מחירי הדירות- יש עוד לאן לעלות ?

[m3x7r3m3]

מנסיוני כל דבר שדורש מאנשים משמעת, הקרבה והתמדה לטווח ארוך גורם לרבים לוותר באמצע. זה כמו אנשים שנשברים אחרי חודשיים דיאטה וחוזרים להרגלי תזונה קודמים כי "ממילא זה הכל גנטיקה" אז בשביל מה לטרוח.

 

נכון שגנטיקה משחקת תפקיד, אבל הרבה מחיטוב זה גם לשנות תפיסה, לאמץ הרגלים כמו לשקול את האוכל, לאכול ארוחות קבועות, להתמיד באימונים וכדומה.

 

אם ניקח את זה חזרה לעולם הנדל"ן מחירים גבוהים של דירות זה תירוץ שנועד להצדיק דפוסי התנהגות של אנשים שמעדיפים לחיות את הרגע מאשר לבנות חסכונות מהותיים. גם אם המחירים היו יותר שפויים אנשים עדיין היו ממציאים תירוצים "למה X בלתי אפשרי".

 

זה תמיד ככה בחסכונות, דיאטה, קריירה, השכלה או כל דבר אחר שדורש משמעת עצמית והקרבה במשך שנים על גבי שנים.

 

זרקת את החץ ואז סימנת מטרה סביבו.

אם תסתכל על נתוני בעלות על דירה לפני עשור והיום אצל אותו טווח גילאים (נניח ניקח 30-40) יהיה הבדל גדול מאוד, שלא נובע מדפוס התנהגות כפי שאתה טוען.

 

מי שנולד בשנות ה80-90 זאת בדיוק ההגדרה למילניאל.

 

אני לא חושב שלזה הוא התכוון, הוא זרק מילניאל לא כהגדרה מילונית אלא כעלבון, והוא התכוון בעיקר לדור של 90-2000.

 

אין ויכוח שהמצב לא תקין. העניין הוא שכמעט באף מקום בעולם אין לכל אזרח דירה משלו. מעבר לזה, דווקא במדינות נחשלות שיעור הבעלות על דירת מגורים גדול יותר ממדינות מפותחות. בעלות על דירה הפכה בארץ לסוג של מעמד נכסף, כאילו ירשת איזה פנטהאוז במנהטן. אנשים מתחייבים למשכנתאות מטורפות שפוגעות להם באיכות החיים, או שחיים משנה לשנה בשכירות ותלויים בגחמות של בעל הבית. מה שהצעתי זה בסך הכל במקום לתקוף את הבעיה מכיוון ההיצע, לתקוף את זה מכיוון הביקוש. איך מורידים ביקוש לקניית דירות? הופכים את השכירות ליותר משתלמת. (לשוכרים) אין בעיה של הומלסים בארץ, כנראה יש מספיק מ"ר בנוי כדי לספק קורת גג לכולם.

 

בכל מקום מתוקן בעולם מעמד הביניים ומעלה יכול לגור בדירה בבעלותו.

כאן אנחנו מדברים על דור שבו עשירון 8 ו-9 לא יכולים לגור בדירה בבעלותו.

 

לא על "כל אזרח" אלא אפילו לא על 2 אזרחים העשירים ביותר מתוך 10.

[SlowRide]

בסדר גמור, השאלה איך מתקנים את המצב. ע"י בניית המון דירות עם כל הבעיות שנלוות לזה, או ע"י ביטול אות הקלון הזה שמשום מה יש על מגורים בשכירות.

[Spire]

רגע, רגע, רגע.

 

קח אפילו עוד רגע אחד.

אתה מביא כתבה על עלייה במספר אנשים בעלי יותר מדירה אחת.

 

נכון.

אתה אומר שמדובר באויב מוחשי

 

איפה? אני אשמח שתמצא לי את המקום בו כתבתי את המילים האלה במדויק.

