עלויות בניה עדכניות

[NirLevi]

כמובן, זה מסתבך עוד קצת.

לאחר כמה שאלות נוקבות למתווכת, יש הסכם שיתוף ותשריט, אך הם לא מופקדים/מאושרים בטאבו.

כמה שנים בנוי הבית? מדוע לא הופקד בטאבו? יש חריגות בנייה? זה אמור להדליק לך נורת אזהרה מקילומטרים.

לאחר בקשה לעיין בהסכם השיתוף והתשריט נעניתי כי עורך הדין שולח רק לעורך הדין שלי את המסמכים ולא לי. אם אני רוצה לעיין אני מוזמן להגיע אליו למשרד...

המשרד שלו קרוב, נלך מחר לעיין אבל מוזר העניין.

ביליתי גם שעה אצל השכן מהחלק השני של הדו משפחתי. הוא כועס למדי על בעל החלקה שמכר אותה בחלקים. לטענתו היה לו הסכם לרכישת גם החלק שמועמד כרגע למכירה, ובעזרת איזה תרגיל שלא שמו לב אליו בחוזה לאחר שהמחירים עלו המוכר ביטל את ההסכם ומוכר במחיר גבוה יותר.

שיחה איתו העלתה כמה דברים. הוא טוען תחילה שכיוון שמדובר במושע, חלקות אחרות ניצלו מעט יותר אחוזי בניה מהחלק היחסי בשטח ולכן עלולים להשאר לי אחוזי בנייה מעט נמוכים יותר מאשר אני מצפה. בנוסף, כדי לנצל את אחוזי הבניה המקסימלים צריך לבקש הקלות משמעותיות לגבי קווי המינימום מקצוות המגרש (5 מטר מהחזית) ו-3 מטר משאר הצדדים.

אם תחשוב אי פעם לרשום את הנכס כבית משותף או לבצע פרצלציה, דע לך כי יהיו מלחמות עולם על תשלומי האיזון. כמו כן, כל הקלה מחויבת בתשלום היטל השבחה.

לטענתו, כיוון שהמגרש היה "ברשותו" הוא הגיש בקשות להיתרים והקלות גם על המגרש "שלי" ומהנדסת העיר חתומה על התוכניות / ההקלות של שני המגרשים ולכן אני יכול לנצל את הפרוצדורה שהוא ביצע. הוא אומר שהוא מוכן לשתף איתי בשמחה את התוכניות האדריכליות, הגרמושקה, המדידות והבקשות המאושרות להקלות.

בדוק זאת מול הועדה לתכנון ובנייה ובקש מסמך חתום.

אגב, זו זכותו המלאה לדרוש ממך תשלום בגין הפרוצדורה שביצע אשר חלה גם על המגרש שלך.

יש משהו במה שהוא אומר? זה יכול להקל במשהו או שזה חסר תועלת?

 

תודה,

 

אין ספק. מצאת לך כלה שהרוב המוחלט יברחו ממנה אחרי דייט ראשון.

[ישה]

נכון אבל

 

אם כל המינוסים האלה + פרמיית בלת"מ מגולמים במחיר זול להפליא , והבחור "הרפתקן" אחרי ה 900 בדיקות שעשה

 

למה לא

 

רק המעז מנצח

[NirLevi]

נכון אבל

 

אם כל המינוסים האלה + פרמיית בלת"מ מגולמים במחיר זול להפליא , והבחור "הרפתקן" אחרי ה 900 בדיקות שעשה

 

למה לא

 

רק המעז מנצח

לטענתו היה לו הסכם לרכישת גם החלק שמועמד כרגע למכירה, ובעזרת איזה תרגיל שלא שמו לב אליו בחוזה לאחר שהמחירים עלו המוכר ביטל את ההסכם ומוכר במחיר גבוה יותר.

 

רק אם הוא יקבל פרמייה משמעותית בגין הבלת"מ שתגלם את הסיכון, הוצאות, היטלים, אגרות ותשלומים שונים.

 

אם הנכס נמכר במחיר שוק כנכס "נקי", אני לא רואה סיבה להיכנס לזה.

[natco]

לא נראה טוב...

גם אין תשריט מאושר.

גם עניין הזכויות שעלול להתברר כבעיתי.

