רכישת דירה להשקעה ברחובות

[pooh-bear]

תשמע,

 

אני ממש לא רוצה להכנס לעניין נדל"ן כן או לא ומתי. אני גם בטח לא מכיר את הפרויקט הספציפי הזה.

 

כשאתה משקיע כסף, חשוב להבין מה התשואה שתקבל ומה הסיכון בהשקעה. נראה כאילו לא עשית חישוב תשואה בכלל, ואתה מעריך את הסיכון כאפסי.

 

לגבי תשואה, אתה צריך להבין כמה כסף אתה שם וכמה כסף אתה מקבל בסוף ההשקעה. בשביל זה צריך לברר כמה פרטים, כמו איזו משכנתה תיקח, מה תהיה הריבית עליה, אם זו ריבית משתנה או שהמשכנתא צמודה אתה צריך להבין מה התחזית שלך לריבית הספציפית ו/או למדד במהלך החיים של המשכנתא. אתה גם צריך לנסות להעריך מה השכ"ד שתוכל לקבל, אם יהיו לך עלויות תחזוקה וכמה או עלויות אחרות. אתה כמובן גם צריך להעריך כמה מחיר הדירה יעלה.

 

לגבי סיכון, אני מתעלם לרגע מהפרויקט הספציפי. אתה צריך להבין מה הסיכוי שהדירה תעמוד ריקה, מה הסיכוי ששכ"ד שתקבל יהיה נמוך ממה שאתה מצפה לקבל, מה הסיכוי לירידה במחירי הדירות וכאלו. זה באופן כללי להשקעה בנדל"ן, גדולים וחכמים ממני פירטו פה לגבי הפרויקט הספציפי הזה והסיכון שבו.

 

להרגשתי, אתה מאוד רחוק מלהבין מה התשואה (והכי טוב, לייצר איזה אקסל עם כמה משתנים ולשחק איתם כדי להבין מה קורה בכל מיני סיטואציות) ולהפנים את הסיכון.

 

בכללי, הייתי מתייחס לכל סוכני המכירות כמו לסוחרי רכב מנתניה, קרי לא מאמין לאף מילה שלהם. לא לגבי המצב החוקי של הפרויקט, לא לגבי המחיר הסופי ולא לגבי הסיכוי להשכיר את הדירה ושכ"ד שתקבל. תבדוק הכל לבד. יש להם אינטרס עצום למכור לך, ורובם יעגלו פינות (וזה האנדרסטייטמנט של המאה, אם לא האלף) להגיע לשם.

 

סתם בתור התחלה, אם יש לך 100,000₪ ביד, ואתה צריך עוד מעל חצי מיליון במשכנתא, אתה אפילו לא עומד במינימום ההון העצמי הנדרש כדי לקבל משכנתא (25٪ מהסכום הכולל).

 

בקיצור: לך תעשה קצת שיעורי בית. חסרים לך המון נתונים.

[bobi]

מה גודל הדירה?

המחירים ברחובות להשכרה של דירת 3 חדרים הם בסביבות ה 3.5k ולרוב סטודנטים לא שוכרים דירה לבד אלא עם שותפים. חדרים במעונות טובים דרך האוניברסיטה עולים כ 1-1.5k. תבדוק טוב כמה עולה לשכור דירה כמו שמציעים לך ברחובות ואם זה באמת ריאלי שיהיו הרבה סטודנטים שישכרו דירה לבד ב 3k ?

[iceco]

בפרויקט המדובר צריך הון עצמי של 300k יש לך הון עצמי כזה?

[big1]

כל הפרסומים ברדיו אומרים שהבניה בעיצומה (סמיילי חושב).

לדעתי כל הפרויקט הזה יפול מהר מאד, 700 יחידות ב3 בניינים...

 

Sent from my Redmi 3S using Tapatalk

[ישה]

דיברתי עם אחד מאנשי מכירות שאלתי לגבי התחלת בניה. הוא אמר שיש אישורים והכל ומתחילים באוגוסט בניה...

 

חחחחח

 

בקש את זה בכתב עם חתימה של מנכ"ל החברה / בעליה.

 

אתה יכול לבדוק גם במינהל ההנדסה של עירית רחובות .

 

לגבי כדאיות הפרוייקט לא התעמקתי אבל לפי כאלה שענו כאן כנראה שאתה שם כספך על קרן הצבי

עריכה אחרונה ב-11 למאי, 2017 על ידי ישה

[oryo]

בקיצור: לך תעשה קצת שיעורי בית. חסרים לך המון נתונים.

למה?

