שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[natco]

ידעו שהכל הולך=הימרו שתהיה לבסוף התכנות כלכלית.

כשאין לפרויקט היתכנות כלכלית, אף בנק לא יסכים לללוות אותו. 

גם אם היזם "יתאבד" עליו, הוא לא יכול לממן אותו בלי ליווי עד סופו. 

יתכן ותחשיבי ההתכנות הכלכלית משתנים.

 

אני אישית מרגיש שהיזמים איתם אני עובד נהיו זהירים הרבה יותר, ולוקחים מרווחי בטחון גדולים יותר.

למזלנו, אנחנו עדיין לא מרגישים מצב של עצירת יוזמות חדשות. היזמים עדיין מחפשים פרויקטים. אבל החלטות לוקחות הרבה יותר זמן, והמו"מ מתארכים.

 

אני מקווה שהשוק יתפוס כיוון ברור בקרוב (גם תנועה לקראת התייצבות על מחיר נמוך יותר זה כיוון ברור. הכל רק לא טירוף מערכות שלא יודעים מה יקרה בעוד חצי שנה).

 

 

אין לי מושג אם אפשר לשלוף נותנים של מכרזים שלא היו בהם הצעות משנים קודמות, או לפחות לראות מה האחוז של כאלה.

אבל לדעתי, היו לרמי מאז ומתמיד מכרזים "יבשים" שלא מעניינים אף יזם.

 

[Transporter]

דימונה , ערד וכו' אף פעם לא היו יעדי נדלן

גם כשהנדלן עלה בכל הארץ, בדימונה היו תקופות שהוא ירד

אני לא חושב שגם לפני שנה שנתיים יזמים הלכו מכות על מגרשים בדימונה.

אולי כאלה שגוש דן היה גדול עליהם ניסו את מזלם בדימונה, אבל מאז ומתמיד זה לא היה איזור אטרקטיבי מדי

 

חוץ מזה בכלל מדברים שם על מכרזים של דיור מוגן

 

[yor2]

ראיתי היום פרסומת. של גינדי. בפרויקט TLV. שהם משלמים משכנתה לשנתיים.

עד גבול של 10,000 שקל לחודש. 

מעניין אם עוד קבלנים יציעו. דברים דומים.

[MZN]

לפני 37 דקות, yor2 כתב:

ראיתי היום פרסומת. של גינדי. בפרויקט TLV. שהם משלמים משכנתה לשנתיים.

עד גבול של 10,000 שקל לחודש. 

מעניין אם עוד קבלנים יציעו. דברים דומים.

מזה הבדיחה הזאת חח למה ככה ולא לעשות הנחה? כדי שמחיר הסגירה הרשמי יהיה גבוה יותר ולא יציגו ירידת מחירים?

[Lior_Django]

אז 10,000 לחודש למשך שנתיים.

זה יוצא הנחה של 240,000 ?

לא הגיוני.

[yor2]

כנראה רוצים לשמור על המחיר. ומשתלם להם לשלם. מאשר להוריד את ערך הדירות.

באותו פרויקט.

הפרסומת שודרה פעם אחת. במהדורת החדשות בערוץ 13.

זה פרסום מהאתר שלהם.

 

עריכה אחרונה ב-26 לאוקטובר, 2022 על ידי yor2

[- XM -]

לדירות החל מ 6.5 מליון ש’’ח.

בקיצור 3.7% הנחה.

משהו שאפשר להשיג בכל מו’’מ כמעט.

[Lior_Django]

רק שזה לפני המומ.

[- XM -]

זה לא בדיוק עובד ככה.

בד’’כ הנחה היא לא בסיס למו’’מ חדש.

[Lior_Django]

סבבה, אבל אני יודע שהם התקפלו בסכום הזה, עוד לפני שנכנסתי למשרד שלהם בכלל.

אז אני אדרוש שלוש שנים כאלה וכך נותן להם לשמור על הבועה שלהם ומקבל הורדה נוספת במחיר.

 

לא ירצו ?

שם את הכסף במדד הבנקים ופקדון ומחכה לעליית הריבית הנוספת.

