מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[oryo]

פיץ' זה נשמע לי תמוה, יש סימוכין לטענות שלך?

דוגמא שעולה לי:

נניח ויש לי קרן ע"ס 200K במשכנתא הקיימת

נניח אני רוכש נכס חדש שעלותו 1M, ויש ברשותי 600K נזיל.

למי שלא עקב: קרן 200K, נזיל 600K, נדרשת משכנתא נוספת ע"ס 200K.

 

גררתי את המשכנתא אל הנכס החדש, והלכתי לבנק שלי שטען "וואלאק אני מאזן את הריביות על חשבונך כי ככה בא לי" (הוא אמור לתת לי 200K לפי מפתח של 40% מימון, אבל לטענתך הוא מעוות את זה בשביל "לשפות עצמו" על המשכנתא הקיימת)

 

אמרתי לו שאם הוא עושה את זה, אני לוקח את הכסף שלי ועובר לבנק אחר ע"י הליך מחזור סטנדרטי.

 

נשמע לי תמוה שהבנק בכל זאת יתעקש לנסות לעשות רווח 'על הגב שלי', תזכור שהוא לא צריך למנף את עצמו אקסטרה (כי כאמור, ההלוואה הקודמת קיימת, הוא לא 'מפסיד' עליה ע"י מתן הלוואה חדשה אם הוא כן משקלל פנימה את אחוזי המימון). יש לו מינוף מסוים עלי, והוא יכול 'למתוח' את זה עד לנקודה בה פרמיית השיפוי שלו נמוכה מספיק בשביל שלא אבצע מחזור, אבל זה נשמע לי כמו הליך מסובך יחסית.

 

את כל זה אני מתאר מנק' מבט רציונלית והכרת השוק, אני לא יודע מה באמת קורה בפועל בבנקים וכמה רציונלים ה'שחקנים' בסיטואציה, ולכן שאלתי במקור לסימוכין.

[Fitch]

פיץ' זה נשמע לי תמוה, יש סימוכין לטענות שלך?

 

כנס לתפוז ותעבור על כמה דפים...

[Nemesis]

פיץ' זה נשמע לי תמוה, יש סימוכין לטענות שלך?

דוגמא שעולה לי:

נניח ויש לי קרן ע"ס 200K במשכנתא הקיימת

נניח אני רוכש נכס חדש שעלותו 1M, ויש ברשותי 600K נזיל.

למי שלא עקב: קרן 200K, נזיל 600K, נדרשת משכנתא נוספת ע"ס 200K.

 

גררתי את המשכנתא אל הנכס החדש, והלכתי לבנק שלי שטען "וואלאק אני מאזן את הריביות על חשבונך כי ככה בא לי" (הוא אמור לתת לי 200K לפי מפתח של 40% מימון, אבל לטענתך הוא מעוות את זה בשביל "לשפות עצמו" על המשכנתא הקיימת)

 

אמרתי לו שאם הוא עושה את זה, אני לוקח את הכסף שלי ועובר לבנק אחר ע"י הליך מחזור סטנדרטי.

 

נשמע לי תמוה שהבנק בכל זאת יתעקש לנסות לעשות רווח 'על הגב שלי', תזכור שהוא לא צריך למנף את עצמו אקסטרה (כי כאמור, ההלוואה הקודמת קיימת, הוא לא 'מפסיד' עליה ע"י מתן הלוואה חדשה אם הוא כן משקלל פנימה את אחוזי המימון). יש לו מינוף מסוים עלי, והוא יכול 'למתוח' את זה עד לנקודה בה פרמיית השיפוי שלו נמוכה מספיק בשביל שלא אבצע מחזור, אבל זה נשמע לי כמו הליך מסובך יחסית.

 

את כל זה אני מתאר מנק' מבט רציונלית והכרת השוק, אני לא יודע מה באמת קורה בפועל בבנקים וכמה רציונלים ה'שחקנים' בסיטואציה, ולכן שאלתי במקור לסימוכין.

