עלויות בניה עדכניות

[redroze]

אני נוטה ללכת לפי הדוגמא הזו:

http://www.mynewhouse.co.il/121997/%D7%AA%D7%97%D7%A9%D7%99%D7%91%D7%99%D7%9D

יש כאן ייעוץ ופיקוח בסך 100,000 ש"ח. אם אני עובר על הטבלה, בקלות אני מוריד 1,000 ש"ח למטר ונמצא ב- 6,700 ש"ח למטר.

מבחינת הגמישות, אנחנו גרים עכשיו בשכירות 500 מטר מאתר הבנייה הפוטנציאלי ועובד 2.5 ק"מ מכאן. אין בעיה אפילו לקפוץ כל יום לראות מה קורה.

לגבי המרתף - לדעתי זו דווקא נקודת אור בבית הזה. היום אני גר בדירת 4 חדרים בבניין של כ-80 דיירים. אני לא חושב שלעבור מהדירה הזו לדו 6 חדרים כאשר מתחתי יש דיירים בכניסה יחסית נפרדת זו דגרדציה באיכות החיים. להיפך. בהשקעה של כ- 450,000 לקבל 3,500 ברוטו (3,200 בקיזוז ארנונה ומים שכלולים לרוב) בהחלט עוזר לחסל את ההלוואות מהר יותר. במידה ולא רוצים יותר תמיד אפשר להפסיק להשכיר ולהפוך את המרתף לחדר קולנוע ביתי, מרתף יינות וחדר ביליארד.

 

בכל מקרה זה לא יהיה בית חלומותינו. מגרש של 191 מטר הוא נורא קטן, בקושי נשאר שטח מסביב לבית אחרי 2 חניות טוריות. אבל איך שזה נראה יכול בהחלט להיות מקפצה לא רעה.

 

אתה לא מסתכל על זה מהכיוון הנכון. נניח שהדייר קבל שיחת טלפון ב-12 בלילה, הוא לא יכול לדבר במרתף כי אין שם קליטה טובה אז הוא עולה לדבר בחצר. הוא לא ייצא לרחוב כי הוא בפיגמה אבל הוא החליט לדבר דווקא מתחת לחלון שלך/של הילד שלך.

אתה יושב עם חברים לראות משחק כדורגל בחצר שנמשך לתוך הלילה. אבו טרטח הבקיע גול, אתם שמחים וצוהלים. בא השכן מלמטה ומבקש ממכם להיות בשקט כי יש לו משמרת בוקר מוקדמת מאוד.

דוגמא נוספת זה עניין החניה. האם יש חניה ציבורית ברחוב? היכן הדייר יחנה את רכבו כאשר יש חניה בטור?

לרוב אין בשכונות כאלה הרבה חניה ציבורית ובנוסף בעלי הבתים מעדיפים שלא יעבור אוטובוס מרעיש בסמוך לבית אז שימוש ברכב הוא דיי הכרחי.

 

6 חדרים על 135 מ"ר אפשרי אבל צפוף. זה יגרום לך לצמצם את השטחים הפתוחים (מסדרון, סלון, חדר שירות) והחדרים יצאו כמו בבנייה עדכנית (קטנים בצורה מחרידה). אני הייתי מוותר על חדר ובונה בית לתפארת. רק לשם השוואה, פרויקטים של צמודי קרקע בראש העין בשכונה החדשה בונים 6 חדרים עם 170-190 מ"ר בנוי על מגרשים של כ-250 מ"ר (נתון זה בעיקר משפיע על החצר).

 

אם אתה מחפש מקפצה אני הייתי מחפש במקום אחר. לבנות בית זה כאב ראש, התקעסקות, ריבים וכו'. לא בטוח שבסוף תרוויח כמו שאתה חושב ולא בטוח שבסוף התוצאה תספק אותך. אני הייתי הולך על בטוח וקונה עוד דירה מקבלן. נכון שהוא מרוויח עליך יפה, אבל כל הכאב ראש עליו. אנשים חושבים שלבנות בית זה כמו בלגו של הילדים. רק כמות השנים שיירדו לך מהלחץ, הדאגה, העצבים של לעבוד עם טיפוסים שלא היית מתקרב אליהם אם הייתה לך ברירה, לא שווה את החיסכון בכסף.

