ייעוץ ברכישת דירה בכרמל

[CFAnon]

שלום חברים,

רציתי להתייעץ איתם לגבי רכישה של דירה.
אני בן 27 רווק ואין צפי לחתונה בקרוב   (אולי בעקבות האשכול הזה מישהו ישדך פה 😆)

 

סבא וסבתא שלי נפטרו לפני כמה שנים והשאירו את הדירה שלהם - נמצאת במקום מושלם מבחינתי - ממש במרכז הכרמל בחיפה, מרחק הליכה מכל בתי הקפה/חנויות/ברים וכו'  עם נוף משגע שמשקיף ממש על כל הכרמל.
מרגיש לי שזאת הדירה המושלמת עבורי, בתור ילד גדלתי בחיפה ותמיד רציתי לחזור. השאלה האם להתאבד על הנכס הזה?

 

עכשיו הבעיות:

 

זאת דירה שעברה תמ"א 38 - הקבלן פשט את הרגל וכתוצאה מכך הדירה כבר שנתיים עומדת ללא שימוש - יש תביעה בנושא והגיעו לאיזו פשרה שכל הדיירים יצטרכו להוסיף עוד כסף וכו'..
עכשיו הדירה הזאת לפי הערכות שבדקתי ביד2 צריכה לעלות באזור ה 2.3 מיליון שקל - דירת 4 חדרים  - לא בדקתי גודל אבל אני מאמין שהיא גדולה מספיק עבורי.

אני מסיים בקרוב תואר במדעי המחשב וכבר מתחיל לחפש משרת סטודנט יש לי כרגע הון של 850 אלף שקל שאני כבר עכשיו יכול לשים אותם על הדירה ואת השאר אצטרך לקחת משכנתא...
התכנון זה לעבוד במת"מ שזה מאוד קרוב.

 

עכשיו יש לי כמה שאלות לחברה המנוסים פה,
מה הייתם עושים במצבי?
איך זה יראה אם גבר בן 27 רוכש כזאת דירה? אני לא רוצה שההורים של אישתי לעתיד יחשבו שאני איזה מליין ואני כן מצפה שהם יעזרו קצת לקנות את הדירה הזאת. עצם זה שהם רואים שהדירה כבר ברשותי יגרום להם לא לרצות לשלם עליה. או הבחורה עצמה...
דירה שעמדה ככה שנתיים אין עם זה בעיות? צנרת ללא שימוש? ביוב? לא יודע.
מצד אחד הייתי רוצה לעבור לגור בה, עצמאות, אולי ארגיש יותר בנוח להביא חברים חברות אליי לדירה, לצאת מאזור הנוחות שלי כרגע בבית של אבא ואמא שאני יושב ולומד כל היום. אתם חושבים שיש קשר? 

אני אישית מרגיש שאי אפשר למצוא כזה נכס אני טועה? פשוט הקירבה ברגל למרכז הכרמל ממה מושכת אותי, מסעדות, בתי קפה, נוף יפה, שכונה איכותית,  לגבי שקט אני לא הכי סגור כי עבר הרבה מאוד זמן מאז שישבתי בדירה הזאת אבל זה לא על כביש ראשי.

 

תודה לכולם!

[Mech Morphix]

למה אתה מתחשב באנשים שכרגע לא קיימים בכלל? יש אנשים שיעזרו לבת שלהם (ולך כextension שלה) כמיטב יכולתם ויש כאלה שיצפו ממך לדאוג להכל גם אם יש לך וגם אם אין לך (תנסה למצוא את הסוג הראשון כי התפוח לא נופל רחוק וכו')

אתה קונה את הדירה או רק משקיע בה כדי להביא אותה למצב מגורים? היא תהיה על שמך? לדעתי אין לך מה להסתכל לצדדים, במצב שלך הייתי שם blinders של סוס ודוהר קדימה כי המצב שלך נשמע תותים לגילך. 

 

[sperial]

על פניו נשמע נפלא, אבל אתה צריך לחשוב לטווח יותר רחוק:

 

1. עבודה - מת"מ זה מצויין, אבל גם נסיעה יומית ברכבת לאיזור ההייטק של האיילון, או אזורים כמו יקנעם בהחלט מהווים אופציה ויאבילית, במיוחד אם התפקיד מאפשר עבודה חלקית מהבית.

 

2. משכנתא - זו המכשלה הגדולה. לא ברור לי לכמה תזקק - האם יש לך חלק בירושה ומה השיפוץ שנדרש - אבל מחירה נגזר מהכנסותיך, וזה דורש דיון נפרד. ההון העצמי שלך מכובד מאד, אבל אני מבין שאתה סטודנט, כך שיהיה קושי לקבל משכנתא בתנאים טובים.

