"לפצל" או לשריין סכום משוער מראש למשכנתא?

[תומרובין]

שלום חברים יקרים,

 

אני עומד בפני שלב שלא הייתי בו, ואני לא בטוח מה יהיה הצעד הנכון לעשות.

אשמח לעזרה, או יותר נכון, לקצת ייעוץ. אפרט..

 

קניתי דירה מקבלן.

 

זו פעם ראשונה שאני מתכוון למכור דירה שברשותי, שהשווי שלה הוא קטן יותר מהדירה הנרכשת.

נוצר מצב שההפרש המשוער בין הדירה שתימכר, לבין הדירה הנרכשת, יהיה סביב 700 אש"ח, שאותם אצטרך להביא ממשכנתא.

 

כבר העברתי לקבלן את הסכום הראשוני, על פי החוזה, והמצב הוא שבעוד פרק זמן קצר, אני צריך להעביר לו עוד סכום של 180 אש"ח.

את כל היתרה שתישאר, אצטרך להעביר לו ממש בסמוך למסירת הדירה, שצפויה להיות בעוד כשנה.

 

ההתלבטות שלי היא כזאת-

 

אופציה א'-

האם נכון כרגע, לבקש בבנק הלוואת משכנתא, רק על סך 180 אלף השקלים שאני צריך כרגע?

ואז אני מעביר אותם לקבלן, בעוד כמעט שנה מוכר את הדירה שברשותי, רואה בדיוק מה הסכום שנשאר לי ביד (שאותו אוכל להעביר לקבלן),

ואז לקראת מסירת הדירה, מבקש משכנתא חדשה, על הסכום שאצטרך לפי ההפרש המדויק...

 

אופציה ב'-

האם נכון כבר מעכשיו לבקש בבנק משכנתא במסגרת של נניח 800 אש"ח? כאשר משיכת הכספים תהיה כמובן בשלבים..

ואז אני מושך כרגע את ה- 180 אש"ח המבוקשים לשלב הזה, ומושך את היתרה שאצטרך, כאשר יגיע מועד התשלום הבא.

 

האם אני בכלל יכול לבקש כרגע משכנתא רק של 180 אש"ח? או שהם כבר יראו על פי הניירת שזה סכום שלא יספיק לי בסוף?

 

אם זה אכן אפשרי, ואקח רק 180 אש"ח, האם אני אוכל (כדי לא להיות שבוי בבנק מסוים) לפרוע את המשכנתא הזאת בתשלום

מוקדם, כאשר אמכור את הדירה שלי? ואז פשוט אצטרך לקחת משכנתא חדשה לחלוטין כאשר יגיע הרגע, על ההפרש המדויק שיהיה...

מה בכלל אמור להיות "הקנס" על פרעון מוקדם של 180 אש"ח?

 

האם יש משהו שלא העליתי? שלא חשבתי עליו?

 

מקווה שההסבר ברור

 

תודה לכולם, אשמח לשמוע מה דעתכם בנושא.

[Fitch]

כמה יש לך בפנסיה/קרנה"ש?

[ישה]

האם הסכום שנשארת חייב לקבלן צמוד? אם כן , האם צמוד למדד תשומות הבניה.

 

יש ליווי בנקאי לפרוייקט?

[oryo]

למיטב ידיעתי (ושווה לבדוק את זה מול הבנק בכל מקרה):

אתה לא יכול לקחת משכנתא "רק על 180 אש"ח", הבנק תמיד רוצה להיות האחרון שמעביר את הכסף - הוא לא ייתן לך 'תשלום אמצעי', והוא לא ייתן לך חלק מהתשלום, כך שחלק נרחב מהשאילתא שלך כנראה לא רלוונטי.

[lahav28]

אוריו, לא בהכרח הבנק תמיד אחרון. לפעמים כשמבקשים הבנק יכול לאשר שאתה תעביר את התשלום האחרון אך לא תמיד.

