מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[oleg_kra]

תודה ישה.

[wa11a]

כן אבל האגח הארוכות בצניחה חופשית. אם זה ימשיך ככה הריבית שהבנק נותן על המשכנתא תעלה.

יש קשר ישיר בין הריבית בה הבנק מצליח לגייס את החוב לריביות שהוא מציע. לכן, אם האגחים נופלים והתשואות שלהם עולות אז גם כשהבנק יגייס חוב הוא יגייס בריבית גבוהה יותר. מכאן שהריבית של המשכנתא תעלה.

[Mr_Shankly]

סורי על הדיליי הענק, אתן תשובה לכל מי שענה לי ואשמח אם תמשיכו לעזור לי בהתלבטות.

 

זו ההודעה המקורית שלי:

 

עכשיו הגיע תורי לבקש עזרה, אשמח להמלצה מישה ומשאר המומחים.

 

 

לפני 3.5 שנים לקחתי משכנתא בסכום של 550K ש"ח לפי הפירוט הבא:

 

*220K ש"ח ל-20 שנה בריבית קבועה לא צמודה של 5.25%.

 

עמלת פירעון מוקדם (נכון להיום): 25,720 ש"ח.

 

* 165K ל-25 שנה בריבית פריים מינוס 0.93.

 

עמלת פירעון מוקדם: 146 ש"ח.

 

*165K ל-25 שנה בריבית משתנה כל 5 שנים של 2.75%.

 

עמלת פירעון מוקדם: 1,743 ש"ח.

 

 

כיום החזר המשכנתא החודשי שלי עומד על ~2,900 ש"ח לחודש, כאשר יש באפשרותי להגדיל אותו לבערך 3.5-4K ש"ח לחודש.

 

סה"כ קרן שנותרה לסילוק: 494,322 ש"ח

סה"כ עמלות לסילוק: 27,610 ש"ח.

סה"כ לסילוק: 521,992 ש"ח.

 

 

לפני כמה חודשים התחלתי לבדוק אפשרויות מיחזור ול"גמר" עלו 2 הצעות:

 

1. בבנק הקיים שבו נלקחה המשכנתא:

 

- 378K : קל"צ ל-10 שנים בריבית של 2.5%.

- 144K: פריים מינוס 0.93 ל-21 שנה.

 

סה"כ החזר חודשי צפוי:~4100 ש"ח.

 

2. בבנק אחר:

 

תמורת פתיחת חשבון בבנק (אין לי בעיה עקרונית עם זה) נתנו לי את ההצעה הבאה:

 

- 344K: קל"צ ל-10 שנים בריבית של 2.4%.

- 178K: פריים מינוס 0.9 ל-22 שנה.

 

סה"כ החזר חודשי צפוי: ~4K.

*נכון לרגע זה ישנה הטבה של החזר של 3K ש"ח על תשלום חודש ראשון של משכנתא.

 

 

2 שאלות לי אליכם:

 

1. איך אני מחשב סכום חיסכון צפוי לכל אחד מהמסלולים הנ"ל?

2. האם כדאי ללכת על ההצעה של הבנק הנוכחי בו מתנהלת המשכנתא שלי למרות שהיא גבוהה ב-0.1% מהבנק השני, או לערוק לבנק המתחרה?

יש לציין שבבנק המתחרה יש להעמיס עוד עלויות על פתיחת תיק/שמאי/טאבו.

 

כמו-כן, בחודש ספטמבר יהיו לי ~40-45K שאוכל לנתב לטובת המשכנתא, האם כדאי לחכות ואז לעשות מיחזור, או לעשות עכשיו ובספטמבר לנתב את הסכום הזה להקטנת המשכנתא במסלול פריים?

 

תודה מראש על העזרה!

 

 

 

עוד מעט ישה יענה לך, אבל בנוגע לשאלה האחרונה לגבי הסכום שמשתחרר בספטמבר, נראה לי שעדיף לחכות ולא להשתמש בו לפרעון חלק מהפריים, כי אז יוצא שלא באמת ניצלת 30% פריים, שעם כל הסיכון זה המסלול הכי משתלם כרגע.

 

תודה!

 

נתחיל מהסוף

 

מהיכן נופל עליך הסכום של ה 40-45 אלף?