אחר כך אתה אומר שהם לא אויב ולא נעליים

 

לא אחר כך, אלא מעולם לא. הסבר בהמשך.

בהמשך אתה טוען שיש קבוצה שאחראית כמעט באופן מוחלט לכשל שוק הזה.

 

נכון.

ומסכם בכך שצריך להוציא אותם מהשוק בתמורה להטבות מס באפיקי השקעה אחרים.

 

נכון*2.

תחליט בעולם שלך משקיעי נדל"ן אשמים במחירים או לא אשמים?

 

"אשמים", כן. למרות שאני לא אוהב את המילה הזאת. הם יותר אחראים. כי (שוב, בפעם ה-19 מיליון) זאת הברירה ההגיונית היחידה שהייתה להם בגלל מצב הריבית. אתה רוצה להגיד שמצב הריבית אשם? סבבה. זורם. אתה רוצה להגיד שהמדינה אשמה כי היא לא השכילה לצפות את המצב ולספק אפיקי השקעה חלופיים מספיק מהר? גם עם זה אני זורם. אבל מי ששם את הכסף והעלה דה-פקטו את המחירים, הם המשקיעים. כן. אני לא כועס עליהם, אני לא חושב שהם אויב, או שצריך להכריח אותם למכור דירות למיליניאלס בשקל. אני כן אומר (לא חושב, אומר. כי הנתונים תומכים בזה) ש...אתה יודע מה? הם לא "אשמים", אבל הפתרון נעוץ בהוצאתם מהשוק, ואני מעדיף שזה ייעשה ע"י עידוד פוזיטיבי ולא הטלת עלויות נוספות, שרוב הסיכויים פשוט יגולגלו הלאה לשוכרים.

אתה קצת לא החלטי...

 

אני לא זה שערך את ההודעה שלו השד-יודע כמה פעמים אחרי שהגיבו לה...

אני בסך הכל כתבתי "

אתה מניח שמשקיעים גרמו לעלייה במחירי הנדל"ן. מידת השפעת המשקיעים על מחירי הנדל"ן בארץ שנויה במחלוקת."

 

זו טעות. עובדתית. יש בדיוק שני גורמים שמביאים לעליה במחירים של כל מוצר. העדר היצע, ועודף ביקוש. העדר היצע זה לא המצב כי לא היה קיטון בהתחלות בניה. אז הגורם הוא עודף ביקוש. הוא יכול להיגרם גם כן משני גורמים: ביקוש קשיח (גידול אוכלוסין) וביקוש רך/פלואידי (משקיעים). היות ולא הייתה עליה מסיבית בשנים האחרונות (מה שגרם לעלית מחירים באמצע-סוף שנות ה-90) או גידול משמעותית בקצב הילודה, אנו למדים ע"י שיטת האלימינציה, שעודף הביקוש נובע מאותם משקיעים. בסופו של דבר זה חשבון די פשוט.

 

בכתום.

[m3x7r3m3]

בסדר גמור, השאלה איך מתקנים את המצב. ע"י בניית המון דירות עם כל הבעיות שנלוות לזה, או ע"י ביטול אות הקלון הזה שמשום מה יש על מגורים בשכירות.

 

לפי המצב החרבנה שבו אנחנו נמצאים כרגע, זה כנראה שילוב של:

1. הגדלת ההיצע באופן משמעותי מאוד, כלומר הצפת השוק (עד כמה שניתן להציף שוק שמרגע שאתה רוצה להציף, עד שהדירה הראשונה מאוכלסת אתה סופר לפחות 5 שנים).

2. הקטנת הביקוש למשקיעים (יש לזה כמה דרכים, יותר טובות, פחות טובות, יותר נחמדות, פחות נחמדות).

3. יצירת אלטרנטיבה זמנית (AKA שכירות ארוכת טווח).

