התנהלות מול מתווכי נדלן-סיכונים/הזדמנויות

[Night Driver]

מקאש אמרתי שאם הם רוצים אני משאיר.

 

 

[Mech Morphix]

לא מבין למה מקרר, מדיח, מיקרוגל, מכונת כביסה ומייבש זה עדיין לא ״חלק מהבית״ בישראל

[BoazB11]

לפני 8 דקות, Mech Morphix כתב:

לא מבין למה מקרר, מדיח, מיקרוגל, מכונת כביסה ומייבש זה עדיין לא ״חלק מהבית״ בישראל

למה?!

כי בעל הדירה ישים את המוצרים הזולים ביותר

והדייר ישים עליהם Z ויתייחס אליהם כמו לרכב ליסינג...

 

ובכלל, בשוק של ביקוש גדול ומחירים שרק עולים, איזו סיבה יש לבעל דירה להשקיע מעבר למינימום ההכרחי?

שלא לדבר על הרבה מאוד דירות שגם לא מתקרבות למינימום הזה.

[sperial]

עניין של נוהג.

לפני 55 שנה נתקלתי בפרוייקט אחד שכלל את כל הציוד, פרוייקט שבאותם ימים נחשב יוקרתי.

מעשית לשיטה הקיימת יתרון עצום - אתה רוכש את המכשירים המתאימים לצרכיך. נניח שאני זקוק למקרר 850 ליטר - למה שארכוש דירה עם מקרר 550 ליטר ואשליך אותו מיד?

בדירה מיד שניה מדובר במו"מ על הציטד הקיים, שיסוכם לפי צרכי שני הצדדים.

[DareDevil]

לפני 44 דקות, Mech Morphix כתב:

לא מבין למה מקרר, מדיח, מיקרוגל, מכונת כביסה ומייבש זה עדיין לא ״חלק מהבית״ בישראל

חוסר הומוגניות בקהילה.

 

[Mech Morphix]

לפני 46 דקות, BoazB11 כתב:

למה?!

כי בעל הדירה ישים את המוצרים הזולים ביותר

והדייר ישים עליהם Z ויתייחס אליהם כמו לרכב ליסינג...

 

ובכלל, בשוק של ביקוש גדול ומחירים שרק עולים, איזו סיבה יש לבעל דירה להשקיע מעבר למינימום ההכרחי?

שלא לדבר על הרבה מאוד דירות שגם לא מתקרבות למינימום הזה.

מוזר שבשוק גדול פי כמה זה עובד גם באיזורים של אנשים סוג ז׳

[snoop90]

לפני שעה, Mech Morphix כתב:

לא מבין למה מקרר, מדיח, מיקרוגל, מכונת כביסה ומייבש זה עדיין לא ״חלק מהבית״ בישראל

אני לא מבין למה זה אמור להיות "חלק מהבית".

אם זה חלק מהבית, אז בעל הדירה מחוייב לתקינות של המכשירים הללו, אם הם מתקללים אז הוא חייב לתקן או לקנות חדש.

יש גם עניין של כשרות - מי שזה חשוב לו, לא ישתמש במיקרוגל ותנור שכשרות השימוש שלהם בעבר לא ידועה.

אם נניח בדירה יש מקרר, ולשוכר יש מקרר משלו, מה עושים? להוציא? למכור? לזרוק? עוד כאב ראש. 

[Mech Morphix]

זה הרעיון, שלא תצטרך לקנות בעצמך ולשנע ציוד כבד יקר ורגיש בכל מעבר. לגבי כשרות זה כבר בידי אללה

[KipodYam]

נחזור לנושא.

מתווך זה כנראה התעודה הרשמית הכי קלה+זולה להשגה במדינת ישראל.

חלקם הלא מבוטל זה אנשי מכירות, חלקם מצויינים בהפעלת לחץ פסיכולוגי ושאר מניפולציות.

רובם מעבר לנושא המכירה עצמה, ולהיותם הבן אדם שאתה נאלץ לשלם לו, הינם מוקיונים חסרי כל ערך, שלא מבינים כלום. לא יודעים איך למצוא תיק בניין, לא יודעים לאתר גרמושקא. לא יודעים אם הדירה חוקית או בכלל לא תקבל אישור לטאבו מהרשות המקומית.

אם המתווך "השיג" את הדירה ויש לו בלעדיות (חצי שנה בד"כ), אין שום סיכוי שהוא לא יחתים אותך על 2% ומעמ כי זה הסטנדרט. הוא זכה בכרטיס לוטו הזהב והוא יחלוב אותו עד תום.

 

לפני שנתיים לא היה אף אחד שהיה מוכן להוריד. אולי אחד על דירה במחיר הזוי שכנראה הבין שאף אחד לא יקנה אותה במחיר הזה.

 

השאלה הטובה היא אם הוא לוקח גם מבעלי הבית,  יתכן שכן ויתכן שלא.

אם הוא לוקח מבעלי הבית, שזה בין 1 לעד 2 אחוז בלי מעמ, הוא ינסה לשווק בעצמו אבל כן יהיה מוכן שהקונה יגיע דרך מתווך אחר, ואז הם מתחלקים בתיווך ביניהם.