כולה הלוואה של חצי מליון ש"ח לאדם עם הון של חמישית, נו ביגי, עושים את זה בנורמה על קפה ומאפה בגרג כל שני וחמישי (ברביעי יש ערבי נו-לימיט-הולד'ם והאנשים שם פחות מתחברים להימורים)

[SmartCoupe]

למה?

כולה הלוואה של חצי מליון ש"ח לאדם עם הון של חמישית, נו ביגי, עושים את זה בנורמה על קפה ומאפה בגרג כל שני וחמישי (ברביעי יש ערבי נו-לימיט-הולד'ם והאנשים שם פחות מתחברים להימורים)

 

 

תודה רבה לכולם, החכמתי. אעשה את שיעורי הבית אבדוק אלטרנטיבות ואראה לאן פניי

[Fitch]

דיברתי עם אחד מאנשי מכירות שאלתי לגבי התחלת בניה. הוא אמר שיש אישורים והכל ומתחילים באוגוסט בניה...

 

מתוך נדלן תפוז:

זה עתה סיימתי "חפירה וחיפוש" בכל הפרוטוקולים של ועדות הבינוי בעיריית רחובות מהשנים 2016-7 כדי למצוא שביב מידע על בקשה להיתר עבור בניית מעונות סטודנטים בכלל, ועל אישור נקודתי לבניית 3 מגדלי מעונות סטודנטים בפרט במתחם שלטענת פרי נדל"נ הם בבעלותו לאחר מימוש האופציה לרכישתם מהבעלים. [עפ"י הפרסומים - מעל 150,000,000 ש"ח]

 

להלן תוצאות הבדיקה :

לא נמצאו כל מסמכים או בקשה כל שהיא של חברת פרי נדל"ן להיתר בניה בפרוייקט פרי פלייס - מעונות סטודנטים, ו/או לדיון כל שהוא בועדה המקומית לרישוי או ועדת המשנה לרישוי של העיר רחובות.

 

שיחה עם האדריכלית אולגה פורשציק/סגל ממחלקת מהנדס העיר רחובות :

בשיחה מלפני מס' דקות עם המידענית/האדריכלית העוסקת במתן מידע תכנוני עפ"י החלטות הועדות השונות - אולגה פורשצ'יק סגל טל: 08-9392228 נמסרו הפרטים הבאים לאחר תשאול שלי :

 

1. עד כה מעבר לבקשה ראשונית למידע על עמדת מחלקת מהנדס העיר לעניין שינוי/עדכון התב"ע לא הוגשה כל בקשה אחרת.

 

2. טרם הוגשה כל בקשה לקבלת היתר בניה למעונות הסטודנטים ומכך גם לא ניתן כל אישור לבניית מעונות סטודנטים.

 

3. עמדת אנשי המקצוע במח' מהנדס העיר רחובות ועפ"י התב"ע במתחם המוצג כ- "פרי פלייס - מעונות סטודנטים" לא לאשר חריגה מהתב"ע שמשמעותה , גם אם בעתיד יאושרו מעונות סטודנטים, הם לא יחולו על כל זכויות המגרשים, והיזם יחוייב לשלב יעודים שונים המוגדרים בתב"ע כמו לדוגמה : אולמי שמחות, מרפאות, מתקני ספורט,אולמות תרבות, מכללות, מרכזי הדרכה, מוסדות פיננסים,בתי החלמה, מרכז רפואי ועוד [יעודים ציבוריים]

 

4. כפי שאמרה האדריכלית אולגה - "הבקשה הראשונית בחיתוליה" ואין בכלל לדבר על מעונות סטודנטים, כי טרם הוגשה בקשה להיתר בניה, ולכן הועדה המקומית כלל לא דנה בבקשה שאינה קיימת.

 

5. לעמדתה...גם עם היזם יעבור את השלב לקבלת מידע, יגיש בקשה להיתר, מדובר על תקופת זמן של מעל 5 שנים לקבלת היתר עפ"י הקריטריונים שהוצגו. [יעודים שונים]

 

המסקנה מהשיחה עם האדריכלית אולגה , לא השתנה כל נתון מהאמור בכתבה משנת 2015 באתר "מאקו" - http://www.mako.co.il/news-money/consumer-q4_2015/Article-7c2f963b2c86051004.htm

 

כל מי שמשקיע בדירת סטודנטים שלא אושרה, שם לכאורה את כספו על קרן הצבי.

 

================================================================================

פרל דוד , סלולרי - 052-8964914

[bobi]

הכתבה ממקו היא מ 2015, וממתי השיחה עם המהנדסת, כתוב 2017, אבל אנחנו כבר בחצי השני של השנה, יכול להיות שמאז דברים השתנו.