 

הרי הבעיה עם מגורים בשכירות זה לא "קלון" מומצא כזה או אחר, אלא חוסר הבטחון, שבא לידי ביטוי לפעמים בהעלאת שכ"ד שוב ושוב, מה שגם גורם למעברי דירה תכופים יותר, ולכן לעוד חוסר ודאות אם תמצא מקום בזמן, להתפשרות על מחיר/מקום/תנאים אחרים וכמובן להוצאות נוספות כי שום מעבר דירה לא מסתיים בהוצאה שנקראת "הובלה".

 

אני למשל הייתי שמח לשכור דירה נחמדה שמתאימה לצרכים שלי לטווח של 5-10 שנים.

 

אבל בגלל שזה שוק מוכוון השקעה הרבה פעמים המשכיר מנסה למקסם רווחים כל שנה, ולכן החוזים הם לרוב לשנה, מקסימום שנתיים, אם יש אופציה לעוד שנה או שנתיים זה עם עליית מחיר.

וכמובן שאני לא מדבר על איזור ת"א

[SlowRide]

זה בדיוק העניין, אם המדינה תיצור מצב שיהיה משתלם להשכיר דירה ל10 שנים אבל לא כל כך משתלם לשנה, מחירי הדירות ירדו כי יהיו פחות אנשים שלחוצים לקנות ולא תצטרך להציף את השוק בדירות מעבר לקצב הבניה הרגיל.

בנוגע למקסום רווחים של משכירים, אני חושב שהרווח גדול יותר כשמשכירים לטווח ארוך ולא מחפשים דייר חדש כל שנה ב100 שקל יותר. בן אדם שגר באותו מקום 10 שנים ישמור על הנכס יותר מאחד שמתחלף כל שנה, הבלאי לדירה קטן יותר, אין לך את הכאב ראש השנתי להתעסק עם שוכר חדש כל פעם, וגם אין מצב שהנכס עומד ריק ולא מכניס כסף, אם לא מצאת דייר שנראה לך נורמלי.

עריכה אחרונה ב-18 לספטמבר, 2019 על ידי SlowRide

[ChemGuy85]

זו טעות. עובדתית. יש בדיוק שני גורמים שמביאים לעליה במחירים של כל מוצר. העדר היצע, ועודף ביקוש. העדר היצע זה לא המצב כי לא היה קיטון בהתחלות בניה. אז הגורם הוא עודף ביקוש. הוא יכול להיגרם גם כן משני גורמים: ביקוש קשיח (גידול אוכלוסין) וביקוש רך/פלואידי (משקיעים). היות ולא הייתה עליה מסיבית בשנים האחרונות (מה שגרם לעלית מחירים באמצע-סוף שנות ה-90) או גידול משמעותית בקצב הילודה, אנו למדים ע"י שיטת האלימינציה, שעודף הביקוש נובע מאותם משקיעים. בסופו של דבר זה חשבון די פשוט.

 

שום דבר ממה שכתבת לא "עובדה".

 

יש המון גורמים שיכולים להשפיע על עלייה במחירי הדיור כגון עליות של יהודים מאירופה וארה"ב, עלייה בתוחלת החיים, התעקשות של אנשים לגור במרכז בכל מחיר, ילודה גבוהה, תמ"א 35 שיצרה מחסור מלאכותי ביחידות דיור במרכז בתחילת שנות ה-2000 במטרה לעודד הגירה לפריפריה, היעדר דיור ציבורי ודיור להשכרה לטווח ארוך ועוד ועוד.

 

אתה בכלל מודע שלפי התחזיות עד 2030 בסך הכל עשור מהיום יחיו בארץ בערך 12 מיליון בני אדם? איפה אנשים יגורו?

 

הבעיה הרבה יותר מורכבת מכמה עשרות אלפי משקיעים שנכנסו חזק לשוק החל מ-2008.