 

3. מצב טכני - שוב, מצריך בדיקה פרטנית. האם הדירה שופצה ומתי והאם היא מתאימה לצרכיך. דירה כזו יכולה להיות במצב של סיוד וכניסה, או להצריך שיפוץ במאות אלפים. אתה צריך לחקור את עברה ולבדוק התאמה לצרכיך.

 

4. הערכת ערך הדירה - נסה לבדוק קצת במדלן ובאתר רשות המיסים. מספרים שנזרקים לאוויר לא שוים הרבה, וצריך לבדוק את המצב המשפטי-תכנוני-רישומי. זה עניין לשמאי ולעו"ד העוסקים בתחום. יכול לומר לך שבני הבכור קנה בכרמליה דירת 5 חדרים אחרי תמ"א, עלתה קצת למעלה מ-2.1 מלש"ח, אבל הדירה מצריכה השקעה נוספת. זה סתם, סדר גודל באיזור. דרך אגב, המחירים של דירות קבלן ותמ"א 38/2 באיזור מזעזעים. גם "מרכז הכרמל" זה לא  אחיד, הערך משתנה מבניין לבניין, לפעמים אפילו בין 2 דירות באותה קומה.

 

5. בת זוג שנמשכת לדירה? זה כבר עניין של החושים שלך. אם היא תצה לדעת של מי הדירה תסביר לה שהשותף הבכיר הוא הבנק, ושחובות צריך לשלם. וכמובן, כשיגיע הזמן, שקול הסכם ממון.

עריכה אחרונה ב-22 לפברואר, 2022 על ידי sperial

[פינדר]

לפני 23 דקות, CFAnon כתב:

אישתי לעתיד

אם כבר אתה מתחשב באנשים שעוד לא הכרת, אז תקרא לה גרושתי לעתיד.

 

וברצינות, אתה בונה על ההורים של מישהי שטרם הכרת? ואם תתאהב ביתומה? או בבת להורים עניים?

אם וכאשר תתחתן ותהיה בבעלותך דירה או חלק מדירה, תשקיע בהסכם טרום נישואין שיבטיח את זכויותיך.

 

לפני 26 דקות, CFAnon כתב:

סבא וסבתא שלי נפטרו לפני כמה שנים והשאירו את הדירה שלהם

לא כתבת מה אתה מקבל מזה שזו דירה של הסבא והסבתא. אתה אחד היורשים?

אם אתה אמור לרכוש את הדירה במחיר השוק, תשווה מול דירות אחרות, לפני שאתה נכנס להרפתקה על דירה שכרגע אי אפשר לגור בה ודורשת השקעה כספית בגובה לא ידוע.

[Jack457]

לא הבנתי מה הבעיות עם התמ"א 38 אבל נשמעת דירה נהדרת. או שתגור בה ברווחה או שתשכיר ברווח. 

אל תדאג כל כך מספקולציות על העתיד. 

סטודנט בן 27 עם 850K בבנק -- לא דואג לך. לך על זה.

[sperial]

כאמור - נשמע דבש, אבל עלולה להיות מלכודת דבש אם יזקק למשכנתא של 1.5 מלש"ח ויותר. וכאמור, מצב הנכס ויכולת המימון מצריכים בדיקה, כפי שצינתי קודם.

עריכה אחרונה ב-22 לפברואר, 2022 על ידי sperial

[avargel]

לבדוק בעיריה היטלי השבחה של דירות בהליכי תמ"א

יתכן שהמוכרים יהיו מופתעים וכל העסקה לא תהיה כדאית כלכלית

 

לגבי ההורים של זוגתך העתידית, ובכן, צחקתי בקול 😀

 

רק תדאג לעשות הסכם ממון אם וכאשר לכשתתחתן תהיה לך דירה של 2M ש"ח וצד הכלה יתנו עציץ או אפילו מכונת קפה

[sperial]

או ןילה בסביון 😀

לפני 1 דקה, sperial כתב:

או ארמון בסביון 😀

 

[CFAnon]

תודה לכולם!

 

אני לא מתחשב באף אחד, פשוט יש קטע מאוד טריוויאלי שזוג מתחתן, קונים ביחד דירה, מתחייבים יחד למשכנתא, ההורים משני הצדדים עוזרים קצת והזוג יוצא לדרך.

