התנהלות מול מתווכי נדלן-סיכונים/הזדמנויות

[alex321]

ערב טוב חברים

אני נמצא בחיפושים של בית למגורים כעת(בירושלים וסביבתה). נעול מאוד על שכונות שבהם אני מעוניין לקנות.

כתפיסה אין לי בעיה לשלם על שירות טוב שמביא לי ערך- ונעזרתי בשירותיו של איש נדלן בעת מכירת דירה להשקעה בבש, דבר שהיה לי מאוד נוח תוך כדי המיל הן מבחינת ההתעסקות והן מבחינת המחיר הסופי לכן הרגשתי שה2% ששילמתי הצדיקו את עצמם לגמרי.

כעת בחיפוש דירה למגורים, אם אני מראש מפלטר מתווכים"חובבנים" אני תוהה איך נכון להתנהל מולם.

מצד אחד כולם מחתימים אותך בחדר מדרגות על הדירה והתנאים)2%+מעמ), מצד שני אני גם מודע לזה שנכון יותר אסטרטגית "לגייס" אלי את המתווך שיקדם לי את העסקה בצורה הטובה ביותר.

אני תוהה איך נכון להתנהל מולם בפעמים הבאות שאני הולך לראות דירה)להתמקח על העמלה עוד בחדר מדרגות? אחרי שאהבתי את הנכס להתנות את ההנחה באחוז השירות כתנאי לביצוע העסקה? 

בכל זאת.... כשאני מחפש נכס סביב 2.5 מליון, העמלת תיווך זה חתיכת הוצאה(מטבח סבבה לכל הדעות)

 

[GTאי]

לפני כשעה, alex321 כתב:

"לגייס" אלי את המתווך שיקדם לי את העסקה בצורה הטובה ביותר.

אני לא חושב שאתה מעניין את המתווך, הוא רוצה להעיף את הדירה, עם עדיפות למי שיתן לו אחוז יותר גבוהה.

אם יש לו בלעדיות אין לך הרבה מה לעשות, אחרת הייתי מוריד ל 1% ואז לוחץ לקדם מהר את העסקה לפני שיגיע הקונה הבאה שמעוניין.

 

תזכור שמתווך זה כמו מגשר - הוא רוצה שתצא עסקה ושכולם יהיו מרוצים. הוא לא לטובתך, הוא לטובת העסקה.

[Night Driver]

כל מה שלא תסכם לפני שראית את הדירה לא יהיה קיים.

לפני שאתה הולך לראות דירה עם מתווך תבדוק בלוחות השונים. יש סיכוי טוב שהיא מתפרסמת גם על ידי הבעלים אלא אם הוא חמור (היו מתווכים שהתקשרו אליי וביקשו שאסיר את המודעה כי היא מתחרה בהם וזה כשלא פניתי אליהםן ולא נתתי לאף אחד בלעדיות).

לגבי בלעדיות, היא של המוכן ולא שלך. הוא זה שמחוייב לשלם למתווך ללא קשר אם העסקה נסגרה אית או בלעדיו וזה לא נוגע לחלק שלך בעסקה.

אישית מתווכים פנו אליי וראיתי גם דירות דרך מתווכים אבל בסוף תמיד יצא שסגרתי לבד גם במכירות וגם בקניות.

[A_lex]

לא רואה איך אתה יכול להמנע מחתימה על הטופס הסטנדרטי שלהם בתור קונה פוטנציאלי. בזמנו ניסיתי עם אחד-שניים ללא הצלחה, אבל אולי זה רק אני.

אתה כן יכול לנסות להוריד משהו אם הדירה המדוברת היא לא איזו מציאה שתחטף אם רק תעז לנהל משא ומתן. כמובן שאתה צריך להיות מוכן לוותר על הדירה אם התנאים לא מתאימים לך (וזה האתגר - כי מי מוותר על עסקה בגלל 10k ש"ח).

כשקניתי את הדירה שלי אמרתי למתווך את הסכום שאני מוכן לשלם כולל דמי התיווך ושיקח את מלוא העמלה מצידי אם יוריד את המוכר בהתאם. בפועל הוא ויתר על איזה חלקיק אחוז והמוכר התגמש טיפה ונסגרה עסקה. אבל השוק אז היה די חלש והייתה דירה דומה ב-15k יותר (אם כוללים את דמי התיווך שלא נדרשו שם) באותו רחוב (עם חסרונות ויתרונות משלה).

[alex321]

גישה מעניינת למען האמת, אבל כמו שאמרת לשני הצדדים ברור שאף אחד לא יפיל עסקה על 10אלף ימינה שמאלה.

 

[Night Driver]

מחיר הנכס מבחינתי הוא המחיר כולל התיווך.

ולגבי השאלה מי מפיל עסקה על 10,000 שקלים, זה שקניתי ממנו פוצץ עסקה על הרבה פחות.