 

הריבית בקל"צ צריכה להיות נמוכה יותר וקרובה ל 2%

 

פרט מה היתרה בכל מסלול היום כדי לחשב לך מה חסכת

 

סכום של 40-45K מורכב מחסכונות ומכל מיני מענקים שצפויים להתקבל בחודשים שציינתי מהעבודות של אישתי ושלי, שנוכל לנתב אותם לטובת המשכנתא.

 

ריבית של קל"צ - 2%?!? אחרי מו"מ חוזר ונשנה וארוך הכי טוב שהצלחתי לקבל לפני כמה שבועות היה 2.4%.. איך עושים את זה ואיפה משיגים דבר כזה?

 

פירוט היתרה בכל מסלול:

 

*220K ש"ח ל-20 שנה בריבית קבועה לא צמודה של 5.25%.

 

יתרה לתשלום (ללא סכום הפירעון המוקדם): 196,220 ש"ח.

 

* 165K ל-25 שנה בריבית פריים מינוס 0.93.

 

יתרה לתשלום (ללא סכום הפירעון המוקדם): 146,470 ש"ח.

 

*165K ל-25 שנה בריבית משתנה כל 5 שנים של 2.75%.

 

יתרה לתשלום (ללא סכום הפירעון המוקדם): 151,627 ש"ח.

2%, ל10 שנים? for realzis?

אני קיבלתי 2% ל7 שנים, אבל זה קרה לפני ~3 חודשים בערך.

 

לשואל בקשר למחזור: כנס לאחד ממחשבוני המשכנתא הזמינים באינטרנט, תעשה סימולציה של המשכנתא הנוכחית שלך, ושל המשכנתא המיועדת (הכוללת את כל עמלות הפרעון). בדוק את ההפרש בין הריביות שתשלם לבנקים בכל התקופה, זה החסכון שלך.

שים לב שאם אתה משתמש במסלול כמו פריים או צמוד למדד או משתנה וכו' - שאתה מכניס פרמטרים ריאליים למחשבון, הן עבור BEST CASE (ההווה) והן עבור WORST CASE (הריבית עולה, המדד הוא X וכו'). שים לב שאתה לוקח בחשבון את כל השינויים הנלווים מהתנודות הנ"ל.

 

תודה! אני אחכה לתשובה של ישה, חושש לטעות שם עם כל הפרמטרים והמספרים.

[ישה]

Mr_Shankly

 

נתחיל בבשורות הטובות

 

הרווח שלך מהמיחזור אחרי שלקחנו בחשבון כבר את הקנס הוא....

 

או 70 אלף אם המסלול המשתנה הוא לא צמוד, לבין 120 אלף אם המסלול המשתנה הוא צמוד ( לדעתי הוא צמוד )

 

לגבי שתי ההצעות על השולחן הם לא זהות בהחזר החודשי , בבנק שלך הם כ 4180 ש"ח בבנק השני הם "רק" 3950 ש"ח, לכן בהחזר הגבוה ניתן לשפר את ההצעה השניה כלומר לקצר את הפריים.

 

אבל הפריים בהצעה השניה עובר את השליש המותר. בדוק שוב בבנק!!

 

לגבי הכספים שנופלים עליך

 

בקש מסלול של 45 אלף במשתנה כל 5 צמודה ל 25 שנה ריבית כ1.5-1.6% , הקטן את הקל"צ ל 299 מ 344 אלף וקצר אותו ל 8 שנים . הקיצור ישפר את סיכוייך לשפר את הריבית בייחוד שנתת לבנק מסלול שהוא מאוד רווחי עבורו בדמות המשתנה.

 

עד לספטמבר ההחזר יהיה כ 4360 , ולאחר הפרעון של המשתנה תהיה בהחזר של 4160 ש"ח

[IRON-MAN]

יאשה ,איך אני ''משחרר'' את המשכנתא הנוכחית מהבנק? תוך כמה זמן צריך להודיע להם? יש עמלות? .

[ישה]

יש מספר עמלות כאשר פורעים משכנתא

 

ראשית- עמלה תפעולית 60 ש"ח

שנית- עמלת אי הודעה מוקדמת - אתה צריך לתת 10 ימים לבנק על רצונך לפרוע. לא נתת תשלם 0.1% עמלה. אם הריבית שלך גבוהה מ 3.5% כדאי לוותר על מתן ההודעה ולפרוע במיידי .

