מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[sperial]

לפני שנה וחצי קיבלתי הלואת גישור (כ-15% מערך הדירה שנרכשה) ב-0.9% צמוד מדד, בלון לשנה. אלא מה - בקיץ 2013, וההצמדה עלתה לי יותר מאחוז בחודשיים.

[hagaii]

לקחתי משכנתא של 600 אלף לפני 4 שנים:

התנאים - פריים מינוס 1 בהלוואה שנגמרת ב-2025

פריים מינוס 0.9 בהלוואה שנגמרת ב-2022

קבועה צמודה - 2.1%

משתנה כל חמש צמודה - 1.4% - תחנת יציאה בספטמבר

הקבועה לא צמודה זה משהו שהבנק הכריח אותי לקחת כשבאתי אליו ב-2012 ומיחזרתי מדולרי לפריים וזה בסכום זניח בכל מקרה.

האם כדאי למחזר? אשמח לעצה.

[ישה]

דעתי

 

יש לך משקל גדול מדי של פריים בתמהיל

 

עד עכשיו נהנית מירידת הריבית

 

עכשיו יש מקום לירידה של עוד 0.25% לעלילה ... השמים הם הגבול וראינו כאן כבר ריביות של 5-10%

 

גם בצמדה נהנית ממדדים נמוכים עד שליליים גם לזה יגיע הסוף.

 

ממבט ראשון לא יהיו לך קנסות במיחזור אז כדאי לשנות ולשים דגשים אחרים.

 

מה יכולת ההחזר הרצוייה? האם צפוי מקור לסילוק חד פעמי כמו קה"ש שתרצה להסתייע בהם ? אם כן מועד וסכום?

[hagaii]

יש לי קרן השתלמות שעכשיו יש בה 120 אלף שקל שמשתחררת עוד 14 חודש שזה כמה חודשים אחרי התחנת יציאה שיש לי במסלול משתנה כל 5.

כעקרון אם הריביות ישארו ברמה הזו אני לא רוצה להוציא את קה"ש כי התשואה שהיא עושה כפולה לפחות מהריבית של המשכנתא.

האם כדאי לפעול עכשיו (=עוד 3 חודשים כי בחורף המדדים נוטים להיות שליליים ואני נהנה מזה) או לחכות לספטמבר לתחנת יציאה ולראות מה לעשות?

מבחינת החזר חודשי עד 4500 שקל.

סך הכל אני חושב שהצלחתי לא רע בבחירת המסלולים - הקרן שלי מונוטונית יורדת מהרגע הראשון ואחרי 4 שנים מתוך 15 כבר החזרתי 23% מהקרן

[ישה]

המלצתי

 

150K בפריים ל 20 שנה במינוס 0.9 כלומנר 0.85%

 

120K במשתנה כל 5 צמודה ל 30 שנה ריבית כ1.3-1.5 המסלול הזה ייפרע על ידי הלוואה מהקה"ש כאשר תהיה נזילה.!! בדוק תנאי ההלוואה אצלך בקרן לגבי קרן נזילה. תמצא שניתן לקלבל כ 80% מהשווי בריבית פריים מינוס חצי ...

 

היתרון הקרן ממשיכה להיות נזילה גם לגבי הפקדות חדשות וכמובן אתה ממשיך להינות מרווחי הקרן.

 

192K בקבועה לא צמודה ל 5 שנים ריבית 2% ואפילו גם פחות

 

בסיום הקל"צ אתה מסתער על שני מסלולי הפריים ומסיים אותם תוך כ 4-5 שנים נוספות כלומר סה"כ 10 שנים

[ישה]

כמובן

 

שאתה יכול לקחת את כל ה 462K בקל"צ ל 10 שנים ב כ 2.4% ללא שינויים, לא של ריבית, לא של מדד, וישן ברוגע

[hagaii]

תודה ישה,

כמו שהבנת בוודאי, אין לי בעיה עם סיכון ואני לא מאמין בלשלם ביוקר ולישון בשקט.

לשלם מעכשיו 2.4% כשהפריים 1.75% (וההלוואה שלי P-1 ) זה לתת לבנק כסף מתנה. וזה שלקחתי הרבה כסף במסלול פריים - אני מצטער שלא לקחתי 100% פריים, פשוט הבייצים שלי לא שעירות מספיק

בנוסף, גם הריביות שאתה מציין בצמודה לעומת הלא צמודה, מראות שהבנקים מעריכים אינפלציה שנתית של 0.7% בחמש השנים הקרובות...

דעתי היא שבשנה הבאה האינפלציה תהיה נמוכה מאד וזה בגלל ירידת מחירי החשמל והמים בקרוב ועניין יוקר המחיה שחוזר למרכז הבמה ולא יאפשר לשודדים להעלות מחירים. ולכן גם ריבית בנק ישראל תישאר נמוכה-נמוכה

עריכה אחרונה ב-23 לדצמבר, 2014 על ידי hagaii

[hagaii]

בקיצור נראה לי שאני מחכה לספטמבר לנקודת יציאה, נראה איך תשתנה הריבית במסלול משתנה כל חמש ונחליט אז. כמובן שאתייעץ עמך. ניכר שאתה מבין עניין ואני מודה לך שהקדשת זמן לעזור.

[ישה]

לדעתי

 

הפריים יעלה אם לא היום מחר או בעוד שנה.

 

עד היום שיחק לך המזל ונהינת מהירידה שלו ושל המדד .

