כפי שכתב sronis , החוק הוא לצד השוכר. הערבויות לא שוות, אסור לבעל הבית לסגור חשמל ומים, ויש שוכרים שאתה מתנהג אליהם יפה אבל הם לא משלמים ( פיטרו אותו מהעבודה, העסק התמוטט וכ"ו)

 

עכשיו לפי 5 שנים.

1.1.1988 שער הדולר 1.54 71 אלף דולר = 109אלף ש"ח

31.12.92 שער הדולר 2.76 103 אלף דולר = 284 אלף ש"ח

 

109 אלף ש"ח ל 5 שנים בריבית דריבית 4% והצמדה = 257 אלף ש"ח

שכר דירה 5 שנים 60 אלף ש"ח

.

 

סכום של 100,000 ש"ח מ- 1.1.1988 היה שווה בסוף 1992 212,430 ש"ח.

רק הפרשי הצמדה, בלי רבית שבעבורי היא שקופה.

 

ישה

בהנחה שdorki חישב נכון את הפרשי ההצמדה, האם יתכן שלא הכנסת את ה 4% ריבית צמודה לחישוב?

אם זה מה שקרה, אז יש להוסיף עוד 21.7% ( 4% מצטבר ל5 שנים) . כלומר ה 109 אלף משנת 1988 הופכים בשנת 1992 ל:

 

109000 X 2.124 X 1.217 X

=281700

גם שכר הדירה המשוער של 1000 ש"ח נראה גבוה להתחלת התקופה, מכיון שהוא מהווה תשואה שנתית של כ 10%. בהיעדר נתוני אמת אני מציע להניח שכר דירה שנותן תשואה שנתית של בערך 5%, או בערך 500 ש"ח לחודש בתחילת התקופה עד ל 1000 ש"ח לחודש בסוף התקופה. לקלות החישוב נניח 750 ש"ח לכל אורך התקופה

750X X 12 X 5

= 45000

 

לסיכום (לאחר הרבה הנחות)

לאורך 5 שנים החל מ 1.1.88 הדירה נקנתה, הושכרה ונמכרה :

284+ (מחיר המכירה)

45+ (שכר דירה)

281.7- ( ה 109 של קנית הדירה, אילו היו מושקעים באג"ח צמוד + 4% צמוד)

 

----------

47 הפרש לטובת אופצית קנית הדירה

רווח שנתי של 3.1%

האם זה כדאי? כאן נכנסים לתחום הערפל של ההנחות. אם מישהו היה קונה מנית "טבע" , היה מרויח בגדול יחסית לקנית דירה. אבל אם הישראלי המצוי היה קופץ מקנית מניות למכירה במחזורים, היה מפסיד.

גם בדירה קימים אלמנטים של אי ודאות כמו נזקים לדירה, ביטוח הדירה, שוכר בעייתי, חודשים בהם הדירה לא מושכרת וכ"ו. גם שערי הדולר שהשתמשנו בהם אינם נכונים מאחר שהעברות הכספים היו בתאריכים אחרים ולא דוקא ב 1 לינואר.

לדעתי בשורה התחתונה תיקו.

 

יהודה

[ישה]

עכשיו לפי 5 שנים.

1.1.1988 שער הדולר 1.54 71 אלף דולר = 109אלף ש"ח

31.12.92 שער הדולר 2.76 103 אלף דולר = 284 אלף ש"ח

 

109 אלף ש"ח ל 5 שנים בריבית דריבית 4% והצמדה = 257 אלף ש"ח

אם מדובר שגם הריבית צמודה אז מגיעים לחישוב שלך.

זה החישוב שהמחשב שלי יודע לעשות מתוך אתר משפטי שאני מניח כי הוא לא טועה.

 

284 +45 - 257 = 72 הפרש לטובת הדירה . או 47 K

ואז זה 3.1% בנוסף על ה 4% צמוד , לא רע.

 

מי אמר שאסור לסגור לשוכר מים או חשמל. רוני. אז שלא יבלבל. מותר גם מותר. כל מה שמוסכם בין המשכיר לשוכר מותר.

ולא ברור לי המשפט הערבויות לא שוות. ? בנק לא מכבד את ערבותו!! אולי הבנק למסחר שאתי אלון גנבה אותו. היתר עדיין מכבדים.