שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[יובל .מ.]

לפני 26 דקות, yuvalganim כתב:

 

אתה מוזמן לפתוח מכרזים ולראות שיזמים משלמים למדינה פי 4 ופי 5 ממה שהמדינה דרשה על הקרקע.

למה? כי היזם יודע שהוא יכול לגלגל הכל לצרכן הפראייר שישלם כל מחיר על דירה.

המדינה היא לא הבעיה (למרות שהיא בהחלט נהנית מזה)

מדינה לא צריכה להיות מוסד למטרת רווח.
כל מכרז צריך להתנהל סטייל מחיר למשתכן - זאת הקרקע, מותר ככה וככה יחידות דיור, עכשיו שהקבלנים יבואו ויתחרו מי נותן מחיר הכי נמוך לדירה X. תגדיר מחיר מינימום לקרקע והשאר מלחמה שלהם, זאת תחרות אמיתית.

אם ינסו לתאם מחירים - תפתח את השוק לצ'אן וצ'אנג מסין, מבטיח לך שהם ירעדו.
זה שהמדינה מוכרת למי שנותן מחיר הכי גבוה, מאפשר לגבות מחיר גבוה מהאזרחים.
הרי לא מדוברת בשוק תחרותי - אני לא יכול לפתוח את אמאזון ולחפש קרקע להשקעה, אז לפחות שהמדינה תגרום לקבלנים להלחם. 
תקרא לזה "מחיר למשתכן ללא הגרלה".

 

עריכה אחרונה ב-20 לאוקטובר, 2022 על ידי יובל .מ.

[יוסי פרנקוס]

לעבור דירה נחשב לאחת הפעולות הכי טעונות נפשית שיש להרבה אנשים.

 

זה כרוך בארגון מחדש של החיים, עיטוף של כל מה שיש לך, פוטנציאל אדיר שדברים יישברו, התעסקות עם מובילים (אם יש לך כסף) או עם גיוס אנשים שיעזרו לך, שבירת גב ועוד המון דברים שאתה לא רוצה שיקרו, ושיעלו המון כסף אם משהו יתפקשש.

 

פוטנציאלית, זה הפסד של עשרות אלפי שקלים.

 

בגלל זה הרבה אנשים מעדיפים להישאר איפה שהם ולשלם 15% יותר.

 

לפני כמה שנים יצא לי לתרגם כמה מאמרים על בריאות הנפש אצל אנשים שמובטחים להם מגורים מול אלו שלא.

בלי קשר להשכלה או יכולות, אנשים שהיתה להם דירה בבעלותם או חוזה לא מוגבל בזמן נהנו מבריאות נפשית יותר טובה ודיווחו על הרבה פחות דיכאונות ותחלואה נפשית.

הם גם היו הרבה יותר יצירתיים בעבודה שלהם והיו להם יותר תחביבים.

 

מה שזה אומר זה שההשקעה של המדינה בתחום הזה יכולה לחזור בתפוקה ובהעלאת שיעור העובדים.

[SlowRide]

לפני 16 דקות, פריג'י כתב:

כן אבל זה בגלל מבנה השוק והסובסידיות הישירות לחקלאות במדינות האלו.

כאשר מורידים פיקוח בישראל המחיר עולה. ע"ע קוטג'.

 

אבל כשיש פיקוח גם אם אפשר למכור בפחות מהמחיר המפוקח, לא יעשו את זה כי למה להם?

חוץ מזה, על הקוטג' היתה מחאה והמחיר ירד. אם יקר ואנשים עדיין קונים וקונים, על מה הם מתלוננים? 

לפני 19 דקות, farkash7 כתב:

הסיבה למחירים הגבוהים פה היא ריכוזיות וחסמי יבוא. הפיקוח לא מפריע כל עוד הוא לא יוצר את שני אלה

זה נכון אבל אם פתרת את בעיית הריכוזיות וחסמי היבוא, למה אתה צריך פיקוח? מיותר.

לפני 8 דקות, farkash7 כתב:

מודע לזה הרבה יותר טוב ממך תאמין לי

ברור, הרי אתה מכיר אותי ויודע מה אני עושה יותר טוב ממני.

לפני 9 דקות, farkash7 כתב:

רואים שאין לך מושג איך זה לגור בשכירות. אין מה לנהל דיון אם כך.

ברור, הרי אתה מכיר אותי ויודע מה אני עושה יותר טוב ממני 2.

אי אפשר לנהל דיון אם אם צד אחד מעלה טענות והשני צועק "שטויות אין לך מושג" בלי להתייחס לטענה.

חיפוי שמתקלף קורה פעם ב30 שנים? אולי. מה עם סדקים בעמודים, הצפות, פירוק אנטנות שלא בשימוש מהגג ועוד מלא דברים? ומה אם זה קורה בדיוק בזמן הכי לא מתאים? לשוכר זה מעניין את הביצה. 

אין וודאות בחיים, זאת עובדה. אתה יכול להתעלם ממנה אם זה יותר נח לך.

לפני 26 דקות, פריג'י כתב:

צריך לחייב שחוזה שכירות יהיה ניתן לחידוש אוטומטי למשך 5 שנים תחת הגבלות והצמדות קבועים מראש

למה לחייב? עדיף לתגמל את מי שמקיים את זה מאשר לחייב את כולם.

[gadik6]

לפני 17 דקות, farkash7 כתב:

 

קשקוש. זה עובד בהרבה מקומות. יש המון דוגמאות לערים באירופה ולמדינות שמגבילות את הנושא הזה. השוק מתנהל. אנשים שוכרים דירות והם מאושרים, ומשקיעים משקיעים בדירות.
גם לא ברור לי למה אתה אומר שבגרמניה זה נכשל.
 

 

לא ברור לך למה?   כי זה לא עובד.

תן דוגמאות להמון ערים באירופה בהן זה עובד.

 

כשתפסיק עם הפופוליזם ותעשה קצת מחקר, תבין שמה שאתה אומר מנותק מהמציאות.

 

עריכה אחרונה ב-20 לאוקטובר, 2022 על ידי gadik6

[farkash7]

  

לפני 42 דקות, gadik6 כתב:

תן דוגמאות להמון ערים באירופה בהן זה עובד.

מה עם אוסטריה למשל?