אם הוא לא לוקח מבעל הבית, הוא ממש לא ירצה להכניס עוד מתווך כי לא ישאר לו רווח.

עדיף לו למכור בזול אם הוא מביא את הקונה וגם מקבל עמלה מהמוכר מאשר להוריד אחוזים. עשיתי חישוב לחבר פראייר שלי, עד כמה שווה למתווך להוריד במחיר הדרה אבל ששני הצצדים משלמים לו, לעומת שהוא לא מצליח למכור את הדירה לבד ואז הקונה מגיע דרך מתווך אחר. יצא מספר מפחיד.

 

מתווך, ברגע שיש לו בלעדיות, עובד בשביל העסקה, בשביל לעשות לביתו.

יעדיף למכור מהר, יעדיף למכור לקונה שיסגור עסקה מהירה וחוזה מהיר.

 

חבר פראייר לקח מתווך שימכור את הדירה שלו, וגם שילם לו. דירה  במרכז, מסודרת, 4 חד, בת 7 שנים. לא הביא יותר מדי אנשים. בקיצור, דירה שהיה אפשר למכור לבד בשקט ולחסוך כסף לשני הצדדים/למכור במחיר גבוה יותר.

חבר פראייר שהצעתי לעזור לו בחינם.

 

[פאר האורה]

בתאריך 15.3.2024 בשעה 21:46, KipodYam כתב:

מתווך זה כנראה התעודה הרשמית הכי קלה+זולה להשגה במדינת ישראל

מניסיון? תוכל להרחיב בכמה מילים על התהליך שעברת, קורס, זמן כולל, עלויות, מסקרנות

[KipodYam]

אני ממש ממש לא מתווך.

לגבי שזה קורס קל - זה נכתב בדיון אחר פה בפורום. לא מכיר. לא בדקתי. אם הייתי נהג מונית נניח, או מישהו שעובד בעיר, נראה לי שהייתי בודק את זה. 

זה הרשמים שלי בהיותי בעל אדם ממש לא טיפש וזאת אחרי שנתקלתי בכמה וכמה וכמה מתווכים, וזה אחרי שימוש בכלים כמו govmap,

Gis של הרשויות, 

תיק בניין של הרשות המקומית, 

וגם google map למרות שהצילומים שלו כבר מאוד מיושנים ולא מעודכנים בכלללל.

 

עם הכלים האלה הגעתי למצב שאני מסביר למתווך התורן הטמבל, שאם הוא יתן לי את המספר בית האמיתי, אני תוך חמש דקות מחליט אפ אני מבזבז את זמני ואת זמנו בלבוא לראות את הדירה.

 

ככה אתה מגלה שהליצן ששם דירה במחיר שוק אמיתי, רק ששלושה ימים קודם, הועדה לתכנון מקומי אישרה תמא38 לבניין שהדירה פונה אליו...

 

כולל שתי דירות עם צפער גדול בין הסקיצה גרמושקא לבין המציאות, כולל הרחבה לכיוון המרפסת וכו, שהסברתי לבעל הבית או למתווך שהדירה לא תקבל אישור מכירה (אלא אם כן הוא ישחד את הבודק מטעם העירייה, ואז אני נתקע עם נושא המכירה העתידית). שני הדירות האלה אכן לא נמכרו.

באחת מהן בעל הבית היה יכול להסדיר את הנושא, הוא בחר להתעלם משאלותי. אחרי 5 חודשים קיבלתי טלפון מהמתווך. מסקרנות חתכתי אותו במחיר בטלפון, חתכתי בברוטאליות, המתווך המיואש שהחוזה שלו תכף פג תוקף, הסכים גם הסכים. הבעיה שבעל הבית לא התחיל שום תהליך הסדרה. מניח שמשכירים אותה.

 

עןד נושא זה דירות בבניינים ממש לא חדשים, שאין להם טאבו. כל בניין שאין לו טאבו והוא בין יותר מ5 עד 7 שנים, זה נורת אזהרה ענקית. הטאבו הזה מגיע עם ביקורת על כל הדירות, צריך לפרק כל פרגולה או סגירת חורף שנעשתה. לעיתים ירשמו הערת אזהרה על כל הדירות שחרגו, לעיתים לא מוכנים לעשות רישום בטאבו ככה. עסק משפטי לא פשוט.

בנוסף, היכולת של העורך דין שלך לשמור על הזכויות שלך בקניית דירה כזאת, נמוכה מאוד. 

 

לצערי נאלצתי לקנות שתי דירות ממתווכים. בראשונה הוא לא הציק, רק לקח כסף. הדירה עמדה ריקה.

בשנייה, היא פשוט בקושי עשתה את העבודה שלה שזה היה להרגיע את העורכת דין הנוראית של בעלת הבית ןלקדם את החוזה. חשבתי להוריד לה בתשלום ושתתבע אותי, ושתסביר לבית המשפט למה היא היתה גורם חיוני בתהליך, בסוף ירדתי מזה ושילמתי לה.