שלישית -אם המסלול הוא צמוד, ואתה פורע אותו בין הראשון לחודש לבין ה 15 לחודש עמלה נוספת שמטרתה לתת לבנק חלק מההצמדה החודשית של אותו חודש

רביעית - הנבזית ביותר היא עמלת פרעון מוקדם. חתמת הסכם הלוואה עם הבנק לX זמן, הבנק מצידו גייס הון עבור אותו זמן . כעת אתה בא "להפר" את ההסכם ומבקש לפרוע את ההלוואה לפני הזמן, ולבנק נגרם נזק עקב כך, ולכן הוא זכאי לקבל ממך חלק מן הנזק.

 

מתי אתה לא משלם את העמלה הזו?

 

כאשר הריבית על המסלול שלך נמוכה מהריבית שהבנק יכול להלוות את הכסף שלך למישהו אחר, כי לבנק בעצם לא נגרם נזק מהמהלך שלך אלא רווח.

 

מתי אתה משלם את העמלה הזו?

 

כאשר הריבית על המסלול שלך גבוהה מהריבית שהבנק יכול להלוות את הכסף שלך למישהו אחר, כי לבנק נגרם נזק מהמהלך שלך.

 

למה נבזי?

 

כי במקרה השני ברור שצריך לשלם על הנזק שנגרם לבנק , אבל אם זה כך מדוע לא לקבל מהבנק חלק מהרווח שלו .

 

ודבר נוסף

 

אם מדובר במיחזור כלומר אתה מחליף מסלולו יקר במסלול זול עקב ירידת הריבית , ככל שהקנס גבוה יותר , הכדאיות של המהלך גבוהה יותר

עריכה אחרונה ב-7 ליוני, 2015 על ידי ישה

[oryo]

יאשה ,איך אני ''משחרר'' את המשכנתא הנוכחית מהבנק? תוך כמה זמן צריך להודיע להם? יש עמלות? .

 

היי,

עד שישה ישפוך יותר מידע:

כאשר אתה ממחזר משכנתא, ישנם מס' תשלומים שנגזרים עליך מהבנק -

1. עמלות פרעון / פתיחת תיק: אלו עמלות של כמה מאות שקלים, בד"כ סכום שהוא 'זניח' ביחס לגודל ההלוואה. סכומים אלו משתנים בין הבנקים.

2. עמלת היוון: זו העמלה ה'כבדה' - נניח והייתה לך משכנתא בריבית קבועה של 15%, וקרן המשכנתא (הסכום שאתה חייב לבנק, בלי ריביות) היא 100,000 ש"ח. ונניח ואתה מעוניין 'למחזר' המשכנתא לריבית חדשה (גם קבועה) של 5%.

הבנק בעצם 'מפסיד' מכיוון שהוא חטף על הראש הרעת תנאים, ולכן גובה עמלת היוון - העמלה מחושבת לפי הפרש הריביות (במקרה שלך: 15-5 = 10%), את ההפרש הזה מכפילים בקרן שנשארה לך (100,000 ש"ח), ולכן התשלום שלך עקב עמלת היוון במקרה הזה הוא 100,000*10% = 10,000 ש"ח.

 

מה שעושים במקרה הזה בד"כ, לוקחים משכנתא חדשה ע"ס 100,000(קרן)+10,000(עמלת היוון)=110,000 ש"ח, בתנאים החדשים.

שים לב! למרות שהגדלת את הקרן, ייתכן מאוד שהמחזור הזה משתלם, עקב הריבית הנמוכה יותר ופריסת התשלומים השונה. בשביל זה יש מחשבונים/סימולציות וכו', וככל שהתנאים דטרמיניסטיים יותר קל יותר לשערך את הרווח/הפסד שלך בעת ביצוע המחזור. כמובן שאם אתה ממחזר למסלול תנודתי (נניח פריים) אז כל הסימולציות/שערוכים הם מה שהם - הנחה בלבד.

 

ניתן לחסוך עשרות אלפי שקלים בעת ביצוע מחזור. התנאים כרגע בשוק מאוד טובים למי שממחזר מסלולי קל"צ למיניהם.

 

מקווה שעזרתי.

 

נ.ב. ישה, נראה לי שהתבלבלת בשרשור בהודעה האחרונה שלך(?)

[samg]

170K בפריים ל 25 שנה במינוס 0.9

350K בקל"צ ל 15 שנה ריבית כ 2.5% אולי גם פחות, נסה גם לרדת ל 14 שנה במקום 15 שנה יקל על הורדת הריבית

 

החזר 3K לחודש

 

לאחר ביקור בבנק אחד הוצע את המסלול של הפריים 170K ל25 שנה.

