מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[discoTD5]

תיכף יגיע ישה ויעשה סדר, עד אני אני מתפרע...

סה"כ יש 477.0 אש"ח. אני מניח שיהיו עמלות פרעון מוקדם בהלוואה הצמודה.

לקחתי בחשבון 485 אש"ח.

שליש שהם 161.0 אש"ח בפריים מינוס 0.95 - כלומר מוסיף לאפיק זה 80.0 אש"ח.

את היתרה מעביר לקל"צ (קבועה לא צמודה) - כשהריבית היא פונקציה של התקופה שאתה לוקח את ההלוואה. לאיזור 15 שנים אני משער שזה סדר גודל של 2.5% - 2.7% שנתי.

מחשבון משכנתא יתן לך החזר חודשי של כ 3100 שקלים בחודש.

אתה יכול להקטין את תקופת ההחזר בקל"צ, ולהנות במקביל מירידה בריבית, קשה לי להעריך לכמה, אבל ההחזר באפיק זה יגדל, ולדבריך אתם יכולים לעמוד בו.

אישית, גם אם אתה יכול להחזיר 5000 שקלים בחודש במקום ה 3000 שאתה מחזיר עכשיו, לא הייתי מותח את הגבולות הכספיים. מקסימום הייתי עולה לאיזור ה 4000 שקלים בחודש, ואת היתרה של ה 1000 שקלים הנותרים הייתי עושה ה.ק. לקרן נאמנות כלשהי, לצבור כסף בצד. מקסימום, אם לא תצטרף את הכסף שנצבר בעתיד, תחזיר איתו חלקים מההלוואה של הפריים. אין על זה עמלות פרעון מוקדם.

[itaysamurai]

תודה יואב, נלקח בחשבון. אתה יכול להעריך מה תקופת ההלוואה מול החזר של 4000 ש"ח?

אם אני מבין, את תקופת הפריים לא שינית (11 שנה). הייתי שמח להשוות לזה את תקופת המסלול השני.

[discoTD5]

בגלל שהגדלתי את מרכיב הפריים - הארכתי את תקופת ההלוואה ל 15 שנים.

שמירה על 11 שנים בפריים, בסכום המוגדל, תביא את ההחזר החודשי הכולל לכ 3440 שקלים בחודש.

קיצור הקל"צ ל 11 שנים יביא את ההחזר הכולל לכ - 4000 - 4100 שקלים.

אתה צריך ללכת לבנק למשכנתאות ולברר מה הריביות בקל"צ בהתאם לתקופות.

כשמיחזרתי לפני שנה וקצת חלק קטן מהמשכנתא לטובת הקל"צ, יצא שדווקא ל 9 שנים היתה ריבית טובה, ואם אני לוקח מעל ל 9 שנים, הריבית קופצת. אז לקחתי ל 9 שנים. אתה צריך לבדוק.

[ישה]

יואב אתה לוקח לי את הפרנוסה.

 

אני מעריך שהקנס יהיה נמוך , מאשר יואב חבט בך , אבל בדיקה מול המוקד תגיד לך את המספר המדוייק ברגע.

 

נעבוד על 480K ויכולת החזר של 4200. עליה של הפריים ל 5% יגדיל את ההחזר ל 4500 ש"ח

 

160K בפריים ל 25 שנה ( יקוצר בהמשך תפסיק להתבכיין ) במינוס 0.9 שזה ריבית נכון להיום 0.7%

 

320K בקל"צ ל 8 שנים ריבית 2% אולי אף פחות.

 

בסיום הקל"צ אתה מסתער על הפריים ומסיים אותו תוך כ2.5-3 שנים. ( בריבית של היום ).

 

הטכניקה

 

פניה לבנקים האחרים עם התמהיל שקיבלת , מתיש אותם , והמנצח עולה לסדרת הגמר מול הבנק "שלך"

 

המלצת יואב לשמור בצד, ומדי פעם לפרוע את הפריים נכונה למרות שאתה מקבל ריבית אפס על "חסכונותיך". ככה אתה לא מלחיץ את המערכת הכספית בבית.

[itaysamurai]

תודה רבה.

הבנתי את הטריקים, אתפנה בקרוב לפגישות עם הבנקים.

ככה בדיוק השגתי את המשכנתא הנוכחית, טובה או לא, היא היתה הטובה שקיבלתי דאז אחרי שנתתי לעורבים להתקוטט עליי (והשגתי כך פינוקים נוספים לא רעים בכלל).

האמת שרווח על כסף שיש בצד זה משהו שאני לא מבין בו בשיט, למעט שהריביות שיש בבנקים היום הן האפסיות.

יואב, ציינת קרן נאמנות כדוגמא, צריך ללמוד על זה. סתם כסף שוכב בעו"ש.