 

תומרובין, לא תוכל לקחת 2 משכנתאות נפרדות, אחת רק לשנה והשאר ליותר. תוכל לקחת כבר עכשיו את כל סכום המשכנתא,

 

כאשר אחד המסלולים יהיה על סכום של 180K ואותו תמשוך בריביות של היום, ואת השאר תעביר עוד שנה בריביות שיהיו אז.

 

אתה יכול גם להקדים תשלומים לקבלן (בתנאי שיש ערבויות מתאימות) אם אתה חושב שריביות המשכנתא ימשיכו לעלות על מנת לקבען

 

כבר עכשיו.

[Nemesis]

כמובן יש לקחת בחשבון שאם לא תמכור את דירתך עכשיו, כאשר תמכור אותה בעוד שנה אתה עלול להיות מופתע (לטובה או לרעה).

[sperial]

1. להביא בחשבון איחור במסירות הדירה, ולפיכך בפינוי הדירה הקיימת.

2. לבחון "הלוואת גישור" לתקופה קצרה מ-4 שנים, שהן המינימום למשכנתא סטנדרטית.

3. לקחת סכום מקביל לערך הדירה הקיימת במסלול שבו פרעון מוקדם לא יגרור עלויות נוספות משמעותיות

4. להכניס לתחשיב עלויות נלוות, כגון תיווך במכירת הדירה הנוכחית והצטיידות החדשה.

[oryo]

אוריו, לא בהכרח הבנק תמיד אחרון. לפעמים כשמבקשים הבנק יכול לאשר שאתה תעביר את התשלום האחרון אך לא תמיד.

 

ידוע, אבל במקרה בו יש גורם עלום שם שאמור לספק בעתיד 700+ אש"ח - מצא לי את הבנק שיסכים לתת לך "משכנתא ביניים" ואני אמצא לך הסבר לוגי ל'אבודים'.

 

ויותר ברצינות -

הבנק יהיה מוכן לעשות זאת לעתים, כמו שאמרת - במקרים 'חריגים'. מקרים בהם הבנק באמת מאמין שאין סיכון במתן התשלום המוקדם. אני סבור שהמקרה המתואר רחוק מאוד מלהיות מקרה שכזה.

[ישה]

פות"ש נא(ע)לם

[תומרובין]

^ לא נעלם, יותר נכון עבד כל היום. גם לא נאלם כמובן..

 

תודה לכולם.

 

ידוע, אבל במקרה בו יש גורם עלום שם שאמור לספק בעתיד 700+ אש"ח - מצא לי את הבנק שיסכים לתת לך "משכנתא ביניים" ואני אמצא לך הסבר לוגי ל'אבודים'.

 

ויותר ברצינות -

הבנק יהיה מוכן לעשות זאת לעתים, כמו שאמרת - במקרים 'חריגים'. מקרים בהם הבנק באמת מאמין שאין סיכון במתן התשלום המוקדם. אני סבור שהמקרה המתואר רחוק מאוד מלהיות מקרה שכזה.

 

מבין את הנקודה שלך, אך זה רחוק מהמקרה.

 

כפי שהצגתי לבנק, יש לי אפשרות למכור דירה אחרת, שהשווי שלה יכסה את כל ההפרש ואף יותר.

ככה שמבחינת הבנק, הם מבינים שיכול להיות ואצטרך כ- 800K, אך יכול להיות ולא אצטרך שקל בודד.

 

אז בנושא הזה, הבנק כבר נתן סוג של אוקיי לתת "רק" 180K כרגע. השאלה אם זה עדיף או לא עדיין פתוחה...

 

זו עוד סיבה ששאלתי לגבי הפירעון המוקדם, כדי שאם לבסוף תימכר הדירה השנייה (היקרה יותר), אז ארצה לפרוע את כל המשכנתא בעוד מספר חודשים.