לגבי ה"מחקר" שצירפת.
זה לא מחקר מה שהבחור עשה והמסמך שצירפת. לכל היותר טענות (על סמך כתבות על שרת החוץ בשוודיה) ודיון.
זה מה שכתוב בדף הראשון: "מסמך זה מהווה את תמצית הדיונים שנערכו במסגרת השולחן העגול, מתוך מטרה לשתף את הקהל הרחב בעיקרי הדברים. בקריאת המסמך יש להביא בחשבון שמדובר בתמצית הדיון ולא בפרוטוקול מלא. יודגש, כי הדברים מייצגים את עמדותיהם האישיות והמקצועיות של חברי הפורום ואינם מייצגים בהכרח את העמדות הרשמיות של הגופים אליהם הם משתייכים."
המסקנות שלו לפי דעתי שגויות לחלוטין. כל התופעות שהוא ציין אני רואה גם בשוק החופשי שלנו.
למשל:
"פיקוח על שכר דירה מוביל לשלוש תופעות עיקריות: 1 .מחסור 2 .תחזוקה לקויה של הדירות 3 .שוק שחור"
כל התופעות הללו קורות גם בלי פיקוח כאן בישראל, אז אולי זה לא קשור לפיקוח אלה לדברים אחרים?

"בשטוקהולם נוצר שוק שחור מאוד מפותח. לאחרונה התפרסם הסיפור עם שרת החוץ השבדית שניסתה להשיג דירה עבור עצמה, אנשים ממתינים שנים רבות בתור ומשלמים לדייר הקיים עבור הזכות לשכור דירה"
שוב, קורה פה גם בלי פיקוח מתי לאחרונה ניסית למצוא דירה בת"א? לא הציעו לך איזה ארון שבור מאיקאה ב-3000 שקלים כדי לקבל טלפון של בעל הבית?
אולי מה שגורם לזה לא קשור לפיקוח?

לפני 43 דקות, SlowRide כתב:

זה נכון אבל אם פתרת את בעיית הריכוזיות וחסמי היבוא, למה אתה צריך פיקוח? מיותר.

תפתור קודם את הבעיות הללו, ואז לא תצטרך פיקוח לא רק זה גם אם תשאיר אותו הוא לא יעניין אף אחד. להוריד את הפיקוח לבד לא יעזור כי הוא לא הבעיה.

 

לפני 43 דקות, SlowRide כתב:

ברור, הרי אתה מכיר אותי ויודע מה אני עושה יותר טוב ממני.

 

גם אתה נקטת בגישה הזו כן? להכיר אותי. אולי אפילו התחלת עם זה:

לפני כשעה, SlowRide כתב:

אתה אולי לא מודע לזה, אבל בבעלות על דירה יש הרבה בלתמים שיכולים להיות יקרים מאד.

לכן הגבתי כמו שהגבתי.

אני לא מכיר אותך אני רק יודע שלא החזקת במשך 4 שנים בית מעץ שנבנה מ-1908 שנמצא אלפי ק"מ מפה עם 3 שוכרים שאחד מהם אילם וחרש, אחת מהן משלמת כשבא לה והשלישית בסדר.
בוא תפתיע אותי ותגיד לי שכן.
אני יודע שהבלאי של בית כזה הוא הרבה מעבר לבלאי שאתה מכיר, יש לי ערמה של קבלות שיכולה להעיד על זה.
אתה לכל היותר גר בבניין מתפורר שנבנה בשנות ה-60, ועוד לא עבר תמ"א. מי שגר בדירה בבניין כזה יודע בדיוק מה מצפה לו. אין שום הפתעות.
 

לפני 43 דקות, SlowRide כתב:

אי אפשר לנהל דיון אם אם צד אחד מעלה טענות והשני צועק "שטויות אין לך מושג" בלי להתייחס לטענה.

מתי פעם אחרונה גרת בשכירות? כמה זמן גרת בשכירות?
לגבי ההתייחסות שלי לטענות שלך. הייתי חוזר על זה. להשוות אי וודאות של שוכר ל"אי וודאות" (קנית בית בן 50 ממה אתה מופתע???) של אדם שקנה דירה בבניין בן 50 זה קשקוש.
להשוות אי וודאות על תשלום המשכנתא. שוב חוזר על מה שאמרתי קודם. טענה הזויה ולא רלוונטית. גם מי ששוכר יכול להיות מפוטר ולא יהיה לו כסף לשכירות.
ההבדל שאת השוכר יזרקו מהבית אחרי חודש, ומי שמשלם משכנתא יקבל שנה דחיה מהמדינה. ממש בר השוואה...

עריכה אחרונה ב-20 לאוקטובר, 2022 על ידי farkash7

[פריג'י]

לפני 37 דקות, SlowRide כתב:

למה לחייב? עדיף לתגמל את מי שמקיים את זה מאשר לחייב את כולם.

במילה אחת? אחריות.

אתה מחייב כדי שזה שמשכיר יבין שיש לו אחריות כלפי מי שגר אצלו.

כל עוד זה לא מובן לך, ברמה הכל כך בסיסית הזו, שמי שגר בשכירות צריך לתכנן את חייו קדימה, וזו אחריות בעל הבית לאפשר לו את זה בוודאות מסוימת, אז באמת אין טעם לקיים עמך דיון.

[Gosser1860]

לפני שעה, farkash7 כתב:

אין כאן חוקים שמגנים על שוכרים.

זה דווקא לא כל כך מדויק. בחוק השכירות מתקבל הרושם שהמחוקק ידע מי הצד החזק (המשכיר) ומי הצד הפחות חזק (השוכר). לדוגמא בביטול חד צדדי של חוזה השכירות, אם קיים סעיף יציאה לאחד הצדדים הוא קיים גם לאחר (ולא ניתן להתנות על זה), בנוסף משכיר חייב לתת הודעה מראש של לפחות 90 ימים אבל שוכר חייב לתת הודעה של 60 יום או פחות (אם מצוין בחוזה). 

 

לפני כשעה, farkash7 כתב:

קורת גג היא מוצר צריכה בסיסי. יש שתי אופציות, דירה בבעלות או שכירות.

אם אין אופציה של שכירות לטווח ארוך עם הגנות וחוקים אז אופציית השכירות לא רלוונטית. להחליף בית כל 3 שנים כי בעל  הבית החליט ששכר הדירה עולה ב-15% פתאום זה לא חיים, אי אפשר לנהל ככה חיים.

זה המצב פה. עד שלא תשנה את זה אתה לא יכול להגיד שדירה בבעלות היא לא מוצר צריכה בסיסי כי זו הדרך היחידה של אנשים כאן לקבל קורת גג שאפשר לנהל בה חיים.

