שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[farkash7]

לפני 52 דקות, oryo כתב:

לפני שאתה מקפצץ על זה שאני בעצמי מדבר מפוזיציה: בתור בעל בית אתה יודע כמה אני מעלה רנטה בשנה? 0... הסיבה היא ששוכר טוב שווה הרבה יותר כסף מאשר עוד $2000 בשנה.

ממישהו שמנהל הרבה בתים אני דווקא מצפה לגישה חכמה כמו שתיארת.
אני ניהלתי כולה בית אחד מסכן בארה"ב די בעצמי והבנתי ששוכר טוב שווה משקלו בזהב (גם אם הוא ממש שמן).
לא נגעתי להם בשכירות, כל עוד שילמו בזמן ולא עשו נזקים והיו לי המון עלויות אחזקה כי הבית היה ישן, זה בכלל לא משנה זה מגולם במחיר. אם אני עם בית אחד מסכן (3 דייירים) הבנתי את זה מהר מאוד (אחרי חוויה אחת לא טובה), מאמין שגם מישהו שמנהל הרבה בתים יבין זאת.

לא יודע מה הייתי עושה במקרה של אגרן כפייתי שמכער את הרחוב וגורם לבית להראות כמו סלאמס אבל משלם בזמן. אכן בעייתי מאוד והאמת שגם אם מדובר בשנה זה היה בעייתי מאוד אז לא יודע למה אתה מרגיש שעשית משהו רע, בנוסף יכול להיות הרבה יותר גרוע... מי כמוך יודע...
כן יהיו עלויות לפנות משם את כל הזבל והשכנים בטוח לא אוהבים את זה, אבל זה יגמר...

לגבי פיקוח זה לא חייב להתנהל כפי שכתבת. שוב יש מקומות שעושים את זה וזה עובד. השוק שם מאפשר לזה לעבוד. אולי זה חינוך, אולי גורמים אחרים בשוק שמתחרים, אבל זה עובד.
זה גם לא חייב להיות מיושם בצורה שכתבת. למשל אם השוכר רוצה לצאת, כבעל בית זה כאב ראש (יותר נכון לחברת הניהול), זה גם עולה כסף, אבל אם הוא רוצה לצאת והוא נותן התראה של 3 חודשים שיצא. אולי להוסיף לו קנס של חודש שכירות כדי להחזיר עלויות לחברת הניהול. לא חייב להיות קנס דרקוני.
בארץ זה אפילו לא עולה כסף לבעל הבית... יש מתווך והוא גובה את התשלום מהשוכר אז זה לא באמת ישנה פה לבעלי הבתים.
לא אמרתי איך ליישם את זה. אמרתי שלפי דעתי זו צריכה להיות אופציה לשוכר.

לגבי זכויות שוכרים המצב בארה"ב בקורונה היה גרוע בהרבה... האמת שהייתה לי גם שוכרת שנכנסה לסחרור כלכלי והפסיקה לשלם. האמת גם שלא חשבתי אפילו לפנות אותה.
מזל שיש קארמה, אחרי שנה נפתחה תוכנית באותה מדינה והחזירו לי את כל הכסף...
בשאר הזמן בארה"ב זה משתנה ממדינה למדינה. איפה שהשקעתי זה היה חודש+תשלום לשריף+להתחנן שהם לא יבקשו ללכת למשפט. אם הם כן הולכים למשפט תוסיך עו"ד ועוד כמה חודשים... והשופטים תמיד בצד שלהם... ואז תתפלל שהם לא השאירו חור ענק בכל קיר בבית.
מה שאני מנסה לומר שישראל לא יוצאת דופן מהבחינה הזו, זה די בייסיק. מעבר לזה אין פה ממש הגנות.

מה עם פיקוח על מצב הנכס? אין אצלכם?

עריכה אחרונה ב-20 לאוקטובר, 2022 על ידי farkash7

[יובל .מ.]

לפני כשעה, oryo כתב:

הסיפור הזה יכול היה להיות זהה לחלוטין מהצד של המשכיר: חתם עם בעל בית שמזניח את הנכס שלו ועכשיו הוא כלוא, נורא ואיום. הוולטיליות בעלות השכ״ד היא הרבה פחות מסוכנת מהאלטרנטיבה.

