מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[יניב alfa]

אפשר הסבר לגבי הלוואה מקה"ש נזילה?

במה זה כרוך והיכן הקאצ'.

תודה

[ישה]

ככה זה אצל יהודי

איפוא הקאץ'

 

אז זהו שאין!!

 

קה"ש הופכת להיות נזילה אחרי 6 שנים. אם פדית אותה אתה פותח חדשה ושוב מחכה 6 שנים עד שתהיה נזילה. בנוסף ולא פחות חשוב הקרנות מניבות תשואות העולות בהרבה על עלות הלוואה של המשכנתא.

 

אם לא פדית , כל הפקדה חודשית חדשה מיד הופכת לנזילה. לכן יש יתרון לא לפדות.

 

אבל הבן אדם זקוק לכסף , למגוון מטרות שאחת מהן היא סיוע לפרעון המשכנתא.

 

ואז נכנסת האופציה של לקיחת הלוואה מקה"ש , רוב הקופות מוכנות לתת כ 80% משווי הקרן , בריבית שנעה בין פריים מינוס חצי למינוס 0.75%, לתקופה של 7 שנים , את ההלוואה ניתן לקחת בפרעון חודשי של קרן+ ריבית או בבלון , בו אתה משלם רק את הריבית ובסוף פורע את הקרן.

[יניב alfa]

עלית עלי.אני יהודי.

תודה ישה

[Casper]

להתרחק כמו מאש מצמודה למדד, לשמחתי היתה לי כזו רק לחמש שנים ורק על שליש משכנתא עד שמוחזרה לריבית קבועה לא צמודה.

[natco]

תודה ישה.

למדתי הרבה.

 

אני מתחיל להבין שללכת לבנק בלי בעל מקצוע דמייצג אותך, שקול ללקפוץ בתחתונים לכלוב של האריות.

[babayaga]

ככה זה אצל יהודי

איפוא הקאץ'

 

אז זהו שאין!!

 

קה"ש הופכת להיות נזילה אחרי 6 שנים. אם פדית אותה אתה פותח חדשה ושוב מחכה 6 שנים עד שתהיה נזילה. בנוסף ולא פחות חשוב הקרנות מניבות תשואות העולות בהרבה על עלות הלוואה של המשכנתא.

 

אם לא פדית , כל הפקדה חודשית חדשה מיד הופכת לנזילה. לכן יש יתרון לא לפדות.

 

אבל הבן אדם זקוק לכסף , למגוון מטרות שאחת מהן היא סיוע לפרעון המשכנתא.

 

ואז נכנסת האופציה של לקיחת הלוואה מקה"ש , רוב הקופות מוכנות לתת כ 80% משווי הקרן , בריבית שנעה בין פריים מינוס חצי למינוס 0.75%, לתקופה של 7 שנים , את ההלוואה ניתן לקחת בפרעון חודשי של קרן+ ריבית או בבלון , בו אתה משלם רק את הריבית ובסוף פורע את הקרן.

 

אפילו פריים מינוס 1.1%, עד 50% מהשווי הקה"ש לרגע ההלוואה. לפי הצעה שקיבלתי מקה"ש של מגדל לפני חודשיים.

[IRON-MAN]

היי.

זוג + 2 . מעוניינים לקחת 750 אלף שקל משכנתא. הון עצמי ,בערך מיליון (לאחר מכירת דירה ) . לא מעוניין לעלות מעל 20 שנה . החזר עד 4000 שקל (בנכס ישנה יחידת דיור שתכסה לנו חצי מעלות המשכנתא) .חשבתי (במפתיע) לקחת את כל הסכום בקבועה לא צמודה ,מה דעתך?.

[ישה]

כמו יהודי טוב אני אעביר את ההחלטה אליך אחרי שאתן לך את "העובדות"

 

שיעורי הריבית בחודש האחרון עשו קולות של עליה מצד הבנקים, אז אל תתפוס אותי במילה.

 

קל"צ ל 20 שנה ניתן לקבל בין 3-3.2% מה שאומר שתצטרך להכניס עוד קצת את היד לכיס כי ההחזר יהיה כ - 4150-4250

 

סה"כ הריבית שתשלם לבנק כ 260K

 

במתכונת של שליש פריים ל 25 שנה במינוס 0.9 שזה היום 0.85% ( שמיד עם סיום הקל"צ אתה מסתער על המסלול ומסיים אותו תוך 2.5 שנה ) ושני שליש קל"צ ל 15-16 שנה בריבית 2.8-3.0 ההחזר גם כ 4200

 

וסה"כ ריבית שתשלם לבנק 154K

כלומר חיסכון של שנתיים וחצי , ו 106K ריבית.