 

איזו אסמכתא אתה רוצה? זה לא חוק או תקנה.

כשאתה גורר משכנתא אתה לקוח שבוי של הבנק פחות או יותר. אתה לא יכול לקחת את ההשלמה מבנק אחר כי רוב הבנקאים לא יסכימו לרישום משכנתא מדרגה שנייה. אז אתה קשור באזיקים לבנק ממנו לקחת את המשכנתא המקורית.

הבנק יודע את זה ולכן הוא מזמבר אותך בריבית. למה? כי הוא יכול.

אתה יכול כמובן למחזר הכל ולעבור לבנק אחר.

[avargel]

אור

 

לקחת את המשכנתא הנוספת בבנק אחד - כמעט ולא אפשרי

 

לקות משכנתא כוללת בבנק אחר ובכלל זה "לנקות" את הבנק הנוכחי זה כן אפשרי, אבל ייתכן שייצא יקר יותר כי באופן כללי הריביות עלו (דהיינו להרע את התנאים של החלק הישן)

[נהג מתחיל]

כנס לתפוז ותעבור על כמה דפים...

 

הפורום שם נחלש מאד בזמן האחרון.

[Fitch]

באמת הרבה זמן לא נכנסתי

 

ועדיין יש שם כמה שמבקשים חוו"ד על הצעות כולל גרירה ורואים בבירור שמציעים להם ריביות גבוהות.

[avargel]

אור

 

לקחת את המשכנתא הנוספת בבנק אחד - כמעט ולא אפשרי

 

לקות משכנתא כוללת בבנק אחר ובכלל זה "לנקות" את הבנק הנוכחי זה כן אפשרי, אבל ייתכן שייצא יקר יותר כי באופן כללי הריביות עלו (דהיינו להרע את התנאים של החלק הישן)

 

בבנק אחר (במקום אחד)

[ישה]

גרירה של משכנתא ללא צורך בהלוואה נוספת אתה מעביר ללא שינוי בתנאי ההלוואה הנוכחית.

 

צריך מימון נוסף , אז כמו שכתבו כבר, אתה לא יכול לקחת את החלק הנוסף בבנק אחר ( בתיאוריה אתה יכול והבנק החדש יקבל משכנתא בדרגה שניה )

 

אף בנק לא רוצה להיות בסיטואציה הזו לכן או שאתה לוקח את זה בבנק הנוכחי , וכלקוח שבוי של הבנק הוא נותן לך ריביות יותר גבוהות , לא בגלל שהוא רוצה לפצות את עצמו על ההלוואה הראשונה, אלא שהוא יודע שלא כדאי לך ללכת לבנק אחר ולהפסיד את ההלוואה הראשונה בתנאים הטובים.

 

בבנק חדש כמובן תוכל לקבל את מלוא הסכום אבל הריבית תהיה בהתאם לריבית השוררת היום שהיא יותר גבוהה ממה שלקחת בשנה שנתיים האחרונות.

[sh1506]

שלום

 

התכנון דווקא הוא הפוך

 

לקחת דירה שעולה פחות מהקיימת ואז להישאר עם "עודף" בכיס.

 

ובעזרת העודף הנ"ל לכסות חלק מהמשכנתא הקיימת.

 

פשוט לא ידעתי על האופציה הנ"ל. הייתי בטוח שאצטרך לסגור משכנתא אחת ולקחת אחת חדשה.

 

שוב תודה רבה על הייעוץ ועל העזרה לכולם.

[urich]

טוב גם אני בבעייה כלקוח שבוי של הבנק.

יש לי משכנתא טובה מאוד ע"ס 460 שאני מעוניין לגרור, אני צריך תוספת של 230 א'.

הבנק פשוט קורע אותי על התוספת ברמות מגוחכות., אפילו אם יתפנה לי סכום בעתיד עמלות ההיוון יהיו גבוהות יש למישהו פתרון?