פה דווקא זה לא נכון והחוק מגן בצורה מושלמת על השוכר.
אם בעל הבית לא מטפל בצורה נאותה בנכס והוא לא מהווה מקום ראוי למגורים זה נחשב הפרת חוזה, ואין אפשרות לעקוף את זה עם איזה סעיף סמוי בחוזה. השוכר יכול לצאת באותו רגע מהנכס.

לראיה:
תשאל עו"ד | היי גרה בדירה ויש עובש בכמויות נוראיות.. | Facebook

[oryo]

אין פיקוח למצב הנכס, אתה מחויב לספק אותו במצב סטנדרטי מסוים ואם לא - הדייר יכול לטעון ששברת חוזה, לצאת בלי לשלם פיצויים, ולתבוע אותך לפיצויים.

 

הפואנטה שלי היתה שפיקוח צריך להגיע מהכיוון של עמידה בחוזים, אבל דרישה ממשלתית המחייבת שכירות ארוכת טווח אינה באינטרס של אף אחד (כולל השוכרים). זה אולי גובל בפוליטיקה אבל התערבות ממשלתית צריכה להיות מינימלית בדברים ההכרחיים, לתקן עיוותים כמו מונופולים או עבריינים - לא להכריח שני אנשים מה לעשות עם הנכס של אחד מהם.

 

בגדול: האינטרס של בעל דירה ושוכר הוא די דומה - שהשוכר יישאר כמה שיותר זמן בנכס.

ניגוד האינטרסים מגיע מהכיוון של המחיר - בעל הדירה כמובן רוצה כמה שיותר, בעוד שהשוכר רוצה לשלם כמה שפחות. האיזון מגיע מהשוק: בעל דירה שידרוש יותר מדי כסף, יתמודד עם נכס ריק ומפסיד.

העיוות המרכזי בכוחות מגיע מהכיוון של בריונות פוטנציאלית: בעל דירה יכול להיות שמוק תאב בצע ולדרוש יותר כסף ממחיר השוק אחרי השנה הראשונה כי השוכר בעמדת נחיתות בעקבות עלות המעבר (כספית ונפשית) - א-ב-ל כאן חשוב לזכור שהדבר הזה גם עולה לבעל הדירה כסף: השכרת נכס לאדם והכנסת הסיכון + העלות אינה דבר רצוי לבעל דירה עם קצת שכל, וזה מאזן את הכוחות במידה מסוימת. בסופו של יום אני מניח שרוב בעלי הבתים מחזיקים באיזושהי כמות סבירה של מח מתפקד, ולכן רובם לא ירצו לג׳נגל דיירים בשביל עוד מאתיים שקל. האם חלקם יהיו מטומטמים גרידיים? כמובן, כמו שחלק מהשוכרים יהיו חארות ששופכים שמן לצינורות בשביל הצחוקים. 

האם לבקש מאחד מחדלי האישים בכנסת לשלוט בחופש שלך זה ה-פתרון הרצוי? אני בספק.

מעדיף לסמוך על עצמי והסינון שלי את בעל הנכס, מאשר על איזה פופוליסט בלירה שיחליט לכולנו איך לנהל את החיים שלנו. 

 

כמו כן חשוב לציין שבהמון פוסטים ממש כאן בשרשור מתייחסים להעלאת שכ״ד כאל מהלך של תאבי בצע מבלי להתייחס למחיר השוק: אם אתה גר באזור והשכירות הממוצעת עלתה כי ביקוש כי אינפלציה כי וואטאבר, בעל הדירה לא תאב בצע ולא בטיח גם אם הוא מעלה את השכירות. ושוב, אני בכלל מאמין שאין טעם להתחשבן על כסף ׳קטן׳ מול התועלת של דייר איכותי, אבל בהחלט מאמין שזכות אדם על הנכס שלו היא משהו קריטי בשביל שיהיה שוק מתפקד.

 

בשורה התחתונה: בעל דירה שמתייחס לדייר שלו כמו זבל או מתחזר בדרישות, יפסיד הרבה יותר כסף מאשר הדייר over time. הוא יפסיד במיידי רק על עצם הצורך להשכיר מחדש (והעלויות הנלוות), ויחשוף את עצמו לסיכון מוגבר בגלל ריבוי גורמים אנושיים שונים בנכס. כל מה שצריך זה דייר נקמן אחד ופוף יצא שכרך בהפסדך, בריבוע.