 

במקביל ירדה גם הריבית של הקל"צ

 

וזה הזמן לתפוס אותה לדעתי.

 

ואין טעם לחכות לספטמבר כדי להגיע לתחנה במשתנה. כי גם היום אין לך קנס ביציאה!!

 

לכן אתה יכול ללכת על פי ההצעה בהודעה הראשונה או בהודעה השניה או בשילוב ביניהן.

 

לא בטוח שהיקר היום, לא יצא הזול לאורך השנים!!

 

ולגבי הפער של 0.7%

 

ההשוואה היא בין תקופות שונות של מסלול והקבועה היא קבועה והמשתנה היא מתשנה.

 

הבנקים מעריכים פער מדדי בין קבועה צמודה ללא צמודה במשהו בין 1.5-2%

 

זכור שתוואי המדד הרצוי על פי מדיניות הממשלה הוא 1-3%

 

כרגע אנחנו נמצאים בתאונה

עריכה אחרונה ב-23 לדצמבר, 2014 על ידי ישה

[hagaii]

אז אם אפשר לקבל קל"צ ל-5 שנים בריבית 2% והבנקים מעריכים את האינפלציה ב-1.5-2% זה אומר שאפשר לקבל הלוואה צמודה ל-5 שנים ב-0.5% ריבית גג??

[ישה]

צמודה ל 5 שנים ניתן לקבל ב 0.6% ל 10 שנים ניתן לקבל סביב ה 1%

 

נכון שכרגע סביבת הריבית והמדד נמוכות , לא מן הנמנע שהמצב הזה יימשך עוד תקופה , עדיין לא תתפוס את הנקודה בה זה מתחיל לעלות /לקפוץ

 

ואז ריבית הקל"צ כבר תהיה גבוהה מאשר היום.

 

לכן המוטו שלי במשכנתאות זה לגדר סיכונים ולא למקסם רווחים , כי בכל זאת מדובר בדירה שלך למגורים , אלא אם מדובר בדירה להשקעה שאז ניתן להסתכן מחושב.

[koka]

ישה קודם כל תודה רבה לך על עזרה והכיוון .עזרתי לי מאוד ביעוץ הקודם שנתת לי. עכשיו יש לנו טויסט קטן בעלילה. הבית נמכר ויש חדש בדרך. שווי הבית החדש 1760000. הון עצמי 940000. צריך לקחת משכנתא של 820000.

יכולת החזר חדשי 3800. לא צפויים סכומים נוספים .אנא המלצותיך

ועוד שאלה האם מימה שאתם מכירים הבנק תמיד יחייב למצות תחילה את ההון העצמי ורק אחר כך יתחיל לשלם מכספי המשכנתא או שניתן להגיע בדרך כלל להסדר עם הבנק. פשוט ההון העצמי שלנו הוא מהבית שמכרנו ותשלום אחרון יהיה עוד זמן רב. אני בטוח שאני לא היחיד במצב כזה לכן נראה לי מוזר שהבנקים מתעקשים על זה.

[sperial]

לא בדיוק התחום שלי, אבל ככל הנראה יהיה עליך לקחת הלואה נוספת לגישור עד קבלת הכסף מקוני הדירה החדשה. צריך להכיר את לוח התשלומים שלך במכירת הדירה כדי לחשב את גודל ותנאי הלואת הגישור. מכל מקום - מדובר בהלואה שתוכל להחזיר בלי "קנסות" בכל פעם שתקבל תשלום תמורת דירתך.

אני לקחתי הלואה כזו לפני כשנה וחצי, התנאים היו הצמדה למדד המחירים לצרכן + 0.9%, לא זוכר אם היתה לשנה או שנתיים (בסופו של דבר נפרעה, בדיוק כמתוכנן, לאחר כחודשיים, עם מסירת הדירה הישנה).

[ישה]

"העוזר" שלי ספריאל ענה לך על החלק השני של שאלתך , הריבית יכולה להגיע גם ל 1.5 צמוד. לא הפרש גדול אם פער הזמנים הוא מספר חודשים - שנה.

 

לגבי 820K , החזר של 3800 על הצד הנמוך מחייב אותך למשוך את ההלוואה לזמן ממושך= ריביות גבוהות יותר וסה"כ הרבה יותר ריבית לבנק.

 

270K פריים במינוס 0.9 ל 25 שנה

520K קל"צ ל 25 שנה ריבית כ 3.5

 

החזר כ 3800 סה"כ תשלומי ריבית 306K

 

הגדלת ההחזר ב 500 ש"ח

 

תקצר את הקל"צ ל 18 שנה בריבית כ 3-3.2

 

סה"כ תשלום ריבית 180K כלומר פחות 126K ריבית לבנק ופחות 7 שנות משכנתא.

 

קח בחשבון גם שתהיה עליה בפריים כל אחוז עליה ( ועלולים להיות יותר מאחוז אחד לצערינו )= 120 ש"ח הגדלת ההחזר

[koka]

הצלחתי לקושש עוד 27 אלף להון עצמי כדי להגיע למימון של 45%. זאת ההצעה שקיבלתי מטפחות:

237K - פריים -0.87 ל25 שנה

555 קל"צ ב 3.2 ל-22שנה.

חוץ מהפריים שאני מאמין שיהיה אפשר להוריד אותו ל מינוס 0.9 ,

איך ההצעה הזאת נשמעת ומה הייתה משנה בתמהיל?

עריכה אחרונה ב-15 לינואר, 2015 על ידי koka