מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[HeyHey]

אז אני מבין שאני יכול עוד להוריד אותם ? במקום 3.6 לשחק בין 3-3.5?

אגב, לא יודע כמה זה רלוונטי אבל הבנק מרוויח אותנו גם עם החשבון הפרטי והעסקי.

[ישה]

קה"ש לא פודים!!! הסיבות

 

רווחית יותר מעלות המשכנתא, ש/ומרת על נזילות גם של ההפקדות החדשות , כך שלא צריך לחכות 6 שנים לפתיחה מחדש.

 

מקסימום לוקחים הלוואה ממנה. ההלואה היא בשיעור של 80% משוויה.

 

בבנק תיקח או הלוואת בלון של 150 אלף ותשלם רק את הריבית מדי חודש, או משתנה צמודה ל 30 שנה ריבית כ 1.5% בסכום של כ 160 אלף ש"ח

 

זה יאפשר לך להקטין את הקבועה לא צמודה וגם לקצר את התקופה שלה, למשהו כמו 12 שנה בריבית של כ 2.2%

[oleg_kra]

תודה רבה!

נראה מה הבנק אומר.

[redroze]

ואו. הריביות היום פשוט ירדו לשפל שלא האמנתי.

לאחר שנתיים מלקיחת המשכנתא המקורית 600K ש"ח ל-10 שנים (שני שליש קל"צ, השאר פריים) ב-3.6% (אז הייתה נחשבת ריבית מעולה) היום מחזרנו את המשכנתא וקבלנו פחות מ-2%.

פשוט לא יאומן על לאן הבנקים עוד מוכנים לרדת.

[Fitch]

חבר קיבל סביב ה15 שנים קל"צ ב-1.95%. אכן הריביות מתחת לאדמה.

[samg]

חבר קיבל סביב ה15 שנים קל"צ ב-1.95%. אכן הריביות מתחת לאדמה.

אם אפשר לדעת על איזה סכום ועל איזה אחוז מימון? כמובן באיזה בנק דבר כזה קרה

אני פשוט עוד 3 חודשים מתכנן לקחת משכנתא של 520k על אחוז מימון של כ40%. אמור להתחיל עוד חודשיים מינוס סבב ריביות בבנקים השונים.

[ישה]

ואו. הריביות היום פשוט ירדו לשפל שלא האמנתי.

לאחר שנתיים מלקיחת המשכנתא המקורית 600K ש"ח ל-10 שנים (שני שליש קל"צ, השאר פריים) ב-3.6% (אז הייתה נחשבת ריבית מעולה) היום מחזרנו את המשכנתא וקבלנו פחות מ-2%.

פשוט לא יאומן על לאן הבנקים עוד מוכנים לרדת.

 

יעלה כבודו את התמהיל שלו אולי יש מקום לשפר עוד יציין את אחוז המימון ואחוז ההחזר מההכנסה

 

חבר קיבל סביב ה15 שנים קל"צ ב-1.95%. אכן הריביות מתחת לאדמה.

 

מצטרף לשאלה של סאמג

 

לא מכיר ריביות כאלה ל 15 שנה.

[redroze]

רק בגלל שאתה מבקש כ"כ יפה

 

זכויות היוצרים שייכים לליאונרד ( והורחבו על ידי )

1. ספרו על עצמכם - מצב משפחתי, גילכם, כמה ילדים, ובני כמה הם? אם אין ילדים, מתי וכמה מתוכננים?

בן 29. נשוי+1 בן 5 חודשים. מתכננים 2 ילדים, הבא בתור עוד כ-3 שנים.

2א. אם מדובר בדירה יד2 - מה מחיר הדירה? נא פרטו בנוסף הוצאות תיווך, עו"ד ומס רכישה (אם יש)

2ב. אם מדובר בדירה מקבלן - מה מחיר הדירה? נא פרטו הוצאות עו"ד ומס רכישה. האם יש הצמדה למדד תשומות הבניה?

מחייר הדירה בזמן הרכישה (נובמבר 2012) 1.4M. יש הצמדה למדד תשומות הבניה.

