חומר לימודי בנושא משכנתא

[ברווז]

הבקשה בכותרת, אני צריך להבין מהי משכנתה, מה הולך "מסביבה" ולידה, מונחים בתחום וכל הדברים הטובים האלו. אבקש כיוון לחומר שאוכל ללמוד ממנו, כמו למשל- אם אתם זוכרים את שירשור המניות שפתחתי לפני מספר חודשים, הפניתם אותי לבלוג של "הסולידית", שמשם שאבתי את כל המידע שהייתי צריך כדי להבין מספיק בתחום כדי לא לגעת בזה בינתיים

 

תודה לעוזרים.

[shugiflex]

האתר של משכנתאמן הוא מקום טוב להתחיל ממנו - קישור.

[ישה]

בכל אתר של בנק למשכנתאות יש הסברים על מסלולים מונחים וכו'. אל תתבסס על המחשבונים שם.

 

יש אתר של משכנתאמן

 

בדוק מול oryo אם יש לו עווד הרצאות

 

אתה תיחשב בעיני כאידיוט אם תחשוב שאחרי 30 דקות תהפוך למומחה

 

בסה"כ תלמד את אותיות האלף בית ותדע לכתוב שלום כיתה א'

 

תצטרך עזרה ממשית אתה רשאי לפנות גם אלי ביונת דואר או בכל דרך אחרת המקובלת עליך

[ברווז]

אתה תיחשב בעיני כאידיוט אם תחשוב שאחרי 30 דקות תהפוך למומחה

 

בסה"כ תלמד את אותיות האלף בית ותדע לכתוב שלום כיתה א'

ברור. עוד לא למדת להכיר את הניסוחים שרק-אני-חושב-שהם-הומוריסטים-אבל-אף-אחד-לא-באמת-צוחק-מהם-חוץ-ממני שלי?

תצטרך עזרה ממשית אתה רשאי לפנות גם אלי ביונת דואר או בכל דרך אחרת המקובלת עליך

תודה רבה לשניכם, נראה שיש שם מידע מצויין.

אם יהיו שאלות המשך, אני עלול לנצל את הזמנתך הנדיבה ישה ולבלבל לך במח קצת

[ישה]

עלול - שלילי

 

עשוי - חיובי

 

 

 

בכיף

[ברווז]

בילבולי מח זה חיובי? :lol:

 

מה שכן, אני מקבל את ההרגשה שחסר לי המון מידע.

נראה לי שהאתר של משכנתאמן יותר מכוון לגרום לאנשים לפנות אליו\דרכו לקבלת ייעוץ בתשלום, מאשר לתת מידע "חינמי". מאד מאד בסיסי, ואני מרגיש שמסתירים את המידע הרציני יותר. לא יודע למה, תחושת בטן שכזו.

כשנוברים לעומק, זה קצת משתפר; אבל עדיין מרגיש כאילו שמשהו מוסתר ממני.

[avargel]

דפדף בשרשור המשכנתאות הארוך פה

 

יש שם כמה פוסטים ארוכים ואינפורמטיביים מאוד

 

לדעתי אחלה מקום להתחיל איתו

[ישה]

אין הנחתום מעיד על עיסתו

 

היו כאלה עוד כמה לא זוכר את מספרי ההודעות

 

מתנצל

 

בלבול מוח זה סופר חיובי

 

נתעלם מהתשובה של שושן אדום כי חצי אמת גרועה משקר

 

לא נתעסק בך ספציפית , את זה נעשה לכשתזכה.

 

יש מספר מסלולים ובוא נכיר אותם

 

ראשית יש מסלולים צמודים ויש שאינם צמודים ( בגדול מומלץ מאוד לא לקחת מסלול צמוד ). למרות שאנו כעת בתקופת אינפלציה 0 או שלילית, תוואי הממשלה/ בנק ישראל הוא בין 1-3%, וכעת זו "תאונה" וכשיבוא תיקון הוא עלול לגלוש מעבר לתוואי של 1-3% עד שיחזור לתוואי.