בחיפוש האחרון (ר"ג-גבעתיים-בקעת אונו) חיפשנו רק טווח ארוך. אמנם פה ושם היו חבובים שחשבו ששנה זה טווח ארוך אבל רוב המשכירים דיברו על 3/4/5 + אופציות (אמיתיות).

כמעט כל הסביבה הקרובה שלי גרה בשכירות באזור המרכז, וגם בעבודה הרבה חבובים גרים בשכירות ולמעט מקרה חריג אחד לאף אחד לא העלו ב-15%, וגם באותו מקרה חריג הדירה נשארה ריקה כמעט חודשיים עד שנמצא משכיר במחיר נמוך מהנדרש.

אני לא אומר שאין העלאות כאלה, ואני לא אומר שאין בעלי דירות גרידיים וחסרי הגינות אבל אני לא לגמרי בטוח שזה המצב ברוב המקרים.

 

לפני כשעה, farkash7 כתב:

החוק לא מגן על שוכרים שעומדים בחוזה שלהם. החוק לא מגדיר שום חוקים או הגבלות על חוזי שכירות.

זה לא נכון. יש הגבלות על חוזי שכירות.

 

לפני כשעה, farkash7 כתב:

המדינה גם לא סיפקה פתרון לשכירות ארוכת טווח. עכשיו מתחילים לצוץ פרוייקטים, פה 100 דירות שם 400. זה לא פתרון.

המדינה מנסה (רנטן, דירה להשכיר). לא מספיק אבל לפחות יש ניצנים וגם פרויקטים עתידיים של שכירות ל-10 שנים ב-2 פעימות (5 שנים ואופציה לעוד 5 שנים). הקבלן מקבל הטבות מס לטובת העניין ומתחייב להשכיר ל-20 שנים אאל"ט לאחריהן יכול למכור בשוק החופשי.

מסכים שזה לא מספיק דירות ופרויקטים, מקווה שזה יתרחב.

 

לפני 57 דקות, farkash7 כתב:

מחר בבוקר בעל הבית מעלה את השכירות ב15%.
מחר בבוקר פתאום הבת שלו צריכה מקום לגור בו.
מחר בבוקר אתה פתאום צריך למצוא בית חדש באזור. לך תעביר את הדירה, לך תעביר את הילדים מסגרות, לך תשבור תראש איך להגיע לעבודה, פתאום לקנות רכב...

זה אף פעם לא מחר בבוקר, למעט מקרים חריגים. בטח ובטח אם נחתם חוזה טווח ארוך ואחרי שנה המשכיר רוצה לבטל, וזה בהנחה ויש בכלל לאחד הצדדים סעיף ביטול. 

מצד שני, גם לשוכר יש אופציה לעזוב. הגיעו שכנים בעיתיים? השכונה מדרדרת? עברת למקום עבודה רחוק? הרבה יותר זול ומהיר לעבור בשכירות מאשר למכור-לקנות. 

 

בנוגע לילדים - אין לי כרגע, אז לא יודע להגיד. לא מכיר גם את המחקרים בנושא. להבנתי יש איזה עניין של עוגנים וכל עוד הם מתקיימים ילדים יודעים להסתגל למעברים מהסוג הזה. אבל באמת קטונתי.

בנוגע לעבודה/רכב - באזור המרכז המצב די סביל. מסכים איתך אם מדובר באזורים אחרים.

 

לפני 57 דקות, farkash7 כתב:

אין שום וודאות ובלי וודאות אי אפשר לנהל חיים

מסכים. הייתי שמח אם היו יותר אופציות לטווח ארוך, בין אם מוסדית או פרטית. מקווה שהמצב ישתפר בעתיד.

[natco]

לפני שעה, יובל .מ. כתב:

אין בעיה עם לתכנן תבעו"ת, הבעיה שתכנון שאמור לקחת חצי שנה-שנה לוקח 10 שנים.
כל מסמך עובר פינג פונג בין 30 פקידים שזורקים האשמה אחד לשני.
קח את מחיר למשתכן, קבלן זכה במכרז, למה צריך לחכות 3-4 שנים להיתר? יודעים שרוצים לבנות, תנו אישור להתחיל. 
זה לא אומר לקחת שכונה שמתאימה ל-10,000 איש ולהגדיל אותה במכה ל-30 אלף בלי תמיכה בתשתיות, אבל המדינה הזאת תקועה, 

התכנון לוקח הרבה שנים, כי כל שלב נתקע בהתנגדויות, של כל מיני גורמים. וכל דיון בהתנגדויות זה שוב תור של בקשות שממתינות, ועד שדנים בהתנגדויות, דוחים אותן/מקבלים ושולחים את המתכנן לתיקונים ומתקדמים שלב לוקח זמן.

מה שלוקח המון זמן אלו התשתיות. כדי שאפשר יהיה לעלות לקרקע, צריך שכל התשתיות (רחובות סלולים לשלב מצעים, עם כל החשמל/מים/ביוב/תקשורת מתחת). זו הסיבה גם שאחרי ההגרלות של מחיר למשתכן לוקח כל-כך הבה זמן לקבל היתר. ההגרלות נערכות על מגרשים כשהם במצב של שדה מלפפונים. 

 

לפני כשעה, yuvalganim כתב:

כבר היום אפשר לראות איזה תכנון "מדהים" יש בשכונות חדשות. 

בונים שכונות חדשות מאפס ללא תחבורה ציבורית, ללא בתי ספר וללא פתרונות תעסוקה (וכל זה בעולם של ותמ"ל כן?).

בקיצר - הכל פה חובבני ומושחת.

לפני כשעה, gadik6 כתב:

בדיוק. אני רואה איך קמות שכונות "חדשות", או איך מרחיבים קיימות - קודם תוקעים מלא בניינים ורק אז מתחילים לחשוב על הרחבת כבישים, הקמת גינות וכדומה (לא בכל השכונות החדשות, אבל בהרבה מהן, במיוחד בקטע של כבישים ותחבורה).

טוב, איכות תכנון התבע"ות בארץ זה נושא שחורג מנושא השרשור. יש המון מה להגיד על זה, אבל זה סתם מטה את הדיון.

צריך לצאת מנק' הנחה שתב"ע שעברה את כל ההליכים אמורה להיות נכונה וטובה.

לפני 41 דקות, יובל .מ. כתב:

מדינה לא צריכה להיות מוסד למטרת רווח.