 

אנסה לענות על כל מיני נושאים שהועלו כאן-

 

- אכן החוזה צמוד למדד תשומות הבנייה.

- אכן יש ליווי בנקאי לפרויקט.

- לגבי איחור במסירת הדירה - פחות סביר, התאריך הרישמי הוא רחוק, הקצב הוא פסיכי, והקבלן ידוע כאחד שמקדים את המועד אפילו בחצי שנה.

כמובן שזה לא מדע מדויק, ויש עוד גורמים מסביב, אבל זה הסעיף הכי פחות צפוי כרגע.

 

אז מה אתם אומרים שנכון לעשות? בכל זאת לשריין מסגרת של 800K?

הבנקאי העריך שההחזר על סכום כזה יהיה כ- 4000 ש"ח בחודש (ל- 25 שנה). נשמע סביר? זה נשמע שההצעה הזו טובה? לא טובה?

 

איך אני יודע מה קורה במידה ואני פורע את ה- 180K לאחר שאני מוכר את הדירה? איך אני מחשב מה הקנס שאני אמור לשלם על הפירעון?

 

שוב תודות לכם

[sperial]

הבעיה ב"שריון" סכום גדול העא הרבית היותר גבוהה בגלל אחוז מימון גבוה.

 

בדוק אפשרות לקבלת חלק מהסכום כ"הלואת גישור" יותר קצרה, מה שיפחית את הרבית. אני לקחתי לפני מספר שנים הלואה כזו, שהיתה כ-40% מהמשכנתא שלקחתי, הרבית היתה נמוכה, אבל כיון שההלואה היתה צמודת מדד ובדיוק באותם 3 חודשים ספגנו את המדד החודשי הגבוה ביותר מזה זמן רב זה עלה לי כמה אלפי ש"ח.

 

עוד דבר שאתה צריך לתחשב הוא הזמן שייקח לך למכור את הדירה. לא תמיד קל למצוא את הקונה בזמן ובמחיר המתאימים.

עריכה אחרונה ב-30 למרץ, 2017 על ידי sperial

[Wonka]

הדירה היקרה = הדירה השנייה ? אם כן ועד עכשיו אתה מחזיק רק בדירה אחת אני מאמין שהתכנון היה למכור את הראשונה ולכן אתה עדיין ב"פטור דירה יחידה" אם תחליט למכור את השנייה לפני הראשונה אתה תשלם את המס + ריבית על התקופה .

[ישה]

כמו שאני מבין

 

לפות"ש יש כיום 2 דירות דירה א' בה הוא מתגורר ודירה ב' אותה הוא משכיר ככל הנראה והוא רכש כעת שלישית מהקבלן דירה ג'.

 

במצב הזה הוא רוצה למכור את דירה א' בבוא היום ויחד עם המשכנתא לשלם עבור דירה ג'.

 

לא יודע מה השווי של כל דירה אבל לא מן הנמנע כי כדאי למכור את דירה ב' כדי לא לשלם מס רכישה עבור דירה ג' וייתכן כי כבר איחר את המועד לכך.

 

בכל אופן כלפי הבנק הוא מראה כי יש לו מקורות למימון מלא של דירה ג' גם בלי המשכנתא.

 

אם הקבלן אמין ויציב כלכלית ואתה מקבל גם ערבות בנקאית הייתי בודק הקדמת התשלום , כך חוסך את המדד, אולי אפילו מצליח לקבל הנחה על הקדמת התשלום, שהיא יכולה להיות לא רק בכסף אלא בשווה כסף כמו מחסן יותר גדול או חניה נוספת וכו'

 

היתרון הוא גם בקיבוע הריבית של היום לעומת הריבית שתהיה בעוד שנה שהיא נעלם.

 

ואז לוקח את החלק הקל"צי מתוך ה 800K הנדרשים ומעביר לקבלן ואת החלק הפריימי לוקח בעוד שנה.

