מבקש חוות דעת על משכנתא שלקחתי

[cabrio]

היי חברים

לפני כשבועיים לקחתי משכנתא שהוצעה לי דרך אחת החברות שיש בשוק (אלה שמשלמים להם ועושות השוואות בין מס' בנקים וכד').

לקחתי סכום של 850,000 שח לנכס מקבלן שעולה 1,590,000 שח.

לאחר בדיקה מול 5 בנקים, ניתנה לי ההצעה הזו ונאמר לי שזה התמהיל הכי משתלם שיכול להיות כרגע:

 

1. פריים - 30 שנה - ריבית 0.8 אחוז - 255,000 - תשלום חודשי 797 ש"ח.

2. קבועה לא צמודה - 20 שנה - ריבית 3.65 אחוז - 442,000 - תשלום חודשי 2598 ש"ח.

3. עוגן צמוד משתנה כל 5 שנים - 25 שנה - ריבית 2.25 אחוז - 153,000 - תשלום חודשי 667 ש"ח.

 

סה"כ 4,062 שח חודשי.

בימים.האחרונים אני שומע מחברים על כלמיני מסלולים שלפי התשלום החודשי בלבד, הרבה יותר זולים משלי. האם הם לא יודעים ו/או לא מספרים על שאר הפרטים או שמה שלקחתי לא אטרקטיבי כלל?

אציין כי הסיבה שלקחתי חברה היא מכיוון שעקב עבודתי, אין לי יכולת וזמן להסתובב בעצמי בין הבנקים ולקבל הצעות.

 

אשמח לחוות דעת בנושא מחברים שמבינים.

תודה מראש

 

אלי

[oryo]

4K ל850K זה קצת צפוף, אבל התמהיל שקיבלת סביר. הסכום הצמוד למדד אינו גדול כך שהסיכון שלך להפגע ממצב של עליות מדד הוא סיכון סביר בהחלט. התמהיל שלך, להערכתי, בסדר גמור.

 

לא יודע מה קיבלו חברים שלך, אבל הרבה אנשים נופלים בפח של 'החזר נמוך לסכום גבוה'. הם לא שמים לב שהם לקחו מסלולים תזזיתיים ומסוכנים, שיתנפחו עם השנים תודות לעליית מדד/ריבית.

[Fitch]

התמהיל סביר כמו שאור אמר.

הריביות לדעתי ניתנות לסחיטה נוספת.

[cabrio]

בגדול זה נכון.

אבל ב 5 שנים האחרונות הייתי עם משכנתא שכמעט כולה עוגן משתנה כל 5 עם ריבית נמוכה מאוד. סביבות 1.2 אחוז. בסכום של 670000 שח.

לא היו שינויים של יותר מ 50 שקל על פני כל ה 5 שנים.

אבל אי אפשר לדעת מה יהיה, זה נכון.

תודה חברים.

[ישה]

דעתי

 

לא לוקחים מסלול משתנה כל 5 בטח לא צמוד אם אין כוונה לסיים אותו עד לתחנה הראשונה

 

לא יודע צה יכולת ההחזר שלכם אבל 4000 על 850K על הצד הנמוך

 

נכון להיום תשלם סה"כ ריבית (לפני כל שינוי ) 320K במדד של 2% לשנה

 

בהחזר של 5000 ש"ח אתה מעיף את המשתנה יורד ל 15 שנה בקל"צ והריבית שתשלם תהיה רק 168K בעצם עוד פחות כי בסיום 15 שנות הקל"צ אתה נשאר עם אותו החזר ומקצר את הפריים ל 2-3 שנים ומסיים הכל אחרי 17 שנה במקום כ 25 שנה כיום.

 

גם בתנאי היום ניתן לשפר את הריבית גם בקל"צ וגם במשתנה ועם קצת לחץ גם בפריים, אבל כרגע לא הייתי ממחזר.

 

ולא בונים על מדד שלא עלה בכמה השנים האחרונות למה שיקרה בעתיד וגם לא על הישארות הריביות ברמת הרצפה של היום

[oryo]

ישה אתה כהרגלך צודק (אמרתי דברים דומים לשלך בהודעה הקודמת) - אבל מצד שני לקחת החזר שגדול על הלווה זה מסוכן לא פחות מאשר הלוואה בתנאים כמו שפות"ש הציג.

זו הסיבה שאני תמיד ממליץ להתחיל עם חישוב ההחזר בהתאם למשק הבית, ורק ממנו לגזור תקציב.

 

פות"ש, אם אתה יכול להעלות את ההחזר מבלי לפגוע באופן קריטי באורח חייך - זה מאוד מומלץ. ההחזר שלך על הצד הנמוך יחסית לסך הסכום, ואתה תשלם על כך לא מעט כסף.

 

אבל ישה בהינתן ההחזר 4K - האין אתה מסכים שהתמהיל הזה הוא בגדר the devil we can live with?