[m3x7r3m3]

זה בדיוק העניין, אם המדינה תיצור מצב שיהיה משתלם להשכיר דירה ל10 שנים אבל לא כל כך משתלם לשנה, מחירי הדירות ירדו כי יהיו פחות אנשים שלחוצים לקנות ולא תצטרך להציף את השוק בדירות מעבר לקצב הבניה הרגיל.

בנוגע למקסום רווחים של משכירים, אני חושב שהרווח גדול יותר כשמשכירים לטווח ארוך ולא מחפשים דייר חדש כל שנה ב100 שקל יותר. בן אדם שגר באותו מקום 10 שנים ישמור על הנכס יותר מאחד שמתחלף כל שנה, הבלאי לדירה קטן יותר, אין לך את הכאב ראש השנתי להתעסק עם שוכר חדש כל פעם, וגם אין מצב שהנכס עומד ריק ולא מכניס כסף, אם לא מצאת דייר שנראה לך נורמלי.

 

קצב הבניה הרגיל לא מספיק, הוא לא הספיק לפני 10 שנים ובטח שלא מספיק היום.

 

לפני 10 שנים נוצרה דפציט של דירות במה שנקרא "חדרה-גדרה", נקרא לזה דפציט X.

מאז בכל שנה יש גידול מעריכי (אמנם באחוזים נמוכים אבל מעריכי) של ביקוש לדירות ראשונות (כלומר זוגות שמתחתנים, מתגרשים), אבל כמות התחלות הבנייה נשארה אותו דבר, ואז כל שנה יש לך עוד דפציט, דפציט Y1, Y2, Y3 וכו'.

 

עכשיו המצב הנוכחי זה שיש לך דפציט של X ועוד Y1... בסה"כ חסרות כמה עשרות אלפי דירות במקרה הטוב ביותר.

תשמור על קצב הבנייה הרגיל אתה לא עונה על הדפציט הזו, אתה רק מגדיל אותה.

 

מעבר לזה אני מסכים איתך, כפתרון זמני, כי בעוד 10 שנים מי ששוכר לטווח ארוך אבל נמצא במעמד הביניים ומעלה עדיין ירצה לעבור לבית משלו, וזה לגיטימי בהתחשב בעובדה שזה לא זוג קשה יום.

 

תמ"א 35 שיצרה מחסור מלאכותי ביחידות דיור במרכז בתחילת שנות ה-2000 במטרה לעודד הגירה לפריפריה

 

המחסור לא מלאכותי, ולקח שנתיים או שלוש עד שהתחילו להרגיש את המחסור, אבל לגמרי - זה אחד הגורמים העיקריים לעליית המחירים המטאורית.

להזכיר שמאחורי התוכנית עומדת ממשלת שרון כן?

 

זה מה שכנראה במו ידיו קבר את שוק הדיור לצעירים, כל שאר הדברים כמו הריבית (בשביל המשבר בארה"ב ובאירופה) והעלאת אחוז ההון העצמי (כדי לצנן את הביקוש) רק תידלקו את הבעיה, תמ"א 35 היא הלהבה.

עריכה אחרונה ב-18 לספטמבר, 2019 על ידי m3x7r3m3

[SlowRide]

קצב הבניה לא מספיק אבל כמה אנשים חיים ברחוב? קצב הבניה לא עומד בביקוש לקניה, שאותו צריך להוריד. למלא כל פיסת קרקע מסכנה בבטון ללא הכרה עלול להיות בכייה לדורות. בניינים זה לא מוצר מתכלה.

אני חושב ששכירות ארוכת טווח זה יותר מפיתרון זמני. בגרמניה למשל רק 50% גרים בבתים שבבעלותם. זה כי הם לא מסוגלים לקנות או שפשוט הם לא רוצים?

עריכה אחרונה ב-18 לספטמבר, 2019 על ידי SlowRide

[ChemGuy85]

יש המון סיבות לעליית מחירים. זו הייתה הסערה המושלמת. לנסות לפשט את הבעיה הסופר המורכבת הזאת למשקיעים = רע זו פשוט בורות מוחלטת.