 

שתי הדירות הייתי הראשון שראה והראשון ששם מחיר, הראשונה המחיר באמת היה מחיר השוק, נמכרו דירות זהות בקצת פחות כמה חודשים קודם.

השניה באיזור מבוקש שאין בו דירות למכירה ןדי קשה לתמחר את הדירה. לא יודע למה היא סגרה איתנו אחרי יום. 

בעצם אני יודע, כמה סיבות - 

1. בעלת הבית היתה באמצע חוזה לדירה החדשה שלה, והיתה צריכה לוודא שמתחיל להתגבש לה לוח תשלומים.

2. הייתי מקבל את זה, אבל החוזה של בעלת הבית נמרח והיא בכלל לא התחילה חוזה איתנו. אז ככה שאפשר היה לחפש קונה שיתן יותר כסף... אבל פה מגיע הקטע הכספי - היא קיבלה כסף גם ממני, 2% ומעמ וגם מבעלת הבית, ככה שאינטרס העל שלה זה שהקונה יבוא דרכה בלבד ולא דרך שום מתווך אחר,  גם אם אותו קונה מציע עוד 100 וגם אפילו עוד 200 אלף שח מההתעה שלי. הוכחתי את זה שחור על לבן עם חישוב מדוקדק לאותו חבר שלי, שעדיין התעקש לשרוף אלפי שקלים על מתווך במכירת הדירה שלו, ולקח חודשיים למצןא קונה לדירה 4 חדרים חדשה למדי בעיר נחמדה בשכונה נחמדה... 

[DareDevil]

לפני כשעה, פאר האורה כתב:

מניסיון? תוכל להרחיב בכמה מילים על התהליך שעברת, קורס, זמן כולל, עלויות, מסקרנות

יכול לספר מהניסיון שלי, קורס עלה לי 650 שקל בערך, חודש וחצי בערך של קורס (היה נטו באוןליין בגלל הקורונה) אגרת מבחן אני לא זוכר אבל אחרי שעברתי הייתי צריך לשלם איזה אלפייה לשנה הראשונה.

המבחן עצמו זה 30 שאלות על הנושאים שקשורים לתיווך מהפן החוקי. שאלות אמריקאיות. צריך לעבור עם 25 תשובות נכונות.

זה החוברת ממנה צריך ללמוד

https://www.gov.il/he/departments/general/studymaterial

זה מאגר המבחנים

 

אגרת חידוש רישיון 241.00 שקל

על הבחינה שילמתי 499.00 שקל

 

[פאר האורה]

קיבלתי את הרושם שעשית את הקורס קיפוד ים. כעת אני מבין שהכל מניסיון והתנהלות מול מתווכים.

לפני 36 דקות, DareDevil כתב:

קורס עלה לי 650 שקל בערך, חודש וחצי בערך של קורס (היה נטו באוןליין

איך אני יכול לבדוק מה העלות כיום והאם עדיין מעבירים את הקורס אוןליין?

[DareDevil]

לפני 2 דקות, פאר האורה כתב:

איך אני יכול לבדוק מה העלות כיום והאם עדיין מעבירים את הקורס אוןליין?

אני עשיתי ברימקס

https://remax.co.il/he/school/courses/realtors-exam/?coupon=SPECIAL

 

למרות שאני לא בדקתי את המערכת הזו

https://www.learn.landsman.co/#prices

אני יכול להגיד מהיכרות אישית עם רון, שבטח המערכת די טובה..

 

[sperial]

@KipodYam כשחיפשתי דירה לפני 12 שנה היה יותר מורכב למצוא את הנתונים ברשת. את בדיקת המצב המשפטי השארתי לעורך הדין שאכן גרם לי לפסילת שתי דירות - אחת בגלל חריגות בניה עם אצבע בעין של העיריה, השניה בכלל ניואנס רישומי שבחיים לא יכולתי לחשוב עליו. וכל זאת ֶללא תשלום עד ששילמתי את החצי אחוז על הסכם המכירה והסכם הקניה של הדירות שהחלפתי (ובמהלך השנים הוא הרווח ביושר עוד כמה הסכמים של בני משפחה).

 

אגב, אני לא מכיר ״אישור מכירה״ חוץ מנושא תשלום מיסים. לא נתקלתי באיזה בודק מטעם הרשויות שבא לבדוק איפה מותקן המזגן או אם שיניתי איזה חלון.

 

הבעיה היא שאם אצל סוחרי רכב 99 אחוז מוציאים שם רע לכל השאר, אצל מתווכי דירות זה 999 פרומיל. אבל רכב אפשר למצוא ביד 2. באזורים בהם מכרתי וחיפשתי כל מודעות יד 2 הן של מתווכים, הם פשוט שולטים בשוק בכוח. ואם אתה לא נותן בלעדיות הם גם ידאגו להציג את הדירה לקונים פוטנציאליים עם הדגשת החסרונות ו״ישרפו״ אותה בשוק כדי לקדם את הדירות שבבלעדיות שלהם.