 

כל זאת בתנאי שהפריים יישאר ברמתו הנוכחית, שברור שזה לא יקרה. מכאן הוא רק יעלה, לכן ה 106K חיסכון ילך ויקטן.

 

לאן הוא יגיע ( כידוע נבואה נינתה לשוטים לאחר שחרב בית המשפט... ).

 

המכשף אומר שאם הפריים היום יהיה 3.8% במקום 0.85% לכל אורך חיי ההלוואה סה"כ תשלם ריבית זהה לרק קל"צ .

 

ואתה יכול לראות בגוגל כיצד התנהג הפריים לאורך השנים ולהחליט לבד כיצד הוא יתנהג בעתיד.

 

טוב אתה אומר, חירטטת מספיק מה אתה מציע?

 

עמדתי בנושא המשכנתאות מאוד ברורה.

 

בהנחה שמדובר ברכישת דירה למגורי משפחתך ולא דירה להשקעה.

 

מגדר את הסיכונים , לא מחפש למקסם , קרי פחות ריבית במחיר סיכון.

 

רוצה לישון בשקט, לא להיות תלויה בנגידה או במדד ושגיונותיו.

 

לשון אחר קונה ביטוח, בדיוק כמו שאתה מבטח את רכבך ואינך אומר אוף הפסדתי כי לא השתמשת בביטוח.

 

אם היכולת מצוייה הייתי הולך על הקל"צ בלבד.

 

דע לך רק שהבנקים לא אוהבים את המסלול הזה בלבד, ומנסים לתת לך ריבית גבוהה יותר

 

לכן תבקש בהתחלה במיקס כולל פריים , וכשתקבל את הריבית לקל"צ ל 20 שנה במיקס , תעשה את הסוויץ לרק קל"צ, ייקשה על הבנקאי לעלות לך את הריבית.

[gsi16v]

למחוק

[IRON-MAN]

כמו יהודי טוב אני אעביר את ההחלטה אליך אחרי שאתן לך את "העובדות"

 

שיעורי הריבית בחודש האחרון עשו קולות של עליה מצד הבנקים, אז אל תתפוס אותי במילה.

 

קל"צ ל 20 שנה ניתן לקבל בין 3-3.2% מה שאומר שתצטרך להכניס עוד קצת את היד לכיס כי ההחזר יהיה כ - 4150-4250

 

סה"כ הריבית שתשלם לבנק כ 260K

 

במתכונת של שליש פריים ל 25 שנה במינוס 0.9 שזה היום 0.85% ( שמיד עם סיום הקל"צ אתה מסתער על המסלול ומסיים אותו תוך 2.5 שנה ) ושני שליש קל"צ ל 15-16 שנה בריבית 2.8-3.0 ההחזר גם כ 4200

 

וסה"כ ריבית שתשלם לבנק 154K

כלומר חיסכון של שנתיים וחצי , ו 106K ריבית.

 

כל זאת בתנאי שהפריים יישאר ברמתו הנוכחית, שברור שזה לא יקרה. מכאן הוא רק יעלה, לכן ה 106K חיסכון ילך ויקטן.

 

לאן הוא יגיע ( כידוע נבואה נינתה לשוטים לאחר שחרב בית המשפט... ).

 

המכשף אומר שאם הפריים היום יהיה 3.8% במקום 0.85% לכל אורך חיי ההלוואה סה"כ תשלם ריבית זהה לרק קל"צ .

 

ואתה יכול לראות בגוגל כיצד התנהג הפריים לאורך השנים ולהחליט לבד כיצד הוא יתנהג בעתיד.

 

טוב אתה אומר, חירטטת מספיק מה אתה מציע?

 

עמדתי בנושא המשכנתאות מאוד ברורה.

 

בהנחה שמדובר ברכישת דירה למגורי משפחתך ולא דירה להשקעה.

 

מגדר את הסיכונים , לא מחפש למקסם , קרי פחות ריבית במחיר סיכון.

 

רוצה לישון בשקט, לא להיות תלויה בנגידה או במדד ושגיונותיו.

 

לשון אחר קונה ביטוח, בדיוק כמו שאתה מבטח את רכבך ואינך אומר אוף הפסדתי כי לא השתמשת בביטוח.

 

אם היכולת מצוייה הייתי הולך על הקל"צ בלבד.

