שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[BeBest]

לפני 48 דקות, פריג'י כתב:

ההזיה הבאה:
21 מטר רבוע, דירת יחיד, בקריית שמונה.מחיר? 700 אלף שקל.

 

חישוב זריז - מדובר ב- 33 אלף שקל למטר.

 

ועוד אחת

 

רק להשוואה, במחיר ההתחלתי שהדבר הזה מושכר לסטודנט בתל חי על ידי היזם (רוכש פרטי יכול להשכיר ביותר), זהה למחיר של יחידת דיור או דירה שהתאימה לשני סטודנטים בחיפה לפני עשור.

במשתכן נמכרו דירות 4-5 חדרים באותה עיר במיליון מאה-מאתיים, לא מזמן.

 

מחיפוש של שניה ביד2 נראה שיש המון מודעות על הבניינים האלו

ב680 אש"ח https://www.yad2.co.il/s/c/14h8misk

ב665 אש"ח https://www.yad2.co.il/s/c/88pc6oiq

אזי מחיר השוק לדעתי אפילו נמוך יותר.

 

[Lior_Django]

מצד אחד זה מצחיק מצד שני דירה כזו בתל אביב יכולה להגיע ל3 מיליון שקל בטח..🥶

[פריג'י]

המחיר לדירה כזו בתל אביב לא מאוד מעניין אותי. 

העניין הוא שבתל אביב יש ליחידה כזו זכות קיום. מה לעשות, צפוף שם כמו בעזה.

אבל רבאק, איזו זכות קיום יש לה, במחיר כזה, בעיירת פיתוח לא מפותחת?

עריכה אחרונה ב-21 לאוקטובר, 2022 על ידי פריג'י

[SlowRide]

זה דיור לסטודנטים או למבוגרים בודדים, במקום לחלק דירה גדולה בקומבינות עושים דירות קטנות, זה אחלה. לא קשור לצפיפות בכלל, זה קשור למגוון האנשים שהעיר צריכה לשרת. 

עריכה אחרונה ב-21 לאוקטובר, 2022 על ידי SlowRide

[MiniMiz3r]

אכן כמו שצוין, מדובר בפרויקט דיור לסטודנטים. זו למעשה דירה להשקעה.

[Lior_Django]

700,000 בשכר דירה של 2000, זה 350 חודשים עד שמחזירים את המשכנתא (ללא הריבית)

 

אם מסתכלים על זה כדירה למגורים.

 

 

 

 

עריכה אחרונה ב-21 לאוקטובר, 2022 על ידי Lior_Django

[Transporter]

לפני 15 שעות, Lior_Django כתב:

הדיון הזה בעמוד ה 375 שלו.

בעמוד הראשון אשכרה נאמר שהעלייה היא בגלל הריבית וכאשר זו תעלה - מחירי הדירות ירדו.

 

ו-וואלה, מבחינתי, הריבית עוד לא עלתה בצורה משמעותית.

 

אני מסכים איתך

סביר שככל שתעלה הכל יתייקר ויהיה יותר קשה

אם זה מה שיגרום לאנשים למכור דירות ולהפסיק לקנות? לא יודע

אם ההיצע ישאר כמו שהוא ולא יפחת? גם לא יודע

לפני 17 שעות, פריג'י כתב:

וזו לא בעיה להחזיר 2 מיליון ואפילו 2 וחצי כאשר ההלוואה שאתה לוקח אינה נושאת ריבית משמעותית,

 

לא הבנתי

אם אני ואישתי מרוויחים ביחד 15,000

על כל מליון מחזירים בערך 5000

ואתה טוען שלא בעיה להחזיר 2 מליון

כלומר 10,000 שח מהנטו שלנו הולך רק להלוואות

 

איך נחיה בדיוק?

 

לפני 17 שעות, פריג'י כתב:

 

עכשיו הקבלנים והמוכרים יתאימו עצמם לביקוש המצטמצם והמחיר X יירד. בכמה? אין לדעת. איפה? קשה להמר. אבל משהו יזוז.

