מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[pipinoadar]

נתחיל מההתחלה

לרצון להישאר באיזור הנוחות יש עלות של עשרות אלפי ש"ח ויותר.

 

המלצתי זה הזמן לעשות בדיקה יסודית של כל מערך ההוצאות שלכם!! להעיף שומנים לצמצם ועוד כיד הסכין .

 

זו הפעולה שתחסוך לכם הכי הרבה כסף

 

בגדול התהמיל עבורכם

 

שליש פריים ל 25 שנה במינוס 0.9 כלומר ריריבית דהיום של 0.7%

שני שליש קל"צ לתקופה של X שנים שישלים לכם את ההחזר החודשי המבוקש.

 

סדר גודל של 9-10 שנים ריבית קשה לאמר היום עקב העליות האחרונות אבל 2-2.5%

 

היי ישה ושוב תודה על העצות המבורכות.

לאחר דין ודברים עם אשתי הגענו למסקנה כי נעלה את ההחזר החודשי ל4K

עד כמה הדבר יהווה שינוי משמעותי לתמהיל הנ"ל?

 

תומר

[ישה]

"היום הוא המחר שאתמול דאגתם בגללו כל כך"

 

150K בפריים ל 25 שנה במינוס 0.9 = ריבית של 0.7

300K בקל"צ ל 8 שנים סביב 2% ( תלוי בשגיונות של הבנקים בשבועות האחרונים עם הריבית )

 

בהגדלת ההחזר חסכתם 5 שנות משכנתא כ 30K ריבית שכמובן הפער יגדל ככל שריבית הפריים תעלה.

 

כמובן שבסיום הקל"צ אתם נשארים עם אותו החזר חודשי על ידי קיצור הפריים כך שאחרי 10-11 שנים סיימתם.

[tomy669]

שאלה שמעניינת אותי, מה עדיף 3 מסלולים ששנות ההחזר שלהם שווה למשל 25 שנה כל המסלולים או לעשות 3 מסלולים בתקופות משתנות למשל 20, 25, 30 שנה?

[ישה]

כנראה שלא הפנמת את מה שכתבו לך

 

כל החזר מעל 20 שנה אינו כלכלי והוא משול לקפיצה מקומה 20 או 25 או 30.

 

התוצאה זההה

[pipinoadar]

תודה ישה, לאחר חתימת חוזה הרכישה(אמור להחתם בימים הקרובים)אתור לי בין הבנקים ואבקש הצעות עפ״י התמהיל הנ״ל.

ד״א - לדעתך עליי לעבור לבנק שיציב דרישה להעביר אליו את כל החשבונות שלי בתמורה לתנאים משופרים ?(אני בדיסקונט מאז שאני זוכר את עצמי אך להבנתי הוא לא מהמובילים מבחינת תנאי משכנתא)

[ישה]

לפעמים ללקוחות הבנק , דיסקונט מפתיע.

 

תתחיל עם כולם ולאט לאט תתכנס לטובים ביניהם.

 

זכור שיחס המימון שלך נמוך ולכן מבחינת הבנק אתם לקוח ברמת סיכון מינימאלית = ריביות טובות

 

לגבי העברת חשבון , זה נשק לקראת סוף המו"מ לשיפור אחרון בריבית.

[pipinoadar]

:mm_yeah:

 

חן חן על המידע.

אעדכן בהמשך.

[Charge]

נכס בשווי 1.5M באזור "לא מסוכן", משכנתא של 600K ש"ח, כ40% משווי הנכס, תקרת החזר חודשי 5K, מעוניין בפריים וקל"צ בלבד.

ההצעה הכי טובה שהגעתי אליה כעת היא:

200K ש"ח בP-0.9 ל15 שנה.

400K ש"ח בקל"צ 2.48% ל9 שנים.

סה"כ החזר חודשי 5030 ש"ח.

 

השאלה שלי היא נטו מבחינת מצב שוק המשכנתאות כיום עד כמה אטרקטיביות הריביות שקיבלתי?

עריכה אחרונה ב-6 ליולי, 2015 על ידי Charge

[ישה]

המחשב שלי טוען בחום שההחזר לפי הנתונים שמסרת הוא 5300 ש"ח!! לבדיקתך

 

מעדיף את הפריים ל 25 /שנה ולקצר במקצת את הקל"צ.

 

לגבי ריבית הקל"צ ניתן לשיפור במקצת גם בימים אלה של עליית ריבית בייחוד לאור אחוז המימון הנמוך

[oryo]

ישה, מנסיונך - אחוז המימון כ"כ משפיע?

מההיכרות שלי את השוק, כל עוד לא מדובר באחוז מימון חריג/גבוה והלווה בעל הכנסה קבועה (קרי: אין סיכון 'מיוחד') , תקופת ההלוואה היא הפקטור המרכזי בעת מתן הריבית. מעניין לשמוע מה שאתה אומר - זה חדש לי.

 

מלבד זאת, מסכים עם ישה לגמרי, תגדיל את הפריים ותקצר את הקל"צ - הריבית אמורה להשתפר באופן מוחשי.

[Charge]

ישה אכן הטעות היא שהקלצ הוא ל9 וחצי שנים ולא ל9, מעבר לכך משיחה עם כמה(!) מנהלי סניפים של בנקים שונים וכן עם מחלקות משכנתאות, טענו בתוקף שלא ניתן להשג פחות מ2.48 כיום לקלצ לתקופה זו.

[ישה]

דרישות בנק ישראל מהבנקים בכל הקשור להון משתנות כדלקמן

 

עד 45% מימון, בין 45 ל 60% ,ומעבר ל 60%.

 

לכן הריבית משתנה בהתאם, לא תמיד בצורה מודגשת אבל ברמת העיקרון יש פערים.

 

לגבי הריבית הנוכחית בקל"צ כאמור ניתן לרדת ממנה במקצת , סגור כעת מקסימום תמחזר כאשר הריבית תחזור לרמתה כפי שהייתה לפני כחודש חודשיים

[aa123]

בשעה טובה ומוצלחת חזרתי עם הפרטים שלי.

 

הלוואה של 241,000 שקל ל-15 שנה, נשארו 12. כולה בריבית קבועה של 2.55 (מתואמת 2.58, לא שיש לי מושג מה זה), וצמודה למדד.

 

החזר חודשי 1618 לפני הצמדה. בפועל זה יוצא בין ,1630 ל-1650. מדובר בהלוואת שפיצר.

 

אני יודע שלקחתי סיכון מסוים בכך שהצמדתי למדד - אבל בזמנו הם רצו תוספת של יותר מ-200 שקל להחזר החודשי כדי לנטרל את הסיכון הזה. בינתיים זה לטובתי, כי המדד כמעט ולא עלה בשנתיים ה אחרונות (ובאמת אני רואה את זה בתשלומים).

 

מה דעתכם?

ישה?

 

תודה רבה...

[aa123]

ישה פנה אליי בה"פ עם מספר שאלות - אבל העדפתי להמשיך כאן כדי שכולנו נשכיל.

היתרה כיום היא 203,000 שקלים, מתוכם 4600 קנס. לא מעוניין להגדיל את ההחזר החודשי.

 

תודה!

[ישה]

הייתי מתמהל

 

65000 ש"ח בפריים ל 25 שנה במינוס 0.9 כלומר 0.7% ריבית

138000 ש"ח בקבועה לא צמודה ל 9 שנים ריבית כ 2.5%

 

כמובן שבסיום הקל"צ אתה מסתער על יתרת הפריים ומקצר אותה