בטח שכן. הקרקעות הללו הן של כל האזרחים. לחלק אותן במתנה לאזרחים ספציפיים ולאחרים לא, זה לא הוגן. 

כשמוכרים את משאבי המדינה (וזה לגיטימי כשזה בהסכמת הרוב) צריך להיות מנגנון שמחזיר את התמורה שנתקבלה מהמכירה לשימוש של כלל האזרחים. (נניח כסף שישמש לסלילת כבישים שכל אזרח יכול לנסוע ולהנות מהם).

 

[farkash7]

לפני שעה, Gosser1860 כתב:

זה דווקא לא כל כך מדויק. בחוק השכירות מתקבל הרושם שהמחוקק ידע מי הצד החזק (המשכיר) ומי הצד הפחות חזק (השוכר). לדוגמא בביטול חד צדדי של חוזה השכירות, אם קיים סעיף יציאה לאחד הצדדים הוא קיים גם לאחר (ולא ניתן להתנות על זה), בנוסף משכיר חייב לתת הודעה מראש של לפחות 90 ימים אבל שוכר חייב לתת הודעה של 60 יום או פחות (אם מצוין בחוזה). 

מה שיש לא מספיק בעיני. אפילו לא קרוב.

 

בחיפוש האחרון (ר"ג-גבעתיים-בקעת אונו) חיפשנו רק טווח ארוך. אמנם פה ושם היו חבובים שחשבו ששנה זה טווח ארוך אבל רוב המשכירים דיברו על 3/4/5 + אופציות (אמיתיות).

כמעט כל הסביבה הקרובה שלי גרה בשכירות באזור המרכז, וגם בעבודה הרבה חבובים גרים בשכירות ולמעט מקרה חריג אחד לאף אחד לא העלו ב-15%, וגם באותו מקרה חריג הדירה נשארה ריקה כמעט חודשיים עד שנמצא משכיר במחיר נמוך מהנדרש.

אני לא אומר שאין העלאות כאלה, ואני לא אומר שאין בעלי דירות גרידיים וחסרי הגינות אבל אני לא לגמרי בטוח שזה המצב ברוב המקרים.

זה שהם דיברו לא משנה את העובדה שזה צריך להיות מוסדר, להפך. זה מראה שהשוק הזה יכול להסתדר עם ההגבלה הזו ללא קושי.
הסביבה שלך היא מס' קטן של אנשים. המקרה ה"חריג אחד" שדיברת עליו הוא לא כזה חריג. תראה מה אומרים הנתונים של הלמ"ס על חידושי שכירות בשנה האחרונה...

זה לא נכון. יש הגבלות על חוזי שכירות.
כפי שאמרתי בהתחלה. ההגבלות הקיימות לא שוות הרבה. הן לא מעניקות לשוכר וודאות. לכל היותר מבטיחות שלא יזרקו אותו מהבית באמצע החוזה.

 

המדינה מנסה (רנטן, דירה להשכיר). לא מספיק אבל לפחות יש ניצנים וגם פרויקטים עתידיים של שכירות ל-10 שנים ב-2 פעימות (5 שנים ואופציה לעוד 5 שנים). הקבלן מקבל הטבות מס לטובת העניין ומתחייב להשכיר ל-20 שנים אאל"ט לאחריהן יכול למכור בשוק החופשי.

מסכים שזה לא מספיק דירות ופרויקטים, מקווה שזה יתרחב.
התייחסתי לזה. זו התחלה טובה, אבל כרגע זה לא עושה שינוי מגמה. דרך אגב אני חושב שזה גם חייב לבוא ביחד עם הפיקוח על השכירות כדי לספק תחרות למשקיעים הפרטיים ולא במקום.

 

זה אף פעם לא מחר בבוקר, למעט מקרים חריגים. בטח ובטח אם נחתם חוזה טווח ארוך ואחרי שנה המשכיר רוצה לבטל, וזה בהנחה ויש בכלל לאחד הצדדים סעיף ביטול. 

מצד שני, גם לשוכר יש אופציה לעזוב. הגיעו שכנים בעיתיים? השכונה מדרדרת? עברת למקום עבודה רחוק? הרבה יותר זול ומהיר לעבור בשכירות מאשר למכור-לקנות. 
אין לך ילדים. 3 חודשים זה שקול למחר בבוקר. להעביר דירה שאתה רווק או זוג זה דבר אחד. שצריך להעביר משפחה זה דבר אחר לגמרי. 3 חודשים זה כלום זמן.
 

בנוגע לילדים - אין לי כרגע, אז לא יודע להגיד. לא מכיר גם את המחקרים בנושא. להבנתי יש איזה עניין של עוגנים וכל עוד הם מתקיימים ילדים יודעים להסתגל למעברים מהסוג הזה. אבל באמת קטונתי.

בנוגע לעבודה/רכב - באזור המרכז המצב די סביל. מסכים איתך אם מדובר באזורים אחרים.
שוב אין לך ילדים. מעבר עם ילדים הוא קשה פי כמה, מסובך פי כמה, יקר פי כמה ועם משמעויות גדולות פי כמה.
אני לא יודע מה זה עוגנים. אם אתה מדבר על מערכות חינוך אז לקרוא לזה "עוגן" זה קצת בעייתי. עוגן זה משהו שיש לגביו וודאות. אם בעל הבית שלך הודיעה לך 3 חודשים לתום השכירות שהוא מעלה את שכר הדירה לא בטוח שתמצא דירה שה"עוגן" רלוונטי אליה. זו בדיוק הבעיה ולמה לא ניתן לנהל ככה חיים.

 

מסכים. הייתי שמח אם היו יותר אופציות לטווח ארוך, בין אם מוסדית או פרטית. מקווה שהמצב ישתפר בעתיד.
האופציות צריכות לבוא ביחד. בתור התחלה צריך להסדיר את השוק הפרטי ובמקביל להגדיל את המוסדי

תגובות באדום, לא כי הן באמת חשובות או מסוכנות.

עריכה אחרונה ב-20 לאוקטובר, 2022 על ידי farkash7

[פבל]

לפני 3 שעות, SlowRide כתב:

המדינה יכולה להוריד בקלות את מחירי הדיור ע"י הורדת מחירי הקרקע אבל למה לה לעשות את זה? היא מעדיפה שאנשים כמוך וכמוני יעשו הכל וימכרו את הילדים שלהם כדי לקחת משכנתא. 

