תמ"א 38 - האם לא עדיף לעשות לבד, בלי להוסיף דירות?

[dorki]

העלתי את העניין באספת דיירים - לקבל זכויות בגג תמורת שיפוץ חיצוני של הבניין וככה שמעתי לראשונה את המושג תמ"א 38.

מה שאחד השכנים אמר לי בעדינות זה "לא ניתן לך זכויות של מיליונים תמורת השקעה של 100 אלף דולר בשיפוץ חיצוני".

פרוייקט בניית דירות הוא גם לא תחום התמחותי וגם ייתקל בהתנגדות עזה של שכן או שניים שעינם תהיה צרה ברווח כלכלי של שכן אחר.

לעומת זאת, אם כל מה שאני מבקש הוא חדר על הגג, אולי עוד יש סיכוי.

 

איתן, קבל עצה ידידותית ורד מזה.

גם אם תשכנע את השכנים זה יהיה נצחון פירוס כיוון שמהר מאוד אתה תהפוך באתוס המקומי לזה שעשק ושדד את שאר דיירי הבניין.

השכנים יהפכו את חייך במקום לבלתי נסבלים.

 

קבל סיפור דומה אבל שונה:

אחי מתגורר בבנין מדורג בדירה שבקומה הראשונה, אין דירות נוספות באותו המפלס.

מתחת למרפסת שלו ישנן לשכנים חמש חניות פרטיות מקורות, כשלכל חניה שער משלה. לכל דייר זכות לחניה חיצונית נוספת שהיא טורית לחניה המקורה.

אחי ביקש להרחיב את המרפסת שלו (שכאמור, כרגע מהווה את קירוי החניות של הדיירים והרחבתה הייתה מקרה את החניות החיצוניות), לשם כך הוא הוא נדרש להסכמת הדיירים - והם כתמורה לכך היו מקבלים על חשבונו: קירוי לחניה השנייה, שערים חדשים לחניות, שער חדש לבנין ושיפוץ הכניסה.

כאמור הם לא נדרשו לשלם שקל, לא לוותר על זכויות בניה - כלום נאדה, רק לשבת בצד ולהרוויח.

העירייה מצידה כבר העניקה היתר בניה לפרויקט.

 

פתאום, "חכם" אחד (אדם בכיר למדי באחד הבנקים) התעורר ודרש תוספת למה שכבר הוסכם וסוכם איתו, הדרישה שלו הייתה סחטנות גרידה ולכך אחי סירב להסכים.

לפיכך הפרויקט הוקפא, "החכם" כבר מכר את דירתו, לאחי עבר החשק, הפרויקט כבר לא יצא אל הפועל.

ממצב של WIN WIN לא נשאר דבר- וזה בבנין שלדיירים שלו אין זכויות בניה עודפות, אין יכולת לשדרג את הדירה והמקסימום שיכלו לקוות לו שיבוא הפראייר ויקרה להם בחינם את החניה השנייה.

[elkmino]

בקצרה ולפי מה שנאמר כאן האם זה כדאי? כן האם השכנים יסכימו לחתום לך בגלל שזה שכן? לא.

אם אתה מסתדר עם השכנים ואין להם עין צרה ואתה לא תצטרך לבנות ממדים לכולם כי אם רק שיפוץ וחיזוק הבניין.

כדאי לך אפילו מאוד.

[kobic9]

לדעתי זה תלוי מה אתה רוצה לעשות ואז אכן זה אפשרי.

הדבר הכי נכון לעשות זה לבנות את הגג, תוך שיפוץ והכל.

ולבנות כמו הקבלן- 4 דירות, כל דירה אתה תוכל להשכיר ב3500 ש"ח(לדוג') כפול 4 דירות=14 אלף בכל חודש.

 

היתרון בזה הוא שאתה לא תוסיף חניות, אתה משכיר דירות ללא חניה, אני רואה את זה בהמון מקומות וזה עובד יופי.

במידה ויש לך אפשרות לחניה אתה גם תקבל יותר.

תוך מספר שנים אתה תכסה את העלות של הבנייה והתמ"א12*14=168, אז תוכך 6-12 שנה, תלוי כמה משכנתא תיקח) אתנ תחזיר את עלות הבניה.

