מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[Fitch]

יכול להיות.

אבל החיים לא מציעים תוכניות שכירות לא צמודות למדד. אבל מסלולי משכנתא דווקא כן.

[BarryG]

אמרת שהמחירים יעלו כמו האינפלציה, לפי זה אפשר להתייחס לתשואת השכירות כצמודת מדד.

[BarryG]

אגב, במחשבה שניה, הפער בין ריבית הקל"צ לריבית הקבועה הצמודה ממש נמוך, על גבול ההזוי, ביחס לציפיות האינפלציה של שוק ההון (ובסופו של דבר חלק מהמימון של הבנקים הוא באג"ח). לפי נתוני בנק ישראל, כאמור, ריבית ממוצעת של צמוד לטווח שבין 20 ל- 25 שנה היא 3.66% ושל קל"צ 4.22% לאותה תקופה, פער של 0.56% בלבד. כיוון שמדובר על לוח סילוקין שפיצר זה ככל הנראה מקביל לאג"ח במח"מ 10 בערך, ופה הפער בין ממשלתי צמוד ללא צמוד הוא 1.64%... זה אומר שהפרמיה על הריבית הצמודה במשכנתאות מוגזמת ביחס ללא צמודה.

[Fitch]

נכון.

היום אפשר גם לרדת מ4% עבור 20-25 שנים בקל"צ.

[tzvipper]

יש בדיוק כתבה מענינת מאתמול על משכנתא במסלול מחיר למשתכן בכלכליסט: https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3738954,00.html

[Fitch]

השוואה של תפוחים לתפוחי אדמה:

 

[arco1]

לא הבנתי למה הם משווים רכישת שתי דירות עם הפרש של כמעט חצי מיליון בעלותן?? אחרי מה שמופיע ב "המצוי" אפשר לא להמשיך להתייחס לזה ברצינות.

[Fitch]

כי זה כמו להגיד "יש לי 50 אלף שקל, ואני יכול לקנות קיה פיקנטו 0 ק"מ או מרצדס S קלאס בת 18, בוא נראה מה יעלה לי יותר".

[sperial]

מה שהם רוצים לומר הוא מה יוכל לרכוש זוג שעומד בתנאים שבשורה הראשונה במסגרת מחיר למשתכן לעומת השוק החופשי, ומה העלות הסופית.

[arco1]

אפשר היה לקבל את הטענה הזו אילו תנאי המשכנתא היו זהים (30 שנים גם במקרה של השוק החופשי). אבל אז המספרים היו קופצים משמעותית. איך שזה מוצג זה נראה סתם מגמתי נגד מחיר למשתכן.

[Eily]

בגדול, התקשורת מחפשת בעיקר שלילי לגבי מחיר למשתכן. וזה די טבעי. פחות טבעי לקרוא כתבה אוהדת.

פגמים שקיימים שנים בשוק החופשי פתאום מקבלים כותרת יש את מי להאשים.

 

משכנתאמן ערך בזמנו ההשוואה רצינית. כדאי לקרוא גם את ההסבר אחרי שורת המסקנה.

 

http://mashcantaman.co.il/מחיר-למשתכן/מה-יותר-משתלם-להמתין-לדירה-במחיר-למשתכ/

 

 

זה נכון בעיקר למכרזים שלפני ההגרלות הגדולות.

 

יש עוד פרמטרים שקשה לתמחר:

קרבה למקום העבודה או קרבה למשפחה, שקיימים בשוק החופשי, ולא תמיד בזכייה בהגרלה. אבל צריך לקחת גם את זה בחשבון.

[pooh-bear]

להבנתי, הכתבה הנ"ל מנסה להצביע על שני כשלים במחיר למשתכן, שהם היכולת לקחת משכנתא של 90%, והרגשת הזכיה החד פעמית. הטענה היא שהשילוב של שני הכשלים האלו גורם לאנשים לקחת משכנתא גדולה מדי.

 

למרות הבעייתיות בתוכנית הזו, היא בכל זאת מטפלת בצורה מסויימת בבעיה העיקרית: מחיר הקרקע (שנובע מהמוכנות של הרוכשים לשלם מחירים גבוהים). כל עוד רוכשים דירה במקום מתאים, במפרט סביר ובמינוף הגיוני, אין פה בעיה (וגם הכתבה לא מנסה להציג בעיה כזו). מצד שני, אם התוכנית גורמת לרכוש דירות במיקום לא מתאים ובמינוף גבוה מדי, היא עושה יותר נזק מתועלת.