עריכה אחרונה ב-16 ליולי, 2017 על ידי redroze

[itaysamurai]

קח מפקח בניה חזק ותוריד עשרות אחוזים מהבלאגן שציינת.

לבנות בית זה לא קל אבל גם לא היסטריה כמו שנוטים לחשוב.

אני בניתי ובהינתן אדמה טובה משלי - בונה עוד פעם.

[iceco]

אני כרגע בתחילת תהליך בנייה, עברתי פרוצדורה נחמדה ביותר עד לשלב קבלת היתר בניה, מניסיון מועט אני יכול להגיד לך שב135 מ"ר בחיים אבל בחיים לא יכנסו 6 חדרים נורמליים, לא משנה איך שלא תשחק עם זה. אני מדגיש נורמליים.

 

לגבי עלויות, כנס לאתר; בונים בית של תומר חן ותבין קצת על מה מדובר, לא חושב שלא ריאלי כלכלית, זה שיקול שלך אבל באמת התיכנון, אפילו הגס אתה רחוק מאוד.

[Nemesis]

...

.

 

היי, תודה לכולם על הפידבק.

נקודת ההתכנות הכלכלית עבורי נמצאת בכ- 1.5 מיליון ש"ח עבור כל עלויות הבניה כולל המרתף. זה מה שהצלחתי לגרד מהאתר של הערייה (העליון זה הדו שכבר בנה), כמובן יהיו מעט שינויים פנימיים. האם לדעתכם זה ריאלי בסטנדרט "קבלן" ללא גינון עם קצת מאמץ?

 

תודה,

 

https://www.dropbox.com/s/y967yzcn6u70llp/gnd%20floor.jpg?dl=0

https://www.dropbox.com/s/5j8o9miutbuv3pn/1st%20floor.jpg?dl=0

 

 

[Fitch]

בהצלחה.

הייתי פונה לחבר הפורום NATCO בנושא.

[natco]

6,000 למ"ר צפוף מאד. עשוי להיות ריאלי רק למישהו עם יד מאד יציבה על השיבר.

רז (שגם הוא אדריכל) התייחס כבר לרוב הנקודות החשובות.

קח בחשבון בנוסף:

עליות היתר (אגרות, מיסים, הפקת העתקים של כ-25K)

מתכננים (רמה סבירה, לא משרדים ברמה של אורלי שרם) כ-80K

 

יש בהחלט התכנות כלכלית לבנייה של 135 מ"ר+מרתף בקונטור קומת קרקע, (פחות או יותר לפי התכנית שצירפת), במליון וחצי.

תתקדם עקב בצד אגודל, הגדר לאדריכל מראש את התקציב. דאג לקבל אומדנים מיד לאחר שלב הגשת הבקשה (לפי תכניות עבודה ראשוניות של המתכננים), כך שתוכל "לתקן מסלול" במקרה שסטית.

 

למרות כל העצות שקיבלת כאן לגבי המרתף (רובן ככולן נכונות ומדוייקות, ללא קשר למה שאומר), כדאי בכ"ז להשקיע בבניית המרתף.

לעומת הרבה דברים אחרים שאפשר לחסוך בהם, זה דבר שקשה מאד "לתקן" בעתיד, וההשפעה על ערך הבית גדולה.

 

*קח בחשבון שצריך עוד תקציב כדי לרהט את בית החלומות לעיל...

 

בכל מקרה, תרגיש חופשי לפנות בפרטי בכל התייעצות שתצטרך בדרך.

[Nemesis]

תודה רבה על הכל.

עכשיו נראה אם מה שהמתווכת אמרה - הבעלים במשא ומתן עם קונה פוטנצאלי - זה אמיתי או אמצעי להפעלת לחץ.

[razmel]

עכשיו נראה אם מה שהמתווכת אמרה - הבעלים במשא ומתן עם קונה פוטנצאלי - זה אמיתי או אמצעי להפעלת לחץ.

זה גם מה שאמרו להוא עליך.

[Nemesis]

או שהם משחקים משחק מאוד ארוך, או שייתכן ופיספסתי למרות שראיתי את המודעה לא הרבה אחרי שהיא עלתה.

