מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[ישה]

ישהל'ה,

300K עם החזר של 3.5K, לחבר רווק בן 30 שמרוויח 12K ברוטו.

קרנה"ש של 50K עוד שנה.

מה לוקחים?

 

מה הנטו של הבחור? הנתון הזה קובע את גובה ההחזר המקסימאלי מבחינת הוראות בנק ישראל ( 40% )

 

אני לא נוגע בקה"ש אלא ממשיך לצבור שם כספים, כל עוד הרווחיות שלה גבוהה.

[Fitch]

מה נשאר מ12? אני מניח 9-9.5.

עלות הנכס 720K.

[ישה]

אל תניח כלום ואל תתעצל

 

יחס המימון מתחת ל 45%, מעולה.

 

כי אם יש לו את כל ההפרשות + שווי רכב זה גם יכול להיות 8K ואפילו פחות.

[Fitch]

9000 נטו ממוצע (אחרי ווידוא איתו)

[oryo]

את יכולת ההחזר שלו הבחור אמור להסיק אחרי שהוא עשה בדק בית (מאזן הכנסות/הוצאות בהתאם לרמת המחיה שלו). 3500 ש"ח החזר חודשי עבור השכר שאתה מתאר נשמע לגיטימי יחסית.

[ישה]

ווידאת תודה

 

200K קל"צ ל 6 שנים ריבית סביב 2-2.3%

100K פריים במינוס 0.9 ל 15 שנה

 

החזר 3500 ש"ח לערך

 

הסיכון

 

יעלה הפריים ב 6% ההחזר יגדל ל 3800, יהיה כבד עליו יבקש להאריך את הפריים.

 

כמובן שבסיום הקל"צ הוא לא מקטין את ההחזר אלא מקצר את הפריים כדי לסיים אותו בעוד שנתיים נוספות

[Fitch]

זה בדיוק מה שהמלצתי לו, אפילו בחלוקה לשנים

 

רק שאני ראיתי שחורות ואמרתי לו שהריבית לקל"צ תהא 2.7%.

 

אז בקרנה"ש לא לגעת? לא לעשות מסלול פתיון שנסגר עוד שנה?

[ישה]

אתה יכול לעשות מסלול פיתוי כנגד לקיחת הלוואה מהקה"ש ( היא בפריים שהוא כרגע המסלול המסוכן )שתהיה נזילה.

 

בגובה המשכנתא שלו לא הייתי עושה זאת. ( החיסכון לא יהא משמעותי )

 

וכמובן שלא נוגע בקה"ש.

 

כמובן השמרני החרדתי יכול לקחת את הכל בקל"צ בלבד.

[oryo]

בתור ש"שמרני החרדתי" התורן

זה לא עניין של שמרנות, זה עניין מתמטי: עלות אל מול תועלת.

תחשב את ההבדל בין לקיחת כל הסכום בקלצ, לבין 'פיזור סיכונים' ולקיחה חלק ממנו בפריים.

אחרי שאתה רואה כמה אתה מרוויח מכך, תחשב זאת תחת ההנחה שהפריים עולה בX%, עבור כמה X-ים.

 

כשאני לקחתי את המשכנתא, גיליתי שההפסד שלי במקרה שהפריים נשאר נמוך AS IS הוא באזור ה4-5K ש"ח, ובמקרה בו הריבית עולה הרווח שלי יכול להגיע לאזור ה20K, בלי לדבר על אי נוחות שנגרמת עקב העליה בהחזר החודשי.

בשביל סכומים כאלו, עבורי, עדיף היה לקחת קל"צ.

 

ברור לי שזה לא נכון עבור כל אחד, כל מקרה לגופו. ככל שיכולת ההחזר שלך ביחס לסכום גדולה יותר - יש לך את הפריביליגה לבחור במסלולים לא מסוכנים ולשלם על כך פרמיה מאוד נמוכה באופן יחסי.

[ישה]

כמובן שהכל חישוב מתמטי.

