עלויות בניה עדכניות

[Fitch]

לזה התכוונתי.

 

קודם כל, האם יש פרמיה ל"עז"?

דבר שני, התייעץ עם עו"ד שייצג את האינטרסים שלך. "אין תכנון לכך" - זו חתיכת עז.

[natco]

רגע, רגע.

לא להבהל.

יש תשריט בית משותף לכל החלקה שכולל תקנון בית משותף?

 

אם כן, לא צריכה להיות בעיה*.

* אני לא שמאי, יתכן שיש לזה השפעה על ערך הנכס. (תיכף ניר לוי יבוא )

 

מבחינה פרקטית, מה שזה אומר, זה שתאלץ לקבל את הסכמת כל 8 הבתים לכל שינוי (כמו למשל, חתימתם על תכניות הבקשה להיתר שלך...)

 

תכננתי לפני שנה עבור מישהו ברמה"ש שכל הרחוב שלו היה מוסדר כך (כחלקה אחת עם תשריט שמפרט גבולות)

התרוצץ קצת להחתמות, ומשם המשכנו כרגיל.

עריכה אחרונה ב-18 ליולי, 2017 על ידי natco

[Nemesis]

תודה. עורכת הדין גם לא התרגשה במיוחד, אמרה שייתכן אפילו שלא יהיו היטלי השבחה במקרה ונרצה לעשות פרצלציה, פרוצדורה פשוטה.

צריך לראות מה המשמעויות המסחריות.

[NirLevi]

רגע, רגע.

לא להבהל.

יש תשריט בית משותף לכל החלקה שכולל תקנון בית משותף?

 

אם כן, לא צריכה להיות בעיה*.

* אני לא שמאי, יתכן שיש לזה השפעה על ערך הנכס. (תיכף ניר לוי יבוא )

 

מבחינה פרקטית, מה שזה אומר, זה שתאלץ לקבל את הסכמת כל 8 הבתים לכל שינוי (כמו למשל, חתימתם על תכניות הבקשה להיתר שלך...)

 

תכננתי לפני שנה עבור מישהו ברמה"ש שכל הרחוב שלו היה מוסדר כך (כחלקה אחת עם תשריט שמפרט גבולות)

התרוצץ קצת להחתמות, ומשם המשכנו כרגיל.

הגעתי

 

תודה. עורכת הדין גם לא התרגשה במיוחד, אמרה שייתכן אפילו שלא יהיו היטלי השבחה במקרה ונרצה לעשות פרצלציה, פרוצדורה פשוטה.

צריך לראות מה המשמעויות המסחריות.

 

לגבי הפרצלציה, זה לא פשוט בכלל!

צריך לבצע רישום תצ"ר, לאשר זאת במפ"י, לשלם תשלומי איזון אם יש, סדר פעולות, טבלת הקצאות ועוד אח"כ לאשר בטאבו את החלקות החדשות, כל זה בלי רישום בית משותף.

אין שום קשר להיטל השבחה.

 

אם זה מה שהיא אמרה, תחליף עו"ד.

 

 

טוב, העניינים מתחילים לחרוק שם. הרוכש של הרוכש לא קיבל משכנתא.

לאחר הוצאת נסח טאבו, צצה העז הראשונה. לא בוצעה פרצלציה על החלקה ואין תכנון לכך. 8 יחידות על דיור על שטח של כ- 1,600 מ"ר בהסכם שיתוף.

קצת מרתיע. האם זה מקובל?

 

ברור שלא יקבל משכנתא. האם קיים הסכם שיתוף בין היחידות שמסדיר את המיקום ואת השטחים של כל אחת מהיחידות?

האם קיים בנוסף תשריט של הסכם השיתוף והאם הוא בכלל עבר בטאבו?

[Nemesis]

לגבי הפרצלציה, זה לא פשוט בכלל!

צריך לבצע רישום תצ"ר, לאשר זאת במפ"י, לשלם תשלומי איזון אם יש, סדר פעולות, טבלת הקצאות ועוד אח"כ לאשר בטאבו את החלקות החדשות, כל זה בלי רישום בית משותף.

אין שום קשר להיטל השבחה.

 

אם זה מה שהיא אמרה, תחליף עו"ד.

 

 

ביקשתי המלצה על עו"ד שמכירה את האיזור והעירייה הספציפית וזה מה שקיבלתי. תוחלף לאלתר.

 

ברור שלא יקבל משכנתא. האם קיים הסכם שיתוף בין היחידות שמסדיר את המיקום ואת השטחים של כל אחת מהיחידות?

האם קיים בנוסף תשריט של הסכם השיתוף והאם הוא בכלל עבר בטאבו?

