מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[madmax]

ישה, האם תוכל שוב לנקות את הפרטי?

[ישה]

ניקיתי בכלור ובסבון כלים

[KoF-sHeLeG]

היי ישה.

אני רואה שאתה מבין עניין בנושא, וכמו כן בעל רצון מבורך לעזור, אז אמרתי לעצמי שאנסה לשאול אותך גם כן.

 

הצעה (ראשונה) שקיבלתי מבנק מסוים:

 

משכנתא ע"ס 1350000 (70% מערך הנכס).

450K: פריים, %P-0.9 ל-30 שנה.

450K: משתנה כל 5, צמודה, 1.55%, ל-30 שנה.

450K: קל"צ, 3.5%, ל-20 שנה.

 

סה"כ החזר חודשי 5577 ש"ח.

 

האם כדאי לי לשנות משהו בהרכב המשכנתא? איזו ריביות להערכתך אוכל לקבל (ספציפית בקל"צ)?

יש לציין כי זהו הסכום המקסימלי אותו ארצה להחזיר מדי חודש.

 

תודה מראש.

[ישה]

אם אין לך משהו ,כמו חיסכון ,קה"ש, ירושה מסבתא של סבתא , מסלול המשתנה הוא מוקש פעמיים: אחד בגלל המדד שכעת הוא נמוך אבל לא צריך לבנות על כך לשנים.

ב' כיוון שהריביות היום ברצפה סביר בהחלט שבתחנה בעוד 5 שנים תחזה עליה רצינית

 

שני אלה יחד עם פריים שגם הוא יעלה יעלו את ההחזר לגבהים שתתגעגע ל 5600 ש"ח !!

 

ריבית הקל"צ גבוהה ב 05 לערך מהמקובל היום

 

יחס המימון לא טוב 70% אל זה מכניסים גם לחשבון את יחס ההחזר ( שאין לי מושג מהו אצלך ).

 

לכן עליך להקטין את המשתנה ולהסיט לקל"צ. אפשר בהיעדר יכולת החזר להשאיר 100K במשתנה ולנסות לפרוע אותה מכל מיני סכומים מזדמנים שנופלים עליכם במהלך השנים או סתם מחיסכון כזה או אחר.

 

גם המשיכה של הפריים היום ל 30 שנה היא מסוכנת עדיף להוריד ל 25 שנה כי הנגיסה בקרן ב 30 שנה ממש קטנה ושוב צפה לעליה של הפריים מה 0.85% שלו היום גם ל 5-6%

 

לכן עדיף לצמצם את הסיכון במשיכה ל 25 שנה בלבד.

 

כן זה יתבטא בסופו של יום בהארכה של הקל"צ ( אם אין אפשרות של הגדלת ההחזר ) אבל לפחות תהיה בסכנה של עליה בפריים בלבד !!

 

האר עינינו

[asafay1]

ישה שלום,ראיתי שאתה תותח פה בענייני משכנתא ורציתי להתייעץ איתך :

נתונים כלליים:

 

מחיר הנכס:850K

הון עצמי:250K

הכנסה חודשית:11K [אני 8K,אישתי 3K]

ילדה עתידית בדרך

מה התמהיל הכי טוב עבורי?

תודה מראש.

עריכה אחרונה 2 בדצמבר, 2014 על ידי asafay1

[ישה]

אעשה את חייך קשים יותר

 

יכולת ההחזר שלך

 

זה הדבר החשוב ביותר בכל העסק

 

אחריו יבוא התמהיל אחריו יבואו הריביות לתמהיל.

 

ויכולת ההחזר צריכה לקחת בחשבון שינויים כמו גידול במשפחה גידול בשכר .

 

ההחזר צריך להיות גבוה מספיק כדי לחסל את המשכנתא במהירות האפשרית מחד אבל לא להכניס את המשפחה למצוקה שבגללה ייכנסו למינוס שהוא יקר בהרבה מאשר ריבית המשכנתא.

 

גורם חשוב הוא האם יש מקור לסילוק חד פעמי כמו חיסכון קה"ש שיכולים לסייע בהקטנת החוב בעתיד

[asafay1]

ישה:

באמת פרט מאד חשוב, לא יודע איך שכחתי לרשום.

נכון להיום ,אני משכיר דירה בסכום של 2800 שח ו2 רכבים.