 

השפעת המדד על המסלול - המדד פועל על הקרן , כלומר אם לקחתי הלוואה של 100K והמדד עלה באותו חודש 1% אני חייב לבנק 101K ועל הקרן החדשה מחושבת הריבית, ולכן התשלום החודשי גבוה מהתשלום המקורי.

 

מדד גבוה עם סביבת ריבית גבוהה ( אחד האמצעים להקטנת אינפלציה היא העלאה של הריבית ) עלולים ליצור מצב בו אתה תהיה חייב לבנק יותר כסף משלקחת, גם אחרי מספר שנים ששילמת מדי חודש כמו שעון, מבלי לדבר על כך שהתשלום החודשי יגדל.

 

קרן וריבית.

 

בכל תשלום בכל מסלול ( למעט מסלולים שאתאר להלן )אתה משלם שילוב של קרן וריבית. אין רק תשלום ריבית ואין רק תשלום קרן תמיד מדובר בשילוב ביניהם, שמשתנה במהלך חיי ההלוואה. בכל חודש נעשה חישוב כמה מגיע לבנק על הריבית ואח"כ מתווסף הסכום עבור פרעון הקרן.

 

חישוב בשיטת שפיצר חישוב בשיטת קרן שווה (וניתן לקבלן בכל מסלול )

 

בשיטת שפיצר אתה משלם תשלום קבוע מדי חודש , בתחילה תשלום הריבית גבוה , וככל שעובר הזמן והקרן קטנה , גם תשלום הריבית קטן. כיוון שהתשלום החודשי קבוע התשלום לפרעון הקרן הולך וגדל.

 

בשיטת קרן שווה - אתה משלם בהתחלה תשלום חודשי גבוה שהולך וקטן כיוון שחיובי הריבית קטנים עקב ירידת הקרן, והבסיס הוא פרעון שווה של הקרן מדי חודש.

 

נדגים

 

הלוואה של 100K ל 25 שנה כלומר 300 חודשים בריבית של 3% כלומר 0.25% לחודש, או 250 ש"ח ריבית בחודש הראשון.

 

בקרן שווה תחילה מוצאים מה התשלום החודשי לפרעון הקרן והתוצאה המתקבלת היא 333.33 ( מאה אלף לחלק ל 300 חודשים ). לזה מוסיפים את תשלום הריבית 250 ש"ח לכן התשלום הראשון יהיה 583.33 ( פרעון קרן 333.33 + תשלום הריבית 250 )

 

בחודש הבא הקרן כבר לא 100K אלא "רק" 99,667 לכן גם הריבית לא תהיה 250 ש"ח אלא 249 ש"ח לכן התשלום החודשי ירד.

 

התשלום האחרון בעוד 25 שנה יהיה מורכב מקמצוץ של ריבית וקרן של 333.33 שח סה"כ כ 334 ש"ח ירידה של 250 בתשלום החודשי במהלך חיי ההלוואה.

 

בשיטת שפיצר מחשבים כמה ריבית נשלם לכל אורך חיי ההלוואה לתוצאה הזו מוסיפים את סכום הקרן ומחלקים ב 300 תשלומים. כך מקבלים תשלום חודשי קבוע לכל אורך חיי ההלוואה.

בהלואה של ה 100K התשלום החודשי יהיה כ 474 ש"ח וכאמור כך הוא יישאר.

 

בחודש הראשון הריבית תהיה 250 ש"ח לכן לפרעון הקרן יועדו 224 ש"ח (474-250)

 

בחודש השני הריבית כבר על קרן יותר נמוכה נניח 249 ש"ח לכן לפרעון הקרן יוקצו 225 ש"ח. בחודש האחרון הריבית תהיה פחות מש"ח וכל התשלום ילך לפרעון הקרן.

 

בסה"כ נשלם בקרן שווה ריבית של 37600 ש"ח ובשפיצר ריבית של 42200. לכן הבנקים לא אוהבים כל כך לתת בקרן שווה.

 

גם ללווה הזוג הצעיר השיטה לא "טובה" כיוון שהיא דורשת ממנו תשלום חודשי גבוה בהתחלה שהולך ויורד, כאשר הכנסותיו נעות בדיוק הפוך לכך ,נמוכות בתחילה והולכות ועולות.