[ישה]

אור

 

כיוון שאנחנו בפורום בו אנשים מכירים לפעמים אחד את השני, הסטריפיז הכלכלי הוא קצת יותר מסובך מאשר נאמר בתפוז משכנתאות שם אנשים הם בלתי מוכרים ולכן חושפים את יכולותיהם הכלכליות

 

לכן כאן אני לא שואל מה ההכנסה ויכולת ההחזר, אני רק מציג תמונה למה יקרה אם תחזיר 5000 במקום 4000 למשל.

 

והשואל ילמד מכך ויחליט אם הוא אכן בר יכולת להגדיל את ההחזר, אני הדגמתי על גידול של 1000 ש"ח אבל גם גידול של 500 ש"ח לפעמים יכול להיות משמעותי.

 

אצל פות"ש הפליאה הייתה איך אחרים מחזירים פחות , כלומר לא מבין את המשמעות של להחזיר פחות כל חודש = להחזיר הרבה יותר בכללי.

 

בכל מקרה מסלול משתנה הוא NO גדול אלא אם מעיפים אותו עד לתחנה או / וגם משמש כמסלול לפתות את הבנק לקבל ריביות טובות יותר במסלול הקל"צ

[cabrio]

תודה על התגובות חברים

ישה, סך ההכנסה למשק הבית שלי הינה כ 18 אש"ח נטו.

אני קצת מוטרד מה 4000 שח החזר למרות שלפי סך ההכנסה אני אמור לעמוד גם בהחזר גבוה יותר.

האם בהכנסה כזאת מומלץ לעלות לכיוון ה 5000 שח החזר?

כמו כן, בעוד כשנתיים וחצי ייפתח לי קרן השתלמות וביחד עם חסכון קטן שיהיה לי אני אוכל להגיע לסביבות 100 אש"ח. האם כדאי לסגור/לצמצם קודם את המשתנה ?

כי הלב אומר לצמצם מתוך הקל"צ כי הריבית שלו הכי גבוהה כרגע.

תודה

[oryo]

אתה לא יכול לצמצם מהקל"צ ללא עמלת היוון, כל עוד אין לך נק' יציאה. אלא אם הריבית עלתה אבל אז כנראה שעוד יותר עדיף לך לצמצם את המשתנה כל-5.

וגם אם היתה לך נק' יציאה - ברוב המקרים עדיין עדיף היה לצמצם את המשתנה כל 5.

 

אני ממליץ לך ללמוד קצת יותר את התחום ומושגי הבסיס בשביל להבין טוב טוב למה אתה נכנס. ממליץ לך לקרוא במשכנתאמן על המסלולים השונים, אולי זה יעשה קצת סדר בראש.

 

ההכנסה נטו לא אומרת הרבה, אתה צריך לעשות חישוב שכולל בתוכו את סך ההכנסות, סך ההוצאות (הכל כולל הכל), ולהבין את היכולת שלך. אמרת שלקחת שירותי ייעוץ, אם אתה סומך עליהם אולי אתה יכול להתייעץ איתם גם בנושא הזה(?) למרות שאם השירות היה מקצועי באמת הוא היה עושה זאת מלכתחילה... (שירות של "תן לי החזר וסכום ואמצא לך מימון", לא מתאים להגדרה שלי ל"מקצועי באמת", אבל זו דעתי האישית בלבד).

עריכה אחרונה ב-1 למאי, 2016 על ידי oryo

[ישה]

אור אתה חי בסרט רע

 

רוב יועצי המשכנתא לא יושבים איתך לרגע על מצבך הכלכלי ומה יכולת ההחזר, אלא תביא סכום להחזר מכאן אנחנו כבר נארגן לך מסלולים.

 

אם ללכת נכון לקיחת משכנתא ( רכישת דירה ) זה זמן מצויין לעבור על כל מערך ההוצאות שלנו אולי להעיף משם הוצאות פחות נחוצות , כדי להגיע ליכולת החזר אופטימאלית גבוהה ככל האפשר כי הפרשי הריביות הם משמעותיים.

[ישה]

תודה על התגובות חברים

ישה, סך ההכנסה למשק הבית שלי הינה כ 18 אש"ח נטו.

אני קצת מוטרד מה 4000 שח החזר למרות שלפי סך ההכנסה אני אמור לעמוד גם בהחזר גבוה יותר.

האם בהכנסה כזאת מומלץ לעלות לכיוון ה 5000 שח החזר?

כמו כן, בעוד כשנתיים וחצי ייפתח לי קרן השתלמות וביחד עם חסכון קטן שיהיה לי אני אוכל להגיע לסביבות 100 אש"ח. האם כדאי לסגור/לצמצם קודם את המשתנה ?

כי הלב אומר לצמצם מתוך הקל"צ כי הריבית שלו הכי גבוהה כרגע.