ספציפית בנקודה הזאת המדינה היא לא הבעיה. או שאולי יותר נכון להגיד שהבעיה היא לא זה שהמדינה לא בוחרת להוריד את מחירי הקרקע (כי, כאמור, זה מתנהל במכרזי "המחיר הגבוה לוקח") אלא בזה שהיא בוחרת לשווק את הקרקעות במכרזים מהסוג הזה ולא במכרזי "מינימום פלוס" בהם רכיב הקרקע קבוע והתחרות היא על המחיר הקרוב ביותר ל-0* על כל יח"ד. 

 

כמובן שזה לא אומר שכל הקבלנים עכשיו יציעו דירות במחירי הפסד או שיטות א-לא פל קל, אלא הגבלה לעמידה בסטנדרטים ומגבלות מסוימים, כאשר בכל איזור/עיר/שכונה/וואטאבר אותם קבלנים יוכלו לתמחר את אותן דירות בהתאם למחירים המקובלים ובהתאם לסטנדרט ה"יוקרה" של האיזור. 

 

לפני 3 שעות, SlowRide כתב:

אתה רוצה דיור ציבורי? אוקיי, זה אומר שתצטרך לשלם יותר מיסים וככל שיהיו יותר אנשים בדיור הציבורי יוקר המחייה הכללי יעלה בגלל זה.

מה הבעיה למשל עם עידוד שכירות ארוכת טווח? 

דיור ציבורי != (אם ככה כותבים "לא שווה") סלאמס מוכי כולרע.
דיור "ציבורי" יכול להיות במגוון רחב מאוד של סטנדרטים ומחירים. 
מה מונע מהמדינה להוציא מכרזי בניה ו/או תפעול של קומפלקס יוקרתי של דירות שלושה חדרים לכל מיני קרייריסטים משוגעים ולגבות שם שכ"ד מסוים, בצד השני של אותה עיר לבנות קומפלקס דומה של דירות ארבעה חדרים למשפחות, באמצע ביניהם להרים סלאמס לתפארת ובעיר אחרת לעשות כמה בניינים עם דירות בגדלים שונים כדי שאנשים יוכלו לעבור מקומה 2 לקומה 8 ככל שהמשפחה גדלה.

יותר מזה, זה גם יכול להיות לא "מסובסד" אלא במחירי השוק פלוס/מינוס, ולתת יתרונות אחרים שהם לא דווקא מחיר - כמו למשל אותה יציבות, או להיפך- גמישות למי שעדיין לא השתקעו (או כאלה שבכלל לא רוצים להשתקע במקום אחד). פתרון "דיור" הוא לא רק המחיר שלו. 

 

אני מבין שאינסטינקטיבית קל לברוח תמיד לקצוות ולטיעונים בינאריים, אבל זה ממש לא חייב להיות ככה. הבעיה שאנחנו אוהבים להתלונן ולדבר במונחים של "או בעדנו או נגדנו", ובעיקר להתמרמר (ו/או להתווכח לשם הוויכוח) במקום לעשות פיין טיונינג ולנסות להגיע ביחד לפתרונות שיהיו מקובלים על כולם (או לפחות כאלה שדופקים את כולם באותה מידה).

[SlowRide]

לפני שעתיים, farkash7 כתב:

תפתור קודם את הבעיות הללו, ואז לא תצטרך פיקוח לא רק זה גם אם תשאיר אותו הוא לא יעניין אף אחד. להוריד את הפיקוח לבד לא יעזור כי הוא לא הבעיה.

פיקוח מיותר כי הוא מונע הורדת מחירים מתחתיו גם אם זה רווחי, וגם מסורבל להתאים אותו לשוק שמשתנה כל הזמן.

לפני שעתיים, farkash7 כתב:

גם אתה נקטת בגישה הזו כן? להכיר אותי. אולי אפילו התחלת עם זה:

אני ציינתי את ההתעלמות שלך מעלויות של אחזקת נכס.

לפני שעתיים, farkash7 כתב:

אני לא מכיר אותך אני רק יודע שלא החזקת במשך 4 שנים בית מעץ שנבנה מ-1908 שנמצא אלפי ק"מ מפה עם 3 שוכרים שאחד מהם אילם וחרש, אחת מהן משלמת כשבא לה והשלישית בסדר.

א. מה זה קשור לאחזקת דירה מבלוקים ובטון במדינת ישראל? 
ב. אם החזקת בניין עתיק כזה ברור לך שיש הוצאות בלתי צפויות נכון? אז למה אתה מתעלם מזה? זה לא חוסר וודאות?

לפני שעתיים, farkash7 כתב:

אתה לכל היותר גר בבניין מתפורר שנבנה בשנות ה-60, ועוד לא עבר תמ"א. מי שגר בדירה בבניין כזה יודע בדיוק מה מצפה לו. אין שום הפתעות.

זה לא נכון, אבל מאיפה הקביעה שמי שגר בדירה כזו יודע מה מצפה לו אבל שוכר אין לו מושג מה מצפה לו?
קנית דירה,  אחרי 5 שנים אתה מקבל מכתב מהעיריה שיש לך סדקים בעמודים ואם לא תתקנו יכריזו על המבנה מסוכן. 
השוכר אחרי שנה מקבל הודעה מבעל הבית שהשכירות עולה. בד"כ זה לא ב15% אלא פחות. 

לפני שעתיים, farkash7 כתב:

מתי פעם אחרונה גרת בשכירות? כמה זמן גרת בשכירות?

גרתי שנתיים בשכירות ברמת גן. היו לי פחות דאגות, כל בעיה בעל הבית היה מתקן, לא הייתי צריך לוותר על ימי עבודה אפילו.

לפני שעתיים, פריג'י כתב:

במילה אחת? אחריות.

אתה מחייב כדי שזה שמשכיר יבין שיש לו אחריות כלפי מי שגר אצלו.

כל עוד זה לא מובן לך, ברמה הכל כך בסיסית הזו, שמי שגר בשכירות צריך לתכנן את חייו קדימה, וזו אחריות בעל הבית לאפשר לו את זה בוודאות מסוימת, אז באמת אין טעם לקיים עמך דיון.

האחריות של בעל הבית ושל הדייר מוגדרת בחוזה בניהם. אני באמת לא מבין על מה ההתרעמות. אני כתבתי שלבעל הבית אין שום אחריות כלפי השוכר?

תראה מה עשית, יצא לי הודעת M3.
 

עריכה אחרונה ב-20 לאוקטובר, 2022 על ידי SlowRide

[פינדר]

לפני 43 דקות, farkash7 כתב:

מה שיש לא מספיק בעיני. אפילו לא קרוב.