עריכה אחרונה ב-26 לאוקטובר, 2022 על ידי Lior_Django

[BeBest]

לפני 4 שעות, MZN כתב:

מזה הבדיחה הזאת חח למה ככה ולא לעשות הנחה? כדי שמחיר הסגירה הרשמי יהיה גבוה יותר ולא יציגו ירידת מחירים?

 

בדיוק.

 

אגב, שודרה כתבה בערוץ 12.

נכנסו למשרד נדל"ן עם מצלמה נסתרת בגבעת שמואל ועוד לפני מו"מ הציעו הנחה של 60K, ה"רוכש" ביקש הנחה של 100K ואמרו לו שאפשרי עקרונית, לדעתי יכל לבקש גם יותר.

המחירים יורדים, זו כבר עובדה בשטח.

עכשיו דנוס וחבריו הקבלנים מנסים לצמצם נזקים והקשקוש החדש הוא ש"המחירים ירדו עד 10%".

[Transporter]

אולי הם עושים את זה בצורה הזאת כי ככה זה מוצג כהוצאה והם יכולים להזדכות על זה, לא יודע אם זה תופס

לא חושב שיש קשר לירידת מחירים כי ברור שמי שהולך לקנות דירה ב 6 מליון יודע שהוא יקבל הנחה על המחיר שפורסם , מהסיבה הפשוטה שיש שם מספיק בשר.

 

לפני כשעה, BeBest כתב:

 

אגב, שודרה כתבה בערוץ 12.

נכנסו למשרד נדל"ן עם מצלמה נסתרת בגבעת שמואל ועוד לפני מו"מ הציעו הנחה של 60K, ה"רוכש" ביקש הנחה של 100K ואמרו לו שאפשרי עקרונית, לדעתי יכל לבקש גם יותר.

המחירים יורדים, זו כבר עובדה בשטח.

עכשיו דנוס וחבריו הקבלנים מנסים לצמצם נזקים והקשקוש החדש הוא ש"המחירים ירדו עד 10%".

 

אני לפעמים מופתע מהתגובות כאן

לכתוב "קיבל 60 אלף הנחה

זה כמו לכתוב "עשיתי בבורסה 10,000". על איזה סכום עשית את זה? על 20 מליון ? או על 20 אלף?

 

כל המספרים האלה שנזרקים 60 אלף 100 אלף 200 אלף זה לא מעניין כל עוד לא יודעים מה המחיר המקורי

אם אני נכנס למשרד באשקלון שמציע דירה דמיונית ב 2 מליון בעיר טילים הזאת והוא נותן לי 60 אלף הנחה אני אצחק לו בפנים ואצא משם

אם הוא יציע לי את הדירה ב 1.2 ויתן לי 100 אלף הנחה זה כבר עניין אחר.

 

זה לא חוכמה לזרוק מחיר דמיוני ואז לתת 100 אלף הנחה.

לפני 4 שעות, Lior_Django כתב:

סבבה, אבל אני יודע שהם התקפלו בסכום הזה, עוד לפני שנכנסתי למשרד שלהם בכלל.

אז אני אדרוש שלוש שנים כאלה וכך נותן להם לשמור על הבועה שלהם ומקבל הורדה נוספת במחיר.

 

 

אתה יכול לדרוש גם שיממנו לך את הרכבים שתקנה

אז תדרוש

 

הקבלן נותן מה שנוח לו והיו המון מבצעים כאלה בשנתיים האחרונות

פשוט במקום לקרוא לזה החזר משכנתא קראו לזה "החזר שכירות"

עשו את זה גם כשהריבית הייתה ברצפה

לפני 5 שעות, yor2 כתב:

כנראה רוצים לשמור על המחיר. ומשתלם להם לשלם. מאשר להוריד את ערך הדירות.

באותו פרויקט.

הפרסומת שודרה פעם אחת. במהדורת החדשות בערוץ 13.

זה פרסום מהאתר שלהם.

 

 

זה בדיוק כמו המון חברות שהציעו החזר לשכירות עד קבלת מפתח.

שינו את המילה כי כרגע משכנתא זאת מילה יותר מפחידה משכירות.