הכוונה היתה שמי שהיה אמור לרכוש את הדירה של מי שרצה לרכוש את המגרש לא קיבל משכנתא. כמובן, ייתכן ומדובר בסיפורי פוגי.

בהמשך היום אני אמור לקבל טיוטת חוזה רכישה ואת כל המסמכים הנלווים. לטענתם יש הסכם שיתוף. נראה מה ישלחו.

 

כנראה שנצטרך שמאי. מה שנראה בהתחלה כעסקה של - מפגר אם אתה לא לוקח עלול להתברר לא בדיוק כך.

אתם עובדים במקרה בפ"ת?

[NirLevi]

אתם עובדים במקרה בפ"ת?

 

ממטולה ועד אילת

[Fitch]

מה שנראה בהתחלה כעסקה של - מפגר אם אתה לא לוקח עלול להתברר לא בדיוק כך.

 

אתה יודע איפה יש גבינה בחינם...

[Nemesis]

בהחלט. אבל יש לפעמים מציאות. הבוס שלי קנה בית על שטח של דונם וחצי בעיר בשרון במחיר שהשאיר את הלסת שלי על הרצפה.

 

ממטולה ועד אילת

חבל, בדיוק אני צריך שמאי בסיני.

בכל אופן, אם הסכם השיתוף לא נראה מסריח יותר מדי אפנה אליך בפרטי.

 

תודה שוב לכל המגיבים על העצות שלא יסולאו בפז.

[ישה]

כרגיל מאגר הידע כאן אינסופי

 

אוסיף שנקל משלי

 

הסכם שיתוף ניתן לבקש פירוק שיתוף בכל רגע נתון... כמעט

 

הזכות לתבוע פירוק השיתוף

37. (א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. (ב) היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין.

 

לכן כדאי להתאמץ ולבצע פרצלציה.

 

כמובן שלמצב הנוכחי צריכה להיות השפעה על המחיר של המגרש.

 

וכיוון שאי שם במעלה השרשור דיברת על הצורך שלך לקחת משכנתא

 

אל תחתום על הסכם רכישה לפני ש 3-4 בנקים נתנו לך אישור עקרוני לביצוע הלוואת משכנתא בתנאי הקרקע הספציפית

[Nemesis]

ראיתי את האפשרות לפירוק שיתוף "באלימות". השאלה כמה זה עולה וכמה זמן זה לוקח והאם זה ודאי.

גם כך זה זמן לא הכי טוב לעסקה מורכבת כולל בניה, שלושה חודשים לפני שהתאומים אמורים להגיח לעולם. להתחיל גם הליכים משפטיים זה כבר יהיה הקש שישבור את גב הגמל. צריך לראות מה המשמעות הכספית של העז הזאת לגבי ערך הקרקע ולהחליט אם זה משתלם כמו שזה.

 

לגבי המשכנתא, בנסח הטאבו מופיעה משכנתא אחת של בנק מזרחי על אחד הרוכשים.

במקרה הרע ביותר את הקרקע אני יכול לרכוש במלואה בעזרת הלוואת גישור על הדירה שתיועד למכירה + הלוואה מקרן השתלמות + אולי הלוואה של מעט כסף מהמשפחה עד שתמכר הדירה ואז יוחזר כל הכסף למלווים.

יותר מעניין מה קורה אח"כ עם המשכנתא לבנייה.

[ישה]

לא לא לאאאאאא

 

לוקחים משכנתא על המגרש כחלק מתוכנית המימון הכללית

 

הבנק לא מסתכל על המגרש כהון עצמי עד שסיימת את היסודות

אומנם שלב יחסי מוקדם בבניה, אבל לפני זה אתה משלם אגרות היטלים ונטקואים וניר לוי כאלה

 

לכן אתה צריך שיהיו לך הרבה מרשרשים כדי להזיז את הגלגלילם

 

לכן עדיף לסגור עם הבנק תוכנית למימון הכל, מגרש + בניה ולקחת את המקסימום האפשרי בקל"צ

[Nemesis]

?!?!

 

הבנק מוכן לתת משכנתא לרכישת מגרש, אבל אם קניתי אותו במזומן הוא לא מוכן להתייחס למגרש כאל הון עצמי?

מה ההגיון בזה? אם זה כך זה מסבך לי את החיים ברמות קשות בהיבט של מס שבח.

[ישה]

רק אחרי שלב היסודות.

 

איך זה מסבך אותך עם מס שבח?

[Nemesis]

כמובן, זה מסתבך עוד קצת.

לאחר כמה שאלות נוקבות למתווכת, יש הסכם שיתוף ותשריט, אך הם לא מופקדים/מאושרים בטאבו.