 

כבר הסבירו לך שהמחיר לא חייב לרדת. יכול להיות שההיצע ירד ביחד עם הביקוש

ואז נשארים באותו יחס

בכל מקרה הביקוש היה כל כך מטורף שבשביל לפגוע בקבלנים צריך ירידה מאוד מאוד מאוד קיצונית בביקושים, לא סתם ירידה.

אף אחד לא עושה את המהלכים האלה בשביל שמחיר דירה ירד מ 4 מליון ל 3.95, אלא ל 3.5

הבעיה שכבר כשירד ל 3.7 יהיו מלא קופצים.

 

לפני 15 שעות, sperial כתב:

מה לעשות, התהליך ממושך. גם המוכרים צריכים להפנים שערך הזהב שלהם ירד, וזה תהליך שלוקח לא מעט זמן. אומנם המנגנון שונה, אבל זה די מקביל למה שאנחנו רואים כאן בשוק הרכב, כל שבוע יש כאן שרשור או שניים של אנשים שחושבים למכור את המכונית שלהם ב-20% ויותר מעל מחיר המחירון שלה.

 

ברכבים מסוימים זה אכן קורה. מרצדס לדוגמא. כל הסדרות.

לעומתם סידרה 7 נמכרת פחות ממחירון

 

עריכה אחרונה ב-21 לאוקטובר, 2022 על ידי Transporter

[פריג'י]

לפני 6 שעות, Transporter כתב:

 

לא הבנתי

אם אני ואישתי מרוויחים ביחד 15,000

על כל מליון מחזירים בערך 5000

ואתה טוען שלא בעיה להחזיר 2 מליון

כלומר 10,000 שח מהנטו שלנו הולך רק להלוואות

 

איך נחיה בדיוק?

 

פוטנציאל השתכרות לא נעצר ב-15000, זה אפילו לא מעמד ביניים היום, אצל מי ששני בני הזוג ביחד מרוויחים ככה זו לא אופציה.

 

לפני 6 שעות, Transporter כתב:

כבר הסבירו לך שהמחיר לא חייב לרדת. יכול להיות שההיצע ירד ביחד עם הביקוש

במיקרו כלכלה הגורם שמחבר בין היצע לביקוש הוא המחיר. במציאות הם לא זזים ביחד אף פעם.

 

לפני 6 שעות, Transporter כתב:

בכל מקרה הביקוש היה כל כך מטורף שבשביל לפגוע בקבלנים צריך ירידה מאוד מאוד מאוד קיצונית בביקושים, לא סתם ירידה.

נכון, מסכים. אם מתוך 1000 ירדו 200 מתעניינים וההיצע הוא 100, ההבדל הוא בסדר גודל ומצב כזה לא ייחשב ירידה בביקוש. 

לדעתי זה אינו המצב.

מצד שני ההיצע היום עולה, זו עובדה. יש יותר התחלות בניה.

התנועות בגרף ההיצע איטיות מהתנועות בצד של הביקוש.

 

לפני 6 שעות, Transporter כתב:

אף אחד לא עושה את המהלכים האלה בשביל שמחיר דירה ירד מ 4 מליון ל 3.95, אלא ל 3.5

הבעיה שכבר כשירד ל 3.7 יהיו מלא קופצים.

אז יירד או לא יירד?

ואם יירד ל-3.7 והקונים יחשבו שאנחנו בדרך ל-3.5 אם לא יקפצו אלא יחכו כי הם יפחדו "להפסיד". במצב כזה שהשוק בירידה הבנק גם ייזהר לתת מעל הערכת שמאי.

[Transporter]

לפני 3 שעות, פריג'י כתב:

לפני 10 שעות, Transporter כתב:

 

פוטנציאל השתכרות לא נעצר ב-15000, זה אפילו לא מעמד ביניים היום, אצל מי ששני בני הזוג ביחד מרוויחים ככה זו לא אופציה.

 

גם שני בני זוג שמביאים ביחד 20 לא יכולים לקחת על עצמם 2 מליון משכנתא

איפה אתה חי

לפני 3 שעות, פריג'י כתב:

במיקרו כלכלה הגורם שמחבר בין היצע לביקוש הוא המחיר. במציאות הם לא זזים ביחד אף פעם.

