מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[oryo]

צריך לשים לב ששתי המשכנתאות לא נלקחו בתנאים טובים במיוחד, החבר הזה משלם וישלם הרבה כסף לבנקים בדמות ריביות.

לא חושב שהתשואה מצדיקה את זה.

 

אפשר לעשות חישוב בכל מיני מחשבונים בנוגע לשיערוך כמות הכסף שאותו חבר ישלם על הריביות, אפשר להשוות זאת מול "פרעון" הדירה הנוכחית, ושימוש בכסף שלה בשביל להגמיד את המשכנתא החדשה (מה שישאיר לו הכנסה פנויה להשקעות, ויוביל לחיסול המשכנתא תוך פרק זמן קצר בהרבה).

 

'לדבר באוויר', כאשר יש החלטות כ"כ מהותיות מבחינה כלכלית, זו תופעה די מוזרה בעיני.

[ישה]

שלום ישה,

 

אם אפשר הייתי רוצה להתייעץ בשם חבר שלי שהולך לעשות כמה מהלכים משמעותיים בחייו והוא זקוק לעצה טובה.

 

שווי נכס קיים 1,650,000 ש"ח

משכנתא נותרה עליו - 500,000 ש"ח

משלם 2500 ש"ח בחודש משכנתא עליו.

 

החבר רכש בית חדש מקבלן

שווי בית 1,850,000 ש"ח

שולם לקבלן סכום של 600,000 ש"ח כך שנדרש למשכנתא נוספת על בית זה בשווי של 1,250,000ש"ח

משכנתא משוערת לבית החדש היא 6000 ש"ח

הכנסה חודשית כעת היא 24,000 ש"ח

 

הוויכוח ביננו הוא כזה:

אני בעד מכירת הנכס הישן לקיחת הסכום וקיזוז מהבית החדש אשר נרכש.

הוא טוען שעדיף לא למכור את הבית הישן אלה להמשיך ולהחזיק בו כיוון שהשכרתו תניב עוד כ5000 ש"ח לערך כל חודש(מה שיגדיל את ההכנסה החודשית לסביבות ה30,000 ש"ח)

 

ההסבר שלו הוא שהוא יהיה חייב לבנקים 1,800,000 ש"ח אבל הנכסים יהיו שווים כמעט 3,800,000 ש"ח ככה שאם הוא מחליט לממש את הנכסים הוא יכול להשאר ביד עם 1,7000,000 ש"ח.

 

הגיוני או הזוי?

 

תומר

 

נ.ב - סבירות גדולה לפטור ממס רכישה מסיבות בריאותיות.

 

1650K ועוד 1850K = קיבלנו 3500K . איך החבר קיבל 3800K ? לחבר הפתרונים.

 

אני מ חשב תשואה מדירה לפי 10 חודשי שכירות ובה(א)נחה שאכן 5K הוא המספר אתה נמצא בתשואה של 3% בלבד.

 

אם החבר לא צופה השבחה של הנכס הנוכחי עקב משהו בלתי ידוע לנו , לא הייתי נדבק לדירה הזו.

 

רוצה להיות משקיע בנדל"ן ?

 

מכור את הדירה הנוכחית וקנה דירות שהתשואה עליהן 6-10%

 

לחילופין תתחיל לחיות כמו קינג עם משכנתא קטנה יחסית אותה תיפרע במהירות גבוהה , 6000 ש"ח לחודש , זה סכום מכובד בהחלט.

 

היא תהיה לזמן קצר ולכן גם הריביות עליה תהיינה נמוכות.

[pipinoadar]

הבנתי,

 

תודה על העצות חברים.

 

תומר

 

ד"א - ישה,הסכומים לא מתחברים לך כי הוא הוסיף עליית ערך הנכסים.

עריכה אחרונה ב-9 לספטמבר, 2015 על ידי pipinoadar

[ישה]

מה שעולה יודע גם לרדת ( לא רגיל כל כך בארץ אבל קורה ) ואולי מכל התוכניות של הממשלה תהיה ירידת מחיר גם בשוק הזה

[pipinoadar]

החבר נעול על הרעיון של "יש לי 2 דירות"...

נקווה להתפכחות.

 

תומר

[oryo]

לא מפתיע, שמתי לב שלמרות שהרציונל (שלי לפחות) מכתיב שבהחלטות שמשפיעות על עשור/ים מהחיים שלך אתה אמור להפעיל הגיון קר ומחושב - אנשים נוטים להפעיל שיקולים רגשיים.

על הנייר 'יש לי 2 דירות' נשמע סוף הדרך, בפועל מבחינה כלכלית נטו, עבור החבר שלך וההתחייבויות הכלכליות שהוא צריך בשביל המשפט הזה, ניכר שההחלטה הכלכלית היא איך לומר בעדינות.... תמוהה.

אבל לאנשים קל יותר לדמיין שוכרים שנותנים להם פרמיה חודשית, מאשר השקעה בסל מסויים שנותן פרמיה חודשית. אני סבור שזה כך בגלל שהדמיון של השוכרים הוא 'פיזי' בעוד שהדמיון של הסל הוא אבסטרקטי. אבל זה כבר נשמע כמו דיבורים של פסיכולוגיה כלכלית ומה אני מבין מהחיים שלי, אני סתם מהנדס.

