קראוון כפתרון למצוקת הדיור, עד כמה זה פתרון ריאלי?

[avargel]

שאלתי את השאלה לא בהקשר של המצב שלי, אלא כדי ללבן את שאלתו של mjko. אני שמח שהגענו להסכמה, ששונה לחלוטין ממה שאמרת קודם. רקאומר.

 

גם אני שמח שהגענו להסכמה.

להגיע להסכמה תמיד משמח אותי.

 

אבל זה ממש לא שונה ממה שאמרתי קודם.

 

זה פשוט דבר אחר על סיטואציה אחרת.

 

רק מבהיר.

[Nemesis]

אגב, לגבי התשואה של 4% שנטען שהיא טובה: אולי למי שיש את רוב הכסף בהון עצמי.

כאשר ריבית הקל"צ ל-20 שנה עומדת על בסביבות 4%, זו עלולה להתברר כלא רווחית כלל או אפילו שלילית.

תלוי בעלויות התחזוקה של הנכס ובפנצ'רים.

[avargel]

כן, אבל הוא מינף, אז אתה יכול לחשב את התשואה מהקרן הקטנה יותר שהוא שם, ואז החישוב אפילו יותר טוב.

[A.E.M]

אגב, לגבי התשואה של 4% שנטען שהיא טובה: אולי למי שיש את רוב הכסף בהון עצמי.

כאשר ריבית הקל"צ ל-20 שנה עומדת על בסביבות 4%, זו עלולה להתברר כלא רווחית כלל או אפילו שלילית.

תלוי בעלויות התחזוקה של הנכס ובפנצ'רים.

 

אני חושב שלהיפך. מי שיש לו את הכסף בהון עצמי, יכול לעשות תשואה טובה יותר בעצמו. דווקא מי שאין לו הון, יכול להנות ממינוף יחסית זול.

כך או כך, השכרה של דירה, בהתחשב בתשואה מהשכירות בלבד, היא לא ביזנס כזה אטרקטיבי לדעתי*.

[Nemesis]

זהו, שזה לא כל כך זול. אם אתה משלם 4+ אחוזים על המינוף ומקבל 4 אחוז בלבד ברוטו, אתה עלול להפסיד כסף.

[YaronNahum]

איך בדיוק ?

 

אם הדירה עולה מיליון שקל , והמינוף הוא המקסימלי המותר לדירה להשקעה הוא 50% ,

כך שהעלות הריבית השנתית היא 20K ואילו התשואה היא 40K. איך הפסדתי ?

גם אם השכירות תרד בעקבות הוצאות ל 3% תשואה זה ירד ל 30K עדיין ברווח.

[Fitch]

http://www.inn.co.il/News/Flash.aspx/534869

 

​

בית המשפט העליון התיר לפרסם פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב בו נקבע כי משפחה שהשכירה 120 דירות בתל-אביב, מתוכן 110 דירות למגורים, תשלם מיסים על הכנסותיה מפעילות זו, כהכנסות מעסק.

 

אל תשכח שאין מס על הרווח, בשונה מאפיקים אחרים (נגיד המשפחה הזו, שרק עכשיו ישלמו, על 120, דירות).

[YaronNahum]

לא ברורה לי ההערה שלך ,

 

אם מדובר על מס כעסק, הם ישלמו על כל הרווחים שלהם (הכנסות בניכוי הוצאות מותרות )

[Nemesis]

איך בדיוק ?

 

אם הדירה עולה מיליון שקל , והמינוף הוא המקסימלי המותר לדירה להשקעה הוא 50% ,

כך שהעלות הריבית השנתית היא 20K ואילו התשואה היא 40K. איך הפסדתי ?

גם אם השכירות תרד בעקבות הוצאות ל 3% תשואה זה ירד ל 30K עדיין ברווח.

 

זה במקרה וזו דירה שנייה. עבור דירה ראשונה אם תיקח 75% מינוף זה בדיוק אפס אם כך ויהיה לך תזרים מזומנים שלילי. תצטרך לשלם משכנתא גבוהה יותר משכר הדירה. גם במקרה של דירה שנייה, זה מהווה 2% תשואה על ההון העצמי. אלא אם כן בונים על המשך עליית מחירים, לא יותר מסביר.

[Fitch]

לא ברורה לי ההערה שלך ,

 

התכוונתי לאבסורד שיש משפחה שמרוויחה הון מהשכרת דירות, ועד היום לא שילמה שקל שחוק מס!

[YaronNahum]

אם תקרא את כל הכתבה http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4828388,00.html

ולא סתם כותרות ותגיב לפיהן, היית מגלה שמדובר במשפחה שתמיד דיווחה על הכנסותיה ושלמה מס כחוק.

רק מה כאשר הורידו את המיסים על הכנסה פסיבית (2003 ) היה יותר נוח לרשות המיסים לסווג אותה כעסק ולא כהכנסה פסיבית.

ועל כאן היה הריב.

 

הם שילמו 10% מהשכירות ללא אפשרות לקיזוז של הוצאות. (כולל פחת ) לפי החוק.

זה שלדעת פקיד השומה הוא יכל למשוך מהם עוד קצת כסף והלך למשפט. זה נושא אחר.

[Fitch]

צודק, הידיעה בערוץ 7 חסרה מאוד ובאה לעשות כותרות. 'צטער.

[A.E.M]

אם תקרא את כל הכתבה http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4828388,00.html

ולא סתם כותרות ותגיב לפיהן, היית מגלה שמדובר במשפחה שתמיד דיווחה על הכנסותיה ושלמה מס כחוק.

רק מה כאשר הורידו את המיסים על הכנסה פסיבית (2003 ) היה יותר נוח לרשות המיסים לסווג אותה כעסק ולא כהכנסה פסיבית.