2ג. מה לוח התשלומים הצפוי ומה שולם עד כה ( חשוב מאוד )

במעמד חתימת החוזה שילמנו כ-300K ש"ח. בנינו תוכנית כך שכל חצי שנה אנחנו צריכים לשים כ-250K ש"ח. במציאות אחרי חצי שנה שמנו את כל הכסף (חוץ מ-10% במעמד מסירת מפתח) כי פחדנו מהמדדים והריבית שקבלנו על המשכנתא הייתה מפתיעה לטובה.

2ד. אם מדובר במיחזור - נא פרטו את כל המסלולים של ההלוואה הנוכחית, כולל קרן ועמלות היוון לכל מסלול בנפרד להיום .נא לפרט גם מה נלקח בכל מסלול בעת לקיחת ההלוואה בזמנו.

את המשכנתא לקחנו בפברואר 2013, להלן התמהיל:

600K ש"ח משכנתא ל-10 שנים. שנתיים גרייס, 400K ש"ח קל"צ ריבית 3.6% ל-8 שנים ו-200K ש"ח בפריים מינוס 0.95 ל-25 שנה. אנחנו כרגע בתהליכים של מחזור המשכנתא וקבלנו ריבית שאני לא יכול לפרסם אותה אבל היא נמוכה מ-2%.

3. מה גובה ההלוואה הדרושה?

 

4. האם יש לכם הלוואות נוספות כלשהן שאתם כרגע משלמים? אם כן, מה סכומן , הרכבן ,ומתי הן צפויות להסתיים?

עד חודש שעבר לא היו הלוואות. החודש לקחנו הלוואה של 100K ש"ח ב-2 מסלולים ל-3 ו-5 שנים ריבית קבועה 2.4%. ההלוואה עבור השקעה מסויימת. ניתן להתעלם מההלוואה הזו כי הרווחים מההשקעה מתקזזים עם עלות ההלוואה.

5. מה אחוז המימון שהבנק מממן?

כ-45%.

6. מה השכר שלכם? האם ההכנסה יציבה, או צפוי להשתנות בקרוב (למשל אם אחד מכם סטודנט)? אם צפוי להשתנות מתי ובכמה יעלה השכר ? נא רשמו את חלוקת השכר בין בני הזוג.

את המשכנתא לקחנו עם תכנון הכנסה מאוד פסימי של 15K ש"ח. במציאות אנחנו מרוויחים יותר כאשר ההכנסה תלויה בעיקר באחוז המשרה שאישתי מוכנה לעבוד בהתאם למצב המשפחתי.

כאשר לקחנו את ההלוואה אני הייתי סטודנט וזו אחת הסיבות שלקחנו גרייס.

בגדול השכר שלי ושל אישתי יציב עם עלייה קלה כמעט כל שנה.

כאשר שנינו עובדים 100% משרה אז השכר שלי גבוה בכ-10% משל אשתי אבל פוטנציאל צמיחת השכר שלי גדול משל אישתי.

7. מה יכולת ההחזר החודשי? (זו השאלה הכי חשובה! נא להתייחס בהתאם).

לא רצינו לחצות את רף ה-5K ש"ח אבל בתמהיל הקודם (לפני המחזור) הגענו ל-5700 ש"ח. עכשיו אחרי המחזור אנחנו יורדים לכיוון שאליו תכננו במקור.

8. האם צפויות הכנסות חד פעמיות, כגון קרן השתלמות, שתרצו לשלב במשכנתא? (לא תמיד חובה לשלב אותן. המטרה להבין אם יש גב כלכלי מאחורי המשכנתא)

אם כן נא לתת סכומים משוערים ומועד פרעון? בררו גם תנאי ההלוואה בקה"ש כאשר תהיה נזילה

לאישתי יש קרן השתלמות שאמורה להיפתח עוד כשנה. החלטנו לא לגעת בה ולסגור אותה עבור הילד.

9.בדירה להשקעה האם לקחתם בחשבון מס רכישה ? האם היא תהיה דירה שניה שלכם? מה שכר הדירה הצפוי שתקבלו?

דירה ראשונה.

10) האם אתם חוסכים כספים בתוכניות חיסכון כעת ? אם כן פירוט סכומים לחודש ?

לא אבל יש לנו בצד כ-50K ש"ח לאבזור הדירה. במידה ויהיה מחסור נקח הלוואה כנגד שעבוד קרן ההשתלמןת של אישתי

וכן פרטים נוספים שיכולים לתת לנו תמונה טובה יותר עליכם

היינו אמורים להיכנס לדירה במאי 2015. הקבלן מאחר בין חצי שנה לשנה ועל כן יאלץ לפצות אותנו בלא מעט כסף.