 

אפשר היה לקבל את הטענה הזו אילו תנאי המשכנתא היו זהים (30 שנים גם במקרה של השוק החופשי). אבל אז המספרים היו קופצים משמעותית. איך שזה מוצג זה נראה סתם מגמתי נגד מחיר למשתכן.

במקרה של השוק החופשי, סכום המשכנתא נגזר מההגבלה של בנק ישראל על 25% הון עצמי, ותקופת ההחזר נגזרת מסכום המשכנתא האפשרי ויכולת ההחזר החודשי, שזהה בשני המקרים. התוצאה של זה היא בעצם שההגבלה על מינימום הון עצמי מצד אחד לא מאפשרת למי שההון העצמי שלו נמוך לרכוש דירה, ומצד שני עוזרת לו לקחת משכנתא שהוא יוכל להחזיר בתקופה סבירה ובסיכון סביר.

[oryo]

אז הבעיה היא באנשים, לא בתוכנית.

כן, מקבלים פחות ממי שמשלם את המחיר המלא, אבל מקבלים יותר ממי שמשלם את אותו מחיר.

 

מה זה "עדיפה"? עדיפה למי? למי שאין כסף לקנות דירה חדשה בשוק הפרטי? זה כמו שתגיד שמאזדה עדיפה על דאצ'יה (כל מאזדה על דאצ'יה מקבילה). זאת עדיפה תכלס, וזאת עדיפה כי היא זולה הרבה יותר.

 

אז מסתבר שדאצ׳יה מקבלת סבסוד ממשלתי מהכיס של כולנו(..?)

השוואה רלוונטית יותר היא בין מזדה מהיבואן, לבין מזדה ממשרד התחבורה לאחר הנחה ממשלתית והגרלת מחיר למתמזדן שמקנה לזוג צעיר את האפשרות לרכוש מזדה 3 בצבע כחול בלבד (כי ככה החליט הפקיד), ואז התרעמות של חלק מהזוכים על זה שיש רק צבע כחול, ושבמקום מנוע הטורבו שהובטח הם מקבלים 1.6ל׳ אטמוספרי.

 

בגדול, התקשורת מחפשת בעיקר שלילי לגבי מחיר למשתכן. וזה די טבעי. פחות טבעי לקרוא כתבה אוהדת.

פגמים שקיימים שנים בשוק החופשי פתאום מקבלים כותרת יש את מי להאשים.

אני מוכרח (ברצינות) לציין שגם אני מופתע שאין יותר כתבות אוהדות למחיר המשתכן, זו התנגשות בין ערך הפופוליזם להמונים ובין הרצון לשווק דרמה - ואפשר לראות שהרצון לדרמה עולה על השיח הרדוד שאוהבים לקדם לרוב.

 

__

מחיר למשתכן זו תכנית מפגרת, פופוליסטית להחריד, וגאונית ברמה הפוליטית.

 

היא מפגרת, מהסיבה שהנסיון להתערב בשוק ע״י סבסוד המוני זה מלכתחילה אופציה גרועה, אבל כשאתה מתנה את זה ב*הגרלה* זה כבר נהיה הזיה של ממש. דמיינו את ״מיסוי למתקמבן״ - תכנית במסגרתה מגרילים לכל אזרח עם חסכון מספיק גדול בבנק מספר בין 0 ל50, וזה יהיה סך אחוזי ההנחה במס ההכנסה השנתי שהוא ישלם. שר האוצר יוכל לטעון שהוא הוריד את המסים, אף אחד לא מפסיד (לכאורה, ראו פסקה הבאה), מה רע..?

 

פופוליסטית להחריד, מהסיבה שלא נמצאו מקורות תקציביים לכמות הכסף שהמדינה משקיעה בסבסוד התכנית (מיליארדים, אם זה בכלל מעניין מישהו) - וכשאני אומר לא נמצאו אז בתכלס לא נראה שבכלל מישהו חיפש... יש כאן הפסד הכנסות אדיר, אבל זה הפסד ֿמ״סדר שני״ ולכן רוב האנשים לא שמים אליו לב, ומדובר בכספים ממשלתיים כך שגם אם היינו שמים לב רוב הסיכויים שלא היינו שמים לב. ההפסד הזה ייגרר על פני מס׳ שנים, והעלות תשתקף בפחות כספים לתקציבים ממשלתיים (חינוך / בטחון / תשתיות וכו׳).

 

גאונית ברמה הפוליטית, כי כחלון הבין שלרוב האזרחים אין באמת מושג מה זה ״נומרטור״ ולא מעניין אותם באמת זוטות כמו ״תקציב״ ״הכנסות ממשלתיות״ ו״עקומת היצע וביקוש״. הם רוצים כאן ועכשיו. אז הוא פתח לוטו דירות, ואנשים עפים על זה כי הנחה של 200,000-300,000 ש״ח זה ״כסף חינם מהשמיים״, סליחה - ״מכחלון״!