פה רק אני בסיפור. מחליט, קונה, משכנתא עליי. באה מישהי חיים תותים מקבלת דירה שווה למגורים הלוואי על כל אחת. ברור לי שאין דבר כזה שוויון וכל אחד מקצה מה שהוא יכול אבל מה שקורה פה הוא מאוד קיצוני חחחח תסכימו איתי..

 

הבית מתחלק בין אבא שלי ואחותו, היא מבחינתה למכור וככה גם אבא שלי. אתמול שאלתי אותו כזה בקטנה והוא אמר שזה סיפור.

אני לא בן יחיד, הוא אמר שבעולם ורוד קח את הדירה אבל יש לי עוד אחים שאם אחד מהם יצטרך עזרה הוא צריך לעזור.

וגם שהוא כבר די מבוגר בשביל להתחיל נסיעות לחיפה לטפל בנכס, לגבות שכירות ואם הבן אדם שנכנס לא משלם זה סיפור ואי אפשר להוציא אותו לרחוב.

 

 

אני אישית לא דואג אני יודע שאני ארוויח מספיק אחרי התואר בשביל להחזיר את ההשקעה לאט לאט, ומקסימום אם אחד האחים יצטרך כסף אני אקח הלוואה בשביל זה לא ככה?

850 להעביר לאחותו את היתרה בהלוואה והשאר זה שלי מול אבא שלי... במקרה הכייייי גרוע ואני לא מצליח להחזיר וצריך הרבה כסף אפשר תמיד למכור.

 

הכל עוד נורא בחיתולים, רק אתמול חשבתי על זה ועוד לא בדקתי כלום.

כמו ש sperial אמר יש כמה דברים לבדוק לפני.. אני בודק פה סך הכל היתכנות כי העיר, המיקום, הדירה מאוד נראים לי.

 

עוד נקודה, לדעתכם אני צריך לעבור לגור בנכס או להמשיך לגור אצל ההורים? מצד אחד אני חוסך המון כסף וגם יכול להשכיר, מצד שני לא הכל זה כסף כסף אני מחפש גם משפחה שיכול להיות שנכס כזה יוביל אותי יותר מהר למצוא אישה לא ככה?

 

[sperial]

ההחלטה על מעבר למגורים עצמאיים אישית, ואפשר לנתק אותה מעניין הדירה הזו.

 

הבעיה היא שאתה מדבר על רכישת דירה + מה שמסביב במשהו שמתחיל ב-2.4 מלש"ח ועלול להיות הרבה יותר, כאשר אתה רווק, סטודנט וההון העצמי שלך 0.85 מלש"ח, כלומר תזקק למשכנתא של 1.5 מלש"ח ויותר. הבנק לא יעמיד לרשותך משכנתא כזו בלי לראות הכנסות שיוכלו לכסות את הפרעון שיוכל להגיע ל-7,000-10,000 ש"ח בחודש. התחזיות שלך להכנסה לא רלוונטיות - רק תזרים המזומנים המוכח.

 

לכן, לפי מה שאני קורא כאן, נראה שאתה צריך לשים את התוכניות על hold ולחשוב עליהן כאשר תמצא עבודה ויהיו לך כמה תלושי שכר (הבנק אוהב לפחות שנה), ואולי עד שתמצא בת זוג ראויה עם הכנסות 😀.

עריכה אחרונה ב-22 לפברואר, 2022 על ידי sperial

[Potato]

עדיף שתהיה לך דירה משלך.

שלא תלך לגור ברחוב כשתתגרשו.

 

והאיזור השתנה,בלתי אפשרי למצוא חניה באיזור, תשקול את זה אם אין לך חניה 

עריכה אחרונה ב-22 לפברואר, 2022 על ידי Potato

[BarryG]

לפני 36 דקות, CFAnon כתב:

אני לא מתחשב באף אחד, פשוט יש קטע מאוד טריוויאלי שזוג מתחתן, קונים ביחד דירה, מתחייבים יחד למשכנתא, ההורים משני הצדדים עוזרים קצת והזוג יוצא לדרך.

פה רק אני בסיפור. מחליט, קונה, משכנתא עליי. באה מישהי חיים תותים מקבלת דירה שווה למגורים הלוואי על כל אחת. ברור לי שאין דבר כזה שוויון וכל אחד מקצה מה שהוא יכול אבל מה שקורה פה הוא מאוד קיצוני חחחח תסכימו איתי..

הבעיה במודגש, זאת לא "מישהי", זאת מי שאתה בוחר בה (והיא בך כמובן) להיות אישתך. תעשה הסכם ממון אבל אני לא מבין את הרצון שההורים של הכלה יביאו לכם כסף רק כי יש לך דירה. 

