דירה להשקעה בארה"ב,מומלץ להגיע בעצמי לראות את הנכס או שאפשר לסמוך על חברת הניהול?

[much]

אני מתכוון לרכוש דירה להשקעה בארה"ב אבל מעוניין לטוס (כחלק מטיול)לשם ולראות/לבחון את הנכס בעצמי, האם הדבר מומלץ/מקובל או שאפשר לסמוך על חברת הניהול בעיניים עצומות?

[phpclub]

לדעתי האישית, תמיד תראה בעיניים.

[nitch]

מכיר אנשים שנכוו קשות. סע, וגם שוטט באזור בלעדיהם כדי לראות מה התמונה האמיתית.

איפה הנכס?

[much]

עוד לא הוחלט,יש המלצה לאיזור טוב/עדיף?

ובכלל מה דעתכם על העניין?שווה להשקיע?מסוכן?הרבה כאב ראש ?

[ישה]

לא מאמין בזה

[Keyser]

עוד לא הוחלט,יש המלצה לאיזור טוב/עדיף?

ובכלל מה דעתכם על העניין?שווה להשקיע?מסוכן?הרבה כאב ראש ?

 

תראה, אם אתה שואל שאלות כאלה כנראה שעדיף להימנע. זה אשכרה לקנות חתול בשק

[nitch]

דעתי היא להתרחק מזה כמו מאש. בתור בעל בית רחוק בלי היכרות של איך דברים מתנהלים מקומית, אנשים נוטים לנצל אותך.

[redroze]

היכן הדירה נמצאת? קח בחשבון שיש שכונות בארה"ב שלא נעים להסתובב בהם.

[falou]

לא מאמין בזה

 

אני מכיר יותר מאחד שחשבון הבנק שלהם מאמין באופן מלא.

 

זה כמו לשאול, האם לקנות אג"ח או מניות או כל השקעה אחרת.

זה תלוי איזו וממי.

[קאררה]

אתה יכול לספר איפה הנכס נמצא ? כתובת ?

בעיקרון הרבה אנשים רוכשים בלי לראות את הבית, ויש גם הרבה ישראלים כאלה. לפני שבועיים דיברתי עם ישראלי שנמצא בישראל ורכש פה 12 בתים בלי לבקר בהם. זה לקח לו זמן וניסיון אבל הוא הצליח לשכלל את השיטה שלו לרמה שיש לו פה בארה״ב מתווכת, קבלן שעושה לו תיקונים, איש שעושה לו בדיקה לפני רכישה (inspection) וחברת ניהול שמנהלת את הטיפול השוטף + מציאת דייר לנכס.

בסופו של דבר הכל תלוי בכמה אתה לומד לעומק את הנושא. יש פורום מאוד מפורסם פה בארה״ב שנקרא bigger pockets ואפשר להתייעץ שם לגבי איזה איזורים הם טובים יותר ופחות לרכישת נדלן ואיזה סוג בתים מומלץ לקנות ואיזה פחות. אחרי שאתה מזהה את האזור שאתה רוצה להתמקד בו הדבר הבא שאתה צריך זה מתווך טוב שישלח לך עדכונים קבועים על נכסים שיוצאים לשוק. ברגע שמצאת נכס שמוצא חן בעיניך אתה שולח את המתווך להסתכל עליו ולהסריט וידאו שלו. אחרי הוידאו אתה יכול להתקדם ל-לתת הצעה לרכישה - הכל נעשה דרך המתווך.

בסה״כ זה תהליך שצריך לעבור כדי להשתפשף בו. אם אתה עובד עם אנשים מקצוע איכותיים שקיבלת עליהם המלצה יש לך סיכוי טוב שהתהליך יצלח. אם אתה סתם מביא חברה מגוגל שתמכור לך נכס באזור ששמעת שהוא טוב אז יש לך סיכוי טוב להכשל בכל העניין.

 

נ.ב: ממליץ באופן כללי לא לקנות נכס מחברת ניהול או משהו בסגנון של turn key כי הם עושים עליך את נתח הרוווח הכי גדול. קנה נכס שנמכר בשוק על ידי הבעלים שלו (בין אם זה משקיע שהחליט למכור או בעלים של בית שהחליט לעבור לבית אחר) ותעשה לו תיקונים קלים ותתחיל לרוץ.

[Liviur]

בא נגיד שבסופו של דבר אין כסף הגון קל כן ?

אני אסביר גם למה - אם היה אפשר לעשות הרבה כסף בקלות מכסף - המון אנשים מקומיים היו עושים את זה קודם.

