שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Lior_Django]

בתאריך 21.10.2022 בשעה 17:23, פריג'י כתב:

 

 

 

אם מחר בבוקר המחירים נופלים ב 20%, מה בדיוק קורה ? מי ניזוק?

 

אז פה ושם יהיו קבלנים שיפשטו את הרגל ואז יש שתי אפשרויות:

המדינה תחלץ אותם.

הם יפשטו את הרגל, יפורקו, החוב יימחק והבעלים יוכלו להקים חברה בע''מ חדשה..

[Transporter]

לפני 6 שעות, Nemesis כתב:

תהיה ירידה בביקוש במחיר X זה לא אומר שלא יהיה קיים ביקוש במחיר X-Y.

הקבלנים ירכשו קרקע במחיר נמוך יותר, וימכרו דירות במחיר נמוך יותר תוך שמירה על הרווחיות שלהם.

 

זה מה שהרבה היו רוצים אבל כנראה שזה לא יקרה

הם פשוט ימכרו פחות דירות, במחיר הגבוה

במקום לבנות יותר ולמכור במחיר הנמוך

[- XM -]

לפני שעתיים, פריג'י כתב:

 

אז לטענתך הקבלנים יחזיקו אופרציה של משכורות, מהנדסים, מתכננים, כוח אדם, שכירת משרדים, תשלומים ושאר הוצאות שוטפות, אבל יקטינו את המחזור והמכירות בכדי לשמור על מחיר ליחידת דיור כמו שהיה קודם? שהרי צמצום הביקוש במחיר מסוים אבליש ביקוש ער במחיר יותר נמוך.

 

עזוב את הקבלן הזה, אף אחד אחר לא ייכנס לוואקום של קונים שיקנו במחיר של x-y? אף קבלן? 

 

ממציאים בשרשור הזה את הכלכלה מחדש.

 

לא יחזיקו - יפטרו.

אתה יודע כמה מאות טון תוצרת חקלאית מושמדת כל שנה כדי לשמור על המחירים ועל יחס ביקוש היצע?

 

בנוסף זה לא שהקבלנים יחליטו לבנות פחות, קבלן שתקוע עם מלאי שנמכר בצורה איטית יותר ממה שתכנן לא ירוץ למכרזים חדשים, כן?

ממילא כמות התחלות הבנייה יורדת.

עריכה אחרונה ב-22 לאוקטובר, 2022 על ידי - XM -

[Transporter]

לפני 21 דקות, - XM - כתב:

ממילא כמות התחלות הבנייה יורדת.

 

כרגע לא יורדת

אבל אי אפשר לדעת מה יהיה הלאה

וכל מי שזורק פה הצהרות כמו "ברור שהמחירים ירדו" זה בגדר ניחוש בלבד ושאיפה שלו.

[om2]

תוצרת חקלאית מושמדת?

על מה אתה מדבר?

 

כבן של חקלאי,

הפעם היחידה שתוצרת מושמדת זה כאשר מחירה הוא מתחת למחיר סף. (נראה לי 20-30 אג' לק"ג )

ואז יש (גם לא תמיד) מיו ביטוח שמשלם עליה את המחיר סף.

 

לא משהו שמשתלם לחקלאי באיזה צורה.

אבל שאף אחד לא מוכן לקחת ממך 2 טון עגבניות כל יום יום.

אין לך מה לעשות עם זה, פינוי וזריקה גם עולים כסף.

 

אני זוכר שאבא שלי היה מתחנן שאשיג לו עמותות לנותנות לנזקקים רק שלא ישמידו. זה כאב לב אמיתי.

 

גם ככה אתה מקבל 200-300 שח על כל השמדה כזאת (שהשקעת עליה סביב 10 אלף בערך) אז לפחות שילך לנזקקים.

 

ועוד בסופרים/שוק מוכרים את זה סביב 3-4 שח לק"ג (ואם החקלאי קיבל חצי שח לק"ג זה טוב)

 

אבל כמו שהוא, כל החקלאים רצו שיבואו יקחו מהם.

אז כדי שיבואו מהעמותות לקחת הוא היה צריך לשלם להם כסף. יש כבר גבול לכל תעלול.

 

אני זוכר אותו מגיע עם טנדר מלא מלא סחורה למרכזים של חלקת ארזגים לשבת ואני אישית (כן אני) פורק את הסחורה לשם.

היו גם פעמים שהיינו מעבירים ישירות לאנשים שידענו/חשבנו שהם צריכים. (שמים ארגז מלפפונים/עגבניות) ליד הדלת והולכים.

 

אז בבקשה לא לדבר שטויות, אין השמדה כדי לשמר את המחיר, ולהיות חקלאי במדינת ישראל זה לא כזה רווחי.

לא מאמין לי? יש לאבא שלי שטחים ואדמות ועדיין לא שווה לי ללכת לעבד אותם אחרי מה שראיתי שהוא וחבריו עוברים.

 

 

 

[Lior_Django]

בית עסק צריך תזרים.

הוא יכול לנסות לשחק על זה, אבל להקפיא פעילות יכול לעלות לו הרבה יותר.

 

אגב, התחלות הבנייה בשיא.

 

 

עריכה אחרונה ב-22 לאוקטובר, 2022 על ידי Lior_Django

[Nemesis]

לפני 3 שעות, Transporter כתב:

 

זה מה שהרבה היו רוצים אבל כנראה שזה לא יקרה

הם פשוט ימכרו פחות דירות, במחיר הגבוה

במקום לבנות יותר ולמכור במחיר הנמוך

 

ואז מה יקרה למכרזים חדשים למכירת קרקעות? 