[ישה]

קובי

 

הרעיון הוא נחמד קניתי אבל....

יש בו שתי בעיות

מס הכנסה שתצטרך לשלם אולי כי לא מדובר במשכיר פרטי שיש לו פטור כרגע

ההחזר החודשי לא מספיק לכסות את ההשקעה הגדולה בבנייה ובשיפוץ, לא ב 6 שנים ולא ב 12 שנה.

 

דורקי

אנחנו בארץ אוכלת יושביה מה הפלא

למדתי בחיי הקצרים כי ככל שהאדם בכיר יותר כך הוא נבל יותר, כלל שיש בו כמובן יוצאים מהכלל

[kobic9]

ההחזר החודשי לא מספיק לכסות את ההשקעה הגדולה בבנייה ובשיפוץ, לא ב 6 שנים ולא ב 12 שנה.

 

למה לא?

אם יוצא לך 168 אלף בשנה, כמה כבר תעלה לך הבניה? 2 מיליון? אז יקח לך 12 שנה לסיים את החוב.

במידה ויעלה יותר אז עוד כמה שנים וזה יחזיר את עצמו, אל תשכח גם שערך הדירות יעלה עם הזמן עקב צפיפות אוכליסין.

[ישה]

קובי

 

הרעיון הוא נחמד קניתי אבל....

יש בו שתי בעיות

מס הכנסה שתצטרך לשלם אולי כי לא מדובר במשכיר פרטי שיש לו פטור כרגע

ההחזר החודשי לא מספיק לכסות את ההשקעה הגדולה בבנייה ובשיפוץ, לא ב 6 שנים ולא ב 12 שנה.

 

 

ההחזר החודשי לא מספיק לכסות את ההשקעה הגדולה בבנייה ובשיפוץ, לא ב 6 שנים ולא ב 12 שנה.

 

למה לא?

אם יוצא לך 168 אלף בשנה, כמה כבר תעלה לך הבניה? 2 מיליון? אז יקח לך 12 שנה לסיים את החוב.

במידה ויעלה יותר אז עוד כמה שנים וזה יחזיר את עצמו, אל תשכח גם שערך הדירות יעלה עם הזמן עקב צפיפות אוכליסין.

 

לפי תחשיב של אייל שעשה בהודעה שלו בניית 4 הדירות תעלה 2.65 מליון והשיפוץ כולל ההגדלות לדיירים הקיימים יעלה 3.75 מיליון סה"כ 6.4 מיליון.

בוא נניח כי מס הכנסה לא יתנפל עלינו על ההכנסה משכירות יש לנו 168 אלף לשנה = 38 שנה בלי ריבית של הבנק בכלל.

כנס למחשבון משכנתא ותראה כמה זמן יקח לך להחזיר אמיתי.

[איתן_כ]

תודה על התשובות. שוכנעתי לרדת מזה, כי לא יחסרו שכנים שעינם צרה.

יש לי עוד שאלה:

בבניין בשכונה שלי הופיע לאחרונה השלט שבתמונה, לגבי תמ"א 38. אני מאחל לדיירים בבניין ההוא הצלחה מכל הלב, כי הם החלוצים לפני המחנה, שאחריהם יהיה קל יותר לבצע פרוייקטים כאלה.

העניין הוא שבשלט לא מוזכר כלום לגבי הוספת חנייה, מה שיגביר את מצוקת החנייה בשכונה.

מה הדרכים החוקיות שקיימות בשביל להתנגד לתכנית?

[ישה]

איתן

 

חשבתי שבאת לבשר לנו כי הבניה כבר הסתיימה.

 

בכללי הדרך להתנגדויות היא כדרך הרגילה להתנגדויות לועדה המקומית .

רק על פי השלט , אין בסיס להתנגדות כיוון שלא מדובר בתוספת יחידות אלא רק בהרחבה של הדירות הקיימות.

 

כך שאני חושב שכדאי לך לחסוך את הבול.