[Nemesis]

וכמובן הקנס בדמות מס רכישה בדמות כ-140,000!!! ש"ח נוספים....

[oryo]

שים לב, הבחור רשם שיש פטור ממיסים במקרה הזה... בתגובה הראשונה שלי רשמתי שבכלליות צריך לקחת את זה בחשבון, אבל נראה שבמקרה הספציפי הזה זה לא פקטור.

למי שמסתכל מהצד, צריך לקחת בחשבון שבד"כ רכישת בית שני גוזרת עליך נטל מס לא קטן בכלל (כי אתה לא זכאי לפטור לו זכאי מי שקונה בית למגורים) - אבל כאמור במקרה הזה זה כנראה לא רלוונטי עקב פטורים כאלו ואחרים.

עריכה אחרונה ב-9 לספטמבר, 2015 על ידי oryo

[Nemesis]

לא חושב שיש אופציה לפטור כזה. יש פטורים שונים ממס שבח, לא מכיר משהו ממס קנייה.

[oryo]

מה ז"א לא מכיר?

הרי אם אתה משפר דיור, עד סכום מסויים יש לך פטור ממס קנייה...

אז ייתכן שיש עוד כל מיני סוגים/הגדרות לפטורים שונים ומשונים.

[Nemesis]

הפטור החלקי הוא אך ורק על דירה יחידה. אם אתה קונה דירה נוספת אין.

[ישה]

1650K ועוד 1850K = קיבלנו 3500K . איך החבר קיבל 3800K ? לחבר הפתרונים.

 

אני מ חשב תשואה מדירה לפי 10 חודשי שכירות ובה(א)נחה שאכן 5K הוא המספר אתה נמצא בתשואה של 3% בלבד.

 

אם החבר לא צופה השבחה של הנכס הנוכחי עקב משהו בלתי ידוע לנו , לא הייתי נדבק לדירה הזו.

 

רוצה להיות משקיע בנדל"ן ?

 

מכור את הדירה הנוכחית וקנה דירות שהתשואה עליהן 6-10%

 

לחילופין תתחיל לחיות כמו קינג עם משכנתא קטנה יחסית אותה תיפרע במהירות גבוהה , 6000 ש"ח לחודש , זה סכום מכובד בהחלט.

 

היא תהיה לזמן קצר ולכן גם הריביות עליה תהיינה נמוכות.

 

החבר נעול על הרעיון של "יש לי 2 דירות"...

נקווה להתפכחות.

 

תומר

 

גם אני , רק ראה את המואדם

 

וכמובן הקנס בדמות מס רכישה בדמות כ-140,000!!! ש"ח נוספים....

 

נכתב כבר שיש אפשרות לקבל הנחה / פטור מסיבות בריאות, ונכה למשל יכול לקבל זאת גם לדירה שניה ולא רק לדירה יחידה ובתנאי שהוא הולך להתגורר באותה דירה שניה.

[BOGO]

שלום חברים, אני מתלבש פה על השרשור...

שאלה אולי שנשאלה בדפים הקודמים אבל לא מצאתי .

 

שאלה פשוטה,

זוג בני 31 , הון עצמי 300 אלף שקל שמעוניינים לרכוש דירה ראשונה למגורים.

במידה ואני רוצה שסכום ההחזר החודשי לא יעבור את ה 3000-3500 שח עד איזה מחיר אני אמור לחפש נכס ?

 

 

תודה ושנה טובה

[oryo]

שכחת לציין לכמה שנים ההתחייבות שאתה מעוניין לקחת.

ממש בגדול: כלל האצבע הוא שיהיה לך לפחות 1/3 מכלל הסכום, קרי לקחת משכנתא של עד 600K (לטובת סכום כולל של 900K). משכנתא כזו תהיה לתקופה של 15-20 שנה, וסביר להניח שתשלם סך ריביות של 200K ומעלה (על כל שקל שתיקח, תחזיר 1.33 שקלים).

כמובן שהסכומים האלו ניתנים לשינוי, במיוחד במשכנתא לטווח כ"כ ארוך - אשר ברור כי השוק ינוע, וכי תאלץ לקחת מסלולים לא תנודתיים היות וההחזר לא גבוה ביחס לסכום.

אני אישית הייתי לוקח משכנתא קטנה בהרבה, נכנס לדירה קטנה, ובעתיד משתדרג כאשר שווי הדירה+חסכונות נוספים יאפשרו לי לקחת מימון בתנאים טובים יותר.

 

יש המון שאלות נוספות: מהו אזור המגורים, מהו ייעוד הדירה, מהו סך ההכנסות לעומת ההוצאות של משק הבית וכו'. כמו שאמרתי לך בשרשור אחר, לדעתי צריך להבין את התחום קצת יותר טוב לפני שקופצים למים.

[BOGO]

ORYO תודה רבה , אני שם לב כי יש לך ידע בתחום גם כאן וגם בהודעות אחרות .

 

אני מבין מהתגובה שלך כי בהתאם להון עצמי של 300 אלף שח ורצון להחזיר כל חודש בין 3000-3500 שח אני אמור לחפש נכס במחיר של כ 900 אלף שח ?

 

צודק ?