 

כל זה בלי להתייחס בכלל לטענה שבעלות על בית זה חובה, כי אני כבר עובד על וידאו לשבוע הבא 🙂

עריכה אחרונה ב-20 לאוקטובר, 2022 על ידי oryo

[avargel]

בכל יום אני מודה בליבי לבעל הדירה שלי על כך שהוא מפקיד בידי נכס ששווה 2.5 מיליון שקלים תמורת פחות מ60,000 ש"ח בשנה

 

במקביל אני גם רועד מהיום שבו אצטרך להכניס שוכר חדש לדירה שלי. על מי אפול?

 

זה מספר את כל הסיפור

 

 

קל מאוד לשנוא "משקיעים" או "בעלי דירות חזירים וחמדנים"

וגם טפשי מאוד

[farkash7]

אני לא אמרתי שהם חזירים.
אפילו כתבתי שמשקיע חכם צריך בכל שנה לשערך את הנכסים שלו ולפעול בהתאם. למכור/אולי להעלות שכר דירה.

עריכה אחרונה ב-20 לאוקטובר, 2022 על ידי farkash7

[SlowRide]

לפני 5 שעות, פבל כתב:

דיור ציבורי != (אם ככה כותבים "לא שווה") סלאמס מוכי כולרע.
דיור "ציבורי" יכול להיות במגוון רחב מאוד של סטנדרטים ומחירים. 
מה מונע מהמדינה להוציא מכרזי בניה ו/או תפעול של קומפלקס יוקרתי של דירות שלושה חדרים לכל מיני קרייריסטים משוגעים ולגבות שם שכ"ד מסוים, בצד השני של אותה עיר לבנות קומפלקס דומה של דירות ארבעה חדרים למשפחות, באמצע ביניהם להרים סלאמס לתפארת ובעיר אחרת לעשות כמה בניינים עם דירות בגדלים שונים כדי שאנשים יוכלו לעבור מקומה 2 לקומה 8 ככל שהמשפחה גדלה.

יותר מזה, זה גם יכול להיות לא "מסובסד" אלא במחירי השוק פלוס/מינוס, ולתת יתרונות אחרים שהם לא דווקא מחיר - כמו למשל אותה יציבות, או להיפך- גמישות למי שעדיין לא השתקעו (או כאלה שבכלל לא רוצים להשתקע במקום אחד). פתרון "דיור" הוא לא רק המחיר שלו. 

זה נשמע אחלה, רק שצריך להבין שסבסוד = מיסים. אני לא אוטומטית נגד, אבל אם המטרה הכללית היא להקל על יוקר המחיה, זה די מפספס אותה. זה כמו שאם רוב הרכבים יהיו חשמליים, המדינה תמצא דרכים אחרות להוציא מהאזרחים את הכסף שהגיע ממיסים על דלקים.
ואם זה לא "מסובסד" כמו שאתה כותב, אז זה לא ציבורי. אם יזם יודע שהוא יכול לקבל כל שנה +% על שכירות אין שום סיבה שהוא ישכיר לטווח ארוך בלי תמריץ על חשבון המדינה. תחייב אותו? אז למה שיכניס את עצמו לזה בכלל.
 

 

לפני 5 שעות, farkash7 כתב:

לא מיותר ולא מונע ירידת מחירים. לא שמעתי על בעל בית שמוריד מחיר בסוף שנה. אם יהיה מחיר שכירות מפוקח, המחירים ירדו. זה יוריד את מחירי הדירות, כי פחות אנשים יתאבדו על דירה. אבל המחירים בחיים לא ירדו מתחת למחיר המפוקח, וחבל. מצד שני הגדלת ההיצע ועידוד השכרה לטווח ארוך יורידו את המחירים בלי מגבלה מלאכותית.
תקביל את זה למשכנתא צמודה או לא צמודה. בלא צמודה אין לך אופציה להוזלה, אבל גם לא להתייקרות. למה אנשים לוקחים את זה? כי הם מחפשים יציבות. זה שווה כסף. וודאות ויציבות.
יציבות שווה כסף, תזכור את המשפט הזה