צריך להתנהל בזהירות. בסופו של דבר דירה היא רכוש פרטי וכל הגבלה על חוזה בין שני בוגרים, צריכה להיות מדודה ומנומקת.

הגבלות דרקוניות מדי על המשכיר, עלולות לחסל לגמרי את שוק השכירות ואני לא בטוח שאתה רוצה את זה.

 

לפני 45 דקות, farkash7 כתב:

להעביר דירה שאתה רווק או זוג זה דבר אחד. שצריך להעביר משפחה זה דבר אחר לגמרי. 3 חודשים זה כלום זמן.

אני כבר הרבה שנים לא שוכר, אבל בחלק גדול מהילדות שלי (כמעט כל הילדות וההתבגרות של אחותי הצעירה) גרנו בשכירות, כי להורים שלי לא היתה דירה ולא כסף לרכישת דירה.

זה לא היה נעים אבל גם לא כזה אסון. עברנו כל שנתיים שלוש, בד״כ באותה העיר, כך שלא החלפנו בתי ספר. אחותי בסופו של דבר כן עברה עיר עם הורי. היה לה קשה אבל התגברה על זה.

כשהכרתי את אשתי, עברנו לגור ביחד ושכרנו את אותה דירה במשך 9 שנים.

וכל זה כשחוקי השכירות היו הרבה פחות לטובת השוכר מאשר המצב היום. וכששכר הדירה היה נקבע בדולרים והייתי צריך בסוף השנה להשלים את ההפרשים של עליית הדולר לבעל הבית.

זה נסיון אנקדוטלי וברור לי שהרבה יותר נח לגור בדירה שבבעלותך, אבל זה גם לא כ״כ נורא כמו שאתה מציג את זה.

[farkash7]

לפני 20 דקות, פבל כתב:

במקום לעשות פיין טיונינג ולנסות להגיע ביחד לפתרונות שיהיו מקובלים על כולם

אני מסכים איתך. הפתרון הוא לא בניארי. אני לא חושב שפיקוח לבדו יפתור את כל הבעיות אולי אפילו יגרום לבעיות אחרות. אני כן חושב שפיקוח ורגולציה נדרשים בשוק הזה יחד עם עוד דברים.
לבנות פרוייקטים של שכירות ארוכת טווח עם ע"י המדינה (לא יעבוד) או בהכוונת המדינה ע"י השוק הפרטי (יעבוד) חייב לבוא יחד עם פיקוח. ככה תגרום לתחרות ולאיזשהו רף מינימאלי שהשוק מכיר.
אחרי שתבנה מספיק פרוייקטים כאלה גם תוכל להסיר את הפיקוח, התחרות כבר תעשה את שלה.

זה יקח זמן ולכן אני חושב שבינתיים כדי לתת וודאות לאנשים חובה פיקוח.

 

 

לפני 17 דקות, SlowRide כתב:

פיקוח מיותר כי הוא מונע הורדת מחירים מתחתיו גם אם זה רווחי, וגם מסורבל להתאים אותו לשוק שמשתנה כל הזמן.
לא מיותר ולא מונע ירידת מחירים. לא שמעתי על בעל בית שמוריד מחיר בסוף שנה.
בכל מקרה שוכר לא יעזוב בית כי במקום אחר הוא מצא דירה ב200 שקל פחות. גם תמורת 500 שוכר שיש לו משפחה לא יזוז בין אם יעלו לו או בין אם ימצא במקום אחר בפחות.
תקביל את זה למשכנתא צמודה או לא צמודה. בלא צמודה אין לך אופציה להוזלה, אבל גם לא להתייקרות. למה אנשים לוקחים את זה? כי הם מחפשים יציבות. זה שווה כסף. וודאות ויציבות.
 

אני ציינתי את ההתעלמות שלך מעלויות של אחזקת נכס.
העלויות הללו לא רלוונטיות. הן מתבטאות בשכר הדירה. על דירה ישנה אפשר לקחת פחות ועל דירה משופצת יותר. בעל בית שמעלה את שכר הדירה כי הוא תיקן בשנה שעברה את האסלה הוא דביל.
 

א. מה זה קשור לאחזקת דירה מבלוקים ובטון במדינת ישראל? 
זה קשור כי טענת שאני לא מודע לעלויות של אחזקה של בית ע"י בעל הבית. שאני לא מתייחס אליהם. מודע גם מודע כי החזקתי את הבית האמור, וזה לא השפיע על השכירות שגביתי.
בשוותי אותו לבתים בישראל כי ביחס לבית הזה אחזקה של בית בישראל זה פיקניק.

ב. אם החזקת בניין עתיק כזה ברור לך שיש הוצאות בלתי צפויות נכון? אז למה אתה מתעלם מזה? זה לא חוסר וודאות?
זה לא חוסר וודאות. יש מושג שנקרא פחת. מי שלא מתייחס אליו הוא לא משקיע ולא בעל בית. בכל שנה יש פחת, בעברית תיקונים/שיפוצים.
 

זה לא נכון, אבל מאיפה הקביעה שמי שגר בדירה כזו יודע מה מצפה לו אבל שוכר אין לו מושג מה מצפה לו?
מי שקנה בית בן 50 צריך לקחת בחשבון שהחיפוי כבר לא משהו וידרוש החלפה והצנרת כנ"ל וכו'. בדיוק כמו שאני קניתי את אותו בית וידעתי שמתישהו אצטרך להחליף לו גג וחיפוי. אין פה שום הפתעה. אולי טמינה של הראש בחול.

קנית דירה,  אחרי 5 שנים אתה מקבל מכתב מהעיריה שיש לך סדקים בעמודים ואם לא תתקנו יכריזו על המבנה מסוכן. 
עשו לך טובה ואתה לא עשית בשכל שלא לקחת מישהו שיבדוק את הבית/בניין טרם הקניה.

השוכר אחרי שנה מקבל הודעה מבעל הבית שהשכירות עולה. בד"כ זה לא ב15% אלא פחות. 
הלמ"ס אמר שהממוצע עכשיו היה 8%. קודם כל הם תמיד מודדים איך שנוח להם. דבר שני זה ממוצע... ו8% זה גם לא מעט בכלל.
 