ממליץ לא להכנס לעסקה ללא בדיקה מקיפה של מצב הזכויות הנותרות בחלקה

 

כמו כן-לעניין ההקלות בקווי בניין (איך יש קווי בניין אם כל הרחוב זה חלקה אחת-נפלא מבינתי, אבל נעזוב את זה) יש משמעות כלכלית שעלולה להיות משמעותית.

(פרסומים, היטלי השבחה).

אני חושב שזה הזמן לשכור את שירותיו של ניר..

עריכה אחרונה ב-19 ליולי, 2017 על ידי natco

[Nemesis]

אלא אם כן כולם שם החליטו לעשות שם יד אחת כדי לדפוק איזה פראייר, מעלים מודעות פיקטביות ומספרים סיפורי פוגי נראה שבית כזה מוכן שווה 0.6-1 מיליון ש"ח יותר מאשר עלות הקרקע + הבנייה (לא לקחתי בחשבון היטל השבחה כתוצאה מהקלות). שווה את המאמץ של הבדיקה.

 

מעיון בתיקי הבניין האחרים נראה כי בקשות להקלות כמו חריגה מקווי בניין ומרתף עם חצר אנגלית וכניסה נפרדת לרוב מאושרות. אין לי מושג מה גובה היטלי ההשבחה. לגבי תשלומי האיזון, אני מתאר לעצמי שבהסכם יבקשו להחתים את הרוכש על כך שהוא מקבל מה שנשאר כאחוזי בניה עבור החלקה האחרונה ובזה נגמר הסיפור.

קווי הבניין מופיעים כאן:

 

 

אין ספק כי לא אתקדם ולו צעד אחד ברכישה בלי בדיקה מקדימה של ניר וליווי של עו"ד בקיא מאוד.

תחילה אני רוצה להפגש עם עורך הדין שלהם ולהבין מה נשאר מאחוזי הבניה ואיך נראה הסכם השיתוף החתום.

כאמור, הם לא מוכנים לשלוח את המסמכים לכל מען דבעי, לעו"ד של הרוכש בלבד, או לחלופין מוזמן לבוא ולעיין במשרדו. אם המטרה שלהם היא למכור חתול בשק לאיזה פראייר ולא מתאים להם מישהו שמתחיל לשאול שאלות ומערב שמאים, עדיף לדעת כבר עכשיו.

[natco]

מצויין. את רוב העבודה כבר עשית.

אתה כבר יודע כמה שטחים מותרים.

עכשיו, רק עיין בארכיון תיקי הבניין (באותו אתר ממנו הוצאת את הטבלה הזו) וראה כמה שטחים נותרו לך לניצול.

שים לב, למשל, שמרתפים יש רק 640 מ"ר לכל 8 היחידות. אם הם נוצלו, לא תוכל לבנות מרתף.

(אני לא מבין למה התב"ע מגבילה ולא מאפשרת מרתפים בקןנטור ק"ק, אבל זה מה יש...)

לגבי ניוד שטחי שירות מקומות אחרות, קח בחשבון שההשבחה על כך יקרה רצח, אין לי מושג למה.

 

כל זה כמובן רק כבדיקה מקדימה, לפני הזמנת שמאי מקצועי.

רק לראות שאתה לא מטריח את ניר סתם...

[Nemesis]

ראיתי בבקשות להקלות של אחרים במקרים מסויימים איזה שטח בנייה נותר, אבל אלו בקשות ישנות יחסית. את הבקשות של הדו הצמוד לא מוצא בכלל, כנראה שלא נסרקו עדיין למרות שיש שם גם מסמכים מיוני השנה. צריך לנבור שם בקפדנות רבה בכל המסמכים (בכלל לא כתוב בכותרת מה זה כל מסמך, צריך להוריד, לפתוח ולעיין) או לגשת למחלקת ההנדסה ולשבת שם כמה שעות.

 

המתווכת טוענת שבהסכם השיתוף מוגדרת חלוקה פרופורציונלית של אחוזי הבנייה, אבל אני חושב שהיא מבינה עוד פחות ממני בנושא.

בינתיים עורך הדין מבקש לדחות את הפגישה בכמה כיוון "שהרוכש הראשון חזר לתמונה", ואולי זה יסתדר.