 העלויות הללו לא רלוונטיות. הן מתבטאות בשכר הדירה. על דירה ישנה אפשר לקחת פחות ועל דירה משופצת יותר. בעל בית שמעלה את שכר הדירה כי הוא תיקן בשנה שעברה את האסלה הוא דביל.
אל תערבב, אנחנו מדברים על דייר בשכירות לעומת דייר בבעלותו. לא על דירות להשקעה.
זה קשור כי טענת שאני לא מודע לעלויות של אחזקה של בית ע"י בעל הבית. שאני לא מתייחס אליהם. מודע גם מודע כי החזקתי את הבית האמור, וזה לא השפיע על השכירות שגביתי.
בשוותי אותו לבתים בישראל כי ביחס לבית הזה אחזקה של בית בישראל זה פיקניק.
כתבתי שאתה לא מודע לעלויות כי בחרת להתעלם מהן. מי שקונה דירה למגורים לוקח בחשבון עלויות אחזקה בנוסף על המשכנתא, רק שהוא לא באמת יכול לצפות את הכל. לעומת זה מי שגר בשכירות יודע טוב מאד כמה הוא ישלם כל שנה ולא שקל מעבר לא משנה כמה תיקונים ושיפוצים יצטרכו. אמרנו שיציבות שווה כסף נכון?
עשו לך טובה ואתה לא עשית בשכל שלא לקחת מישהו שיבדוק את הבית/בניין טרם הקניה.
אחרי הבדיקה לא יכולים להתרחש נזקים? איך שלא תסתכל על זה, מדובר בסיכון.
הלמ"ס אמר שהממוצע עכשיו היה 8%. קודם כל הם תמיד מודדים איך שנוח להם. דבר שני זה ממוצע... ו8% זה גם לא מעט בכלל.
8 אחוז זה כמעט חצי מההערכה שלך. אם זה ממוצע, אז יש גם הרבה שהעלו להם משמעותית פחות מ8. 

חוץ מזה, עליית מחירים זה לא איזה סוד, ידוע שכל שנה יש עליה. מי שבוחר לגור איפה שהוא על הקצה כל חודש בגלל השכירות, שלא יתפלא שהוא צריך לעבור דירה אחרי שנה כי זה כבר נהיה יקר מדי.
שנתיים שכירות זה כלום, ובטח עוד לפני הילדים. בקיצור צדקתי. אין לך מושג איך זה לגור בשכירות ומה זו אי וודאות

למה שנתיים זה כלום? נכון, בלי ילדים אבל אם הייתי רוצה ילדים ולא הייתי רוצה לקנות דירה הייתי עובר למקום זול יותר כחלק מתכנון המשפחה ולא מתפלא שפתאום אני צריך לעבור כי יקר מדי. בסוף אתה בוחר עם כמה אי יציבות אתה מוכן להתמודד, זה לא שמישהו מכריח אותך.
האחריות שלו בימינו היא כלום ושום דבר.
זה פשוט לא נכון. על מה אתה משלם?

 

 

 

 

[Lior_Django]

50% ירידה ברכישות של זוגות צעירים:

https://m.ynet.co.il/articles/syd9ljrqj

 

מהכותרות שלא צריך להכנס לכתבה.

גם אם זה חצי מזה, זו ירידה משמעותית.

 

והריבית רק התחילה לעלות.

 

עריכה אחרונה ב-20 לאוקטובר, 2022 על ידי Lior_Django

[Nemesis]

@oryo

 

מניסיוני כמות המשכירים שמסכימים להשכיר ל 3+ שנים בהצמדה לאינדקס כלשהו לא גבוהה במיוחד. לא באיזורי הביקוש לפחות. 

[Transporter]

בתאריך 20.10.2022 בשעה 04:28, stum כתב:

אם אזרח זכה, ולא יכול או רוצה לממש - הזכייה עוברת לבא בתור.

סטטיסטית, יש לך את אותו יחס זכייה, גם אם אותו אחד לא היה משתתף מלכתחילה.

"צריך חצי מליון נקי" ייתן לך כלום ושום דבר חוץ מכתבה שאתה קקמיאקה של שר אוצר בכלכליסט.

 

אם רק אנשים שיש להם את הסכום כסף הריאלי יתחרו, הסיכוי של אלה שיש להם את הכסף יהיה הרבה יותר גבוה.

