קראוון כפתרון למצוקת הדיור, עד כמה זה פתרון ריאלי?

[Fitch]

למגורים - לקנות.

להשקעה - תלוי.

אם נדרש מינוף גבוה - לקנות במקום אחר עם מינוף נמוך ולשכור איפה שצריך.

[amir74]

לעניות דעתי, לחכות.

[wa11a]

2 יהודים 10 דעות. אל תיקח המלצות בפורום. תעשה מה שאתה חושב בהינתן הנתונים הפומביים.

[Mjko]

יש 90 אחוז מהכסף ללא משכנתא, הדירה היא למגורים ל10-15 שנים הקרובות ולא להשקעה.

 

הפחד זה שהמחיר גבוה מאד ( פנטהאוז) וידוע שדירות בסדר גודל כזה נמכרו באיזור שאני גר בו לפני 4 שנים ב1.3 , היום רוצים עליהן 1.8 בלי בושה ובלי מקום למשא ומתן.

 

השהיתי את הקנייה בשנה האחרונה כי חשבתי שיהיה איזה שינוי אבל אני רואה שבינתיים ככל שהזמן עובר הכסף שלי קונה פחות.

 

מצד שני קיים הפחד שעוד 5-6 שנים המחירים יחתכו ב30% ואז אני אספוג נזק של 350-450 אש"ח.

עצות יתקבלו בברכה. האיזור הוא קריות.

[Fitch]

אם אתה ממשיך לגור שם אתה לא סופג שום נזק. בטח אם עד שזה קורה ה90% שלך נשחקים+אתה משלם שכירות.

 

לרצות 1.8M זה יפה, אבל אולי אין גמישות כי אין עניין במכירה מלבד קבלת "מחיר חלומות" שכזה.

 

[אני מכיר "קצת" את השוק בקריות, מוזמן לפנות בפרטי אם בא לך]

[bagira]

2 יהודים 10 דעות. אל תיקח המלצות בפורום. תעשה מה שאתה חושב בהינתן הנתונים הפומביים.

 

אם מדובר בדירה למגורים, תראה לי את זה שחיכה והרוויח מזה משהוא.

 

אם למגורים, לקנות כמה שיותר מהר וישא"ק.

 

השוק מלא (לצערנו) באנשים שחיכו למעמ0 ושאר הבטחות והיום הדמי קדימה שהיו מצויינים לפני שנתיים, לא יכולים לקנות היום כלום.

[wa11a]

אם מדובר בדירה למגורים, תראה לי את זה שחיכה והרוויח מזה משהוא.

 

אם למגורים, לקנות כמה שיותר מהר וישא"ק.

 

השוק מלא (לצערנו) באנשים שחיכו למעמ0 ושאר הבטחות והיום הדמי קדימה שהיו מצויינים לפני שנתיים, לא יכולים לקנות היום כלום.

לא הבעתי דעה לכאן או לכאן

[NirLevi]

אם אין לך כסף לדירה, אני ממליץ לך לקנות חניה בת"א, וכמה שיותר מהר, עקב שינויים בתקני החניה.

 

עליית המחירים תחוויר לעומת עליית מחירי הדירות.

[yehuda-k]

הטיפול בעלית מחירי הדירות צריך לכלול את הגדלת היצע הדירות והקרקעות לבניה, מה שהממשלה פחות או יותר עושה. אבל למרות שמוכרים בשנה הרבה מאוד דירות (יחסית למה שהיה נהוג) הדירות עדיין נחטפות. לכן צריך גם להקטין את הביקוש הגדול לדירות .

 

הביקוש לדירות קשור לשאלה, האם למי שיש לו מיליון או שניים, עדיף לו להשקיע אותם בדירה או בנירות ערך?

 

השאלה הזו רלבנטית לא רק למשקיעים שקונים דירות נוספות על שמם, אלא גם כפי שכתבתי, הביקוש לדירות כולל גם אנשים שעוברים מדירת 4 חדרים לדירת 5 חדרים, אנשים שקונים דירות נוספות אבל לא על שמם ( למשל לילדיהם הקטנים ולבני משפחה אחרים). כל אלה מגדילים את הביקוש לדירות.

