מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[phpclub]

תשמע, הדעה שלי (שלא מתבססת על שום נתון מספרי כזה או אחר, רק על הרגשה והעובדות בשטח) היא שהמחירים רק יעלו.

נכון, לפעמים הם ירדו טיפה, לפעמים יעצרו, אבל סה"כ מדבר במספרים זניחים (נאמר 50K לכאן או לכאן).

לכן, אני חושב שכדאי לקנות בית כמה שיותר מוקדם.

 

בהינתן זה והמספרים שלך, הייתי בודק איך אני מקטין הוצאות ומגדיל החזר משכנתא.

כי אם החסכון החודשי שלך מתבטא ב 700 שקל בלבד (3500-2800), יקח לך 11 שנים לחסוך 100K, מה שכנראה אומר שאתה חוסך יותר, אבל משום מה לא מוכן להוציא את זה על החזר המשכנתא.

 

בסופו של יום, או שהמחירים של הדירות יעלו ב 50-100K, או שהריבית תעלה, אבל אלא אם תפסת תקופה טובה ויש לך מזל, למישהו אתה תשלם. לכן, הייתי עושה שיעורי בית רציניים, בודק איך אני חוסך יותר כדי להחזיר לפחות 4000-4300, מבקש מההורים עוד איזה הלוואה קטנה אם אפשר כדי להגיע למינימום 25%, ורץ לקנות.

 

*כל מה שאמרתי הוא דעתי האישית בלבד.

[Fitch]

ברור שאם זו דירה לקניה ומגורים, קונים כשצריך. גם אם המחירים יירדו, שנתיים-שלוש של שכירות+הובלות+עוגמת נפש והמחירים מתאזנים. כמו כן, היום ההון העצמי שלך עושה 0% תשואה במקרה הטוב​.

[avi2014]

אין לי בעיה לעמוד ב4 אבל בהנחה והריבית תתחיל לעלות אני מעדיף להתחיל מ3.5-3.7 ולקפוץ ל4.2 תוך שנתיים שלוש מאשר להתחיל מ 4.2 ולגרד 5 תוך תקופה קצרה.

 

האם כדאי ללכת על הלוואות כלשהן להשלמת ההון העצמי?

[phpclub]

תעשה לך מסלולים קבועים לא צמודים, שם שינוי ריבית לא משפיע עליך, קיבעת לעצמך החזר קבוע לאורך כל ימי המשכנתא.

מה שישתנה לך זה הפריים, אבל אני לא רואה את זה משתנה בצורה כל כך דרמטית בזמן הקרוב

בכל מקרה החזר של 3500 לסכום כזה הוא נמוך מדי, אתה תשלם הון קטן בריביות.

[avi2014]

אז על הלוואה של 700 נניח אני צריך לקחת

קל"צ 460 25 שנה

240 פריים 20 שנה

זה תמהיל נכון? (קיים בכלל בבנקים תמהיל כזה?)

 

לפי מחשבון יוצא לי סביבות 3.5.

אני מפספס משהו?

[phpclub]

כן, שאמרתי לך להגדיל את ההחזר.

25 שנה זה תקופה ארוכה, גם הריבית שתקבל תהיה גבוהה כנראה.

את הפריים אתה יכול להאריך ל30 שנה, כי גם ככה הריבית שם היא בין P-0.8 ל P-0.9

על החשבון הזה להקטין את הקל"צ, ואז אחרי שהקל"צ נגמר אתה ממחזר את הפריים לתקופה קצרה יותר.

בנוסף, תגדיל את ההחזר ל 4K אם מתאפשר.

[avi2014]

טוב לפי המחשבון יצא לי 3.8

על קל"צ של 18 שנה 470 בריבית של 4%

ופריים 230 ל30 שנה בריבית 0.9

[Fitch]

זה כיוון טוב.

[oryo]

אני מסכים עם הייעוץ להגדיל את ההחזר ברמה הכלכלית.

לא מסכים עם אותו ייעוץ ברמה המעשית, היות וניכר שלא המייעץ וגם לא ממש אתה יודעים מהו ההחזר המעשי עבורך. מהדברים שאתה רושם זה נראה כאילו אתה עובד בצורה לא כ"כ מסודרת, כמו הרבה אחרים שיצא לי לדבר איתם על הנושא.

