מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[Nemesis]

הוא כתב, 47,000 ש"ח.

[-מוטי-]

הבנתי. תודה רבה חברים. לא הבנתי איך לחשב את הריבית המשוערת אחרי 10 שנים נניח. בפילוג השקעה, נניח שב10 שנים אני משלם ריבית 7 שנתית, משכיר ב30 ומפסיד בשנה 2000. יוצא כמעט. נשאר 210000 ביד?

 

Sent from my LG-H815 using Tapatalk

[avargel]

עזוב זאת לא הדרך לבדוק כדאיות של השקעה.

 

רד רגע מעניין הריבית.

 

אתה משקיע X כסף, ומרוויח מזה Y

 

את הרווח יש לחשב מהשכירות החודשית הצפויה + מעליית מחיר הדירה [נבואה ניתנה לשוטים]

 

השלב הבא, הוא לבדוק מה ה350K האלה יכולים לעשות לך אם לא תרכוש איתם דירה, אלא תשקיע אותם במשהו אחר.

מניות? אג"ח? וכן על זה הדרך.

 

 

זאת הדרך לבדוק את כדאיות ההשקעה.

 

הריבית, מחושבת רק על המינוף שלך, ומבחינתך המינוף הוא רק בונוס ולא מינוס.

[avargel]

אחדד יותר:

 

את הרווח אתה מחשב על ההון העצמי בלבד

שזה אומר [נניח] 2500 ש"ח בחודש כפול 12 חודשים = 30,000 ש"ח הכנסה בשנה על כל הדירה

מכיון שהבנק השתתף איתך ברכישה שלה, כי גם הוא השקיע 350,000 ש"ח, אז ה30K מתחלקים ביניכם

 

לכן אתה מרוויח "רק" 15K בשנה, אבל השקעת "רק" 350K

 

הטעות שלך היתה שהחשבת 15K על השקעה של 700K, ולכן זה באמת יצא לך לא משתלם.

 

באופן יחסי, תשואה של 30K על 700 זהה לתשואה של 15K על 350

 

 

במציאות, זה הרבה יותר משתלם ממה שכתבתי, כי הבנק לא באמת לוקח 15K כל שנה, אלא הרבה פחות, וזה יורד מדי שנה.

 

עריכה: כמובן שכל המספרים הנ"ל דמיוניים. נקבתי בהם רק בשביל לסבר את האוזן.

 

תחשוב שבכל חודש אתה "קונה" מהבנק ע"י תשלומי המשכנתא עוד טיפל'ה מהחלק שלו בדירה שהוא רכש איתך בשותפות.

עריכה אחרונה ב-23 לנובמבר, 2016 על ידי avargel

[-מוטי-]

עזוב זאת לא הדרך לבדוק כדאיות של השקעה.

 

רד רגע מעניין הריבית.

 

אתה משקיע X כסף, ומרוויח מזה Y

 

את הרווח יש לחשב מהשכירות החודשית הצפויה + מעליית מחיר הדירה [נבואה ניתנה לשוטים]

 

השלב הבא, הוא לבדוק מה ה350K האלה יכולים לעשות לך אם לא תרכוש איתם דירה, אלא תשקיע אותם במשהו אחר.

מניות? אג"ח? וכן על זה הדרך.

 

 

זאת הדרך לבדוק את כדאיות ההשקעה.

 

הריבית, מחושבת רק על המינוף שלך, ומבחינתך המינוף הוא רק בונוס ולא מינוס.

איפה נכנסת כאן הריבית לתמונה?

 

Sent from my LG-H815 using Tapatalk

[avargel]

אתה משלם ריבית על ה350K ששילמת מההון העצמי שלך?

[ישה]

כאמור אחרי 5 שנים הריבית ששילמת היא 47,000 ש"ח

 

אחרי 10 שנים הריבית ששילמת היא 81,500 כלומר בתקופה שבין 5 שנים ל 10 שנים שילמת רק 34,500 ש"ח.

 

וכמו שכתבתי בהודעה הקודמת הרווח שלך הוא ההכנסות משכר דירה פחות ההוצאות להחזקת הנכס והריבית ששילמת לבנק.

 

רווח או הפסד נוסף יהיה לך מעליה או ירידה של ערך הדירה.

[-מוטי-]

אלופים אתם, עזרתם מאוד,אגש לסבב בנקים. ישה אני חושב לשים 2500 כהחזר חודשי. משמעותי? אפשר לקבל נתונים על משכנתא כזו? כדי לא להטריח חלילה אוכל לבדוק דבר כזה לבד?

תודה רבה על הכיוונים והכל. אשמח לסיכום לקבל איך תראה משכנתא בצורה המשתלמת להחזר חודשי של 2500 שח, למשכנתא של 350-300

איך תראה עוד חמש שנים, איך עוד עשר.

מה המסלול והסיכונים בערך

והאם פשוט לדרוש דבר כזה מהבנק? אם כולם אומרים לי לא שהתנאים האלה לא אפשריים מה לעשות?

 

Sent from my LG-H815 using Tapatalk

[ישה]

יש מגבלה של החזר שלא יעלה על 40% מהכנסות של הלווה

 

הכנסות = משכר ומשכ"ד.

 

מציע תעשה סבב בנקים ותראה מה ניתן , והאם החזר של 2000 או 2500 ש"ח יהיה מקובל עליהם

 

משם נמשיך

 

אתה מבקש שני מסלולים מקסימום הניתן בפריים ל 25 שנה (בין 25% לשליש מההלוואה ) אתה לוחץ על שליש, היתרה בקל"צ.

 

לא מתפתה לשום מסלול אחר שינסו למכור לך במתק שפתיים או תוך שימוש ציני כאילו אלה הוראות של בנק ישראל

[-מוטי-]

ישה אתה עושה שירות כל כך חשוב, תודה רבה. תן להזמין אותך לבירה באיזור. תודה חברים אעדכן מחר

 

Sent from my LG-H815 using Tapatalk

[avargel]

אם יש היה שותה בירה עם כל בחור שקיבל את עזרתו, מזמן היה לנו אלכוהוליסט חדש בפורום

 

 

אין ספק, אחת הדמויות היותר מוערכות ומועילות כאן בפורום

[ישה]

הסמקתי

[avi2014]

משכנתא 795

פריים 1.4 אחוז 195 אלף

משתנה לא צמודה 4.95 סה"כ 297000

קבועה 5.25 סכום 303000

3900 שקל החזר משוער

מחיר דירה 1.06 קבלן

75 אחוז מימון דירה ראשונה

משכורת נטו זוג 15.5 הלוואה קיימת 70 אלף

סביר ?

 

Sent from my SM-G925F using Tapatalk

עריכה אחרונה ב-4 לדצמבר, 2016 על ידי avi2014

[ישה]

נא לציין שנים לכל מסלול

 

מניח שהקבועה היא לא צמודה גם כן

[avi2014]

30 לכולם. אין הצמדה בשום מסלול. לקראת חתימה דרך מזרחי

 

Sent from my SM-G925F using Tapatalk