[m3x7r3m3]

קצב הבניה לא מספיק אבל כמה אנשים חיים ברחוב? קצב הבניה לא עומד בביקוש לקניה, שאותו צריך להוריד. למלא כל פיסת קרקע מסכנה בבטון ללא הכרה עלול להיות בכייה לדורות. בניינים זה לא מוצר מתכלה.

אני חושב ששכירות ארוכת טווח זה יותר מפיתרון זמני. בגרמניה למשל רק 50% גרים בבתים שבבעלותם. זה כי הם לא מסוגלים לקנות או שפשוט הם לא רוצים?

 

לא היה קצב בנייה, בטח לא במקומות שאנשים רצו לגור, זה שבנו בדימונה ובערד לא עזר, זה יצר יחס ביקוש/היצע אינסופי כמעט (גם אם לזמן מוגבל).

יש ברירות: לבנות בכל שטחי C למשל אחרי החלת ריבונות, תחשוב על זה שאם בנו בראש העין ממש עד הקו הירוק, במרחק של 5 דקות נסיעה משם אתה יכול לבנות עוד 100 אלף יח"ד בקלות.

 

שכירות ארוכת טווח היא יותר מפתרון זמני כאלטרנטיבה אחת מתוך כמה.

בגרמניה 50% גרים בבתים שבבעלותם, כאן עוד כמה שנים זה יהיה 30% אולי.

קח בחשבון שלך שמהדור הנוכחי של בני 25-40 אפילו לא 20% גרים בבתים בבעלותם, ורובם לא יוכלו להגיע לבית בבעלותם בכלל.

 

יש המון סיבות לעליית מחירים. זו הייתה הסערה המושלמת. לנסות לפשט את הבעיה הסופר המורכבת הזאת למשקיעים = רע זו פשוט בורות מוחלטת.

 

נכון, אבל קל לכולם לסמן גורם אחד ולזרוק עליו את כל האשמה, ואם יש לו פנים זה בכלל מושלם.

הרי יכלו להאשים את הריבית באותה מידה, אבל אין לה פנים.

יכלו להאשים את תמ"א 35, אבל זה לא עובר טוב בגרפים, וקשה לחזור אחורה 10 ו-15 שנים כדי למצוא את הטיפש שזרק את האבן לבאר.

 

אז כולם מחפשים איזה אשם תורן, מאשימים אותו בהכל וכולם זורמים עם זה.

 

ושוב לדעתי הלהבה היא תמ"א 35, המשקיעים והריבית זה בסה"כ דלק שהוסיפו ללהבה וגרמה לה להתפשט מהר יותר (או למחיר לעלות יותר)

[pooh-bear]

"אשמים", כן. למרות שאני לא אוהב את המילה הזאת. הם יותר אחראים. כי (שוב, בפעם ה-19 מיליון) זאת הברירה ההגיונית היחידה שהייתה להם בגלל מצב הריבית. אתה רוצה להגיד שמצב הריבית אשם? סבבה. זורם. אתה רוצה להגיד שהמדינה אשמה כי היא לא השכילה לצפות את המצב ולספק אפיקי השקעה חלופיים מספיק מהר? גם עם זה אני זורם. אבל מי ששם את הכסף והעלה דה-פקטו את המחירים, הם המשקיעים. כן. אני לא כועס עליהם, אני לא חושב שהם אויב, או שצריך להכריח אותם למכור דירות למיליניאלס בשקל. אני כן אומר (לא חושב, אומר. כי הנתונים תומכים בזה) ש...אתה יודע מה? הם לא "אשמים", אבל הפתרון נעוץ בהוצאתם מהשוק, ואני מעדיף שזה ייעשה ע"י עידוד פוזיטיבי ולא הטלת עלויות נוספות, שרוב הסיכויים פשוט יגולגלו הלאה לשוכרים.

אם משקיעים יצאו מהשוק, מי ישכיר דירות?

