מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[oryo]

איזה רגשי ישה??? >_

 

בכ"א הבנתי עכשיו, אתם מדברים על המסלולים האלו בהינתן החזר חודשי וסכום לפי הפרמטרים של איתמר. אני הבנתי מהנוסח שהדיבור הוא על המסלול בכלליות, ומכאן הבלבול.

 

מסכים איתכם לחלוטין שעבור החזר וסכום שכזה לקחת הצמדה למדד זה הימור לא מושכל שכנראה יעלה המון המון כסף.

[sperial]

ותאמין לי שאני מבין אותך - ההורים שלי לקחו בעצמם משכנתא כשהייתי בכיתה ו', על אותו סכום שלקחתי בעצמי לפני שנתיים. הם יסיימו את המשכנתא שנתיים לפניי.... וההחזר שלנו הוא אותו החזר. הג'וקר של הסיפור הזה הוא המדד, והבורות שלהם בענייני משכנתא כמו של רוב הציבור. המקרה שלהם הוא אחת הסיבות העיקריות לכך שהתחלתי עם היוזמה שלי מהשרשור ההוא באופטופיק.

 

טיפה OT, אבל כאשר הוריך לקחו את המשכנתא סביבת הריבית והאינפלציה היתה שונה, ולמעשה שוק המשכנתא אפשר לבחור בין הלוואה צמודת מדד להלוואה צמודת דולר שהיתה כמובן מסוכנת מאד. היום אנחנו בסביבת רבית ואינפלציה שונה, ולכן לא מדובר בהורים טפשים וילדים מתוחכמים, אלא בעולם שונה, בערך כמו הזמנת טלפון חוגה ממשרד הדואר (היה דגם אחד) לבין בחירת סמארטפון מבין מאות הדגמים שבשוק.

[oryo]

אתה צודק - אבל רק חלקית,

ולמה?

כי אם להורים שלי היתה השכלה כלכלית, הם היו ממחזרים את המשכנתא כשהתנאים השתנו.

העובדות בשטח הן שאנשים פשוט לא מודעים להליך הזה, ונתקעים עם תנאים מפגרים בהנחה ש"ככה זה", ממש כפי שתיארת בהודעה שלך - טלפון חוגה וכו'.

 

אתה רוצה את ההקבלה הנכונה?

זה כמו שהדור ההוא רכש טלפון חוגה אי שם בזמנו, ואז כשהטלפונים התקדמו הם נשארו עם החוגה 'כי זה מה יש', ולא עברו לטכנולוגיה החדשה.

 

ולכן חשוב מאוד שכולנו נכיר את הבייסיקס של התחום הזה(!) זה יכול לחסוך שנים מהחיים, וגם כמה עשרות(/מאות) אלפי שקלים על הדרך.

 

נ.ב. אני כמובן לא מאשים את הדור הקודם לי בכלום, הוא לא גדל על אינטרנט והמידע לא היה נגיש כמו היום.

[sperial]

שוב, התנאים לפרעון מוקדם של משכנתא צמודת בדד הופכים מחזור להרבה פחות כדאי, בגלל "עמלת הפרעון המוקדם" שאוכלת כל חסכון פוטנציאלי. גם אני לקחתי משכנתא צמודת מדד (ברית אטרקטיבית במיוחד של 5.2%) ב-1996,אבל כאשר מחזור הפך לאקטואלי כבר הייתי מספיק קרוב לסיום הפרעון כד שלא היה משמעותי.

[oryo]

לא מסכים, את עמלת הפרעון המוקדם אתה משלב במשכנתא החדשה ולכן דה-פקטו אתה לא מוציא שקל מהכסף הנזיל שלך, אז הקרן אמנם גדלה (בשביל לכסות את אותה עמלה) אבל התנאים החדשים עלולים להצדיק בריבוע את ההגדלה הזו.

אני מדבר מנסיון מעשי, סימולציה שמרנית על התנאים שהיו להורים שלי, מול סימולציה על התנאים החדשים שהם קיבלו במחזור (הם דטרמיניסטים אז לא היה צריך לקחת best/worst case scenarios) הראתה חסכון כמה וכמה עשרות אלפי שקלים. כנ"ל על תנאים של מישהו מהצוות שלי בעבודה, כנ"ל על אדם אחר במשרד שאחרי ששמע על העניין ישב איתי וגם חסך כמה עשרות אלפי שקלים...

 

וזה לא כזה משנה, כי גם אם נניח ויש לך דוגמא ספציפית על מקרה בו המחזור לא שווה, אני יכול לתת לך עשרה מקרים אחרים בהם זה כן שווה. הבעיה היא שאנשים בכלל לא יודעים איך ומה לבדוק מלכתחילה.

[ישה]

ספריאל

 

ב 95% מהמקרים מיחזור כדאי גם כדאי

[sperial]

רבותי - אני מדבר על משכנתא שהסתיימה בתחילת 2011. מעשית המחזור הפך רלוונטי שנים בודדות קודם, ואני רציתי לגמור את המשכנת, לא להאריך את תקופםת ההחזר. סביר שהיה לי הפסד, אבל קרוב לודאי לא גדול.

בהמשך לקחתי משכנתא נוספת לטווח קצר, וגם היא חוסלה בינתיים.