 

במצב הנוכחי, השקעה במניות ואגרות חוב בקושי מניבה הכנסה, ובנוסף מההכנסה הזעומה הזו מנוכה מס במקור. מצד שני, אם יבחר בהשקעה בדירה להשכרה, בגלל ריבית המשכנתאות הנמוכה שכר הדירה מכסה בערך את המשכנתא (מסוג בוליט, כלומר מחזירים רק ריבית והקרן לא קטנה). אם בנוסף הדירה תעלה בערכה אפילו מעט יחסית, כמו למשל 3% בשנה, ההשקעה בדירה עדיפה על פני האלטרנטיבה של נירות ערך.

 

לכן הפתרון צריך להפחית את הכדאיות של רכישת דירה להשקעה \ הקדמת רכישת דירה לילדים\ הקדמת מעבר מדירה רגילה לדירה מאוד גדולה. הפתרון של מס על קנית דירות להשקעה אינו אפקטיבי, כי כפי שכתבתי המשקיעים עדיין יוכלו לקחת משכנתא בריבית כל כך נמוכה ששכר הדירה יאזן אותה. לעומת זאת, כאשר ריבית המשכנתא גבוהה, המשקיע יצטרך הכנסה נוספת כדי לעמוד בתשלומי המשכנתא והחלטתו להשקיע בדירה ולא בנירות ערך תישען על הערכה שמחירי הדירות עומדים לעלות כל שנה בשיעור גדול משמעותי מאשר ה 3% שקודם הזכרתי.

 

לכן הצעתי להקטין את האטרקטיביות של רכישת דירה, למשל ע"י העלאת הריבית על המשכנתאות.

 

ראשית בשני המקרים שחישבת המשקיע מרוויח תשואה מכובדת , אז למה שייצא משוק הדירות?

החישוב המקורב שלי נשען על הנחה שמחירי הדירות צפויים לעלות ב7% כל שנה. במצב הזה נכון שכדאי להשקיע בדירה גם אם ריבית המשכנתאות תקפוץ ל 6%. אבל ה 7% הם כמובן הנחה, וכל אחד יעדכן את החישוב לפי ההנחה שנכונה בעיניו, כמו 7% או 3% או כל מספר אחר. במצב של ריבית משכנתא של 6% (לאחר הטלת המס) יהיו משקיעים שיחששו לקנות דירה , הביקוש לדירות יקטן, והמחירים יעלו מעט \ יתיצבו \ ירדו בהתאם לעדכון תקופתי של המס על ריבית המשכנתא.

 

 

העלת את הריבית על המשכנתא. אם יודעים שעוד שלושה חודשים הריבית יורדת, עצרת בבלימה את שוק מכירת הדירות לשלושה חודשים. המכירות יצנחו, המחירים ירדו. אנשים ימתינו לירידה של הריבית ואז השוק יתפרץ שוב. קיבלת שוק עצבני ברמות.

ההעלאה של הריבית והעדכון התקופתי נועדו לווסת את "עצבנות" שוק הדירות, בדומה להכרזה החדשית של ריבית בנק ישראל. צריך פחות או יותר לקלוע למטרה בעצמת הקפיצה הראשונית ובעצמת העדכונים התקופתים. בטוח זה לא אבל לדעתי ניתן לעשות זאת במינון נכון.

אגב, "אנשים ימתינו לירידה של הריבית"- הריבית לא חיבת לרדת ויכולה לעלות עוד, בהתאם לתגובת שוק הדירות.

 

שנית שכחת מספר דברים חשובים שמשנים את התוצאה של אותו משקיע ואמנה אותם

אחד - מס רכישה של 8% בעת הרכישה = כ 130K ש"ח

…

תשע - הנחת שהדירה מושכרת כל התקופה , אין תיקונים החלים על בעל הבית וכו'

.

כפי שכתבתי,הצעתי אינה עבודה יסודית ומסודרת ונכון שצריך לתקנה ולשפרה. אתה מוזמן לכתוב אותה מחדש על סמך ההערות שלך. בשורה התחתונה במצב הנוכחי של ריבית משכנתא נמוכה, עדיף למשקיע לקנות דירה מאשר לנירות ערך, ובכך הצעתי של מס על ריבית המשכנתא מנסה לטפל.

כלומר את המטרה לא השגת, אבל דפקת את כל אלה שרוצים לרכוש דירה ראשונה, ולהם ייקרת את המשכנתא.