זו גם ממש לא ההשקעה היחידה האפשרית. גם מדדים רבים וטובים עשו תשואות מפתיעות ממש בעשור האחרון (שלא לדבר על הביטקוין).

 

זו טעות. עובדתית. יש בדיוק שני גורמים שמביאים לעליה במחירים של כל מוצר. העדר היצע, ועודף ביקוש. העדר היצע זה לא המצב כי לא היה קיטון בהתחלות בניה. אז הגורם הוא עודף ביקוש. הוא יכול להיגרם גם כן משני גורמים: ביקוש קשיח (גידול אוכלוסין) וביקוש רך/פלואידי (משקיעים). היות ולא הייתה עליה מסיבית בשנים האחרונות (מה שגרם לעלית מחירים באמצע-סוף שנות ה-90) או גידול משמעותית בקצב הילודה, אנו למדים ע"י שיטת האלימינציה, שעודף הביקוש נובע מאותם משקיעים. בסופו של דבר זה חשבון די פשוט

אני הייתי קצת נזהר עם העובדתיות החותכת הזו.

 

בוא נחזור למה זה באמת ביקוש, או יותר נכון למה זה לא: ביקוש זה לא כמה אנשים רוצים לקנות מוצר מסויים. לדוגמא, אני הייתי מאוד שמח לקנות דירה בת"א, אבל מכל מיני סיבות (על מי אני עובד, זה פשוט יקר) אני לא באמת מתכוון לקנות דירה בת"א בקרוב. אז אני לא באמת נמצא ב"ביקוש" הזה. אפילו אם אני אטריד בעלי דירות ומתווכים, אלך לראות דירות ואנסה לשכנע את כל מי שאני יכול למכור לי ב-50% הנחה - אין לי שום השפעה על הביקוש לדירות בת"א.

אז במה ביקוש תלוי? בכמות האנשים שרוצים (או יותר נכון, רוצים ומסוגלים) לקנות מוצר במחיר מסויים. ונורא קל להתעלם מהעניין הזה של המחיר, אבל פה בדיוק טמונה אי ההבנה של הנושא. כי ברגע שריבית המשכנתאות עומדת על 6-7% המחיר שבו אנשים מוכנים לקנות דירה יהיה נמוך משמעותית מהמחיר שאותם אנשים בדיוק יהיו מוכנים לשלם על אותה דירה בדיוק, כשריבית המשכנתאות עומדת על 2-3%. זה כל כך פשוט. וזה בכלל לא משנה אם הרוכשים האלו הם משקיעים או לא.

 

האם למשקיעים אין בכלל שום השפעה? ברור שיש להם. מצד שני, לא כל כך ברור כמה היא באמת גדולה ואיפה היא קיימת (כלומר, בוודאי שבשכונה ד' בב"ש יש להם השפעה גדולה. אבל האם יש להם אותה השפעה עלך מחירי הדירות בכפ"ס או בפתח תקווה? אני בספק). ומעבר לזה, נורא קל לבקש מהממשלה "לעשות כבר משהו" איפה שלא נח, ולדרוש ממנה "שוק חופשי" איפה שכן נח.

[HybridBoy]

לפי המצב החרבנה שבו אנחנו נמצאים כרגע, זה כנראה שילוב של:

1. הגדלת ההיצע באופן משמעותי מאוד, כלומר הצפת השוק (עד כמה שניתן להציף שוק שמרגע שאתה רוצה להציף, עד שהדירה הראשונה מאוכלסת אתה סופר לפחות 5 שנים).

2. הקטנת הביקוש למשקיעים (יש לזה כמה דרכים, יותר טובות, פחות טובות, יותר נחמדות, פחות נחמדות).

3. יצירת אלטרנטיבה זמנית (AKA שכירות ארוכת טווח).