זה שאתה יכול במקרה לזכות במקום 80 ולבנות על זה ש 30 איש יוותרו זה בסדר. יש אנשים שבכלל לא זוכים ויש להם את הכסף. אם היו פחות מתחרים, היה להם יותר סיכוי לזכות.

אין שום הגיון בעולם שאלך עם 100 אלף להתחרות על דירה של 2.5. אני לא יכול לקנות אותה. מה יש לי להתחרות ? רוב הסיכויים שאף אחד לא יתן לי בכלל משכנתא 2 מליון, אז למה ? סתם כדי להרגיש שהתחרתי כי מותר לי ?

 

לפני 23 שעות, פריג'י כתב:

טרנספורטר רוצה לבצע טרנספורט של כל העניים האלו לפריפריה.

 

צריך להבין שהאינטרס של ישראל הוא פריפריה חזקה, עם תעשייה טובה ומתקדמת, משכורות מכובדות ובתים שהם לא עמידר ושיכונים ועיירות פיתוח אלא מקומות עם איכות חיים גבוהה. זה מה שירים את הפריפריה ויגרום להגירה חיובית אליה ולא יהפוך אותה למחנה ריכוז של מסכנים.

 

דירה בהנחה באופקים, איפה שגם ככה זול - זה טימטום.

 

העניים רוצים להתאבד על משכנתא במרכז בגלל שהמרכז מאפשר הזדמנויות שאין במקום אחר. פתרון מסוים לערים הגדולות יכול להיות השכרה ארוכת טווח.

 

ממליץ לקרוא את הראיון עם יהודה הראל:

 

 

זה לא משנה איך תהפוך את זה

מי שהצליח לחסוך כל חייו רק 100 אלף , כנראה לא יכול לקבל 2 מליון משכנתא

אז אין לו למה להתחרות על דירה כזאת, בדיוק כמו שאני לא הולך להתחרות בפרוייקט בכיכר המדינה מול עומר אדם ואהוד ברק ומליונרים אחרים.

 

הם יכולים להתאבד על זה כמה שהם רוצים, בסוף מישהו  צריך לתת להם 2 מליון הלוואה ומישהו צריך להחזיר את ה 2 מליון האלה. אם אין  להם סיכוי אני לא מבין למה להתחרות בכלל.

אבל שוב

אנחנו ישראלים וזכותנו להתחרות אז נתחרה גם אם אין לנו כסף. שלא נצא פראיירים

לפני 6 שעות, Lior_Django כתב:

50% ירידה ברכישות של זוגות צעירים:

https://m.ynet.co.il/articles/syd9ljrqj

 

מהכותרות שלא צריך להכנס לכתבה.

גם אם זה חצי מזה, זו ירידה משמעותית.

 

והריבית רק התחילה לעלות.

 

 

השאלה אם הזוגות הצעירים האלה הם אלה שרוכבים בגבעתיים ור"ג והרצליה וראשון לציון דירות של 2.5-3 מליון

או שאלה הזוגות שרוכשים באשקלון  2.5 חדרים במליון שח

את המחירים בפריפריה כנראה אפשר קצת להוריד

 

אני לא חושב שהצעירים מהכתבה הם אלה שמשלמים 3-4 מליון בגוש דן ותורמים לעליית מחירים

 

[פריג'י]

לפני כשעה, Transporter כתב:

אם אין להם סיכוי

 

זה הבנק מחליט.

וזו לא בעיה להחזיר 2 מיליון ואפילו 2 וחצי כאשר ההלוואה שאתה לוקח אינה נושאת ריבית משמעותית, ובנוסף הבנקים לא טיפשים וברור להם שכל עוד במרכז המשכורות גבוהות יותר המשמעות היא שניתן להמר על כושר השתכרות יותר גבוה ולתת הלוואה גבוהה יותר.

כמו כן הנכס שווה יותר ואם הוא במיקום אטרקטיבי זה הביטחונות של הבנק.

 

לפחות מתחילים להרגיש שעליית ריבית = עליית מחיר הכסף, וזה גרר כבר ירידה בהלוואות שזה במילים אחרות הקטנת הביקוש לדירות במחיר X.

 

עכשיו הקבלנים והמוכרים יתאימו עצמם לביקוש המצטמצם והמחיר X יירד. בכמה? אין לדעת. איפה? קשה להמר. אבל משהו יזוז.