[DareDevil]

השאלה המתבקשת, אתה יודע את ההבדלים בין הבניינים ומה הבעיות שיש בהם? מה ההבדל בין דירה לדירה?

בסופו של דבר מדובר במוצר. תנסה כמה שיותר להתעסק במציאת עסקה טובה (מחיר, מיקום, איכות הדירה, בעיות בבניין וכו').

לגבי המתווך זה כבר משהו יחסית זניח כשמתפרסים על כמה שכונות.

 

 

לפני 11 דקות, Night Driver כתב:

ולגבי השאלה מי מפיל עסקה על 10,000 שקלים, זה שקניתי ממנו פוצץ עסקה על הרבה פחות.

הסקרנות הורגת, על מה הוא הפיל עסקה?

גילוי נאות: בעל רישיון תיווך, לא עובד בתיווך.

[Night Driver]

לפני 4 דקות, DareDevil כתב:

הסקרנות הורגת, על מה הוא הפיל עסקה?

גילוי נאות: בעל רישיון תיווך, לא עובד בתיווך.

סיכם עם הקונה 3000 שח בנפרד עבור אחסון התכולה.

 

בכניסה לעורך הדין לחתימה על ההסכם ביקש את ה 3000 שקלים, הקונה אמר בוא ניכנס נחתום ואתן לך את הכסף ועל זה הוא פוצץ את העיסקה.

 

הבית עמד על המדף הרבה זמן ובמחיר מצויין ואף אחד לא הצליח להסתדר איתו. כל המתווכים לא האמינו שהצליתי להסתדר איתו.

[DareDevil]

איך אומרים בשואוביז הישראלי "הלם הלם הלם".

לפני 6 דקות, Night Driver כתב:

הבית עמד על המדף הרבה זמן ובמחיר מצויין ואף אחד לא הצליח להסתדר איתו. כל המתווכים לא האמינו שהצליתי להסתדר איתו.

מה היה הטריק להסתדר איתו?

עוד טיפ שהשרשור לא ילך side ways - להיפגש עם מתווכים שכבר חתמת איתם על אחוזים וללמוד מהם על השוק המקומי, בעיות בבניינים, דירות בעיתיות, שכנים לא משהו, כיווני אוויר לא טובים, בעיות ברחוב וכו'

[Night Driver]

לא התוכחתי על כלום. זה מה שהוא רוצה, אלה התנאים וזהו.

 

הבית התאים לי בול, המחיר היה יותר נמוך משמעותית ממחירי השוק ומכל מה שראינו ורק הפינוי היה כמעט שנה.

 

אז עוד לא ידעתי על הפיצוץ הסידרתי של העיסקאות אבל מיד קלטתי שהוא לא טיפוס פשוט (חי באירופה ונמתא כמה שבועות בשנה בארץ. רוב הזמן הבית עמד ריק ונעול). ראיתי את הבית, קבעתי לעוד יומיים לבוא עם הבנות ולמחרת המודעה נעלמה. אחרי חודש הופיעה חזרה והסתבר שהוא חזר לחול אז מחק אותה.

 

קבעתי איתו ליום שהוא חוזר לארץ, באתי עם הבנות, לחצנו יד וסגרנו בלי שום מיקוח או בקשה.

[גור אדם]

גם מי שקניתי ממנו את הבית שבו אני גר, היה כזה. רצה לפוצץ את העסקה על איזה מחסן מתכת חצי חלוד שנשאר בחצר ולא הסכים לפנות אותו או שנזרוק אותו.

למזלנו, המתווך היה מתווך טוב, שידע לדבר איתו ולגשר על פערי האישיות שלו...

[Night Driver]

זה בסדר. אני קניתי שני ארונות קיר ב 3000 שקל שהלכו מיד לפח כדי לקבל מפתח יותר מוקדם במקום שיעכב את המסירה עד שימכור אותם.

לפעמים עדיף להיות חכם מאשר צודק.

[sperial]

אני בדיוק להפך - באחת הדירות היה לי קונה, שהרגשתי שהוא חם על הדירה אבל חסר הגרוש ללירה לחתימה. "נידבתי" שני ארונות בחדרי ילדים והעסקה יצאה לפועל בהצלחה.

[Night Driver]

כשמכרתי כל מה שלא הייתי צריך השארתי.

מעבר לארונות בחדרים ומידוף מלא בחדר הארונות השארתי גם תנר, כיריים ומדיח חצי אינטגרלי. גם כשהופיעה הזעה בצינור שעולה לדוד החלפתי גם את הצינור היורד על חשבוני.

אתה עושה עיסקה של מיליונים. לא מתקטננים על כמה אלפים בודדים ונותנים לרוכשים הרגשה טובה.

[sperial]

בדרך כלל בחוזה מכירת דירה מצויין שהיא פנויה ממטלטלין, אתה לא אמור להשאיר דבר. כמובן שהמציאות שונה והרבה קונים שמחים לקבל ציוד מיותר. אבל לא כולם.