 

הרי הבעיה עם מגורים בשכירות זה לא "קלון" מומצא כזה או אחר, אלא חוסר הבטחון, שבא לידי ביטוי לפעמים בהעלאת שכ"ד שוב ושוב, מה שגם גורם למעברי דירה תכופים יותר, ולכן לעוד חוסר ודאות אם תמצא מקום בזמן, להתפשרות על מחיר/מקום/תנאים אחרים וכמובן להוצאות נוספות כי שום מעבר דירה לא מסתיים בהוצאה שנקראת "הובלה".

 

אני למשל הייתי שמח לשכור דירה נחמדה שמתאימה לצרכים שלי לטווח של 5-10 שנים.

 

אבל בגלל שזה שוק מוכוון השקעה הרבה פעמים המשכיר מנסה למקסם רווחים כל שנה, ולכן החוזים הם לרוב לשנה, מקסימום שנתיים, אם יש אופציה לעוד שנה או שנתיים זה עם עליית מחיר.

וכמובן שאני לא מדבר על איזור ת"א

 

שכירות עם מחיר קשיח ל5-10 שנים זה פשוט לא ריאלי.

אני יודע שלא אמרת שהמחיר קשיח, אבל אם הוא לא- אז מה הפואנטה? איך זה יהיה שונה מהמצב הנוכחי?

המחירים כל הזמן עולים, אף אחד לא יסכים להשכיר לך את הנכס באותו מחיר שהוא שווה עכשיו ל10 שנים.

מחיר השכירות נגזר בין היתר משווי הדירה, אז אם מחירי הנדל"ן עולים- כך גם מחיר השכירות.

 

אתה מסתכל על הדברים רק מהצד "שלך", השוכר, ושוכח שיש עוד צד בעניין.

לא כולם חזירים שמנסים לעשוק את השוכר.

תחשוב שמאחורי הדירה הזאת יש מישהו שמשלם עליה משכנתא, למה שהוא יפסיד כסף כדי שאתה תשלם פחות?

להפסיד כסף זה לא רק מינוס בשורה התחתונה, אם אתה יכול לקבל על דירה 5K במקום 4.5K, אתה בעצם מפסיד 500 שקל כל חודש.

 

קל לדבר על הורדת מחירי השכירות כשאתה בצד של השוכר, אם היית בצד המשכיר היית חושב אחרת.

אותו סיפור לגבי מחירי הדירות בכללי, אם אין לך דירה אתה תרצה מן הסתם שהמחירים ירדו, אבל אם יש לך נכס- אין לך אינטרס שהמחירים ירדו.

אתה מפסיד גם מירידה בשווי הנכס וגם מירידה בגובה השכירות החודשית, בנוסף לזה החוב שלך לבנק נשאר אותו דבר וההחזר החודשי של המשכנתא יחנוק אותך.

 

ולמה שלא כל אחד יהיה בעל דירה משלו? (אם הוא רוצה כמובן)

הרי כל אחד צריך לגור איפשהו, אז במקום שמשפחה אחת תגור בשכירות ומשפחה שניה תהיה בעלת שני נכסים שאת השני היא בעצם משכירה למשפחה הראשונה, לכל משפחה יהיה בית.

 

לשאוף לדירה משלך לא אמור להיות משהו שנחשב "חזירי" או מפונק, לדעתי זה משהו שאמור להיות אפשרי לכל אחד שרוצה ומוכן לעבוד בשביל זה.

הרעיון הוא ששכירות צריכה להיות זולה יותר ממשכנתא כדי שיהיו אנשים שמוכנים לוותר על בעלות דירה.

 

אבל אם המצב הוא שמשכנתא עולה פחות או יותר כמו שכירות רק שדרוש בשביל זה הון עצמי מסוים, אנשים כמעט תמיד יעדיפו משכנתא.

תוסיף לזה את חוסר הנוחות וההוצאות של שכירות (מעבר דירה תכוף וכו) ואתה בכלל בבעיה.