[Nemesis]

אין פתרון. או שתמחזר הכל או שתקח מה שנותנים. אם אתה מנהל את חשבון העו"ש שלך שם אתה יכול לנסות לאיים בעזיבה. מעבר לזה, רק חישוב קל מה יצא לך זול יותר.

[urich]

כיום יש 150 א' ב P-0.7 לעוד 23 שנים+ 165 א' קל"צ 3.1 לעוד 18.5 שנים +145 א' משתנה 5 צמוד 1.12.

היום מציעים לי על 60% מימון ביו"ש פרויקט לא מלווה וכלווים סבירים עם עו"ש חצי פעיל בבנק ריביות גבוהות גם יחסית לריביות הקרטל של היום: 70 א' P+0.1 ל25 שנים + 70 א' משתנה 5 3.98 ל25 שנים +90 א' קל"צ 4.85 ל14 שנים. יש מה לעשות סקר בנקים או פשוט לבלוע את הצפרדע ולקחת את מה שנותנים מתוך הנחה שלא אשאר עם כל המסלולים לנצח ובעזרת ההורים/ קרן השתלמות/ אראלה אוכל לסלק את החלקים הכואבים בעוד כמה שנים.

[Nemesis]

תעשה סיבוב, תכניס אופציה למחזור ואופציה לגרירה למחשבון ותראה מה הכי זול.

[ישה]

כיום יש 150 א' ב P-0.7 לעוד 23 שנים+ 165 א' קל"צ 3.1 לעוד 18.5 שנים +145 א' משתנה 5 צמוד 1.12.

היום מציעים לי על 60% מימון ביו"ש פרויקט לא מלווה וכלווים סבירים עם עו"ש חצי פעיל בבנק ריביות גבוהות גם יחסית לריביות הקרטל של היום: 70 א' P+0.1 ל25 שנים + 70 א' משתנה 5 3.98 ל25 שנים +90 א' קל"צ 4.85 ל14 שנים. יש מה לעשות סקר בנקים או פשוט לבלוע את הצפרדע ולקחת את מה שנותנים מתוך הנחה שלא אשאר עם כל המסלולים לנצח ובעזרת ההורים/ קרן השתלמות/ אראלה אוכל לסלק את החלקים הכואבים בעוד כמה שנים.

 

ביו"ש הריביות בד"כ שחיטה כשרה למהדרין

 

נסה בטפחות הם בד"כ הכי נורמאליים

 

הוסף למרקחת הזאת שמדובר בפרוייקט ללא ליווי פיננסי שמגדיל את הסיכון של הבנק ניחא הבנק אבל הסיכון עליך הוא גדול שבעתיים.

 

לך לבנקים אחרים ותראה מה מציעים לך ה 690K שאתה צריך

 

כך תוכל להשוות מה עדיף לך.

 

היום אתה יכול לפרוע את מה שיש לך בלי לשלם אגורה כעמלת היוון , עמלה תפעולית של 60 ש"ח +0.1% מהיתרה אם לא נתת לבנק התראה של 10 ימים מראש ובכתב

[Fitch]

כיום יש 150 א' ב P-0.7 לעוד 23 שנים+ 165 א' קל"צ 3.1 לעוד 18.5 שנים +145 א' משתנה 5 צמוד 1.12.

היום מציעים לי על 60% מימון ביו"ש פרויקט לא מלווה וכלווים סבירים עם עו"ש חצי פעיל בבנק ריביות גבוהות גם יחסית לריביות הקרטל של היום: 70 א' P+0.1 ל25 שנים + 70 א' משתנה 5 3.98 ל25 שנים +90 א' קל"צ 4.85 ל14 שנים.

 

דווקא ריביות סבירות למכלול (יו"ש+אין ליווי+גרירה).

 

נסה להקטין משכנתא על ידי הלוואות מהפנסיה/השתלמות.