 

במשכנתא בסכום הנמוך הזה שמאפשרת עם יכולת ההחזר לרדת בקל"צ למעט שנים ולריבית נמוכה מאוד , עולה הכדאית לקחת הכל בקל"צ

 

אילו היה זה קל"צ ל15-20 שנה בריבית של 3-3.5 % וללא השימוש בפריים ל 25-30 שנה היית צריך למשוך את הקל"צ בעוד 5-7 שנים בריבית גבוהה ב1 % הכדאיות יורדת הופכת לרוב לבלתי כדאית.

 

עדיין אני צופה שהפריים יישאר ברמה נמוכה עוד מספר שנים עד שישתווה לריבית הקל"צ.

 

סתם חישוב היפוטתי

 

הכל בקל"צ ל 8 שנים בריבית של 2.5% תשלם ריבית של 31K

 

שני שליש קל"צ ל 6 שנים בריבית של 2.2% תשלם ריבית של כ 14K

 

על הפריים (ללא תזוזה בריבית 6 שנים ) תשלם 4K מאותו מועד עולה הריבית על היתרה ל 6%!! תשלם עוד 3K

 

סה"כ 21K ,לעומת 31K בקל"צ בלבד.

 

למי שיכול והשקט הנפשי חשוב לו מאוד קל"צ הוא פתרון ביטוחי מעולה.

[pipinoadar]

שלום לכולם וסופ"ש נעים.

 

ישה - כמעט סיימתי סבב ראשון עם הבנקים וכעת בידיי נתוני פתיחה כמעט מכולם(נותר בנק איגוד)

 

תזכורת -

עלות רכישת דירה - 1.55 M

שולם - 1.1M

משכנתא נדרשת - 450K

יכולת החזרת חודשי - 4K

המלצת ישה - שליש בפריים ל25 שנה +שני שליש קל"צ(150K+300K)

לאחר סבב בנקים ראשון:

 

מזרחי טפחות -

135,000 ל25 שנים P-0.85

315,000 ל8 שנים+4 חודשים ריבית קל"צ 2.99

*מותנה בפתיחת חשבון,ההצעה בתוקף עד אמצע שבוע הבא.

 

דיסקונט -

ממתין לאישור שכנראה יינתן על אותם נתונים של מזרחי טפחות(הוסבר לי כי הסיכוי נמוך להיטיב מעבר לכך למרות היותי לקוח הבנק )

 

 

לאומי -

 

135,000 ל25 שנים P-0.6

315,000 ל9 שנים ריבית קל"צ 2.45

 

ההחזר מעט נמוך מ4K לחודש(זה מה שקורה ששולחים את הגברת לבנק)

 

הפועלים:

 

150,000 ל25 שנים P-0.8

300,000 ל8 שנים ריבית קל"צ 2.8

 

 

בנק ירושלים...

 

פריים+1.5(כן,פלוס)

קל"צ-3.5

 

 

הסיבה שבחלק מהבנקים הפריים הוא 135,000 ולא 150,000 היא שהם לא מוכנים לרמת סיכון שכזו ולכן נותנים מעט פחות משליש פריים.

כעת נותר רק איגוד

תומר

[ישה]

נמתין בנשימה עצורה לבנק איגוד. הוא בד"כ תחרותי במימון מתחת ל 45%

 

הריביות לא משהו. פריים מינוס 0.9 זה כמעט הנורמה.

בנק ירושלים - חבל להשחית את סוליות הנעליים

[pipinoadar]

ישה,

 

בל"ל מאוד לחוצים...

עשו עוד קווץ' :

[ישה]

מה קורה עם ההצעה של בנק איגוד?

 

הפער בפריים בין מינוס 0.7 למינוס 0.9 הוא כ 4000 ש"ח

[pipinoadar]

אני מעדכן על הדרך...

עוד לא הייתה פגישה באיגוד אבל הבנקים יוצרים איתי קשר ואני מחמם את הגזרה.

בנק הפועלים שיפר הצעה והגעתי איתו ל -P-0.75 וקל"צ 2.35

סליחה על הבורות אבל מה ההפרש בש"ח במצטבר בין 2.35 ל 2.99?(הנמוך ביותר שקיבלתי והגבוה ביותר,להוציא את בנק ירושלים מהמשוואה)