 

 

אין פתרון פשוט לבעיה הזאת, זה לא שאתה "מנטרל" גורם אחד וזהו הכל יופי טופי.

[oryo]

אאל״ט שכירות מפוקחת (של נכסים פרטיים) נכשלה בכל מקום בו הרגולטור ניסה את זה, ובצדק: אתה מעוות את התמריצים של בעל הנכס ושל השוכר, אולי מכוונות טובות אבל בתכלס מתוך בורות וקוצר-ראייה. מצ״ב נייר מדיניות בנושא רגולציה על שכירות.

 

בעל דירה עם שכל לא יעלה שכ״ד כל שנה ״בשביל לחלוב אותך עד תום״ כי תחלופת דייר זה משהו הרבה יותר יקר מעוד כמה שקלים כל חודש, בעל דירה מטומטם יעשה זאת כי הוא, ובכן... מטומטם לכן חשוב לאמוד את האדם איתו אתה נכנס לעסק טרם החתימה על החוזה, לשאול על ׳אופציה׳ לחוזה השכירות, מדיניות השכירות, לבקש לדבר עם המשכיר הקודם במידה וזה אפשרי, וכו׳.

 

אבל השכירות עדיין עלולה לעלות כל שנה גם אם בעל הדירה אדם נורמטיבי מונחה הגיון, במידה ומדובר באזור ביקוש חזק מאוד עם שינוי גדול בשווי שוק של שכירות הנכס - רק שאז כל הטענות על ״חזירות״ בטלות בשישים כי אני סבור שאף אחד כאן לא היה משאיר 1,000 ש״ח על השולחן כל חודש מתוך ״נחמדות״. להאשים את המשקיעים זה קל - זו גם באמת המנטליות השולטת אצל פופוליסטים שרק מחפשים אשמים במקום פתרונות - אבל זה לא בהכרח הוגן או יעיל.

[ChemGuy85]

כי ברגע שריבית המשכנתאות עומדת על 6-7% המחיר שבו אנשים מוכנים לקנות דירה יהיה נמוך משמעותית מהמחיר שאותם אנשים בדיוק יהיו מוכנים לשלם על אותה דירה בדיוק, כשריבית המשכנתאות עומדת על 2-3%. זה כל כך פשוט. וזה בכלל לא משנה אם הרוכשים האלו הם משקיעים או לא.

אני לא בטוח בזה.

 

כל עוד הצורך בבעלות על דירה מושרש כל כך חזק בתודעה הישראלית, כל עוד רכישת דירה נתפסת כגאונות פיננסית ושכירות נתפסת כזריקת כסף לפח, וכל עוד אין כאן אלטרנטיבה ראויה בדמות דיור להשכרה לטווח ארוך אנשים ימשיכו להתאבד על רכישת דירה.

 

אם כבר מדברים על ריבית הפד הודיע על הורדה נוספת בשיעור הריבית וכנראה תהיה עוד הורדה אחת לפחות עד סוף השנה. אני צופה עוד עשור של ריביות נמוכות.

עריכה אחרונה ב-19 לספטמבר, 2019 על ידי ChemGuy85

[pooh-bear]

חלילה, לא טענתי שאנשים לא יקנו דירות (או יקנו פחות דירות) אם וכאשר הריבית תעלה. טענתי שהם לא יוכלו (ליטרלי) לקנות במחירים הנוכחיים כי הם לא יוכלו לקחת משכנתא על אותם סכומים (אלא אם השכר הממוצע פתאום יעלה, אבל הוא לא זז לשום מקום על כך מהר).

 

וכשלכולם יש פחות כסף ביד, הביקוש יורד. אפילו שאף אחד לא יצא ממעגל המחפשים (וזה בלי לדבר בכלל על אלטרנטיבות השקעה שמתפתחות, משקיעים שמוכרים דירות כי שכ'"ד כבר לא מכסה את המשכנתא ועוד צרות כאלו ואחרות).