[פינדר]

לפני 59 דקות, CFAnon כתב:

ומקסימום אם אחד האחים יצטרך כסף אני אקח הלוואה בשביל זה לא ככה?

לא מובן הקטע הזה.

אתה מצפה שאבא שלך יתן לך מתנה, תמורת זה שאתה תמלא את מקומו במקרה שאחד האחים יצטרך כסף?

נשמע כמו מתכון לסכסוך משפחתי.

[CFAnon]

לפני 50 דקות, sperial כתב:

ההחלטה על מעבר למגורים עצמאיים אישית, ואפשר לנתק אותה מעניין הדירה הזו.

 

הבעיה היא שאתה מדבר על רכישת דירה + מה שמסביב במשהו שמתחיל ב-2.4 מלש"ח ועלול להיות הרבה יותר, כאשר אתה רווק, סטודנט וההון העצמי שלך 0.85 מלש"ח, כלומר תזקק למשכנתא של 1.5 מלש"ח ויותר. הבנק לא יעמיד לרשותך משכנתא כזו בלי לראות הכנסות שיוכלו לכסות את הפרעון שיוכל להגיע ל-7,000-10,000 ש"ח בחודש. התחזיות שלך להכנסה לא רלוונטיות - רק תזרים המזומנים המוכח.

 

לכן, לפי מה שאני קורא כאן, נראה שאתה צריך לשים את התוכניות על hold ולחשוב עליהן כאשר תמצא עבודה ויהיו לך כמה תלושי שכר (הבנק אוהב לפחות שנה), ואולי עד שתמצא בת זוג ראויה עם הכנסות 😀.

 

כן הקטע שהדירה לא תהיה מוכנה בקרוב.. היא לא סיימה עדין תמ"א אם אני לא טועה נשאר עוד יותר מחצי

 

לפני 43 דקות, Potato כתב:

עדיף שתהיה לך דירה משלך.

שלא תלך לגור ברחוב כשתתגרשו.

 

והאיזור השתנה,בלתי אפשרי למצוא חניה באיזור, תשקול את זה אם אין לך חניה 

 

יש חניה בטאבו, אפילו 2 חניות.

אתה כבר בא בגישה של גירושין יפה חחח

 

לפני 26 דקות, BarryG כתב:

הבעיה במודגש, זאת לא "מישהי", זאת מי שאתה בוחר בה (והיא בך כמובן) להיות אישתך. תעשה הסכם ממון אבל אני לא מבין את הרצון שההורים של הכלה יביאו לכם כסף רק כי יש לך דירה. 

 

זאת כבר התחלה של נישואין על רגל שמאל לא? הסכם ממון

ברור לי שזאת לא "מישהי" פשוט כרגע זה הצד החלש אצלי אני חייב להתחיל עם יותר בנות...

 

לפני 4 דקות, פינדר כתב:

לא מובן הקטע הזה.

אתה מצפה שאבא שלך יתן לך מתנה, תמורת זה שאתה תמלא את מקומו במקרה שאחד האחים יצטרך כסף?

נשמע כמו מתכון לסכסוך משפחתי.

 

למה מתנה?

אני אחזיר לו הכל. כל חודש נגיד יעביר לו 10 אלף מה הבעיה עם זה?

אם נגיד פתאום קורה משהו והוא צריך סתם דוגמא חצי מיליון שקל וכל הסכום שהעברתי לו עד נקודת זמן זו היא 200 אלף שקל אז אני אעשה הלוואה של 300 אלף.

[sperial]

לא כל כך פשוט. אם כבר יש לך משכנתא - ובמבט ראשון זו תהיה משכנתא כבדה מאד - תתקשה להחזיר הלוואה נוספת, ובהתאם הבנק יא ימהר להלוות לך סכום נוסף. גם משכורת הייטק היא דבר מוגבל, ברוטו של 40 אש"ח לחודש ישאיר לך 20 אש"ח או קצת יותר ביד (ובתחילת דרכך לא סביר שתרויח משכורת כל כך נאה), ומזה תצטרך לממן מחיה ולפרוע משכנתא, אותם 10,000 ש"ח לחודש שאתה זורק כאן בקלות לא יעמדו לרשותך. כמובן שאם תמצא אשה שמרויחה 50 אש"ח לחודש מצבך יהיה יותר טוב.

עריכה אחרונה ב-22 לפברואר, 2022 על ידי sperial