לגבי הפגיעה בזוג צעיר, כפי שכתבתי זה נכון. אבל מה האלטרנטיבה? מה יקרה לזוג צעיר כאשר מחירי הדירות ירדו??

כדאי לזכור שבתקופות שפל של שוק הדירות, המחירים של דירות ירדו משמעותי במקומות כמו נתניה, אשדוד, אשקלון, באר שבע. אם זה יקרה שוב, יהיו זוגות צעירים שיקללו את יומם שקנו דירה ביוקר, שהמחירים בינתיים ירדו ושקרן המשכנתא שנשאר להם לשלם, גדולה יותר מאשר קנית דירה חדשה.

 

האם לא עדיף לכולנו להפסיק את העליה המתמדת במחירי הדירות ולהתחיל להוריד אותם אבל לאט כדי למנוע פשיטות רגל בענף הבניה ומפולת?

[haranza]

חבר של אבא שלי קיבל פיצוי מקבלן במגדלי יוקרה בתל אביב 6 חניות. הוא שוכר אותן בסכום יפה לחודש והחרא הזה מניב כמו תרנגולת עם ביצי זהב

[bagira]

לעניות דעתי, לחכות.

 

לא הבעתי דעה לכאן או לכאן

 

כן, עניתי ל AMIR74

 

חבר של אבא שלי קיבל פיצוי מקבלן במגדלי יוקרה בתל אביב 6 חניות. הוא שוכר אותן בסכום יפה לחודש והחרא הזה מניב כמו תרנגולת עם ביצי זהב

הוא משכיר.

מי שמשלם לו הוא השוכר.

[NirLevi]

חבר של אבא שלי קיבל פיצוי מקבלן במגדלי יוקרה בתל אביב 6 חניות. הוא שוכר אותן בסכום יפה לחודש והחרא הזה מניב כמו תרנגולת עם ביצי זהב

התכוונת משכיר.

במקום לזרוק את הכסף על קרקע ספקולטיבית או קרקע חקלאית שלא שווה נייר טואלט משומש, אני ממליץ, למי שיש זמן, להתחיל לחפש חניה ולרכוש מהר ככל האפשר.

תקן החנייה החדש יצמצם באופן דרסטי את כמות החניות בת"א ויטיס את דמי השכירות והשווי כלפי מעלה.

[ישה]

אם אין לך כסף לדירה, אני ממליץ לך לקנות חניה בת"א, וכמה שיותר מהר, עקב שינויים בתקני החניה.

 

עליית המחירים תחוויר לעומת עליית מחירי הדירות.

 

תקן אותי אם טעיתי, אבל לא ניתן לרכוש חניה, אלא אם אתה בעל דירה באותו בניין, שאליה ניתן להצמיד את החניה.

 

לכן לא ברורה לי הצעתך.

 

התכוונת משכיר.

במקום לזרוק את הכסף על קרקע ספקולטיבית או קרקע חקלאית שלא שווה נייר טואלט משומש, אני ממליץ, למי שיש זמן, להתחיל לחפש חניה ולרכוש מהר ככל האפשר.

תקן החנייה החדש יצמצם באופן דרסטי את כמות החניות בת"א ויטיס את דמי השכירות והשווי כלפי מעלה.

 

מה הולך להיות בתקן החדש שיצמצם את כמות החניות? לעומת התקן הנוכחי. ניתן לראות היכן שהוא מה עלול להיות התקן החדש

 

הוא יחול אני מניח בכל מקום ולא רק במדינת תל אביב?

[YaronNahum]

למיטב ידיעתי הדלה ,

אפשר למכור רק חניה , הבעיה היא שצריך לבצע פרצלציה מחדש לבנין בטאבו ולהעביר את החניה כיחידה עצמאית

או לחלופין לקנות את החניה בבנין שטרם נרשם בטאבו , ואז הקבלן בזמן הרישום מצבע את הפרצלציה

 

 

אפשרות אחרת היא לשכור את החניה ל99 שנים, שתחול גם במקרה של החלפת בעלים

כולל תשלום של השכירות מראש בסכום מהוון

 

או שזה לא יתפוס ?

[פינדר]

חניה, כמו מחסן, אי אפשר למכור בנפרד. חייבת להיות מוצמדת לדירה.