[Lior_Django]

אלא אם הרגולטורים ינסו להרים את המחירים שוב.

 

 

לפני 3 שעות, Transporter כתב:

 

אם רק אנשים שיש להם את הסכום כסף הריאלי יתחרו, הסיכוי של אלה שיש להם את הכסף יהיה הרבה יותר גבוה.

זה שאתה יכול במקרה לזכות במקום 80 ולבנות על זה ש 30 איש יוותרו זה בסדר. יש אנשים שבכלל לא זוכים ויש להם את הכסף. אם היו פחות מתחרים, היה להם יותר סיכוי לזכות.

אין שום הגיון בעולם שאלך עם 100 אלף להתחרות על דירה של 2.5. אני לא יכול לקנות אותה. מה יש לי להתחרות ? רוב הסיכויים שאף אחד לא יתן לי בכלל משכנתא 2 מליון, אז למה ? סתם כדי להרגיש שהתחרתי כי מותר לי ?

 

 

זה לא משנה איך תהפוך את זה

מי שהצליח לחסוך כל חייו רק 100 אלף , כנראה לא יכול לקבל 2 מליון משכנתא

אז אין לו למה להתחרות על דירה כזאת, בדיוק כמו שאני לא הולך להתחרות בפרוייקט בכיכר המדינה מול עומר אדם ואהוד ברק ומליונרים אחרים.

 

הם יכולים להתאבד על זה כמה שהם רוצים, בסוף מישהו  צריך לתת להם 2 מליון הלוואה ומישהו צריך להחזיר את ה 2 מליון האלה. אם אין  להם סיכוי אני לא מבין למה להתחרות בכלל.

אבל שוב

אנחנו ישראלים וזכותנו להתחרות אז נתחרה גם אם אין לנו כסף. שלא נצא פראיירים

 

השאלה אם הזוגות הצעירים האלה הם אלה שרוכבים בגבעתיים ור"ג והרצליה וראשון לציון דירות של 2.5-3 מליון

או שאלה הזוגות שרוכשים באשקלון  2.5 חדרים במליון שח

את המחירים בפריפריה כנראה אפשר קצת להוריד

 

אני לא חושב שהצעירים מהכתבה הם אלה שמשלמים 3-4 מליון בגוש דן ותורמים לעליית מחירים

 

 

הדיון הזה בעמוד ה 375 שלו.

בעמוד הראשון אשכרה נאמר שהעלייה היא בגלל הריבית וכאשר זו תעלה - מחירי הדירות ירדו.

 

ו-וואלה, מבחינתי, הריבית עוד לא עלתה בצורה משמעותית.

 

 

עריכה אחרונה ב-21 לאוקטובר, 2022 על ידי Lior_Django

[sperial]

מה לעשות, התהליך ממושך. גם המוכרים צריכים להפנים שערך הזהב שלהם ירד, וזה תהליך שלוקח לא מעט זמן. אומנם המנגנון שונה, אבל זה די מקביל למה שאנחנו רואים כאן בשוק הרכב, כל שבוע יש כאן שרשור או שניים של אנשים שחושבים למכור את המכונית שלהם ב-20% ויותר מעל מחיר המחירון שלה.

[Jeka88]

20%??? מה דעתך על יותר מפי 2??

 

 

[יוסי פרנקוס]

זה רכב מ2009 עם 44,000 ק"מ.

דווקא הגיוני במידה מסוימת.
לא הייתי קונה באופן אישי אבל זה לגיטימי.

[Jeka88]

לפני 4 דקות, יוסי פרנקוס כתב:

זה רכב מ2009 עם 44,000 ק"מ.

דווקא הגיוני במידה מסוימת.
לא הייתי קונה באופן אישי אבל זה לגיטימי.

אם הגיוני אז למה לא היית קונה?

 

 

ובגלל שזה רכב מיד ראשונה, מאזדה עם 44 אלף ק״מ הגיוני לבקש 30 אלף מעל המחירון…מעניין מי יהיה הפראייר..בכסף הזה אפשר לקנות כבר מאזדה 6 מ2013 שהיא פי אלף טובה יותר בכל תחום למרות שהיא תהיה עפ ק״מ גבוה יותר.