 

כלומר סוגר היום עם הבנק על מסגרת של כל ה 800K ומושך רק את החלק הקל"צי.

 

הבנק מוכן לאשר תשלום מוקדם שלו בהתקיים שני תנאים

 

הראשון שהקונה שילם כבר לקבלן סכום שגבוה מ סכום הקנס המוסכם כפי שקובע החוזה, כך שבמקרה של הפרה מצד הרוכש לקבלן יהיה מספיק כסף להחזיר לבנק אחרי שלקח לעצמו את סכום הקנס המוסכם

 

השני שהקונה יכול להראות לבנק את המקורות שלו לתשלום יתרת הסכום לקבלן.

 

לגבי הקנס

 

אם הריבית תעלה לא תשלם קנס

עריכה אחרונה ב-30 למרץ, 2017 על ידי ישה

[תומרובין]

כמו שאני מבין

 

לפות"ש יש כיום 2 דירות דירה א' בה הוא מתגורר ודירה ב' אותה הוא משכיר ככל הנראה והוא רכש כעת שלישית מהקבלן דירה ג'.

 

במצב הזה הוא רוצה למכור את דירה א' בבוא היום ויחד עם המשכנתא לשלם עבור דירה ג'.

 

לא יודע מה השווי של כל דירה אבל לא מן הנמנע כי כדאי למכור את דירה ב' כדי לא לשלם מס רכישה עבור דירה ג' וייתכן כי כבר איחר את המועד לכך.

 

בכל אופן כלפי הבנק הוא מראה כי יש לו מקורות למימון מלא של דירה ג' גם בלי המשכנתא.

 

אם הקבלן אמין ויציב כלכלית ואתה מקבל גם ערבות בנקאית הייתי בודק הקדמת התשלום , כך חוסך את המדד, אולי אפילו מצליח לקבל הנחה על הקדמת התשלום, שהיא יכולה להיות לא רק בכסף אלא בשווה כסף כמו מחסן יותר גדול או חניה נוספת וכו'

 

היתרון הוא גם בקיבוע הריבית של היום לעומת הריבית שתהיה בעוד שנה שהיא נעלם.

 

ואז לוקח את החלק הקל"צי מתוך ה 800K הנדרשים ומעביר לקבלן ואת החלק הפריימי לוקח בעוד שנה.

 

כלומר סוגר היום עם הבנק על מסגרת של כל ה 800K ומושך רק את החלק הקל"צי.

 

הבנק מוכן לאשר תשלום מוקדם שלו בהתקיים שני תנאים

 

הראשון שהקונה שילם כבר לקבלן סכום שגבוה מ סכום הקנס המוסכם כפי שקובע החוזה, כך שבמקרה של הפרה מצד הרוכש לקבלן יהיה מספיק כסף להחזיר לבנק אחרי שלקח לעצמו את סכום הקנס המוסכם

 

השני שהקונה יכול להראות לבנק את המקורות שלו לתשלום יתרת הסכום לקבלן.

 

לגבי הקנס

 

אם הריבית תעלה לא תשלם קנס

 

דבריך ברובם מדויקים

 

מה שלא כל כך הבנתי הוא למה אם אמכור את דירה ב', לא יהיה מס רכישה, אבל אם אמכור את דירה א', אז כן יהיה...

בכל מקרה, מס הרכישה כבר שולם.

 

הקבלן הוא קבלן יציב ואמין. ללא ספק. כמובן שיש ליווי בנקאי.

 

שקלתי כמובן להקדים תשלום, אבל זה לא ייתן לי שום קלף למיקוח. הדירה הנרכשת היא פנטהואס, וכחלק מכל העסקה,

ההטבות שקיבלתי וש"הוצאתי" מהקבלן הם רבות מאוד. כמובן שבהתאם הוא גם מקבל מחיר יפה על הדירה... זה לא שהוא מפסיד פה כסף

2 החניות הם החניות האידיאליות ביותר. המחסן הוא הגדול ביותר וכו'.

