מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[ישה]

כל אחד והבחירות שלו

 

אחד רוצה לאכול קוואייר בבוקר ובערב והאחר מוכן לוותר על התענוג.

[phpclub]

באתר של מזרחי יש ייעוץ פיננסי מגניב לגבי משכנתא

אתה מזין הון עצמי והחזר חודשי והוא מחשב לך כמה מקסימום משכנתא תוכל לקבל ל-30 שנה.

[Fitch]

באיזה פריים ומדד הוא מתחשב?

[ישה]

באתר של מזרחי יש ייעוץ פיננסי מגניב לגבי משכנתא

אתה מזין הון עצמי והחזר חודשי והוא מחשב לך כמה מקסימום משכנתא תוכל לקבל ל-30 שנה.

 

בדיחת החודש

 

ותוכל למצוא זאת בכל אתר של הבנקים כמעט.

 

כי כאמור הם לא מתחשבים בגורמי שינוי

[pipinoadar]

האם זה חברנו אור יוחנן שהתפרסם במיזם הייעוץ?

http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3698560,00.html?ref=ynet

 

 

נ.ב - אופס... לא ניתן למחוק הודעה?

עריכה אחרונה ב-22 לספטמבר, 2016 על ידי pipinoadar

[sperial]

http://www.carsforum.co.il/vb/showthread.php?569162-150-%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%95%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%99%D7%95%D7%96%D7%9E%D7%94-%D7%9C%D7%94%D7%A0%D7%92%D7%A9%D7%AA-%D7%AA%D7%97%D7%95%D7%9D-%D7%94%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90%D7%95%D7%AA/page16

[מלטבשי]

אבקש את עצתכם לגבי המשכנתא הבאה:

 

שווי הנכס: 2,380,000

הון עצמי מוערך (ממכירת דירה קיימת): 1,200,000

סך הלוואה נדרשת מהבנק: 1,180,000

 

משכורות נטו (העתקתי מהאישור העקרוני): 15,000 נטו.

התחייבויות חודשיות פתוחות בחשבון: 1,000 בחודש למשך 3 שנים. יש אפשרות לכסות את החוב ולפנות את הסכום.

 

הבנק מציע:

485,000 בריבית קבועה צמודה למדד בריבית 4%.

295,000 הריבית פריים מינוס 0.3

400,000 קל"צ בריבית 5%

 

ההלוואה למשך 30 שנה וההחזר עומד בתחילה על כ-5,500.

 

המלצתי לחבר לסגור את ההתחייבות הפתוחות, להגדיל את ההחזר ולהוריד בשנים ולהרוויח אולי ריבית נמוכה יותר.

 

אשמח לעצה לגבי התמקחות מול הבנק,

אלעד

[ישה]

היכן להתחיל

 

לקחת חוב ל 30 שנה מאוד משמח את הבנק, ברמת ההכנסה של המשפחה לא מומלץ לקחת הלוואה בסכום כזה.

המלצתך לסגור את החוב הקטנטן ולהוסיף עוד 1000 ש"ח להחזר החודשי = זהב, שוב בהתחשב עם המשפט הראשון שכתבתי.

 

במסלולים שהוצעו על ידי הבנק בלי לקחת בחשבון עליה בריבית הפריים, (והיא תעלה ) ובמדד שנתי של 1% בלבד, התשלום הראשון יהיה אכן סביב ה 5500 ש"ח ויטפס ויגיע ל 6300 ש"ח.

 

סה"כ תשלום הריבית לבנק החביב 921K כמעט 85 אגורות על כל שקל שלקחת.

 

בהחזר של כ 6500 ש"ח הייתי ממליץ על

 

350K בפריים ל 30 שנה לנסות לרדת ממינוס 0.3

830K בקל"צ ל 18שנה בריבית כ3.8%

 

סה"כ תשלם ריבית לבנק בסכום של 390K

 

כלומר כ530K פחות וזה יהיה יותר נמוך כי עם סיום הקל"צ כל הסכום יופנה לפרעון הקל"צ כלומר לא עוד 12 שנה אלא רק 21 שנה.

 

דוגמה איך הגדלה של 1000 ש"ח בהחזר החודשי חוסכת ים של כסף.

[bobi]

האם לא נכון יותר לקחת כמה שפחות הלוואות צמודות למדד ולהעביר אותן לפריים, או לנסות להשיג ריבית קבועה טובה

[מלטבשי]

ישה תודה!

 

אשאל בנוגע למשכנתא שלי שאלה.לקחתי בשנת 2010 560,000 ש"ח הלוואה בריבית פריים מינוס 0.9 על כל הסכום. במקסימום החזרתי 3300 ובמינימיום (היום) אני מחזיר 2590. נשארו לי להחזיר עד 2030 את המשכנתא. האם כדאי למחזר אותה? במיוחד שאני יודע שלא אוכל להוזיל את ההחזר החודשי. איזה מניע חיובי יש לי להיפרד מריבית של 0.7% על על החוב, נכון להיום?אלעד

עריכה אחרונה ב-23 לספטמבר, 2016 על ידי מלטבשי

[phpclub]

איזה מניע אתה מחפש? אם אתה לא יכול להעלות את ההחזר, אין שום סיבה למחזר, זה רק יעשה רע לאור הריביות שנותנים היום.

[מלטבשי]

מדברים על ריביות שהולכות לעלות אז הפחד מחלחל.

אבל בינתיים אני מרגיש שאני מרוויח ומחזיר יותר ויותר קרן ושההשפעה של עליית ריבית עתידית תשפיע פחות ופחות ככל שהזמן עובר (בגלל שפיצר).