[ישה]

אנחנו כרגע בתהליכים של מחזור המשכנתא וקבלנו ריבית שאני לא יכול לפרסם אותה אבל היא נמוכה מ-2%.

 

אתה יכול לפרסם אולי אתה לא רוצה.

 

איך נדע אם היא טובה? או אולי רעה? איך ידעו אחרים מה ניתן להשיג בתנאי מימון דומים?

 

נראה שאתם פוסעים בדרך הנכונה.

 

באחוז המימון שלכם כל הבנקים אוהבים אתכם, בנק איגוד הוא כתובת מאוד טובה לאחוז המימון הזה.

 

ניתן להגיע גם לריבית סביב %1.5

נסו למחזר לפני שהבנקים יראו החזר של ההלוואה החדשה, כי עליהן להכניס זאת לתחשיב יכולת ההחזר. ( הוראה של בנק ישראל ).

 

טכניקת המיחזור כבר כתבתי

 

מנסים בבנק4ים האחרים המנצח עולה לסדרת הגמר מול הבנק הנוכחי!!

 

ואל תינעל על הבנק הנוכחי רק בגלל הפריים מינוס 0.95

[avargel]

אני מבין מפה שייתכן שמשתלם למחזר גם כשנותרו פחות מ10 שנים?

 

אני לקחתי לפני שנתיים וחצי משכנתא של 400K, שליש ל20 שנים ושני שליש ל12 שנים [מה שאומר שלחלק הארי נשאר פחות מ10 שנים].

התמהיל הוא שליש בפריים שני שליש קל"צ.

 

הפריים במרווח מינוס אחוז, הקל"צ 4.5

 

שווי הנכס עפ"י החוזה[דירה מקבלן מחיר למשתכן] היה 660K ש"ח, כשבפועל קיבלנו את הדירה לפני כחודש והיא שווה היום לדברי מתווכים לפחות מיליון.

 

מה אומר ישה?

 

אגב התייעצתי לפני מס' חודשים [ממש לפני שהגענו לסף ה10 שנים], אך היה לחץ רציני ולא הצלחת לטפל במיחזור.

עריכה אחרונה ב-23 לאפריל, 2015 על ידי avargel

[ישה]

לך תוציא דו"ח יתרות מהבנק כולל הקנס על הקל"צ ותעלה לכאן.

 

מה יכולת ההחזר?

[avargel]

הוצאתי מהאתר. איך אני מצרף את זה? [קובץ pdf]

יכולת החזר ללא שינוי - עד 3000 ש"ח

[ישה]

בעורך הודעות מלא , משמאל לסמיילי יש לך איקון של צרף הודעה, נכנס לשם ומעלה את הקובץ.

 

אם לא תצליח , תעלה את הנתונים באופן ברור בגוף ההודעה.

 

תקופה שנשארה, סכום שנשאר לפני הקנס ,וסכום הקנס , אחוז הריבית בכל מסלול.

[avargel]

אולי הפעם זה יצליח

מצב משכנתא.pdf

[ישה]

האם כדאי למחזר? נקדים ונאמר בהחלט!!

 

 

אנחנו מניחים כי הפריים לא יעלה ( והוא יעלה ) אבל לצורך ההשוואה בין שני התמהילים ההנחה היא טובה. היא גם לא לוקחת בתחשיב הריבית המשולמת את קיצור הפריים כאשר מסלול הקל"צ מסתיים.

 

במצב הנוכחי נשלם סה"כ ריבית מכאן ואילך כמובן, של 61 אלף ש"ח.

 

בתמהיל הממוחזר נשלם סה"כ ריבית של כ 28 אלף ש"ח אחרי שלקחנו כבר בחשבון את תשלום הקנס של 23 אלף ש"ח.

 

כלומר חיסכון של 33 אלף ש"ח

 

המלצתי

 

את הפריים השאר כמו שהוא אם מיחזרת בבנק "שלך" ואת הקל"צ הורד לתקופה של 8.9 שנים תוכל להגיע לריבית של כ 1.8% אולי אף פחות.

 

ההחזר יעלה ב 100 ש"ח.

 

טכניקת המיחזור ראה בהודעות קודמות שלי.

 

בהצלחה