עריכה אחרונה ב-10 לדצמבר, 2015 על ידי sperial

[oryo]

אבל ספריאל, שוב, שים לב שאנחנו מדברים בכלליות, לא ספציפית עליך... בכלליות מחזור כיום יסייע לרוב הלווים, בכלליות רוב הלווים בורים בתחום ולא יודעים מה הם לקחו מה זה מחזור וכו'.

 

לא אומר *עליך* ספציפית כלום, אם כבר להיפך - מדבריך כאן ובמקומות אחרים עולה שאתה בד"כ "מחובר" לעניינים.

[sperial]

הנקודה שלי היא ש-2015 שונה מהותית מ-2005, בודאי מ-1995. סביבת מחירי דירות שונה, אינפלציה שונה, ריבית שונה, מבחר מסלולי הלואה שונה.

 

חוץ מזה, זמן הפרעון הנותר משמעותי. אין דין הלואה שנותרו לה 2-3 שנים כדין הלואה שנותרו לה 15 שנים.

[oryo]

אתה צודק - אבל רק חלקית,

ולמה?

כי אם להורים שלי היתה השכלה כלכלית, הם היו ממחזרים את המשכנתא כשהתנאים השתנו.

העובדות בשטח הן שאנשים פשוט לא מודעים להליך הזה, ונתקעים עם תנאים מפגרים בהנחה ש"ככה זה", ממש כפי שתיארת בהודעה שלך - טלפון חוגה וכו'.

 

אתה רוצה את ההקבלה הנכונה?

זה כמו שהדור ההוא רכש טלפון חוגה אי שם בזמנו, ואז כשהטלפונים התקדמו הם נשארו עם החוגה 'כי זה מה יש', ולא עברו לטכנולוגיה החדשה.

 

ולכן חשוב מאוד שכולנו נכיר את הבייסיקס של התחום הזה(!) זה יכול לחסוך שנים מהחיים, וגם כמה עשרות(/מאות) אלפי שקלים על הדרך.

 

נ.ב. אני כמובן לא מאשים את הדור הקודם לי בכלום, הוא לא גדל על אינטרנט והמידע לא היה נגיש כמו היום.

אני מחזיר אותך לתגובה הראשונה בנושא, אתה ממשיך להסביר כאן שאין דין הלוואה בזמן X כדין הלוואה בזמן Y, השנים שנותרו גם הן משפיעות וכן הלאה וכן הלאה, אני לא מבין את מהות הטענות שלך ומה בדיוק הן באות לסתור/להוכיח.

אני מסכים איתך במאה אחוז, ועם זאת לא מוצא סתירה וגם לא ממש הרחבה לדברים שכבר נאמרו. תקרא בבקשה את הציטוט שוב ותסביר לי על מה בדיוק אנחנו מתווכחים(...?)

 

הבעיה היא לא ש*כל* האנשים אמורים למחזר הלוואות אך לא מודעים לכך, אלא שיש סבירות גבוהה שמי שלקח הלוואה לפני ~10+ שים כנראה יכול להרוויח מההליך, וסבירות גבוהה עוד יותר שרוב האנשים בכלל לא יודעים שיש את האפשרות הזו, או איך מחשבים את כדאיותה.

אתה בעצמך, למרות שאני סבור שאתה יותר מבין מהאדם הממוצע, הדגמת טעות תפיסתית בנוגע לנזילות כספים הנדרשים למחזור הלוואה. אני לא בא להוכיח אותך בכלום, אני מנסה להראות שיש לנו בעיה חברתית בנוגע להשכלה כלכלית בסיסית - אם אתה לא חופר בעצמך את התחום או מכיר מישהו שיעשה זאת עבורך, לא תכיר מילה מהדיון כאן..

[avi2014]

דירה של 950 הון עצמי של 200 אלף נכון לרגע זה. יכולת החזר עד 3.5. כדאי לחשוב בכיוון? ולהתחיל לברר מול בנקים מה האופציות שלי?

בינתיים שורף כל חודש 2800 שכירות

[Nemesis]

אתה צריך בערך 250 אלף כדי לקנות דירה ב 950, לפני חישוב הוצאות נוספות כמו עורך דין או תיווך. עדיף קצת יותר למקרה שהשמאי יעריך את הדירה בקצת פחות, שלא תהיה במלכוד. 700 אלף ל 25 שנה ב 3.2 אחוז זה בערך 3400 תוסיף עוד בערך 100 לביטוחים. עלות הריבית קצת נמוכה מעלות השכירות. לא נתת מספרים כמו מצב משפחתי, אופק תעסוקתי, שכר וכו'.

[Fitch]

דירה של 950 הון עצמי של 200 אלף נכון לרגע זה. יכולת החזר עד 3.5. כדאי לחשוב בכיוון? ולהתחיל לברר מול בנקים מה האופציות שלי?

בינתיים שורף כל חודש 2800 שכירות

 

לא יתנו לך. יש לך רק 21% הון עצמי. צריך 25% לפחות.

מה גם, שאח"כ תידרש להחזר של כ-4000 ש"ח.

[avi2014]

זאת אומרת לחכות ולחסוך עוד 70-100 אלף.. הפחד שלי הוא מעלית ריבית שתגדיל את המשכנתא אבל מחירי הדירות ישארו זהים

[Fitch]

בעלית ריבית (שלא תקרה כל כך מהר, אלא עשירית עשירית, רבע רבע) המחירים ירדו ריאלית.

 

בכל מקרה, חכה יומיים - אז יפרסמו את הריבית בארה"ב שהיא משפיע חזק על הריבית פה.