 

היא טובה למי שצופה ירידה בהכנסות כמו אחד שבמהלך ההלוואה ייצא לפנסיה..

 

ועכשיו למסלולים עצמם

 

המסלול הראשון והפשוט ביותר הוא הפריים בו הריבית אינה קבועה אלא היא משתנה בכל פעם שבנק ישראל משנה את שיעור הריבית הבסיסית.

 

היום הריבית הבסיסית היא 0.1% לזה מוסיפים מרווח קבוע של 1.5% וקיבלנו 1.6% ריבית פריים. אתה מנהל מו"מ עם הבנק על ההנחה שאתה הולך לקבל מ ה1.6 ולכן נוקבים לך במרווח, המרווח יישאר קבוע לכל אורך חיי ההלוואה , פריים מינוס X . עד לפני שנה הכמעט סטנדרטי היה מינוס 0.9 , כעת הבנקים מצמצמים את המרווח.

 

מכאן שהתשלום החודשי יישתנה בכל פעם שהריבית תשתנה.

 

הריבית עצמה לא משתנה בין אם לקחת את המסלול ל 5 שנים או ל 30 שנה ( המקסימום המותר היום לפי הוראות בנק ישראל בכל המסלולים הוא 30 שנה )לכן זה יהיה מסלול שבד"כ יילקח לתקופה ארוכה. בנק ישראל הגביל שלא ניתן לקחת יותר משליש מערך ההלוואה בפריים או במשתנה עד שנה, הבנקים כעת יותר שמרנים וקשה לקבל עד שליש.

 

מסלול ריבית קבועה ( קל"צ )

 

הריבית נקבעת היום ונשארת קבועה במשך כל השנים , גם אם הריבית במשק משתנה למטה או למעלה. לכן גם התשלום החודשי בשפיצר יהיה קבוע.

 

הריבית שנקבעת היום גבוהה יותר ככל שהתקופה ארוכה יותר אם לדוגמה ל 10 שנים הריבית היא 3% לתקופה של 20 שנה הריבית היא 4% לכן אנחנו מחפשים לקצר את המסלול הזה ככל שניתן.

 

מסלול ריבית משתנה - כשמה כן היא, משתנה במהלך חיי ההלוואה על פי השינויים שחלים במשק. אבל השינוי הוא לא בעת שקורה שינוי בריבית הבסיס כמו בפריים , אלא בכל תקופה שנקבעת מראש פעם בשנה, פעם בשנתיים וחצי, פעם ב 5 שנים ( התחנה ). גם כאן יש הגבלה של בנק ישראל ואסור לקחת יותר משני שליש במסלולי ריבית משתנה , וכיוון שלקחנו שליש בפריים נשאר לנו לקחת לא יותר משליש, למרות שאתה יכול לקחת כאן עד שני שליש אם החלטת לוותר על הפריים למשל.

 

יש נוסחת חישוב כיצד הריבית תשתנה מפוקחת על ידי בנק ישראל וזו לא על פי גחמת הפקיד היושב מולך.

 

כיוון שהיון הריביות נמוכות מאוד, כבר לא בשפל כפי שהיו לפני כשנה, אבל עדיין נמוכות מאוד היסטורית, לקיחה במסלול קל"צ מועדפת. בריבית משתנה אתה חושש שבתחנה היא תקפוץ , בכמה - נבואה ניתנה כידוע לשוטים.

 

גובה הריבית

 

הנמוכה ביותר היא הפריים, חסרונות. עלולה להשתנות מדי חודש כיון שהיא בשפל כיום הכיוון הוא רק כלפי מעלה.

 

הגבוהה ביותר היא הקל"צ כי הבנק לוקח על עצמו התחייבות לטווח ארוך, ככל שאורך התקופה גדל , הריבית עולה, כך מבטח עצמו הבנק מפני השינויים הצפויים , וגם גיוס המקורות היום , ככל שאורך התקופה ארוך יותר הוא משלם למפקידים שלו יותר.