[liran123]

היי, אשמח לייעוץ על משכנתא שנלקחה לפני כ-10 שנים.

נראה לי שאם כדאי למחזר, עכשיו זה הזמן הכי טוב, בעקבות הריבית הנמוכה והורדת העמלה על מחזור משכנתא.

 

כאמור המשכנתא נלקחה ב-2005 למשך 25 שנים (עד 2030) בהחזר חודשי קבוע. יש אפשרות פרעון של 30K ש'ח.

אלה הנתונים מאתר הבנק:

ריבית: חצי קבועה

הצמדה: צמוד למדד

סכום הקרן: 120,384.92

סכום ההצמדה: 27,539.37

סה"כ: 147,924.29

מדד בסיס: 174,179.10

ריבית נומינלית: 4.810%

עמלת פרעון מוקדם: 5852.96

 

מה כדאי לעשות?

תודה מראש

[ישה]

נרדמת בשמירה , ויכולת למחזר כבר לפני מספר שנים , וכעת למחזר בשנית.

 

אבל זה כבר חלב שהפך לגבינה.

 

תאריך מדוייק בו נלקחה המשכנתא היה מלמד אותנו אם , נהנית מההסדר החדש בקשר לעמלת החזר מוקדם., גם אם כן זה חסך לך כמה מאות ש"ח.

 

בכל מקרה כדי לבנות לך תמהיל מנצח צריך לקבל נתון של יכולת החזר, שווי הנכס דהיום וגם רמת ההכנסה ( את זה תוכל להעביר בה"פ ) אלה , האלמנטים העיקריים על פיהם הבנק קובע את גובה הריבית.

 

את ה30K שיש לך תחזיר רק אחרי המיחזור. גם ככה ההלוואה קטנה ולבנק אין מספיק בשר.

[kfirrev]

ישה ,

 

תיבת הדואר שלך מלאה ,

[ישה]

ניקיתי

[Nemesis]

טוב, נראה שזה הולך להסגר, אז כך:

על הקנה דירה שנייה במימון מלא, נדרשים 800 אלף ש"ח.

 

1. משכנתא לכל מטרה על דירה קיימת ונקייה. סך של 240 אלף ש"ח. הכיוון הוא 12 שנה 2/3 קל"צ ושליש פריים/מל"צ ל-20.

2. משכנתא על הרכש הנרכש, בסך 560 אלף ש"ח. הכיוון הוא 12 שנה 2/3 קל"צ ושליש פריים/מל"צ ל-20.

 

עבור המשכנתא לרכש הנרכש עוד לא עשיתי סיבוב, במשכנתא לכל מטרה יש כבר הצעה ראשונית לקל"צ של 3.9 ופריים + 1.5 אחוז. במחיר הזה של הפריים כבר מעדיף הכל בקל"צ.

 

מישהו יכול להמליץ על מחירי מטרה לכוון אליהם?

 

תודה,

[ישה]

משהו לא מסתדר לי

 

אם העלות של הנכס השני 800K תוכל לקבל משכנתא עליה של 400K בלבד. ככה ייעשה בנק ישראל למי שהבנק אינו חפץ ביקרו.

[Nemesis]

הדירה שאני רוכש היא דירה יחידה.

המשכנתא לטובת ההון העצמי היא למעשה הלוואה כדי שלא אאלץ לשחרר ניירות ערך מהבורסה או קרן השתלמות.

בכל מקרה, ההלוואה לטובת ההון העצמי כבר לא נדרשת. לאור הטיפוס הנאה בבורסה בשבועות האחרונים מימשתי הבוקר חלק מהתיק כך שההלוואה לא נדרשת כלל.

 

נשארה רק המשכנתא פרופר, סכום עדכני 530 אלף ש"ח ל-12 שנה.

לפני שהחלטתי לוותר על ההלוואה לכל מטרה הריביות העדכניות שהתקבלו עבורה הבוקר הן 2.94 בקל"צ ל-12 שנה, ועוד פריים מינוס 0.6 ל-20 שנה.

 

לאילו מספרים יש לדעתך לשאוף עבור ה-530, כאשר שני שליש ל-12 שנה בקל"צ ועוד שליש בפריים ל-20 שנה?

 

תודה,

[ישה]

קח את הפריים ל 25 שנה קצר את הקל"צ בהתאם.

 

בריבית של היום 2% אולי אף מתחת

[Nemesis]

תודה. נתחיל את הסיבוב שבוע הבא.

[פינדר]

ישה, או מי שמבין,

 

משכנתא שנלקחה ב2010, יתרת חוב 270K ש"ח.

ריבית פריים + 0.5, ריבית נוכחית 2.1%.

 

האם כדאי למחזר?

לפריים? לקל"צ?

 

תודה