בגלל שאנחנו לא ״רואים״ או ״מרגישים״ את הכספים האלו נעלמים ישר מהכיס, אז קשה להתנגד...

 

אבל תדמיינו את שר האוצר ה״אחראי תקציבית״ יותר, משה תנלון. מר תנלון לא מסוגל להכנס להתחייבות של כמה מליארדים בראש שקט מהחשש לתקציבים של עוד שנה/תיים/עשר, אז הוא פותח בתכנית הבאה: בדיוק אותם תנאים של מחיר למשתכן, רק שבנוסף כל אזרח בישראל שמשלם מיסים נדרש להפקיד בבנק משרד האוצר 1,000 ש״ח, ללא הבדלי דת גזע מין ופוקימון מועדף. כולם כולל כולם.

 

בכסף הזה הוא ישתמש ע״מ להגריל דירות לזכאים, יענו מעין לוטו שחובה עליך לממן, גם אם אין לך כוונה / רצון / יכולת לרכוש כרטיס.

מוכנים להשתתף בניסוי?

עריכה אחרונה ב-31 למאי, 2018 על ידי oryo

[oryo]

ולהמחשה: סיפור אמיתי שראיתי בפורום סיוע למשכנתאות בפייסבוק -

אח שלי זכה במחיר למשתכן ב

 

נותרו כרגע רק דירות גדולות בסביבות ה-2.8 מיליון. אנחנו יכולים להגיע להון עצמי של 1.4.

 

 

האם קיימת אופציה בה נוכל לרכוש את הדירה דרכו? מניח שאין אפשרות לקחת משכנתא אם הדירה רשומה על שמו (ניתן להעביר בעלות רק אחרי 5 שנים) - האם זה נכון?

 

אז מה היה לנו פה? זוג צעיר עם 1.4מ׳ בבנק, מקבל סבסוד עבור דירה שעלותה 2.8מ׳, הם צריכים להשתמש בשם האח כי הוא זה שזכה בהנחה אבל למה לא בעצם.

 

אז כלל משלמי המסים מסבסדים כמה מאות אלפי שקלים לזוג שהיה מסתדר בלאו הכי, וכולם מוחאים כפיים ״כי זה חברתי״. מדהים.

 

(ולמתקדמים: אותו זוג ״ייאלץ״ לקחת משכנתא ע״ס 1.4מ׳ ש״ח, שזו משכנתא שדורשת החזר מאוד גבוה אם אתה לא רוצה לחפור לעצמך בור, ובעוד שאין לי מושג מה הולך עם הזוג הספציפי הזה אני בטוח לחלוטין שיש זוגות שיקחו את המשכנתא הרצחנית מבלי להבין למה הם נכנסים בכלל)

עריכה אחרונה ב-31 למאי, 2018 על ידי oryo

[sperial]

השוואה רלוונטית יותר היא בין מזדה מהיבואן, לבין מזדה ממשרד התחבורה לאחר הנחה ממשלתית והגרלת מחיר למתמזדן שמקנה לזוג צעיר את האפשרות לרכוש מזדה 3 בצבע כחול בלבד (כי ככה החליט הפקיד), ואז התרעמות של חלק מהזוכים על זה שיש רק צבע כחול, ושבמקום מנוע הטורבו שהובטח הם מקבלים 1.6ל׳ אטמוספרי.

זו ממש לא כוונת הכתבה.

 

הכוונה היא להשוות בין תכניות מימון שונות - תוכנית שמרנית שבה הבנק מממן 75% מערך המאזדה למתמזדן (איפה הברווז?) בהלוואה ל-5 שנים, מול חברת מימון שמממנת 90% בהלואה ל-10 שנים.

 

לגבי הסבסוד על חשבון הציבור - אתה די קולע לנקודה, אם כי יתכן מאד שחלק גדול מהציבור מוכן לקבל שסבסוד כזה הוא הוצאה ציבורית ראויה. בודאי יותר מסבסוד, נניח, מוסדות חינוך שאינם מספקים את הסחורה (נמנעים מתוכנית ליבה ומוציאים בוגרים בורים שאינם מסוגלים להתפרנס ולתרום לחברה במאה ה-21). האם זה המצב? נראה את התוצאות של "כולנו" בקלפי.

עריכה אחרונה ב-1 ליוני, 2018 על ידי sperial