מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[ישה]

סמאג

 

נפלת על אידיוט / הדיוט רציני בבנק

 

תקרא את הודעה 1119 לאט , בעיקר את השורה האחרונה

[samg]

התעקשתי. לא עזר. הבעיה שהם אלה שמבצעים את הפעולה.

[ישה]

תבקש מהם את האסמכתא לעמלה הזו בכתב.

 

קח לינק

 

יש גבול לטמטום של פקידים בבנק

 

https://www.leumi.co.il/Lobby/Early-payment/37360/

[Morningstar]

האם יש למישהו מדריך מפורט מההתחלה ממש?

כלומר מדריך שמסביר הכל כולל הדברים הבסיסיים ביותר כגון ההבדל בין הריביות השונות.

רוב התוצאות הראשונות בגוגל די גרועות, וכרגע אני משיג מידע חלקי מהרבה מקומות שונים אך במידה ויש משהו מרוכז זה יהיה נחמד יותר. אני מחפש משהו בסגנון ההרצאה של אור, שלצערי נכחתי בה לפני די הרבה זמן ואני לא זוכר כלום.

[ישה]

מספר המלצות

 

האחת, בכל אתר של בנק למשכנתאות , יש הסברים איך לוקחים משכנתא. תתמקד שם בצד הטכני בירוקראטי

 

השניה אתר של משכנאמן

 

השלישית הודעה 971 כאן.

 

החשוב מכל הוא מיפוי הכנסות והוצאות שלכם, בדיקה היכן ניתן לקצץ, מציאת היכולת לרכוש , ויכולת ההחזר החודשי של המשכנתא, ( תוך דגש לא רק לזמן הנוכחי אלא במבט מפוקח לגבי העתיד ) כי רכישת דירה ולקיחת משכנתא זה עיניין לשנים.

[Morningstar]

תודה ישה, קראתי בפעם הרביעית בערך את הודעה 971 ובנוסף להמון קריאה נוספת אני חושב שהצלחתי להסדיר בראש תוכנית חלקית.

אני מעוניין להגיע לבנקים כשאני יודע בדיוק מה אני רוצה.

העניין הוא שאני מחפש מסלול שאוכל לסגור את המשכנתא מתי שאני אחפוץ במינימום עלויות (צפויה ירושה שמנה בשנים הקרובות).

 

אני חושב שמבחינת הבנק אני ובת זוגתי לקוחות די "טובים", ללא ילדים עם הכנסה של 30+ ביחד בגיל מאוד צעיר (25~). אני מקווה שנתונים אלו יעזרו לנו לקבל תנאים טובים.

 

הבנתי שכדאי שאני אקח שליש בפריים, שליש במשתנה צמודה.

הלוגיקה הבסיסית שלי (שיכולה להיות מוטעת) היא שהמדד כנראה לא ישתנה בצורה קיצונית ב 5 השנים הראשונות ובחירה של המסלול להיות צמוד תאפשר ריבית נמוכה יותר.

בצורה כזו למיטב הבנתי במידה והירושה תתקבל ב 5 השנים הראשונות לאחר לקיחת המשכנתא - נוכל לפרוע 66% מהמשכנתא כבר ב 5 השנים הראשונות וככה לא נפסיד הרבה כסף על תשלום ריביות.

 

עם זאת לא הצלחתי לגבש רעיון טוב לגבי השליש האחרון במשכנתא. למיטב הבנתי אני יכול לקחת עד 66% בריביות משתנות. מה אני עושה עם השליש האחרון?

[ישה]

אתחיל מהירושה השמנה.

 

לא אוהב לבנות על ירושות, ותמיד אשמח שתיפול עלי אחת כזו.

 

כיוון שאין לדעת מתי מישהו נפטר, ואין לדעת אם אתה יורש, ואולי יצוצו עוד כמה שבעזרת DNA יוכיחו שהם גם יורשים.

 

בקיצור כשהכסף ייכנס לחשבון, נבנה עליו, אולי תחליטו לפתוח עסק / להשקיע במשהו שתשואתו גבוהה מריבית המשכנתא.

 

אחרי שאמרנו את כל זאת, לא נתעלם מהירושה השמנה .

 

כמה מעריך שהיא עשויה לפרוע מן המשכנתא?

 

מה גובה המשכנתא שאתם חושבים לקחת?

 

כי הפער בריבית על 100K אינו דומה לפער בריבית על 500K

 

כיוון שהריביות בעליה, אני לא חושש לקחת קל"צ

 

נכון ריבית קצת גבוהה ממשתנה, אבל מבטיחה לי אופק ברור ובטוח גם אם לפתע אין ירושה.

 

כי בפרעון קל"צ לא יהיה קנס בגלל עליית הריבית שתהיה.

 

על מדד אין לנו שליטה (לממשלה ולבנק ישראל ) וכמו שכרגע המדד שלילי ( תאונה כלכלית ) כך הם עלולים לא להשתלט עליו כאשר יתחיל לזנק.