זה היה גם כשהיינו עם ריבית ברצפה

עריכה אחרונה ב-27 לאוקטובר, 2022 על ידי Transporter

[Lior_Django]

סכומי העסקאות נרשמים, מתועדים ונהפכים למחירי הדירות שהלמס מפרסם.

ככה שאם זה מתחת למספרים שהלמס מפרסם,

יש פה ירידה.

קבלנים ישראלים פתאום נהיו נדבנים?

 

תכלס אני כבר לא מבין.

בוא נעשה סיכום קטן:

15 שנים של ריבית אפס וזריקת כסף מהליקופטרים.

אנשים לא רק שלקחו משכנתאות מקסימליות, אלא שהם גם גייסו כל שקל מההורים ולקחו הלוואות בלון.

מינפו את עצמם למוות.

על זה, בוא נוסיף כל מיני "משקיעים" ממונפים.

 

ואז אפריל 2022 הגיע, הריבית עולה בהדרגה ל 3.25% תוך פחות משנה 🧐.

ועל זה נוסיף הגבלות הן על הבנקים במימון קבלנים והן במתן משכנתאות.

בוא נזרוק גם לתוך הקלחת המוזרה הזו את העובדה שמספר העסקאות צנח ב 50%.

לא ביקוש. מספר העסקאות בפועל.

 

בוא נעיר גם שאנחנו בסביבת אינפלציה עולה, כלומר נדלן, אמור להוות מקלט.

 

איך מכל הנתונים האלה, אתם מגיעים למסקנה שהכל תקין, אין מה לראות כאן והמחירים שנה הבאה ימשיכו לעלות ?

לאן עוד יש להם לעלות ?

 

אוי ובוא נתזכר גם מחקר מאוניברסיטת תל אביב:

https://youtu.be/BdFObKuXMfc

 

 

עכשיו, לא שאני אומר שהמחירים חייבים לרדת, אבל זה נראה רע.

 

עריכה אחרונה ב-27 לאוקטובר, 2022 על ידי Lior_Django

[save]

ליאור צודק. מחיר הקבלן בפרסומות לא מעניין. גם גודל ההנחה שיתן לא מעניין. היא זניחה לרוב. 

הדבר היחיד שקובע זה מה נרשם למיסוי במשרד האוצר . כלומר מחיר הדירה כפי שנמכרה ודווחה לרשות המיסים .הלמ"ס דוגם את האתר הזה. (גם אתם יכולים לראות את העסקאות שם).

תגידו : קונים דירות בכסף שחור ? במזומן ? אולי . אבל אלה עסקאות של אחוזון בודד לכל היותר.  לרוב עולם תחתון . 

עריכה אחרונה ב-27 לאוקטובר, 2022 על ידי save

[farkash7]

לפני שעה, Lior_Django כתב:

איך מכל הנתונים האלה, אתם מגיעים למסקנה שהכל תקין, אין מה לראות כאן והמחירים שנה הבאה ימשיכו לעלות ?

לאן עוד יש להם לעלות ?

אף אחד לא אמר שהמחירים חייבים לעלות.
לא מעט אמרו פה שיהיה קיפאון.
מזכיר לך שאם המחירים ירדו ב-10% אתה תחזור למחירים שלפני שנה בערך לפני עליית המדד המטורפת (שאני מאמין שלא זז לאחרונה אולי אפילו ירד...).
אנשים דיברו על קריסה. קריסה אני לא רואה קורית אלה אם:
א. גל אבטלה ממושך.
ב. אין אבטלה אבל כל המודלים של הבנקים לגבי יכולת ההחזר של הקונים שגויים.

עכשיו ב' יכול להתקיים בקונסטלציה מסויימת. הבנקים אני מאמין "עצמו עיניים" הרבה פעמים ולא באמת בדקו איך הלווה העמיד הון עצמי ומכאן יש אחוז מסויים של לווים שהם הרבה יותר מסוכנים ממה שהבנק חשב (רצה לחשוב). אם הם יפלו אולי תהיה תגובת שרשרת, אבל לדעתי יתנו להם קודם שנה של דחיה במשכנתא, ואז ביבי יוריד להם את הריבית.