 

השקעתי בזה מספיק זמן, אני לא הולך להשקיע עוד שעות בנבירה במסמכים לפני שאני רואה את עורך הדין ומעיין בהסכם השיתוף ובתשריט.

 

תודה שוב לכולם, אעדכן בהתפתחויות בהמשך

[NirLevi]

כמו כן-לעניין ההקלות בקווי בניין (איך יש קווי בניין אם כל הרחוב זה חלקה אחת-נפלא מבינתי, אבל נעזוב את זה) יש משמעות כלכלית שעלולה להיות משמעותית.

(פרסומים, היטלי השבחה).

אני חושב שזה הזמן לשכור את שירותיו של ניר..

 

כל זה כמובן רק כבדיקה מקדימה, לפני הזמנת שמאי מקצועי.

רק לראות שאתה לא מטריח את ניר סתם...

תודה

 

 

חלקות אחרות ניצלו מעט יותר אחוזי בניה מהחלק היחסי בשטח

ואז...

המתווכת טוענת שבהסכם השיתוף מוגדרת חלוקה פרופורציונלית של אחוזי הבנייה

 

המלצתי, תבדוק טוב לאן אתה נכנס. שלא תגיד לא ידעתי.

 

כמובן שזה מתבקש

 

עריכה אחרונה ב-19 ליולי, 2017 על ידי NirLevi

[NirLevi]

נשאלתי בהרבה מאוד הודעות פרטיות מהו הסכם שיתוף והאם יש לי דוגמה לכך.

 

צירפתי כאן דוגמה להסכם שיתוף מצונזר, שהגיע הבוקר אלי, אשר מפרט את השייכות של הדירות.

 

ההסכם הזה אושר בטאבו, ועל כן מתקדמים בהתאם אליו בקבלת תשריט בית משותף.

 

כמו כן, התשריט זהה להיתר הבנייה אשר הופק לבניין.

 

במצב הזה, אין שום מניעה לקבלת משכנתא מהבנק!

 

על כן, אם הסכם השיתוף לא נרשם בטאבו, מומלץ לבדוק היטב מדוע.

 

אני מקווה שהדברים הובהרו לכל מי ששאל.

 

עריכה - מצורף גם החלק הרלוונטי מנסח הטאבו (מצונזר) אשר בו נכתב בפירוש על הסכם השיתוף.

עריכה אחרונה ב-23 ליולי, 2017 על ידי NirLevi

[redroze]

בתאריך 19.7.2017 בשעה 12:05, Nemesis כתב:

ראיתי בבקשות להקלות של אחרים במקרים מסויימים איזה שטח בנייה נותר, אבל אלו בקשות ישנות יחסית. את הבקשות של הדו הצמוד לא מוצא בכלל, כנראה שלא נסרקו עדיין למרות שיש שם גם מסמכים מיוני השנה. צריך לנבור שם בקפדנות רבה בכל המסמכים (בכלל לא כתוב בכותרת מה זה כל מסמך, צריך להוריד, לפתוח ולעיין) או לגשת למחלקת ההנדסה ולשבת שם כמה שעות.

 

המתווכת טוענת שבהסכם השיתוף מוגדרת חלוקה פרופורציונלית של אחוזי הבנייה, אבל אני חושב שהיא מבינה עוד פחות ממני בנושא.

בינתיים עורך הדין מבקש לדחות את הפגישה בכמה כיוון "שהרוכש הראשון חזר לתמונה", ואולי זה יסתדר.

 

השקעתי בזה מספיק זמן, אני לא הולך להשקיע עוד שעות בנבירה במסמכים לפני שאני רואה את עורך הדין ומעיין בהסכם השיתוף ובתשריט.

 

תודה שוב לכולם, אעדכן בהתפתחויות בהמשך

קנית בסוף?

[Nemesis]

בתאריך 27.1.2022 בשעה 21:59, redroze כתב:

קנית בסוף?

 

לא. לא היה זמן טוב בחיים להרים פרוייקט בניה. בדיוק לפני לידה של תאומים.

עכשיו עבור בית בנוי על שטח דומה מיזם (מסירה תוך שנתיים וחצי) מבקשים 5.25 מיליון.

מבאס.

עריכה אחרונה ב-2 לפברואר, 2022 על ידי Nemesis