מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[-מוטי-]

גר עם ההורים, שלושה חודשים בעבודה האחרונה. אין בעיה להוכיח שגם עם ההורים, עוד לא סימנו דירה ספציפית אבל היא תהיו מיועדת נטו לשכירות.

תודה שוב

 

Sent from my LG-H815 using Tapatalk

[Nemesis]

לפני שאתה מתחייב לרכישת דירה, בדוק היטב שאתה מסוגל לקבל משכנתא.

[ישה]

^^^^

 

הערה חכמה עד חכמה מאוד ואוסיף

 

נסה לקבל כמה הצעות בכתב ( אישור עקרוני קוראים למסמך הזה ) ממספר בנקים.

[-מוטי-]

וודאי שנבצע את כל הבדיקות לפני.רציתי לבוא עם מושגים בסיסים וכיוון כללי לבנק לדעת מה לדרוש, ומה זה דורש ממני.

לא יודע כמה זה כבר משתלם. דירה בסכום הזה מקנה בערך 2500 שכירות ומכאן נניח

ארבע שנים ראשונות, רק לריבית.

אחר כך, 12 שנה לכסות את המשכנתא.

נשמע לכם סביר? (לקחתי מרווח בטיחות מסויים לדירה לא מושכרת, תקלות וכו)

 

Sent from my LG-H815 using Tapatalk

[Nemesis]

2,500 ש"ח על 700,000 ש"ח השקעה נותן תשואה של 4.28 אחוז ברוטו שזה לא רע. האם הסכום הזה כולל את כל ההוצאות? עורך דין, תיווך, שיפוץ וכדומה?

הסבירות של העסקה תלויה בהרבה דברים. אם זו דירה במקום גרוע ביותר על אוכלוסיה קשה, התשואה לא מספקת לדעתי. אם מדובר בדירה במצב רעוע ובמקום לא מבוקש מאוד, הוא עלול להיות בלי שוכרים מספר חודשים ואז כל התחשיב הוא אחר. השאלה גם אם מחיר השכירות המבוקש הוא ריאלי ולא ננקב אחרי צפייה במחירים הגבוהים ביותר ביד - 2, לפעמים זה מאוד מטעה.

 

קח בחשבון שבגלל התנאים הלא אופטימליים, ההלוואה תהיה יקרה יחסית.

עריכה אחרונה ב-23 לנובמבר, 2016 על ידי Nemesis

[-מוטי-]

המשכנתא היא רק 350, ההון אישי 350. (כשרשמת בשורה הראשונה משכנתא התכוון לרשום השקעה במקום?)

כולל את ההוצאות, וגם לקחתי בכל שנה יותר מכמה אלפים להוצאות שונות.

דירה במיקום סביר, אמורה להיות מושכרת לסטודנטים. המספרים הגיעו מכמה חברים שלי ששוכרים באזורים שונים בעיר +- בעלי אותו אופי ואותו מפרט דירה

 

 

Sent from my LG-H815 using Tapatalk

[Nemesis]

צודק, תיקנתי.

לא הבנתי את כוונתך, אתה אומר שהשכירות בפועל גבוהה יותר מ- 2,500 אך שמת הפרש קטן בצד בשביל תיקונים/בלתמים?

[-מוטי-]

השכירות בפועל היא 250, לקחתי לפי 30 בשנה אבל נניח כדי לכסות את הריבית חישבתי כארבע שנים כלומר 20 אלף בצד

 

Sent from my LG-H815 using Tapatalk

[Nemesis]

לא הבנתי למה לשים את הריבית בצד, זה גם לא בדיוק עובד כך. כל שנה אתה משלם גם ריבית וגם מוריד מהחוב שלך. אני לא רואה שום הגיון בהסתכלות של "לשים את הריבית בצד". אתה צריך להסתכל מהי התשואה השנתית השוטפת שלך נטו ביחס לסכום ההשקעה, ועדיף גם שהתשואה המתקבלת תהיה גבוהה מהריבית הממוצעת הצפויה.

[-מוטי-]

אוקי, קיבלתי. 750 הדירה עולה עם הריבית. שכירות ממוצעת 2500, וניקח בכל שנה 4000 ש"ח הוצאות? הגענו ל26 בשנה. כלומר אחרי 29 שנה הדירה כיסתה את עצמה. נכון להסתכל בצורה הזו בכלל? כמובן שהכל כאן תאורטי וממוצע.

עריכה: האם אפשר להסתכל פר שנה ולחלק את הריבית ל19 שנה ולהתייחס כריבית שנתית? מה הריבית ב13 הראשונות?

נניח שהרכישה היא לחמש שנים שבסופן אמכור את הדירה, מה תהיה הריבית בחמש שנים האלו בכסף?