לאחר בקשה לעיין בהסכם השיתוף והתשריט נעניתי כי עורך הדין שולח רק לעורך הדין שלי את המסמכים ולא לי. אם אני רוצה לעיין אני מוזמן להגיע אליו למשרד...

המשרד שלו קרוב, נלך מחר לעיין אבל מוזר העניין.

ביליתי גם שעה אצל השכן מהחלק השני של הדו משפחתי. הוא כועס למדי על בעל החלקה שמכר אותה בחלקים. לטענתו היה לו הסכם לרכישת גם החלק שמועמד כרגע למכירה, ובעזרת איזה תרגיל שלא שמו לב אליו בחוזה לאחר שהמחירים עלו המוכר ביטל את ההסכם ומוכר במחיר גבוה יותר.

שיחה איתו העלתה כמה דברים. הוא טוען תחילה שכיוון שמדובר במושע, חלקות אחרות ניצלו מעט יותר אחוזי בניה מהחלק היחסי בשטח ולכן עלולים להשאר לי אחוזי בנייה מעט נמוכים יותר מאשר אני מצפה. בנוסף, כדי לנצל את אחוזי הבניה המקסימלים צריך לבקש הקלות משמעותיות לגבי קווי המינימום מקצוות המגרש (5 מטר מהחזית) ו-3 מטר משאר הצדדים.

לטענתו, כיוון שהמגרש היה "ברשותו" הוא הגיש בקשות להיתרים והקלות גם על המגרש "שלי" ומהנדסת העיר חתומה על התוכניות / ההקלות של שני המגרשים ולכן אני יכול לנצל את הפרוצדורה שהוא ביצע. הוא אומר שהוא מוכן לשתף איתי בשמחה את התוכניות האדריכליות, הגרמושקה, המדידות והבקשות המאושרות להקלות.

 

יש משהו במה שהוא אומר? זה יכול להקל במשהו או שזה חסר תועלת?

 

תודה,

[ישה]

כמובן, זה מסתבך עוד קצת.

לאחר כמה שאלות נוקבות למתווכת, יש הסכם שיתוף ותשריט, אך הם לא מופקדים/מאושרים בטאבו.

לאחר בקשה לעיין בהסכם השיתוף והתשריט נעניתי כי עורך הדין שולח רק לעורך הדין שלי את המסמכים ולא לי. אם אני רוצה לעיין אני מוזמן להגיע אליו למשרד...

המשרד שלו קרוב, נלך מחר לעיין אבל מוזר העניין.

ביליתי גם שעה אצל השכן מהחלק השני של הדו משפחתי. הוא כועס למדי על בעל החלקה שמכר אותה בחלקים. לטענתו היה לו הסכם לרכישת גם החלק שמועמד כרגע למכירה, ובעזרת איזה תרגיל שלא שמו לב אליו בחוזה לאחר שהמחירים עלו המוכר ביטל את ההסכם ומוכר במחיר גבוה יותר.

שיחה איתו העלתה כמה דברים. הוא טוען תחילה שכיוון שמדובר במושע, חלקות אחרות ניצלו מעט יותר אחוזי בניה מהחלק היחסי בשטח ולכן עלולים להשאר לי אחוזי בנייה מעט נמוכים יותר מאשר אני מצפה. בנוסף, כדי לנצל את אחוזי הבניה המקסימלים צריך לבקש הקלות משמעותיות לגבי קווי המינימום מקצוות המגרש (5 מטר מהחזית) ו-3 מטר משאר הצדדים.

לטענתו, כיוון שהמגרש היה "ברשותו" הוא הגיש בקשות להיתרים והקלות גם על המגרש "שלי" ומהנדסת העיר חתומה על התוכניות / ההקלות של שני המגרשים ולכן אני יכול לנצל את הפרוצדורה שהוא ביצע. הוא אומר שהוא מוכן לשתף איתי בשמחה את התוכניות האדריכליות, הגרמושקה, המדידות והבקשות המאושרות להקלות.

 

יש משהו במה שהוא אומר? זה יכול להקל במשהו או שזה חסר תועלת?

 

תודה,

 

המלצה חמה

 

קח בעל מקצוע שילך לעיריה ויבדוק בדיוק מה ניתן ומה לא ניתן לבנות בהתחשב גם עם מה שסיפר לך בעל הדו. בעיקר ניצול של אחרים על חשבון כל החלקות ביחד. המואדם

 

גם אם יאושרו חריגות תשלם היטל השבחה על כך.

יש לבדוק גם מה קורה עם היטל השבחה בהסכם ,שיחול על המוכר עד לרגע המכירה.