 

לנו הלווה מדובר בקיבוע הריבית , בקיבוע התשלון החודשי , מעין פרמיה לביטוח, בייחוד שאנו צופים שהריבית תעלה.

 

באמצע יש לנו את המשתנה שבה הריבית נמוכה יותר כיוון שההתחייבות של הבנק היא לא לכל אורך תקופת ההלוואה אלא היא משתנה פעם בתקופה.

 

במסלול צמוד הריבית תהיה תמיד יותר נמוכה מהמקבילה שלה הלא צמודה כי לריבית מצטרפת גם ההצמדה.

 

קנס פרעון מוקדם

 

מה זו החיה הזו?

 

אתה עושה חוזה הלוואה עם הבנק לתקופה של 25 שנה, ופתאום בא לך "להפר" אותו על ידי הקדמת תשלום / סילוק כל ההלוואה לפני זמנה.

 

להפרה יש מחיר והוא קנס הפרעון המוקדם , שבא לפצות את הבנק על הנזק שנגרם לו מההפרה.

 

חישוב הקנס, שוב , נעשה לפי נוסחת חישוב שנקבעה על ידי בנק ישראל, וטרם ראיתי פעם אחת ( וראיתי הרבה מאוד ) שיש טעות בחישוב.

 

בכל מסלול יש חישוב שונה.

 

במסלולים שמשתנים עד לשנה אין קנס בכלל ( כמון בפריים )

 

במסלולים משתנים - החישוב ייעשה עד לתחנה הקרובה , בתחנה עצמה מותר לך לפרוע חלק או את כל המסלול ללא קנס בכלל.

 

בקל"צ החישוב נעשה עד למועד בו ההלוואה הייתה אמורה להיות.

 

למה הדבר לא כל כך קריטי ללווה היום?

 

כיוון שהריבית נמוכה מאוד וצפויה לעלות , לבנק לא ייגרם נזק כיוון שאת הכסף שהחזרת לו שהיה בריבית של 3% הוא יוכל להלוות אז ב 4%, צריך בעצם להודות לך, לזה עוד לא הגענו.

 

גרייס

 

פירושו תקופת חסד בו הבנק בא לקראתך, עקב אילוציך הזמניים כמו אתה גר בשכירות וקשה לך גם לפרוע משכנתא וגם לשלם שכירות.

 

גרייס מלא - לתקופה לרוב עד 2-3 שנים אתה לא משלם לבנק כלום , לא קרן ולא ריבית שמצטברים לקרן גבוהה יותר ואז כשחלף האילוץ אתה פורע את הקרן החדשה בהתאם למסלול המקורי שנקבע אבל...

 

אם לקחת את המסלול ל 20 שנה ותקופת הגרייס הייתה שנתיים כעת תיפרע את הקרן הגבוהה במשך 18 שנים כלומר תשלום חודשי גבוה יותר.

 

גרייס חלקי- אתה משלם במהלך התקופה את הריבית על הקרן , כלומר בסיום תקופת הגרייס , הקרן נשארה כפי שלקחת ושוב יחולו הכללים לפרעון במהלך 18 שנה.

 

לבנקים יש נטיה לא לתת גרייס מלא אלא רק חלקי , ולגבות ריבית גבוהה יותר מאשר אילו לקחת ללא גרייס "עקב הסיכון המוגדל".

 

בלון

 

מסלול בו אתה לוקח הלוואה לתקופה שוב קצרה יחסית 2-3 שנים ופורע אותה בתשלום אחד בסוף התקופה.

משתמשים בה כאשר לאדם יש מקור לסילוק אותה הלוואה כמו חיסכון שנפתח קה"ש שהגיעה לפרקה.

 

ניתן לשלם גם כאן את הריבית במהלך התקופה למרות שכאן הבנקים יותר גמישים אם הריבית תצטבר, ותשלום בסוף התקופה יחד עם הקרן.

 

התגובה של ישה, לגזור ולשמור!

 

 

לא תמצא יותר ברור מזה!

[ברווז]

תודה ישה. בהחלט אסתכל גם שם.