אמרה שנמצא בטיוטות אצל עורכי הדין, נדבר בחמישי במקרה ולא יצא לפועל משום מה.

[redroze]

היי, תודה לכולם על הפידבק.

נקודת ההתכנות הכלכלית עבורי נמצאת בכ- 1.5 מיליון ש"ח עבור כל עלויות הבניה כולל המרתף. זה מה שהצלחתי לגרד מהאתר של הערייה (העליון זה הדו שכבר בנה), כמובן יהיו מעט שינויים פנימיים. האם לדעתכם זה ריאלי בסטנדרט "קבלן" ללא גינון עם קצת מאמץ?

 

תודה,

 

https://www.dropbox.com/s/y967yzcn6u70llp/gnd%20floor.jpg?dl=0

https://www.dropbox.com/s/5j8o9miutbuv3pn/1st%20floor.jpg?dl=0

 

 

 

פשוט מדהים, דומה מאוד לבית שלי.

את הקומה העליונה הייתי משנה.

כמו שחשבתי, אם תוריד חדר בקומת המגורים ייצא בונבוניירה.

 

אם אני הולך לפי מדד הפחד של ישה ומוריד מהתקציב 10% בתלמים, אנחנו נשארים עם 1.35 מיליון ש"ח. זה בערך 10,000 ש"ח למ"ר ולדעתי זה תקציב מכובד. הבעיה שאתה מנסה לדחוף בכח את המרתף שבלעדיו אפשר לבנות בית לתפארת.

[Nemesis]

אבא שלי בכלל הציע להוריד את הממ"ד למרתף, להפוך את המדרגות ולהגדיל את חדר ההורים עד למסדרון. אני מניח שיש עוד הרבה אפשרויות. לצערי אחרי השיחה היום עם המתווכת נשמע לא סביר שתתפוצץ העסקה עם הקונים שפנו ראשונים. הם כנראה עטו על העסקה, לדעתי לא היה מפורסם יותר מיומיים שלושה.

 

לגבי הבנייה עצמה, חייב להיות מרתף לדעתי. זה לא שאי אפשר להרחיב את התקציב ולבנות בית הרבה יותר נחמד בלי לחץ תקציבי. זה פשוט לא משתלם לנו.

אני מסתכל על העסקה קודם כל מבחינה כלכלית וקרה. אם אני מסיים את הבניה ב 1.5 מיליון ש"ח, לדעתי יום אחרי שסיימתי לבנות אני יכול למכור ב 300 אלף יותר לכל הפחות. אני גם יכול להמתין 3 שנים שיסיימו לפתח את האזור, ואני מעריך שהדבר משתקף במחיר. אני יכול להשכיר, או לגור שם ולהשכיר את המרתף בלי לפגוע משמעותית בתזרים המזומנים.

אין לי שום בעיה להמשיך לגור בשכירות בדירת 4 חדרים באזור ולהמשיך להגדיל את ההון שלנו. המטרה של הפרויקט הזה היא בראש ובראשונה להגדיל את ההון. אם על הדרך אני יכול גם לשפר קצת את הדיור שלי, למה לא, אבל זו מטרה משנית לחלוטין.

עריכה אחרונה ב-16 ליולי, 2017 על ידי Nemesis

[Fitch]

חכה שהקונים יצטרכו מימון. פה יכולה להיות להם בעיה.

הייתי בודק עם המתווכת מפעם לפעם.

[Nemesis]

בוודאי שאני הולך לדגום אותה מדי פעם. למה שתהיה להם בעיה להשיג מימון? למיטב ידיעתי היום הבנקים מוכנים למשכן גם מגרשים, אולי באחוז מימון מעט נמוך יותר.

[ישה]

שנים כבר ממנים מגרשים בין 50-70% מערכם

[Nemesis]

טוב, העניינים מתחילים לחרוק שם. הרוכש של הרוכש לא קיבל משכנתא.

לאחר הוצאת נסח טאבו, צצה העז הראשונה. לא בוצעה פרצלציה על החלקה ואין תכנון לכך. 8 יחידות על דיור על שטח של כ- 1,600 מ"ר בהסכם שיתוף.

קצת מרתיע. האם זה מקובל?