 

ברגע שירד הביקוש ויהיו פחות התחלות בניה, אז ירד גם ההיצע  והקבלנים לא יהיו חייבים להוריד מחירים

לפני 3 שעות, פריג'י כתב:

אם יירד ל-3.7 והקונים יחשבו שאנחנו בדרך ל-3.5 אם לא יקפצו אלא יחכו כי הם יפחדו "להפסיד". במצב כזה שהשוק בירידה הבנק גם ייזהר לתת מעל הערכת שמאי.

 

בדיוק כמו בבורסה

יש קונים שבשבילם 3.7 מספיק כדי לקנות את הדירה

ולכן השאלה הכי גדולה היא כמה הביקוש יירד

לדעתי לא מספיק יירד בשביל שהדירה הזאת תמכר ב 3.5 במקום 4

[Nemesis]

למה שיהיו פחות התחלות בניה? 

[Transporter]

כי אם קבלנים ירגישו ירידה בביקוש אין להם אינטרס לבנות באותה כמות שבנו עד היום כשכל דירה שהם הציעו נחטפה.

יעדיפו לבנות פחות, למכור באותו מחיר לאלה שמעוניינים וזהו

[Nemesis]

תהיה ירידה בביקוש במחיר X זה לא אומר שלא יהיה קיים ביקוש במחיר X-Y.

הקבלנים ירכשו קרקע במחיר נמוך יותר, וימכרו דירות במחיר נמוך יותר תוך שמירה על הרווחיות שלהם.

[Lior_Django]

למה שלא ירצו למכור יותר דירות, בשביל לראות יותר רווחים ?

[TheOne23]

 

 

כמו שפימפמו לנו ב-10 השנים האחרונות, הכל זה ביקוש והצע. כל עוד הביקוש לדיור היה מעל ההיצע המחירים יחזיקו. כאשר ההיצע היה מעל לביקוש המחירים יתכופפו.

נכון שהריבית משפיעה על המשכנתאות והם בשרשור משפיעים על הביקושים. אולם הבעיה היא שבניגוד למוצרים אחרים, קבלנים לא

בונים למדף, כלומר הם מורידים את קצב הבניה בהתאם לתחזית הביקושים. כך שבעצם אין לחץ אמיתי לירידת מחירים.

 

בנוסף כל עוד בישראל קצב השרצת צאצאים הוא מהגבוהים בעולם עם 3.1 השרצות בממוצע, אין סיבה שהמחירים ירדו, פשוט אין מקום לכולם במרכז ,אין איפה לשים את כל האנשים. אז אולי ירד במעט בעפולה וב״ש אבל בטח שלא במרכז.

הכי הרבה קצב עליית המחיר יתאזן קצת ויהיה כ 6-7 אחוז בשנה למעלה. לא למטה זה חלומות של מדומיינים (ו/או כאלה שישבו על הגדר כל השנים והשוק בינתיים ברח להם)

עריכה אחרונה ב-22 לאוקטובר, 2022 על ידי TheOne23

[פריג'י]

לפני כשעה, TheOne23 כתב:

 כלומר הם מורידים את קצב הבניה בהתאם לתחזית הביקושים

 

אז לטענתך הקבלנים יחזיקו אופרציה של משכורות, מהנדסים, מתכננים, כוח אדם, שכירת משרדים, תשלומים ושאר הוצאות שוטפות, אבל יקטינו את המחזור והמכירות בכדי לשמור על מחיר ליחידת דיור כמו שהיה קודם? שהרי צמצום הביקוש במחיר מסוים אבליש ביקוש ער במחיר יותר נמוך.

 

עזוב את הקבלן הזה, אף אחד אחר לא ייכנס לוואקום של קונים שיקנו במחיר של x-y? אף קבלן? 

 

ממציאים בשרשור הזה את הכלכלה מחדש.

עריכה אחרונה ב-22 לאוקטובר, 2022 על ידי פריג'י