ועל כאן היה הריב.

מה זה "היה יותר נוח"? זה לא עניין של נוחות. זה עסק!

להחזיק 120 דירות ולדרוש מס מופחת בשיעור של 10% זה הזוי. הסעיף מתיר מס בשיעור 10% במידה ולא מדובר על הכנסה מעסק. בעיני זה אפילו לא בתחום האפור.

לא הבנתי מה קרה בשנת 2003 שבגינו לדעתך היה נוח לרשות המיסים לסווג את ההכנסה כעסק. גם מהכתבה זה לא ברור.

 

הם שילמו 10% מהשכירות ללא אפשרות לקיזוז של הוצאות. (כולל פחת ) לפי החוק.

זה שלדעת פקיד השומה הוא יכל למשוך מהם עוד קצת כסף והלך למשפט. זה נושא אחר.

כאמור, החוק מתיר 10% במידה ולא מדובר בעסק. כך שלא יודע אם הייתי בוחר בניסוח "לפי החוק".

גם הסוף של הודעתך לא נכון לדעתי. הוא לא "משך מהם עוד קצת כסף". הוא סיווג את הכנסתם באופן הנכון.

 

 

ראה אדום

[yehuda-k]

זה המצע של מפלגת " הצעירים הם העתיד"

בתכנית יש נקודות שלדעתי אינן חיוביות

 

1. גיוס של ערבים לשרות לאומי

לפעמים מה שצודק הוא לא טוב . צריך לזכור שהם משוכנעים בעוול הגדול שגרמנו להם , שזה אמנם נכון אבל הם מזניחים \ מכחישים שהעוול נגרם בגלל צורך מלחמתי ב 1948, במלחמה שהם פתחו בה.

מוטיבציה אידיאולגית, זמן פנוי וחברה שבה יש גם כמה צעירים קיצונים, זה מתכון בטוח לפיצוץ. בגילאים האלה, עדיף שהבחור הצעיר יהיה עסוק בעבודה או בלימודים . גיוס חובה של בנות ערביות ? זה בכלל לא רציני.

 

2. תעסוקה לבני 18 בשירות חובה בבניית דירות

- רק נזקים יצאו מזה. זו עבודה קשה ושחורה. וכידוע המנגנון הציבורי ה"יעיל" שלנו יציב שם כאלה שלא מתאימים פיזית. בכלל אין לתעל צעירים בשרות חובה לכלכלה הרגילה. אולי אפשר כן לצוות אותם למשטרה, כבאות וכדומה.

 

3. סיוע לרכישת דירה למשוחררי צבא ע"י מתן קרקע , לא בין חדרה וגדרה.

זה לא מעשי בכלל ויוצר אפליה. כולם ירצו קרוב לחדרה \ גדרה כי שם ערך הקרקע הגבוה ביותר. יבנו שם וישכירו. אם תיתן קרקע בירוחם, מי ירצה אותה?

ומדוע סיוע לדירת 3 חדרים קטנה בלבד- ואם המשוחרר מעדיף לממן בכסף של המדינה את רוב דירת ה 4 חדרים, וישלים בקצת כסף של הוריו?

 

4. אפליה בין לוחם ובין תומך לחימה

ומה עם גאון שמשרת ביחידת מודיעין כמו 8200 ועושה שם עבודה ששוה כמו גדוד שלם של לוחמים?

 

5. תחוזק הפריפריה במקורות תעסוקה בעזרת חוק לעידוד השקעות הון והחוק לעידוד התעשיה,

אחרי עשרות שנים של חוקים כאלה כבר ראינו שזה דרך רעה ובזבזנית. חיזוק הפריפריה הוא אכן חשוב ביותר אבל לשפוך כסף של המדינה לצורך זה- זה בזבוז אדיר ותוצאות מעטות.

 

6.כללית התכנית הזו אכן דומה לצורת חשיבה שהיתה בארץ בעשורים הראשונים לקיום המדינה. זה לא עבד אז ולא יעבוד כיום.

משבר הדיור צריך להיפתר בטיפול בגוף הבעיה ולא בחלק מהסימפטומים, למשל מה שקודם הצעתי.

 

חיזוק הפריפריה הוא בעיה קשה. אולי צריך להטיל מיסוי כזה שלחלק מהמעבידים גדולים יהיה כדאי להתרחק מהעיר הגדולה.

[ישה]

מאיזה פמפלט קומוניסטי שלפו את ההצעה המשעשעת הזאת?

הכול ״מפוקח״ ואף אחד לא יודע מהיכן יגיע הכסף. קלאסי.

 

בנוגע למחירי השכירות - הם לא עלו באותו קצב ובאותו יחס כמו מחירי הדירות,

וגם אילו (אילו!) כן היו, עליה של 10% מ-5000 ל-5500 היא בסך הכול 500 שקל,

לעומת 500000 שהופכים ל-550000 -> יענו 50,000.

החיים זה לא רק אחוזים ויחסים, אלא גם כסף בפועל, בשטרות ובמטבעות.

שום קומוניזם ושום בטיח

 

בגרמניה שכר הדירה מפוקח, ואינך יכול להעלות שכר דירה לפי גחמות ליבך. קומוניזם?

 

מחיר דירה הכפיל את עצמו מחיר השכירות עלה בתקופה הזו ב 20% אם אני זוכר נכון מחקר שפורסם בימים האחרונים.

 

כסף למה?

 

לתת את הקרקע בחינם?

 

שהפועל הבניה יעבוד במשכורת צבאית כמו שהחייל "מקבל" ומהחיסכון הזה הקבלן יביא את החומרים לדירה לזוג הצעיר.

 

שכוח העזר בבית החולים יעבוד במשכורת צבאית וחיסכון יילך לטובת הפרוייקט, לדוגמה.