 

לגבי כל מוכרי החלומות מרחוק - דיברתי בזמנו עם הMortgage broker שלי (הוא בעלים של חברה בסדר גודל בינוני באיזור שלי, הסוכנת נדל״ן שלנו הכירה אותו אישית אז ההתנהלות שלי היתה מולו) - בנוסף למשכנתאות שהם מגשרים יש להם קרן השקעות - ואם יש סיכוי לעשות יותר מ7-8 אחוז לשנה על ערך הכסף המושקע (ואל תשכח שהם יכולים ״לדאוג״ לעצמם לריביות נמוכות במשכנתאות) - הוא משקיע. והוא תמיד מחפש לשמוע עוד פרטים ועוד אופציות - אז אם ה״מוכרי חלומות״ האלו היו מדברים דוגרי במספרים אמיתיים - המקומיים כבר היו שמים את הכסף. אף אחד לא צריך כסף מעבר לאוקינוס וישראל היא לא ערב הסעודית ששוחה בערימות של כסף. ארה״ב היא מדינה שבמקומות הטובים - העלות מחיה יותר גבוהה מבארץ - והמשכורות בהתאם.

לכן הסיפורים המוזרים של סוכני נדל״ן שם או כל מני מגשרים בארץ מתווכים עסקאות רווח כאלו נשמע הזוי. אם הכסף בטוח - אפשר למנף את זה כהשקעה מMortgage broker ואפילו לפטור חלק מההכנסות ממס , ויש מספיק קהל פה שיש לו כסף לבתים להשקעה.

 

THAT SAID - אם חוקרים ומשקיעים מאמצים עצמיים בצורה אקטיבית (או שיש מזל) - אפשר לעשות כסף - כמעט תמיד מלקנות ולהשכיר.

אבל צריך לעשות מחקר רציני של השוק - ולהבין עלויות וניואנסים מקומיים (איזה שכונות , בתי ספר , עלויות אמיתיות של דברים , Property tax וכו וכו)

[Liviur]

וכתוספת - רוב החברים האמריקאים שלי שעושים את אותו הדבר - לא משקיעים בארה״ב - אלא במדינות שמהם הם / ההורים / משפחה באו - לדוגמא מקסיקו וקולומביה. איפה שהכסף שלהם גדול.

[קאררה]

ליביו, זה מאוד תלוי שוק. שוק המתחת ל-100 אלף דולר לבית, מעמד ביניים נמוך אצלנו בוער. נכסים עומדים בשוק בין כמו שעות לשבוע. יש לי חבר שקנה בית ב-25,000 דולר, השקיע בו עוד איזה עשר אלף דולר ועושה ממנו איזה 800 דולר בחודש. בחישוב גס אחרי עלויות ביטוח, ארנונה וחברת ניהול הוא עושה 18% תשואה שנתית. הנכס לא נחטף מהר, הבן אדם לא מוגול השקעות מקצוען, השכונה בסדר מינוס. אבל וואלה, הבן אדם מכניס כל חודש שכירות כבר מעל שנה.

[gsi16v]

אם אתה לא שם הולכים לגזור עליך קופונים ברמות קשות, בטח אם איפשהו בשרשרת ישנו מישהו ישראלי.

 

לדעתי, תתרחק מעסקה כזו אם אתה לא שם וחותם בעצמך ואין מישהו עם אינטרס חזק לטובתך לטפל בעסק הזה (חבר-משפחה)

 

Sent from my Redmi Note 4 using Tapatalk

[tzahico]

כמה דברים שדואגים להסתיר מפני משקיעים בינלאומיים:

 

1. מס עזבון - שתזכה ל-120, אבל אם אתה לא תושב או אזרח אמריקאי ולא יצרת תכנון מס חכם, היורשים החוקיים שלך יצטרכו לשלם מס משמעותי מאוד של עד 40% משווי הנכסים האמריקאים שברשותך(!!), אם סך שוויים גבוה מ-60 אלף דולר:

https://saar-soury.com/2019/06/30/if-you-are-a-non-u-s-citizens-investing-in-the-u-s-capital-and-real-estate-market-watch-out-you-might-need-to-pay-estate-tax/

 

2. Property Tax - מה שקרוי בישראל ארנונה נגזר בארה"ב לפי אחוז משווי הנכס ותמיד באחריותו המלאה של בעל הבית (כמובן שאם יש שוכר או אין שוכר לא ממש מעניין אף אחד). תן מבט בצד הימני של הטבלה על מנת להבין על אלו סכומים מדובר בכל מדינה:

https://wallethub.com/edu/t/states-with-the-highest-and-lowest-property-taxes/11585/

 

3. קאצ'ים - כמובן שצריך לבדוק את המבנה עצמו - טרמיטים, יסודות, וכו... אבל יתרה מכך, יש באיזור צפון מזרח ארה"ב נכסים ישנים עם מיכלי נפט \ דלק מתחת לאדמה. עם השנים רוב הבתים עברו לחימום בגז והוציאו את המיכלים מהאדמה. אם אתה רואה בית ישן במחיר טוב שנמצא בשוק תקופה ארוכה - כנראה שיש לו עדיין מיכל. אם המיכל לא דלף, אז ניתן להוציא אותו ולהמשיך הלאה. לעומת זו, אם הייתה דליפה והאדמה הזדהמה -חפש נכס אחר - https://www.biggerpockets.com/forums/67/topics/141834-oil-tank-contaminated-soil-clean-up-costs