 

דע לך רק שהבנקים לא אוהבים את המסלול הזה בלבד, ומנסים לתת לך ריבית גבוהה יותר

 

לכן תבקש בהתחלה במיקס כולל פריים , וכשתקבל את הריבית לקל"צ ל 20 שנה במיקס , תעשה את הסוויץ לרק קל"צ, ייקשה על הבנקאי לעלות לך את הריבית.

תודה.אעשה כעצתך .

[bagira]

מאחר ואני לא מעודכן בתחום המשכנתאות כבר איזה 15 שנים, יש לי שאלה בנוגע לנהלי בנק ישראל.

 

שמתי עין על איזה דירה שאני מעוניין לרכוש.

 

יש לי שני נכסים בבעלותי, אחד ללא משכנתא כלל ואחד עם משכנתא שמסתיימת במרץ 2016.

אני מעוניין לקבל משכנתא על מלוא הסכום מבלי לשים אפילו שקל שחוק מקדמה, ברור לי לחלוטין שאני יכול לבצע את זה בהלוואה עיסקית כנגד שיעבוד של אחד הנכסים +הנכס שנקנה (עם ריבית סביב הפריים+1.5) אבל נשאלת השאלה האם ניתן לקבל גם משכנתא ללא מקדמה כלל (זאת אומרת ללא מקדמה בכסף, נכס זה שווה ערך).

[ישה]

כיוון שאתה בעל בעמיו יחולו עליך המגבלות / ההנאות הבאות

 

ראשית תשלם לשר האוצר מס רכישה מהשקל הראשון מתחיל ב 5% ועולה ככל שהסכום עולה .

 

שנית תוכל לקחת משכנתא לא יותר מ 50% על הנכס הנרכש , ועוד 50% עבור כל אחד מהנכסים , לרבות זה שיש עליו משכנתא ובתנאי שלא יעלה על 50% מערכו, כולל המשכנתא שיש עליו.

 

ההחזר החודשי לא יעלה על 40% מההכנסות התא המשפחתי , כאשר החזר הלוואת המשכנתא , או החזר על הלוואות אחרות שמשכן עולה על 18 חודש , יקטינו את סכום ההכנסות שעליו יחושבו ה 40%.

 

תרצה הסבר מפורט יותר....

[samg]

כנראה, תורי הגיע.

זוג עם הון עצמי של 700K ערך הנכס 1.3K.

משכנתא של 600K.

משתכרים יחדיו 13K

יכולת החזר של עד 3,200.

אין הלוואות או מינוסים ואין רצון להשתמש בקרנות השתלמות.

מה המסלול המומלץ ולכמה שנים?

כרגע, שמים בצד כ5K כל חודש. לאחר כל ההוצאות, שבתוכם תשלום של 2,800 ש"ח על שכירות.

בעתיד הקרוב, צפוייה התרחבות המשפחה.

[redroze]

סאמג, אני הייתי בנקודת מוצא דומה לשלך לפני שנתיים וזה התמהיל שאני בניתי:

200K ש"ח בפריים ל-25 שנים.

400K בקל"צ ל-10 שנים.

שנתיים גרייס בכדי להגדיל את ההון העצמי (חסכנו כל חודש בערך את אותו סכום שאתה רשמת).

למה שנתיים? כי זה התאריך שתכננו בו להרחיב את המשפחה.

אם במקרה שלך כרגע יש תוכניות להתרחבות בקרוב אז הייתי מצמצם את הגרייס לשנה אחת בלבד.

 

הבעיה בתמהיל הזה הוא שההחזר שלי מטורף, עומד על כ-5700 ש"ח, הולכות להיות לי 8 שנים קשות של התכלבות והתצמצמות אבל אני אוכל להגיד לכל בנאדם שאני פוגש ברחוב שהבית שלי יהיה באמת שלי לפני גיל 40.

בנוסף הריבית שאני משלם לבנק בסוף התקופה עומדת על פחות מ-150K ש"ח ואצלי מרכיב זה (אני קורא לו מרכיב ה"פראייריות") מאוד חשוב.

האם הדירה שאתה רוכש חדשה או משומשת? הכנסת בחשבון עלויות אבזור/שיפוץ?

[sperial]

בעתיד הקרוב, צפוייה התרחבות המשפחה.

ההתרחבות תאכל חלק גדול מהסכום שאתה "שם צד". שאל את הצעירים כמה, אבל קרוב לודאי שאת הרוב. קודם זה יהיה ירידה הכנסות של האשה, אח"כ הוצאות על מטפלת\מעון וכמובן כל השוטף הרגיל של ילד שגדל במהירות וצורך משאבים בהתאם.