 

אלעד

[כוכב השחר]

שלום חברים,

ראשית אפתח שהייתי בהרצאה הראשונה של אור בת"א והיה מעולה. מעבר לחומר עצמו מאוד כיף לשמוע חנון אחר שמדבר ב memeים

 

אני מחפש ייעוץ כללי לגבי רכישת דירה ראשונה עם נתונים מעניינים ואשמח לשמוע את דעתכם המלומדת לפני שאני מתחיל את המחקר שלי.

 

אני בוגר צעיר וטרי של המחלקה למדעי המחשב בבאר שבע וכרגע חותם על המשרה הראשונה שלי בעבור שכר ברוטו של כ 20K (ללא בונוסים וכו'), מניח שהשכר יצא בנטו כ 15K+-. על פי חברים בעלי כישורים דומים לשלי (אך קצת מבוגרים יותר שפגשתי במהלך הדרך) הקפיצה במשכורת בשלוש שנים הראשונות היא גדולה מאוד ומגיעה עד כ 30K ברוטו. בת זוגתי מזה הרבה שנים סיימה תואר במשפטים לא מזמן וכרגע מרוויחה 8K ברוטו, בערך 6.5K נטו (מסתבר שיש הרבה עורכי דין). הצלחנו לאגור ביחד בערך 350K, ואנחנו מכוונים לנכס בעלות של כ 1.3M.

כרגע אנחנו גרים עם ההורים כי הרבה יותר קל לחסוך ככה (את רוב הכסף חסכתי בעבודה כמפתח במהלך הלימודים).

אני מגיע לנתון המעניין: בעוד פרק זמן לא גדול מאוד (אך לא ידוע בוודאות מוחלטת) צפויה להכנס ירושה שמנה של כ 1.25M דבר שיבטל לחלוטין את הצורך במשכנתא - אך לא משהו שאנחנו יכולים לסמוך עליו ולשים את החיים שלנו על Hold עד שיקרה, אבל כמובן שהיינו מעדיפים לסגור את המשכנתא ישר כשנקבל את הירושה.

TL;DR

המטרה: לקיחת משכנתא שאתפשר מחזור טוב ביותר.

למיטב הבנתי אני יכול לקחת עד שליש בריבית פריים ואת השליש הזה אני יכול לסגור מתי שאני רוצה בלי שום קנס. לגבי השני שלישים האחרים, אני טובע בכמות המידע שיש והייתי שמח לתקציר בכיוון הנכון שממנו אמשיך לחקור לבד.

[redroze]

ישה, איזה בנק בדיוק יאשר משכנתא עם החזר של 6500 לבעלי הכנסה של 15000 ש"ח?

גם 5500 זה פחות או יותר הגבול שהבנק יסכים לאשר, והוא מראה את זה בריביות הגרועות שהוא נותן על הקל"צ וזה עוד אחרי בחירה במסלולים שמקנים הנחות בקל"צ (צמודות).

 

מלטבשי, הסיבה היחידה להיפרד מהמסלול הזה היא רק אם אתה מתכוון להגדיל את ההחזר משמעותית ולחסל את המשכנתא בכמחצית מהזמן שנותר לך. במידה ותרצה לקבע את הריבית, במסלול שיש לך היום בשביל להגיע לרמת ריבית הקבועה שנהוגה כיום הפריים צריך לעלות בכ-3%, תסריט אפשרי אבל דיי פסימי.

במידה והתסריט הזה יתרחש הריבית הקבועה תהיה הרבה יותר גבוהה ממה שנהוג כיום. ממש ביצה ותרנגולת.

 

דניאלזי, המסלול היחיד שבו לא תאלץ לשלם קנס, פרט לפריים, הוא ריבית משתנה כל X שנים.

מה שנהוג ברוב הבנקים זה לקבע את הריבית ל-5 שנים. אתם יכולים לבחור באותו מסלול רק לקבע את הריבית לשנה.

כלומר פעם בשנה תהיה לכם נקודת יציאה מהמשכנתא.

איפה הקאץ'? הבנק כנראה יבין את המזימה שלך ויציג לך ריביות לא אטרקטיביות.

אבל זה לא המסלול שאני הייתי בוחר.

אתם בעלי הכנסות גבוהות ולכן הייתי משכנע את הבנק ל-650K ש"ח בקל"צ ל-10 שנים ו-300K ש"ח בפריים ל-30 שנה. מעמיד אתכם עם החזר של כ-8K ש"ח.

משכנתא כזו קצרה תזכה אתכם בריביות טובות אבל במידה וישתחרר הכסף כן תשלמו קנס מסויים.

 

ד"א, חלופה נוספת להרפתקנים שבנינו, לקחת משכנתא נוחה של כ-4K ש"ח (פשוט לקחת את הפריים ל-25 שנה). ברגע שנכנס הכסף לרכוש נכס נוסף בשווי 1.15M (הורדתי מס רכישה) ולשלם על השכירות את המשכנתא.

חשוב לציין שבמסלול הזה תשלם הרבה יותר ריבית לבנק אבל לפחות הכסף לא ייצא מהכיס שלך.

[ישה]

שושני

 

אתה צודק

 

כנראה שהג'ט לג והעייפות השפיעו

 

לפי הורואת בנק ישראל ניתן להגיע להחזר חודשי של עד 50% מההכנסה, אבל

 

בין 40% ל 50% הבנק נדרש לרתק הון נוסף להבטחת ההלוואה = ריבית גבוהה יותר, לכן רוב הבנקים היום לא ייתנו מעבר ל 40% החזר

 

לכן ההלוואה של אותו חבר של מלטבשי , תצטרך להאריך את מסלול הקל"צ ל 22 שנה בערך בריבית סביב כ 4.2.

 

העלות הנוספת תהיה עוד 120K ריבית אותה תגבו משושני.

 

לגבי שאר הערותיך אתה חצי צודק ואני ברשותך אענה להם בנפרד.