גרתי שנתיים בשכירות ברמת גן. היו לי פחות דאגות, כל בעיה בעל הבית היה מתקן, לא הייתי צריך לוותר על ימי עבודה אפילו.
שנתיים שכירות זה כלום, ובטח עוד לפני הילדים. בקיצור צדקתי. אין לך מושג איך זה לגור בשכירות ומה זו אי וודאות
 

האחריות של בעל הבית ושל הדייר מוגדרת בחוזה בניהם. אני באמת לא מבין על מה ההתרעמות. אני כתבתי שלבעל הבית אין שום אחריות כלפי השוכר?
האחריות שלו בימינו היא כלום ושום דבר.

תראה מה עשית, יצא לי הודעת M3.
אמת. יצאה לי תגובת M3
 

 

עריכה אחרונה ב-20 לאוקטובר, 2022 על ידי farkash7

[oryo]

לטעון שבישראל אין הגנה לשוכרים זו אי הבנה ענקית של המצב האמיתי בשטח, בישראל יש כ״כ הרבה הגנות לשוכרים עד שבצחוק לא הייתי שוקל לרכוש שם נכס להשקעה. באחד ההודעות שלך @farkash7 נרשם ״לא שילמת שכירות מעיפים אותך בחודש הבא״ - עזוב אותך מחילוקי דעות, זה ברור מהטקסט הזה שהקביעה שלך פשוט לא נכונה, אובייקטיבית. כשתמצא לי מישהו שמסוגל להוציא דייר מהנכס שלו בישראל תוך חודש בצורה חוקית, אני אמצא לך תיעוד כלכלי איכותי שמצביע על כך שפיקוח שכ״ד זה רעיון טוב... 

 

כל הדיבורים האלו על שכירות לטווח ארוך גם כן מגוכחים - כי הם חד צדדיים לחלוטין. לך לבעל בית עם חצי אונה מתפקדת ותכנס איתו לחוזה שכירות ל3-5 שנים עם הצמדה לאינקדס כאשר שני הצדדים *מחויבים* בקנס יציאה דרקוני במידה ויש ביטול מוקדם של החוזה, וספר לי כמה מהם זרקו אותך מכל המדרגות. בתור בעל בית אני חותם על הדבר הזה תוך שלוש שניות בלחץ.

 

בלי להעליב פרקש (מעריך אותך מהודעות אחרות), ניכר שאתה ממש מתעלם מאלמנטים בסיסיים מאוד של חוזים והתחייבויות, והדעה מגובשת משם בהתאם. במילים אחרות - ההצעה שלך בעצמה אינה טובה לשוכרים, כי להתמודד עם העלאת שכ״ד של 15% זה הרבה יותר פשוט מאשר להתמודד עם תשלום עשרות אלפי שקלים על חיסול מוקדם של החוזה, ויותר מכך, אם למה שאתה טוען היה באמת אחיזה חזקה במציאות זה היה נוצר מעצמו. בעלי בתים (עם שכל) לא באמת מוטרדים מעוד 10-15% בשנה, הם הרבה הרבה יותר מוטרדים מהסכנה לנכס, ותתפלא אבל במשוואת הכוחות אלו דווקא בעלי הבתים שנמצאים בנחיתות עצומה בישראל (ובכלל אגב, גם בארה״ב) מבחינת risk mitigation מעצם העובדה שרק צד אחד יכול לייצר לצד השני נזק עצום, וזה דווקא הצד השוכר. אם אני שמוק מניאק אני יכול לגרום לשוכר לעבור כשלא נוח לו כי אני תאב בצע, אם הוא שמוק מניאק אני יכול להתמודד עם נזקים של עשרות ומאות אלפי דולרים.

 

ולפני שאתה מקפצץ על זה שאני בעצמי מדבר מפוזיציה: בתור בעל בית אתה יודע כמה אני מעלה רנטה בשנה? 0... הסיבה היא ששוכר טוב שווה הרבה יותר כסף מאשר עוד $2000 בשנה.

 

כאמור, נכתב בהערכה, לא להתעצבן עלי כי אנחנו לא מסכימים, אני מאמין שאם תסתכל על התמונה המלאה אולי תראה אזורים שלא שקללת במקור. אולי לא.

נ.ב. 

לדרוש מלכתחילה חוזה של 3-5 שנים זו צרה צרורה לכולם, הסיבה העיקרית היא ששני הצדדים עדיין לא מכירים אחד את השני ולא יודעים אם אחד מהם מטורלל לגמרי.

זמן סיפור:

בראשית דרכי היינו בדצמבר, מה שנקרא cold season כי אף אחד לא מחפש לעבור ויש הרבה פחות ביקוש. הגיע בחור לנכס עם אמא שלו, הוא בן 30-40 והיא בת מלאנתלפים עם מקל והכל. הוא הולך איתה בעדינות, מראה לה את הבית, פייר? התרגשתי קצת. הוא מספר לי שהוא דואג להורים שלו כי הם בפנסיה וקשה להם לבד. אין להם קרדיט סקור מצוין אבל יש ערבויות מבעל הבית הקודם, יש ערבויות כספיות נוספות לשים על הנכס, יש די והותר הכנסה לעומת רנטה, הם בסה״כ מחפשים שכירות לטווח ארוך כי מאוד קשה לעבור במצב הזה.

ציניות כן או לא, וואלה, נוגע ללב.

סיפרתי על זה לבעל הבית, הבהרתי שהקרדיט שלהם בפח אבל כאמור ערבויות וכו׳, ובעל הבית (כמו כל בעל בית נורמלי..) שמח לשמוע על הרצון לשכור לטווח ארוך. חשב על זה, החליט ללכת על זה, חתמו על חוזה לשנתיים.

 

לאחר המעבר הצרות התחילו, הבחור מתקשר כל פעם שמישהו מפליץ בבית ומגיע עם דרישות הזויות לחלוטין. אנחנו מטפלים בנכסים שלנו ולוקחים הכל ברצינות תהומית, אבל בקריאה הרביעית בחודשיים הראשונים אנחנו מבינים שמשהו לא תקין. בנוסף, שמים לב שהבחור תמיד בבית, ושמים לב שהבית מתחיל לקבל יותר ויותר עומס של חפצים... מסתבר שסחבק mini hoarder שמתעלק על הפנסיה של ההורים שלו. הבית המהמם מתחיל להיראות יותר ויותר כמו אשפה בגלל העומס.

 

מה שכן, הבחור חכם - תמיד משלם בזמן, מקפיד לקיים את החוזה בשביל שלא ישלפו אותו החוצה. אנחנו מבינים שאין דרך להפטר ממנו, והדרעק הגדול הוא שבגלל החוזה הארוך נק׳ היציאה תגיע עוד הרבה מאוד זמן.