 

אכן, הסכום שכבר שולם לקבלן מהון עצמי הוגדר כפיצוי מוסכם במקרה והעסקה מתבטלת מכל סיבה שהיא, ואכן לפי כל המצב הנוכחי והנתון,

העסקה הזו היא עסקה עם אחוז סיכון נמוך ביותר לבנק.

לכן אני גם מנסה להגיע למצב שבו אני מקבל את התנאים הטובים ביותר לאור המצב הנוכחי.

ולכן הגיעה הדילמה בין האופציות. אני פשוט לא רוצה להגיע למצב שבו אני "שבוי" של הבנק, אם וכאשר אצטרך בעוד כשנה,

לממש סכום נוסף כמשכנתא.

 

בכל מקרה, הייתי בטוח שבכל מקרה של פרעון מוקדם - יש קנס/עמלה כלשהם..

אז אם אני מבין את דבריך נכון - בהנחה והריבית במשק תעלה ביחס להיום, וכאשר ארצה לפרוע את ה- 180K, היא תהיה גבוהה יותר

ממה שהיא הייתה ברגע לקיחת הסכום- כל זה שווה לאין קנס? בצורה חד משמעית?? או שגם זה נתון לפרשנות?

 

בכל מקרה, רוב האנשים שאני מתייעץ איתם בנושא, מאמינים ששווה לשריין כרגע את כל הסכום המשוער.

כנראה שזה מה שאעשה.

ואם באמת לא יהיה קנס בפרעון המשכנתא, יכול להיות שאפרע אותה לאחר מכירת הדירה.

 

יש עוד משהו שלא הבאתי בחשבון לדעתכם?

 

תודה.

[ישה]

בהנחה שהקדמת התשלום בטוחה ( תתיעץ גם עם העו"ד שלך )

 

סוגר היום את כל ה800K מול הבנק כאשר בחלק הפריימי אתה סוגר את המרווח מהפריים ( מינוס 0.9 היעד שלך )

 

מושך מתוך זה החלק הקל"צי כ 550K ומעביר לקבלן

 

לא הצלחתי להוציא מהקבלן שום דבר עבור ההקדמה גם טוב

 

מה הרווחתי?

 

אחד - את ההצמדה למדד עבור אותם 550K אולי מצליח לבטל את ההצמדה גם עבור יתרת התשלום או חלקה.

 

שניים - שערי ריבית בסבירות גבוהה נמוכים יותר מאשר בעוד שנה.

 

שלוש - מתחיל לשלם את המשכנתא מוקדם יותר מסיים מוקדם יותר ( לא לוקח בחשבון את מכירת דירה ב' שאיתה אולי תסלק את כל המשכנתא ).

 

ארבע - יכול היום לנהל מו"מ ומתן עם כל הבנקים ולהגיע לתוצאות הטובות ביותר.

 

חמש - חוסך לי את כל ההתעסקות לסלק את ההלוואה על ה 180K וניהול המו"מ מחדש עם הבנקים.

 

בבוא היום מושך את החלק הפריימי ומעביר לקבלן.

 

לא הייתי הולך על מהלך של תשלום 180K בלבד אם אני מרגיש בטוח ומקבל את הבטחונות המתאימים.

 

לגבי מס רכישה

 

אם היית מוכר את דירה ב' לפני רכישת דירה ג' לא היית משלם מס רכישה כי את דירה א' אתה תמכור גם , או משלם מס רכישה מופחת אם מחיר דירה ג' עולה על 1,623,000 ש"ח

 

דוגמה מספרית

 

דירה ג' עלותה 3,000,000

 

אם מכרת את דירה ב' לפני רכישת דירה ג' תשלם כ 60K אם דירה ב' קיימת תשלם 240K מס רכישה , הבדל קטנטן.

עריכה אחרונה ב-31 למרץ, 2017 על ידי ישה