[ch2856]

אין וואקום בדברים האלו, אם הם לא יבנו יבוא יזם חדש, צעיר ורעב, וייכנס למקום שהם מזניחים. מבחינתו הוא ביתרון כי אם מחירי הקרקע ירדו הוא כבר יכול להתחיל לשווק דירות במחירים תחרותיים יותר. 

[Transporter]

לפני שעתיים, ch2856 כתב:

אין וואקום בדברים האלו, אם הם לא יבנו יבוא יזם חדש, צעיר ורעב, וייכנס למקום שהם מזניחים. מבחינתו הוא ביתרון כי אם מחירי הקרקע ירדו הוא כבר יכול להתחיל לשווק דירות במחירים תחרותיים יותר. 

 

באמת?

אז למה לא בא היום יזם שמוכן למכור 4 חדרים באשקלון בפחות מ 2מליון ולשבור את השוק?

איפה הצעיר הרעב הזה שבמקום להרוויח 800 אלף על דירה, ירוויח 200 אלף, אבל ימכור בכמויות

[motizkn]

כי כשהיזמים קנו את הקרקע לפני 3-4 שנים באשקלון היה תחרות מטורפת על הקרקע.

כשהביקושים יורדים מחיר הקרקע יורד ורק עוד מספר שנים זה יתגלגל לשוק.

[Transporter]

הכל תאוריות, אבל לפי הגישה שלך, נראה ירידות מחירים רק עוד 3-4 שנים

או שאנשים יקבלו שכל ויבינו שלא קונים דירה ב 2 מליון בעיר מוכת טילים 

[פבל]

לפני 15 שעות, Transporter כתב:

כי אם קבלנים ירגישו ירידה בביקוש אין להם אינטרס לבנות באותה כמות שבנו עד היום כשכל דירה שהם הציעו נחטפה.

יעדיפו לבנות פחות, למכור באותו מחיר לאלה שמעוניינים וזהו

 

לפני 11 שעות, TheOne23 כתב:

 

 

כמו שפימפמו לנו ב-10 השנים האחרונות, הכל זה ביקוש והצע. כל עוד הביקוש לדיור היה מעל ההיצע המחירים יחזיקו. כאשר ההיצע היה מעל לביקוש המחירים יתכופפו.

נכון שהריבית משפיעה על המשכנתאות והם בשרשור משפיעים על הביקושים. אולם הבעיה היא שבניגוד למוצרים אחרים, קבלנים לא

בונים למדף, כלומר הם מורידים את קצב הבניה בהתאם לתחזית הביקושים. כך שבעצם אין לחץ אמיתי לירידת מחירים.

 

בנוסף כל עוד בישראל קצב השרצת צאצאים הוא מהגבוהים בעולם עם 3.1 השרצות בממוצע, אין סיבה שהמחירים ירדו, פשוט אין מקום לכולם במרכז ,אין איפה לשים את כל האנשים. אז אולי ירד במעט בעפולה וב״ש אבל בטח שלא במרכז.

הכי הרבה קצב עליית המחיר יתאזן קצת ויהיה כ 6-7 אחוז בשנה למעלה. לא למטה זה חלומות של מדומיינים (ו/או כאלה שישבו על הגדר כל השנים והשוק בינתיים ברח להם)

 

 

האינטרס של קבלן הוא לא "למכור דירה ב-X כסף", הוא "להרוויח X כסף על דירה"
אם היום ההוצאות של קבלן רנדומלי על יח"ד בודדת הם 2.5 מיליון שקל והוא מוכר אותה ב-2.6 מיליון שקל, מה אכפת לו אם הוצאות שלו הן 100K לאותה יח"ד והוא מוכר אותה ב-200K?

[yuvalganim]

לפני 9 שעות, Transporter כתב:

 

זה מה שהרבה היו רוצים אבל כנראה שזה לא יקרה

הם פשוט ימכרו פחות דירות, במחיר הגבוה

במקום לבנות יותר ולמכור במחיר הנמוך

 

הנחת הבסיס שלך הוא שתמיד יהיו קונים גם במחיר גבוה יותר.

זה לא מחזיק מים.

כרגע אין קונים (ירידה של כמעט 50% במכירות), בוא נראה קבלן מרים מחיר במציאות כזאת.

[ch2856]

לפני כשעה, Transporter כתב:

 

באמת?

אז למה לא בא היום יזם שמוכן למכור 4 חדרים באשקלון בפחות מ 2מליון ולשבור את השוק?

איפה הצעיר הרעב הזה שבמקום להרוויח 800 אלף על דירה, ירוויח 200 אלף, אבל ימכור בכמויות

כי מחירי הקרקע אמורים לרדת מעכשיו, גם אם הוא רוכש קרקע ברגע זה וכל התוכניות מוכנות ומאושרות אנחנו מדברים על לפחות עוד שנתיים שלוש. 

[yuvalganim]

נכון.

הקבלנים הנוכחיים יתחילו להוריד מחירים רק אם המכירות יישארו נמוכות והם ייכנסו לבעיות תזרים.

רק אז הבנקים יאשרו להם להוריד מחיר (כי הם מחוייבים ליחסי נזילות וכו').