 

בשורה התחתונה זה אמנם מבאס אבל היה יכול להיות גרוע יותר (כאמור, משלם וכו׳) - הנחיתי את הצוות איך להתמודד עם הסיטואציה בשביל למזער נזקים, פיציתי את בעל הבית יפה מאוד בגלל תחושת האכזבה האישית שלי מעצמי על כך שהבחור הצליח להתל בי, וכיום אין שום סיכוי שאני חותם על חוזה למעלה משנה עם אף אחד, אף פעם. בחידוש החוזה, אחרי שהבנתי יותר טוב עם מי יש לי עסק, אני מוכן לחתום על תקופה ארוכה יותר.

 

הסיפור הזה יכול היה להיות זהה לחלוטין מהצד של המשכיר: חתם עם בעל בית שמזניח את הנכס שלו ועכשיו הוא כלוא, נורא ואיום. הוולטיליות בעלות השכ״ד היא הרבה פחות מסוכנת מהאלטרנטיבה.

 

*אם* השוק היה מכריח אותי לחתום על חוזים של 3-5 שנים, לא הייתי נכנס לשוק, זה לא עובר תנאי סף של risk mitigation. אותו כנ״ל בשוק שדורש ממך לספוג שנה של הפסדים כי הדייר החליט שלא בא לו לשלם יותר.

עכשיו, אני מבין שבראיה הצרה אנשים מתבלבלים וחושבים שבעלי בתים הם אם כל הרוע, אבל זה בגלל שהם מתעלמים מהמאקרו: בלי בעלי בתים אין היצע שכירות, ומה קורה לשוק עם היצע במחסור? ומי האנשים שיפגעו מזה? 

עריכה אחרונה ב-20 לאוקטובר, 2022 על ידי oryo

[Gosser1860]

לפני כשעה, farkash7 כתב:

מה שיש לא מספיק בעיני. אפילו לא קרוב.

יש לך דוגמאות ספציפיות, אתה מדבר על כל חוק השכירות? פסקי דין מעניינים?

 

לפני כשעה, farkash7 כתב:

זה שהם דיברו לא משנה את העובדה שזה צריך להיות מוסדר, להפך. זה מראה שהשוק הזה יכול להסתדר עם ההגבלה הזו ללא קושי.

זו חרב פפיות. אתה רוצה את האופציה לטווח קצר כמו שאתה רוצה את האופציה לטווח ארוך. לא כולם זה משפחות עם ילדים. אי אפשר רק לדרוש ולדרוש מהמשכירים כי אז לא ישארו כאלה.

אני לא אומר שאין מקום לתקן עיוותים קיימים היום, אלא שצריך לבצע את זה בהדרגה ובזהירות יתרה.

 

לפני כשעה, farkash7 כתב:

הסביבה שלך היא מס' קטן של אנשים. המקרה ה"חריג אחד" שדיברת עליו הוא לא כזה חריג. תראה מה אומרים הנתונים של הלמ"ס על חידושי שכירות בשנה האחרונה...

מסכים, מרחב המדגם קטן, זה ברור, זה קורה בכל אנקדוטה. נתוני הלמ"ס אומרים שאתה מגזים - ממש לא 15%, מקור. כן 8% (לדיירים חדשים) זה הרבה, אבל גם האינפלציה די פראית.

 

לפני כשעה, farkash7 כתב:

כפי שאמרתי בהתחלה. ההגבלות הקיימות לא שוות הרבה. הן לא מעניקות לשוכר וודאות. לכל היותר מבטיחות שלא יזרקו אותו מהבית באמצע החוזה.

איזה עוד הגבלות היית רוצה?

 

לפני כשעה, farkash7 כתב:

התייחסתי לזה. זו התחלה טובה, אבל כרגע זה לא עושה שינוי מגמה. דרך אגב אני חושב שזה גם חייב לבוא ביחד עם הפיקוח על השכירות כדי לספק תחרות למשקיעים הפרטיים ולא במקום.

יצא לי לקרוא מכמה יזמים של פרויקטים כאלה שהם חד משמעית מסתכלים על הפרויקטים האלה בתור מוצר שבא להתחרות עם דירות להשכרה בשוק החופשי ומונים את ההיתרונות שלהם. אז לדעתי גם הגישה שלהם היא בכיוון הנכון.

אבל אין לנו כאן באמת וויכוח, צריכים לבנות הרבה יותר פרויקטים/הקצאות של דירות מהסוג הזה.

 

לפני כשעה, farkash7 כתב:

אין לך ילדים. 3 חודשים זה שקול למחר בבוקר. להעביר דירה שאתה רווק או זוג זה דבר אחד. שצריך להעביר משפחה זה דבר אחר לגמרי. 3 חודשים זה כלום זמן.

אני יודע שאין לי ילדים (אני חושב?) כתבתי את זה בעצמי. למה זה דבר אחר לגמרי? למה זה כלום זמן?

3 חודשים זה המינימום התחייב בחוק, אפשר גם יותר, אתה יודע.

 

לפני כשעה, farkash7 כתב:

שוב אין לך ילדים. מעבר עם ילדים הוא קשה פי כמה, מסובך פי כמה, יקר פי כמה ועם משמעויות גדולות פי כמה.
אני לא יודע מה זה עוגנים. אם אתה מדבר על מערכות חינוך אז לקרוא לזה "עוגן" זה קצת בעייתי. עוגן זה משהו שיש לגביו וודאות. אם בעל הבית שלך הודיעה לך 3 חודשים לתום השכירות שהוא מעלה את שכר הדירה לא בטוח שתמצא דירה שה"עוגן" רלוונטי אליה. זו בדיוק הבעיה ולמה לא ניתן לנהל ככה חיים.

יש איזושהי נקודת איזון. תסתכל באותם נתוני הלמ"ס, בחידושי חוזה (לדיירים קיימים) העליה הרבה יותר מתונה (וזה בהינתן אינפלציה פראית) של סד"ג 3.5%. הרי ברור שאם העליה גבוהה מסך עלות המעבר, הרבה יותר אנשים יעברו. ברור שאם אין דירות להשכרה באזור בכלל זה כשל שוק משמעותי. אבל גם באזורים מבוקשים בסגנון ר"ג-גבעתיים יש מבחר בסטנדרטים שונים.

עריכה אחרונה ב-20 לאוקטובר, 2022 על ידי Gosser1860