 

לכן לא מתעסק איתו.

 

והמלצתי שליש פריים שני שליש קל"צ אלא אם תגיד לי עזוב אותך משטויות הירושה ב 1000% מגיעה, ואז קח שליש פריים שליש משתנה לא צמודה ושליש קל"צ

[Morningstar]

הערה: אני מתחיל ללמוד ולחקור את הנושא הרבה זמן לפני לקיחת המשכנתא כי מדובר בנושא מסובך, ובאופן כללי המצב הכלכלי שלי הוא כמו שהוא (די טוב לדעתי, בהתחשב בזה שלא קיבלתי שקל מאף אחד) כי אני מתכנן את העתיד שלי בצורה קפדנית.

 

אנחנו שואפים להגביל את הנכס ל 1.4M, בסופו של דבר השאיפה היא לדירת 3 חדרים במרכז.

כרגע יש לנו 240K ואנחנו מצליחים לחסוך בערך 140K בשנה (גרים עם ההורים, אנחנו עדיין צעירים ולכן זה נסבל), אמא תיתן עוד 50K מתנה לחתונה. עוד שנה אנחנו מסיימים את הלימודים וההכנסות צפויות לעלות בצורה משמעותית מאוד - אך כמובן ברגע שנסיים את הלימודים הלחץ למקום משלנו יהיה גדול הרבה יותר מעכשיו.

 

הירושה צפויה להיות, בהערכה גסה - 1.25M, ומאוד מאוד לא סביר שהיא תתעכב יותר מ 5 שנים מיום לקיחת המשכנתא (מתי בדיוק זה אפשר רק לשער, אבל הרופאים אומרים שעצם זה שזה עדיין לא קרה עד עכשיו זה כבר נגד הסטטיסטיקה).

 

נגיד ככה: כמה יעלה לנו לסגור את המשכנתא עם 66% קל"ץ? יש אפשרות להתמקח עם הבנק על נקודת יציאה גם בקל"ץ? על פניו זה להנות מכל החתונות.

[ישה]

אין צורך להתמקח

 

תוכל לסגור כל יום בו הבנק עובד.

 

והקנס כאמור יהיה אפסי ( אם בכלל )אם הריבית תמשיך לעלות.

[redroze]

מה שישה מנסה להסביר לך במילים פשוטות. לקחת מסלול קל"צ עם ריבית X. חלפו להן שנתיים, קבלת הירושה ואתה רוצה לסגור את המסלול.

במידה והריבית באותה תקופה תהיה X+Y לא תשלם קנס מכיוון שהבנק "לוקח" את הכסף שהחזרת ומוכר אותו למשהו אחר במחיר גבוה יותר וכך מגדיל לעצמו את הרווחים ולכן אתה לא צריך לשלם קנס.

במידה והריבית X-Y תאלץ לפצות את הבנק בגין הפסד רווח עתידי (קנס) כדי לסגור את המסלול

[Morningstar]

הבנתי את זה, הוא הסביר את זה בצורה מעולה בפוסט 971

תודה לשניכם, מניח שכאשר יהיה לי את ההון הראשוני הנדרש בעתיד הקרוב אני אחזור להציק לכם.

[oryo]

דניאל,

הרגולטור סוגר לך את פינת ההתלבטות, היות ואתה חייב לקחת 30% רכיב קבוע בתמהיל (למיטב זכרוני), כך שאתה חייב לקחת קצ/קלצ

 

גם בלי ההכרח הזה, הייתי ממליץ בדיוק כמו ישה.

 

אם אתה מגיע לאחת ההרצאות בעתיד, דבר איתי אח"כ ב4 עיניים אם יוותרו תהיות פרטניות

[Fitch]

ניתן לקחת לא יותר משליש במסלול שמשתנה יותר תכוף מכל 5 שנים.

עדיין לא חייב להיות קצ או קלצ בתמהיל.

[ישה]

^^^

 

טועה ( שלא כהרגלך ).

 

חייב שליש קבועה, 2 שליש יכול להיות במשתנה, בתוך זה אסור שמשתנה תוך פחות מ 5 שנים יעלה על שליש.

 

לכן הבנקים מציגים ללקוחות כאילו זה ההכרחי שליש קבוע , שליש משתנה פחות מ 5 שנים ושליש משתנה מ 5 שנים .

 

ממש לא.

 

 

 

אתה רשאי למשל לקחת את כל ה 100% במסלול קבוע

עריכה אחרונה ב-20 לאוקטובר, 2016 על ידי ישה

[oryo]

הטעות שלי היא באחוזים, יש צורך ברכיב קבוע של 33% ולא 30%.

כל השאר, למיטב בדיקתי - נכון. אתה מוזמן להפנות אותי למקור שמציג את הטעות במידה ויש כזה..