במעמד קניית הדירה אמכור רכב אחד בסכום פעוט של 9K ובכך אחסוך הוצאות אחזקה חודשית משוכללת של כ1000-1200 שח.

לגבי יכולת ההחזר:

יכולת ההחזר שלי היא באיזור ה 3000-3100 ₪ [רצוי כולל ביטוח משכנתא]

לגבי קרן השתלמות -אני לא מעוניין להקציב אותה עבור החזר המשכנתא.

מה שכן בטווח של ה8 שנים מעכשיו יכול לבוא סכום מירושה עתידית על סכום של כ40-50K.

 

נ.ב:זה נכון שיועץ משכנתאות פרטי בתשלום יכול להשיג עבורי את המסלול הכי אופטימלי ובכך להביא לחיסכון עתידי של 80K ויותר לטווח של25-30 שנות המשכנתא?

 

תודה מראש.

[madmax]

אני בטוח שישה יוכל לספק לך את התמהיל האופטימלי לאחר שתספק לו את הנתונים שביקש. לאחר מכן אתה תצטרך ללכת מבנק לבנק, עד שתשיג את הריביות הנמוכות ביותר.

[ישה]

ואז אסף

 

אחרי שעשית את מה שכתב לך madmax

 

תלך ליועץ בתשלום שהתנאי לקבלת התשלום יהיה שיפור של 80K .

 

תן לו 10K מצידי.

[asafay1]

ישה:

אני רק שאלתי מה דעתך על יועציי המשכנתאות,כי בפורומים השונים היו תגובות ששבחו את העניין ואני סה"כ עובד עיצות

 

כמו כן סיפקתי לך את הנתונים שביקשת,עדין לא הבנתי למה הגבת לי בצורה נחרצת,מה לא אהבת בתגובתי,שגרם לך להימנע מלייעץ לי תמהיל למשכנתא.

ובאמת שאני מגיב בתמימות ולא היה לי כוונה לרשום משהו שיעצבן אותך חלילה.

אני פשוט עובד עיצות ודעתך לגבי התמהיל המתאים ביותר עבורי מאד חשובה.

אם פגעתי איכשהו בתגובתי הקודמת [מחילה..]

תודה מראש.

[ישה]

בכלל לא כועס רק הערתי מה עמדתי לגבי היועצים למיניהם.

 

כמובן מי שלא מבין כלום יכול להסתייע בשירותים אבל השקעה בקריאה בבלוגים ובפורומים השונים כמו תפוז תוך ליווי של עצות מצד "מומחים " כמוני יביאו לך תוצאות שבלא מעט פעמים עדיפות על העצות של היועצים.

 

ובפורום תפוז מובאים לא פעם ולא פעמיים המלצות של יועצים שהשם ישמור.

 

אחרי ההקדמה קבל תמהיל

 

להתחשב בירושה שהבן אדם חי , לא בבית ספרי.

 

מה התוכניות על הקה"ש סתם מסקרנות? המצלצתי החמה לא לפרוע אותה בכל מקרה אלא לקבל ממנה הלוואה ככה היא נשארת נזילה גם להפקדות חדשות מחד וגם אתה נהנה מרווחי הקרן שבד"כ גבוהים מריבית המשכנתא למשל, או מעלות ההלוואה מהקרן!!

 

200K בפריים ל 25 שנה במינוס 0.9 כלומר ריבית 0.85%

400K בקל"צ ( קבועה לא צמודה ) ל 19 שנה בריבית של כ 3% לנסות אף להוריד

 

החזר כ 3050.

 

ביטוחים עליך ועליה של הפריים עליך

 

עליה של 1 אחוז בפריים תעלה את ההחזר ב 90 ש"ח.

[Fitch]

ישראל,

חברים צריכים הלוואת גישור עס 500000. איזה אחוזים הולכים היום? למה כדאי להצמיד?

[ישה]

לכמה זמן?

 

ברוב המקרים הבנק נותן במסלול פריים!!

[Fitch]

עד שימכרו את הבית.

כרגע הציעו להם 1.7% (לא ברור באיזו הצמדה).

 

אגב מוכרים בית של 500000 וקנו בית של 570000.

[ישה]

הצמדה למדד יוקר המחייה אני מניח שהוא אפסי עד שלילי

 

1-1.5 יותר מקובל אבל הפער בסה"כ, בהנחה שיימכרו תוך תקופה קצרה של מספר חודשים לא משמעותי