אם קיימת הגדלה דרך אגב, חובה על העיריה / קבלן / ועד הבית ליידע את השכנים , כדי שיוכלו תוך 30 יום להגיש את ההתנגדויות שלהם.

 

דרך אגב השלט נמצא על בית ברחוב בלוך?

[איתן_כ]

אני לא מאמין שיש תמ"א עם הגדלת דירות, ללא הוספת יחידות דיור, כי אז אין בסיס כלכלי.

אני אנסה לגשש.

ולא, לא מדובר ברחוב בלוך אלא בשכונת נאות אפקה ב'.

[wil]

ישה, כתוב "בלי עלות לדיירים". מאחר והקבלנים לא משקיעים כסף ועבודה מטוב ליבם, ברור שייבנו שם דירות חדשות.

 

אני מנחש שאם שמו שלט גדול זה אומר שתקופת הגשת ההתנגדויות כבר חלפה. אבל שווה בדיקה אם באמת בא לך להגיש התנגדות.

לדעתי על בסיס מצוקת חניה בלבד אין מה להתנגד, כי את הנושא הזה העירייה מן הסתם כבר שקלה. אבל אני לא מומחה בזה.

[yehuda-k]

קבלן ששוחחתי איתו דיבר על מתקן חניה דו-קומתי, אך זה לא נראה לי פרקטי.

 

תוכל לפרט? האם במתקן הזה כל מכונית יכולה לחנות \ לצאת חפשי או שצריך להזיז קודם רכב אחר כתנאי? האם יש אפשרות לחפור קומת חניה תחתונה?

 

יהודה

[michaelbe6]

אם הדאגה שלך היא רק לגבי החניות אתה יכול להיות רגוע, על פי חוק, קבלן אשר בונה יחידות דיור חדשות ,גם אם זה על בניין ישן, מחוייב לצרף לכל יחידת דיור חניה אחת לפחות, ככה שבעניין הזה אין לך מה לדאוג.

[ישה]

ישה, כתוב "בלי עלות לדיירים". מאחר והקבלנים לא משקיעים כסף ועבודה מטוב ליבם, ברור שייבנו שם דירות חדשות.

 

אני מנחש שאם שמו שלט גדול זה אומר שתקופת הגשת ההתנגדויות כבר חלפה. אבל שווה בדיקה אם באמת בא לך להגיש התנגדות.

לדעתי על בסיס מצוקת חניה בלבד אין מה להתנגד, כי את הנושא הזה העירייה מן הסתם כבר שקלה. אבל אני לא מומחה בזה.

מה שצודק צודק. מודה ועוזב ירוחם.

בכל מקרה צריך לקבל הודעה מהעיריה על ההרחבה. מקווה שאין כאן מחטף ק(ח)בלני.

בירור קצר במינהל ההנדסה יתן תשובה מלאה.

איתן נשמח אם תעדכן.

[ישה]

אם הדאגה שלך היא רק לגבי החניות אתה יכול להיות רגוע, על פי חוק, קבלן אשר בונה יחידות דיור חדשות ,גם אם זה על בניין ישן, מחוייב לצרף לכל יחידת דיור חניה אחת לפחות, ככה שבעניין הזה אין לך מה לדאוג.

לא בהכרח

יכול לשלם כופר חניה והעיריה "אמורה" לספק מקום חניה במקום אחר , רק שבפועל זה לא כל כך נעשה.

[רוכב בודד]

בין השלט לבין תחילת עבודות עובר הרבה זמן. אפילו שנתיים. יכול להיות שאותו קבלן/יזם מזדרז להציב שלט בתור פרסום.

לא יתכן שיהיה פרוייקט תמא 38 בלי בניית דירות נוספות.

לאחר אישור תוכניות בעיריה חובה ליידע את כל הדיירים בסביבה הגובלת בבניין הנפעל - במסירה אישית או רשום - ולאפשר להם להגיש התנגדות תוך 14 יום. יו"ד ועדת הבינוי אחראי לפרסום כזה.

תמיד טוב לברר עם השכנים שם, לטלפן לקבלן ולהתעניין כרוכש פוטנציאלי ואז תקבל תשובה ברורה לגבי החניות.