בלי קשר, כל הפרויקט הזה נראה לי בעייתי, לא הכל ברור ובעיקר, גם נגיד שבסופו של דבר הוא יצא לפועל, אני בספק אם יהיו הרבה סטודנטים שיוכלו להרשות לעצמם לשכור לבד דירה ב 3000 שקל בחודש, סטודנטים בדרך כלל גרים עם שותפים ולא משלמים יותר מ 1500 לחודש.

[iluxxxa]

עזוב, מי חושב על הדברים האלה. יש לך פה דירה ברחובות ב650K!!!!! רוץ מהר לפני שיגמר!

[Fitch]

וממתי השיחה עם המהנדסת, כתוב 2017, אבל אנחנו כבר בחצי השני של השנה, יכול להיות שמאז דברים השתנו.

 

מאתמול. 25.07.17.

[big1]

פרי מפרסמים בכל מקום שהבקשה שלהם כבר אושרה, אפילו העלו תמונה לפייסבוק עם המחלקה ההנדסית בעיריה או שקר כלשהו.

בכל מקרה כן אושרה לא אושרה, דירה של 35 מטר ב650 אלף זה לא מציאה.

מה גם שהבנתי שיש מיליון סייגים לגבי ההשכרה

 

Sent from my Redmi 3S using Tapatalk

[wa11a]

זה שהפ מפרסמיפ בכל חור כולל זה שזה מפורסם בלי הפסקה עי השדרים בתוכניות רדיו רק מראה כמה צריך להתרחק מזה. אם זה היה פרוייקט טוב לא היה צריך לפרסם בצורה כזו אגרסיבית.

 

Sent from my D6503 using Tapatalk

[NirLevi]

מתוך נדלן תפוז:

אני לא הייתי מתרגש מההודעה. מקריאה ראשונית של ההודעה נראה כי:

 

1. עד כה מעבר לבקשה ראשונית למידע על עמדת מחלקת מהנדס העיר לעניין שינוי/עדכון התב"ע לא הוגשה כל בקשה אחרת.

ניתן להגיש בקשה בכל עת.

2. טרם הוגשה כל בקשה לקבלת היתר בניה למעונות הסטודנטים ומכך גם לא ניתן כל אישור לבניית מעונות סטודנטים.

2. לא נשאלה שאלה נכונה. אם לא החלו במימוש התב"ע, הם לא יכולים להפיק היתר בנייה.

3. עמדת אנשי המקצוע במח' מהנדס העיר רחובות ועפ"י התב"ע במתחם המוצג כ- "פרי פלייס - מעונות סטודנטים" לא לאשר חריגה מהתב"ע שמשמעותה , גם אם בעתיד יאושרו מעונות סטודנטים, הם לא יחולו על כל זכויות המגרשים, והיזם יחוייב לשלב יעודים שונים המוגדרים בתב"ע כמו לדוגמה : אולמי שמחות, מרפאות, מתקני ספורט,אולמות תרבות, מכללות, מרכזי הדרכה, מוסדות פיננסים,בתי החלמה, מרכז רפואי ועוד [יעודים ציבוריים]

3. בד"כ יש הפרשות לצורכי ציבור כאשר משנים יעוד או כאשר ממשים תכנית.

4. כפי שאמרה האדריכלית אולגה - "הבקשה הראשונית בחיתוליה" ואין בכלל לדבר על מעונות סטודנטים, כי טרם הוגשה בקשה להיתר בניה, ולכן הועדה המקומית כלל לא דנה בבקשה שאינה קיימת.

4. בדיוק כמו 1+2.

5. לעמדתה...גם עם היזם יעבור את השלב לקבלת מידע, יגיש בקשה להיתר, מדובר על תקופת זמן של מעל 5 שנים לקבלת היתר עפ"י הקריטריונים שהוצגו. [יעודים שונים]

5. הזמן הוא סביר לקבלת היתר. מדובר במתחם גדול שכולל לא מעט יח"ד ואולי יכלול שינוי יעוד.

 

לגבי התנאים בחוזה הרכישה, צריך לעיין בו בדקדקנות.

עריכה אחרונה ב-26 ליולי, 2017 על ידי NirLevi

[yuvk]

עזבו אתכם מאישורים, יש סיבוב חינם בכדור פורח (קצת אירוני. רמז, הרבה אויר חם!).

 

עריכה אחרונה ב-27 ליולי, 2017 על ידי yuvk