תודה

 

מבחן האצבע הוא 25% -30 החזר מההכנסה, אבל כל משפחה וסל ההוצאות שלה

 

אין דין משפחה עם 3 ילדים בגיל מטפלת גנון מעון כדין משפחה עם ילד + כלב

 

לכן את העבודה מה נכון לכם אתם צריכים לעשות

 

פותחים גליון אקסל ממלאים את כל ההוצאות של 6-12 חודש האחרונים , בודקים מה חיוני על מה ניתן לוותר , על מה נחליף הוצאה כבדה בהוצאה קצת פחות

 

כי בסופו של יום מדובר בחיסכון אדיר

שתחשוב עליו כך

 

במקום לתמוך בבנקים אני אשקיע את החיסכון במשפחתי היקרה תרתי משמע.

 

אני מעדיף לא לגעת בקה"ש , המקסימום שאני "מרשה" לך הוא לקחת משם בבוא היום הלוואה ולפרוע בה את המשתנה בתחנה.

 

ככה אתה לא פוגע בתשואת הקרן שבד"כ גבוהה מעלות המסלול מחד , ואתה ממשיך את נזילות הקרן , גם לכל ההפקדות "החדשות" ולא צריך להמתין שוב 6 שנים נוספות עד לנזילותם מאידך.

[oryo]

אור אתה חי בסרט רע

 

רוב יועצי המשכנתא לא יושבים איתך לרגע על מצבך הכלכלי ומה יכולת ההחזר, אלא תביא סכום להחזר מכאן אנחנו כבר נארגן לך מסלולים.

בחירת מילים תמוהה - אני לא חי בסרט רע (כאילו, החודש הזה ספציפית כן כפי שאתה יודע אבל בד"כ לא), הלווים שאוכלים *** ב"זכות" אותם "יועצים" שרק מחפשים איך לגבות את העמלה שלהם גם כשברור להם שהלווה נכנס למלכודת דבש, הם אלו שחיים בסרט רע.

אני אם כבר, חי בסתם סרט - סרט בו יש מספיק יועצים שיודעים לעשות את העבודה שלהם בלי להפקיד את המצפון על מתלה המעילים בכניסה למשרד.

[cabrio]

ישה, אכן הערה נכונה.

כשדיברתי על הקרן השתלמות, התכוונתי לקחת הלוואת גישור ולהחזיר רק את הריבית,, על מנת שהקרן תמשיך לתת תשואה מהכסף שיש שם.

את הטעות של למשוך את כל הקרן עשיתי כבר פעם אחת לצערי..

היועץ דווקא דיבר איתי המון גם עם הכנסות, על כמה אחוזים מתוכם אפשר להפריש להחזר וכל מה שצריך.

פתחתי את הפוסט הזה רק בגלל שהייתי מוטרד קצת מכל מיני אנשים שדיברו איתי על החזרים שונים ומשונים, שנראה כאילו מחזירים סכומים יותר נמוכים משמעותית ממני.

עכשיו אני מבין שככל הנראה בטווח הארוך הם ישלמו יותר ריבית בסך הכל.

מה שהתכוונתי בצמצום ההלוואה של הקל"צ היה , בגלל שהריבית שם היא הכי גבוהה, לכאורה נראה שעדיף לצמצם אותה לפני.

[oryo]

הבנתי שזה מה שאתה מתכוון, אבל שילוב האופי הצמוד-מדד של הריבית המשתנה כל 5, יחד עם האפשרות (הריאלית למדי) שהריבית תעלה, וכמובן תשלומי הפרעון המוקדם שאולי תצטרך לשלם - כל אלו גורמים למסלול הקלצ להיות קצת פחות גרוע ברוב המקרים.

לצורך העניין, הנה סתם דוגמא לש"ב: תריץ סימולציה על 200K במסלול 2.25% צמוד מדד עם עליה שנתית של 2% (אפילו 1.5% אם בא לך), ואח"כ על אותו סכום וריבית קל"צ 3.65%. תן להם אותם שנים (למרות שבמקרה שלך הקל"צ קצר יותר אבל ניחא), ותחזור לכאן עם תובנות.

[ישה]

אור

 

חי בסרט רע התכוון שאתה חושב שיועצי המשכנתאות באמת יושבים עם הלקוחות כיצד להגיע ליכולת החזר אמיתית.

 

פות"ש

 

100K קל"צ ל 25 שנה בריבית 4% מול משתנה כל 5 ל 25 שנה ב 2.25% במדד 1.5% אותו החזר כללי.

 

כיוון שמדיניות בנק ישראל היא תוואי מדד בין 1 ל 3% אני לוקח 2% כמספר מייצג ואז ההחזר הכללי הוא 158K בקל"צ לעומת 168K בצמודה אבל

 

בלי לקחת בחשבון שהריבית עלולה להשתנות כל 5 שנים והשינוי הוא כלפי מעלה בסבירות גבוהה ביותר, כך שהפער יהיה גבוה יותר.

 

לכן לא מסתכלים רק על גובה הריבית