 

Sent from my LG-H815 using Tapatalk

עריכה אחרונה ב-23 לנובמבר, 2016 על ידי -מוטי-

[Fitch]

על 350K ניתן לקבל "רק" 115K בפריים, לא יותר משליש, ויש בנקים היום שמנסים לצמצם ל 30% ואפילו 25% מן ההלוואה.

 

7 בבוקר ואתה בא אליי בטענות שאני לא יודע 350 חלקי 3?!

לי יצא 150!

[Nemesis]

כדי לקבל את הריבית השקלית לאחר 5 שנים, תכניס את המסלולים בכל מחשבון עם לוח תשלומים, תבדוק מה היתרה לסילוק אחרי 5 שנים. הסכום שלקחת פחות הסכום שנותר פחות הסכום ששילמת יתנו לך את הריבית ששילמת.

 

אם אתה מסתכל לטווח ארוך, לא רואה טעם להסתכל בשקלים. אם אתה לוקח בריבית קל"צ ופריים, חשב את ריבית הפריים הממוצעת ב- 17 שנה האחרונות, ולפי זה חשב את הריבית הממוצעת על הכסף במשכנתא בהנתן הפריים הממוצע. נניח תקבל ריבית ממוצעת של 3.2%. זה אומר שכל שנה אתה מרוויח ברוטו 1% על הכסף של הבנק ועוד 4.2% ברוטו על הכסף שלך. האם זה משתלם? תלוי. לו אתה יודע להרוויח את הסכום הזה בסיכון נמוך על הכסף שלך באג"ח למשל, זה לא שווה. אבל אם האלטרנטיבה היא שהכסף יעשה 0.5% בשנה בפקדון בנקאי, ייתכן וזה משתלם. סכום של 4,000 ש"ח בשנה להוצאות - לא יכול לשפוט אם ריאלי. ב-2 הדירות שאני ובת זוגי משכירים, זה נמוך יותר. הדירות משופצות לחלוטין ותקלות הן נדירות. יש עלויות סיוד גג, ואולי תקלה קטנה באופן נדיר. השוכרים הם לא סטודנטים ובטח לא שותפים - נשארים לטווח ארוך. הדירות תמיד גם הושכרו תוך 48 שעות בשל מצבן - אז אין אובדן הכנסה. עלות עו"ד 700 ש"ח בכל חוזה עם שוכר חדש.

פירטתי כדי שתדע על אילו דברים לחשוב שיכולים להוות הוצאה או אובדן הכנסה.

 

לגבי עסקה ל-5 שנים - לא רואה את ההגיון, אלא אם כן אתה רוצה מאוד להצמיד את הכסף לאיזושהי דירה כנגד עליות מחירים עתידיות. אבל ככל שעלולות להיות עליות מחירים, עלולות להיות גם ירידות.

[ישה]

השקעת 350K בעוד כ 19 שנה אם הכל הולך בסדר יש לך דירה נקיה ממשכנתא.

 

התשואה שלך צמודה למדד מחירי הדירות שיכול לעלות שיכול גם לרדת.

 

אם אתה רוצה להיות שמח יותר תחשב את התשואה על ההון שלך שהושקע בדירה ( זה הנכון לעשות )

 

כמובן שמההכנסות ברוטו יש להוריד את תשלומי הריבית והוצאות אחרות שהן מנת חלקו של בעל בית.

 

כמובן אם תחליט למכור אחרי 5 שנים חלק הריבית לא יהיה 100K לחלק ל 19 שנה אלא גבוה בהרבה.

 

כמה?

 

כ 47K ריבית במשך אותם 5 שנים כאשר ריבית הפריים לא השתנתה..

[-מוטי-]

נמסיס ישה וכולם תודה רבה על העזרה כמובן.

ישה אם הבנתי נכון, אם אני אחרי חמש שנים מוכר את הדירה במחיר שקניתי, אני משלם 10000 ש"ח ריבית?

אני מנסה לפלג את ההשקעה לשנים. מה יקרה עוד חמש שנים, עשר וכו.

אם עוד חמש שנים אני יוצא ללא קנסות גדולים, שילמתי 10 ריבית בשנה, והכנסתי משכירות בעולם יושלם 30, יוצא שהרווחתי 20 אלף בשנה?

 

Sent from my LG-H815 using Tapatalk

עריכה אחרונה ב-23 לנובמבר, 2016 על ידי -מוטי-

[ישה]

במשך 5 שנים תשלם 47,000 ריבית שזה בערך 10,000 ש"ח לשנה בממוצע

 

כאשר בשנה ראשונה תשלם יותר מאשר בשנה החמישית.