לחלק ל2: 85K משתנה לא צמוד ל5 שנים בריבית של 2.67.

ו85K בפריים P-0.9 ל25 שנה.

בטענה שזה יקטין סיכון, באם הפריים יעלה במשך הזמן, מה שיגרור עלייה בהחזר החודשי.

יש היגיון בדבר?

את הקל"צ כרגע הציעו לי, 350K ל14 שנה בריבית של 2.55.

עד כמה צריך לפחד מעלייה חדה של הפריים לאורך השנים?

ועד כמה ההצעה הזו כדאית אם בכלל?

 

נ.ב

לצורך העניין, יהיה לי את הסכום כדי לסגור את המשתנה עוד 5 שנים (מהקרן השתלמות).

למרות שאני מעדיף לא לגעת בה.

עריכה אחרונה ב-7 ליוני, 2015 על ידי samg

[ישה]

נתחיל במשהו כללי

 

הריבית כרגע במגמת עליה על רקע הירידות במחירי האג"ח שמעלים את התשואה.

 

הערכה שלי כיוון שלא חל שינוי במשק , אנו נמצאים בתנודתיות זמנית ואחרי הגל תבואנה ירידות למה שהיה עד לפני מספר שבועות.

 

לכן מי שלא צריך לקחת את המשכנתא בחודש חודשיים הקרוב המלצתי להמתין.

 

 

samg

 

גם בהנחה שאתה רוצה להשתמש בקה"ש ( אני לא ממליץ , לפדות קה"ש, מקסימום לקחת הלוואה ממנה כאשר תהיה נזילה ) , לא הייתי מפצל, כי ברור שאם הריבית תעלה גם הריבית המשתנה בתחנה תעלה. אבל אתה אומר אני אפרע אותה בתחנה, אז לא איכפת לי.

 

כדי שזה יהיה כדאי הפריים יצטרך לעלות ל 5%-5.2% עד לאותו מועד, כדי שבממוצע הוא יהיה שווה ל 2.67%

 

הייתי מסתכן ונשאר עם הפריים.

[samg]

לכל אורך חיי המשכנתא? קרי, 14-15 שנה. בהנחה שלאחר 14 שנה לכשאסיים את הקל"צ אוכל להסתער על הפריים ולסיים אותו בעוד שנתיים +/-.

[ישה]

לקחת את הקל"צ, קיבעת את הריבית לכל אורך חיי ההלוואה

 

הפריים כמובן שיחולו בו שינויים אבל כל עוד התשואה בו גבוהה מריבית הפריים אין טעם לגעת בו, ולכן אני מעדיף שתישאר איתו וכאמור תסתער אותו אחרי סיום הקל"צ

[צביקי]

לכמה זמן הבנק מחוייב לשמור הצעה? היא טוענת ש12 יום. האם יש הנחיה שונה אם כבר שילמתי פתיחת תיק והבאתי את כל האישורים וממתין רק לספח תז שהזמנתי? הם גוררים וגוררים, סופרים בימים האלו את כך העיכובים שלהם, זמן העברת הכסף וכו וטוענים שהתהליך כולו חייב להסתיים תוך 12 ימים. בגלל זה גם אומרת שלא יכולה לבקש אישור להנחה בדמי פתיחת תיק כי זה ייקח זמן ואאבד את הריבית.

[ישה]

לך למשרד על הפנים ותוציא בשתי דקות את הספח

 

12 יום זה המינימום בה"פ בד"כ נותן 30 יום , אבל אתה בטפחות , אז אכן 12 יום.

 

וכיוון שבשבוע בשועיים האחרונים הריבית קצת בעליה חבל להחמיץ ולקבל ריבית גבוהה יותר.

עריכה אחרונה ב-11 ליוני, 2015 על ידי ישה

[צביקי]

ביום שישי?

[ישה]

משרד הפנים נצרת עלית - מרשם ודרכונים

כתובת: קריית הממשלה

משרד הפנים שעות פעילות נצרת עלית:

א', ב', ג', ה' בשעות 8:00-12:00 עבור אשרות,

יום א' ו-ו' בשעות 8:00-10:00,

ימים ב', ג', ה' בשעות 08:00-12:00.

יום ב' בין השעות 14:30-17:00.

יום ד' בין השעות 13:30-17:00.

טלפון: 3450*

פקס: 02-6469464

 

הייתי אבל בודק זאת

 

אם יום א' מאוחר מדי