 

אז, למען הסר ספק, הדרך הנכונה לגשת לעניין:

1. לחשב החזר חודשי מקסימלי שאתה מסוגל לעמוד בו (מאזן הכנסות/הוצאות של משק בית)

2. עבור ההחזר הזה, ותקופת זמן שאתה מוכן להתחייב עליה, להסיק את המשכנתא שאתה יכול לקחת

 

אני מצטרף לPHP בטענה ש3.5K זה החזר לא טוב עבור משכנתא בגודל שאתה צריך, תבדוק טוב טוב מהו ההחזר האפשרי מבחינתך ותסתכל על ההבדלים בתשלום סך הריביות ע"י סימולציית משכנתא, ואז תבין את ההמלצות הנ"ל ומאיפה הן מגיעות.

[avi2014]

האמת היא שהתחתנתי לא מזמן ועד אז לא הייתי אפילו בכיוון של דירה. אבל עזרה קטנה מההורים והגעתי להון עצמי שמאפשר לי להתחיל לתכנן. כרגע אני בשלבי לימוד הנושא אז הכל כמובן ברמה התיאורתית.

מה שכן אני יודע שאני יכול לעמוד בהחזר שנע בין 3.5-4 (מחזיר היום סביבות 3 בשכירות) ואני צריך לחסוך בנוסף ל200 אלף שקיימים אצלי עוד 50-70 אלף לעמוד בתנאי סף. רק מה שכרגע אני לא יודע זה האם התמהילים שהצגתי קודם ניתנים להשגה בבנקים או שהם ימהרו לדחוף לי מסלולים צמודי מדד(דבר שאני מבין שלא בא בחשבון)

[Nemesis]

בהחלט עדיף להחזיר לכיוון הארבע ולקצר ל-20 שנה, אבל שוב צריך לקחת בחשבון פוטנציאל/בטחון תעסוקתי, רמת הכנסות, תכנון משפחה וכו'.

אבל בכל מקרה, נראה לי פחות רלוונטי הדיון כרגע כל עוד אין את ההון העצמי הדרוש...

[phpclub]

בזמנו היה ביטוח בשם EMI אם אני לא טועה, הביטוח הזה אפשר לך לשלם עוד קצת פרמיה בשביל שהבנק יסכים לתת לך משכנתא על יותר מ 75% מהסכום.

איני יודע אם זה עדיין קיים, אבל זה היה רק בבנקים מסוימים, חישוב מהיר של "הפרמיה" הסתכמה בכ 50K עבור כל תקופת המשכנתא.

 

הנה מסלול שאולי הייתי בוחן (וזה בערך מה שאני עשיתי בעצמי, רק בלי ההלוואה)

 

מבקש מההורים הלוואה על ההיתרה, לוקח בלון לשנה, משלם רק את הריבית. בשארית הסכום מחזיר להורים ואחר כך מתחיל להחזיר את המשכנתא.

[Nemesis]

אין יותר EMI. אפשר ללוות את ההפרש בתנאים גרועים לרוב, ממקורות מסחריים (אלא אם כן מדובר בקה"ש - שם יש תנאים טובים).

שאר ההצעה שלך בכלל לא ריאלית. לקחת בלון (אתה מתכוון לגרייס בטח) לשנה, ולהחזיר 70,000 לצד ג'?

הריבית בתקופת הגרייס עומדת על כמעט 2,000 ש"ח בחודש, ועוד קרוב ל-6,000 בחודש עבור ה- 70,000.

 

זה קרוב ל-8,000 ש"ח בחודש, יותר מכפול ממה שהוא רוצה/יכול להחזיר.

[phpclub]

אני נתתי הצעה שתאפשר לו לקנות את הבית, שכנראה יעלה יותר בהמשך, את החישובים ומאיפה הוא מביא את הכסף הוא צריך לעשות בעצמו.

אכן התכוונתי לגרייס, לא הגיוני החזר ריבית של 2K, אני שילמתי 1000 וטיפה.

[avi2014]

תודה על העזרה. אני מאמין שאני יוכל לגרד מההורים 15-20 ואת היתר 30-40 אני אחסוך עד סוף שנה. נקווה שהמחירים לא יקפצו