מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[ישה 138]

SLS

 

האם מדובר בנכס שהוא דירה או בנכס אחר, והאם הנכסים האחרים שניתן לשעבדם הם גם דירות

 

כי אם אתה בעל דירה ורוכש דירה נוספת מקסימום מימון שתוכל לקבל הוא 50% על הנכס הנרכש , ותצטרך לקחת הלוואה נוספת על בסיס שעבוד נכס נוסף.

 

בד"כ 3 שנים לבלון ולפעמים גם מקשים ורוצים לראות את המקור ממנו תסולק ההלוואה.

 

אבל בהיקפים שלך המלצתי בדוק בבנקים כי כשהם מריחים הלוואות גדולות מאנשים "עניים" הם מתגמשים.

 

לגבי קרן שווה זה נכון ולא נכון , אבל כאשר יגיע הרגע נדבר על כך

[kramerica 2]

נצל״ש לגבי מיחזור:

להבנתי פעולת המחזור מתחילה בסליקה מוקדמת של המשכנתא הקיימת ואז לקיחה של משכנתא חדשה.

כיצד קורה שמחזור יוזיל לי את המשכנתא? להבנתי (ומאוד אשמח לקבל תיקון), הרי שלמסלולים הרלוונטיים למיחזור יש קנס על סליקה מוקדמת שאמור לפצות את הבנק על הפרשי הריבית שהיית אמור לשלם, וזה אמור להיות בדיוק אותו הפרש שתרוויח בפעולת המחזור, כך שלמעשה יוצא שלא עשית כלום.

לפי הנאמר לי ממש פה לא מזמן, משתלם למחזר רק אם מעוניינים לשנות משהו באופי המשכנתא - משך קצר יותר עם החזר חודשי גבוה יותר, משך ארוך יותר עם החזר קטן יותר, להחליף מסלולים וכו׳..

[ישה 138]

SH

 

קבל דוגמה מהיום

 

שלום לכולם,

לפני כשנה וחצי לקחתי משכנתא ונעזרתי רבות בפורום. היום הריביות ירדו ואני מבקש שוב את עזרתכם:

משכנתא - 660K.

שווי נכס - 1,770K

מסלולים נוכחיים:

פריים- 0.9 - 220K

קלצ (במקור 15 שנה, כיום כ-13.5) - 3.7%

 

קיבלתי הצעה מבנק אחר:

פריים - 0.9

קלצ 13 - 2.87%

 

קנס היוון: כ- 7500 ש"ח.

 

הבנק שלי - פועלים - כרגע בודק אם הוא יכול לשפר. הפקידה ממש נחרדה כשבאתי אליה עם הריבית הזו. ציטוט: "מה באת אלי עם הריבית הזאת עכשיו". לא נתנה לי הרגשה נעימה אבל אין לי סנטימנטים. אקבל ממנה תשובה בתוך מספר ימים ואתחיל פינג פונג.

 

האם אני בכיוון? האם יש המלצות נוספות מצד מומחי הפורום הנכבדים?

 

הכנסות נטו: 18K

[ישה 138]

אומר זאת כך

 

כל מה שנאמר לך לא מזמן נכון אבל גם כשיורדים הריביות כדאי למחזר.

 

אם יש לך משכנתא תעלה אותה כאן ונראה האם כדאי או לא.

 

הטכניקה של הקנסות היא השוואה של הריבית שלך לריבית ממוצעת של בנק ישראל ויש פערים גדולים כך שיש מקרים בהם לא תשלם קנס פרעון מוקדם בכלל.

 

יש כלל נוסף שאומר שככל שהקנס גבוה יותר יש כדאיות יותר גבוהה במיחזור.

[kramerica 2]

המשכנתא שלי:

נותרו 540K

שליש פריים מינוס 0.9

שליש קבועה צמודה 2.25

שליש משתנה צמודה (תאריך שינוי קרוב עוד 4 שנים) 1.79

 

יש לדעתך טעם במיחזור?

[ישה 138]

נדיר לראות משכנתא שאחרי תקופה כל המסלולים יתרתם תהיה זהה.

 

לכן תן את היתרות וכן את יתרת התקופה בכל מסלול.

 

מה יכולת ההחזר והאם יש לך מקור לסילוק חד פעמי כמו קה"ש ב 5 השנים הקרובות שניתן לפרוע בהם את המשכנתא , אם כן מועד וסכום משוער.

[kramerica 2]

תודה, המשכנתא נלקחה לפני כ-14 חודשים, ולכן אין שינוי מהותי ביתרות בין המסלולים, והקרנות פחות או יותר שוות.

היא נלקחה במקור ל-20 שנה, ולכן נותרו לי 18 שנים ו-10 חודשים. ההחזר החודשי עומד על קרוב ל-3000 ש״ח ואין רצון להגדילו או להקטינו. אין כרגע מקור שמיועד לכיסוי חלקי ב-5 השנים הקרובות.

[ישה 138]

הפריים בערך 172K מאריך אותו ל 30 שנה ( אל תדאג יקוצר בהמשך )

 

מאחד את שני המסלולים האחרים שהיתרה שלהם כ 347K למסלול אחד של קבועה לא צמודה ( קל"צ ) ל 15 שנה בריבית כ 3% אולי אף פחות

 

החזר כ 2940 ש"ח.

 

סיימת את מסלול הקל"צ אתה לא משנה את ההחזר אלא מקצר את הפריים ותסיים אותו בערך תוך שנתיים וחצי נוספות ( בריבית של היום ) כלומר בסה"כ 17.5 שנה.

 

עליה של 1 אחוז בריבית הפריים תעלה את ההחזר ב ב כ 70-80 ש"ח

 

בהנחה של מדד שנתי של 2% מבלי לקחת בחשבון עליה בריבית המשתנה חסכת 75K בתשלומי הריבית. ושנה + פחות בחיי המשכנתא

עריכה אחרונה ב-22 באוקטובר, 2014 על ידי ישה

[kramerica 2]

נשמע כמו רעיון יצירתי ומעניין.

השאלה היא מה עם הקנס / דמי ההיוון שאאלץ לשלם? יש לך מושג כמה זה יהיה בערך?

[ישה 138]

כן

 

 

 

 

 

 

 

0 במילים אפס

[Fitch 14]

חבל לבזבז זמן על החישובים

 

שאל במוקד הבנקאי ייתן לך בשניה בדיוק של האגורה. החישוב ייעשה מול 2.88%

 

הערכה שלי כ 4500-5000 ש"ח

 

יצא 5196.88 ש"ח.

 

כדאי למחזר? (להאריך את הפריים כמה שאפשר ולקחת קל"צ 7-.

אין הכנסות עתידיות.

אין שינוי בגובה ההחזר (כ-3000 ש"ח).

 

מצ"ב דו"ח יתרות.

עריכה אחרונה ב-30 באוקטובר, 2014 על ידי Fitch

[ישה 138]

לצערך רק ל 8 שנים ריבית כ 2.2 אולי אף פחות

 

החיסכון אחרי תשלום הקנס כ 5-7K

[Fitch 14]

לי יצא 8k אבל לא חישבתי פתיחת תיק מחדש וכו.

נראה מה הריבית שיתנו לי ומשם נמשיך...

[Fitch 14]

מטורף, אבל הצלחתי לקבוע פגישה רק לעוד שבועיים. הכלללל תפוס.

[ישה 138]

ריביות ברצפה כולם רוצים למחזר.

 

רק היום בתפוז מישהו שלקח משכנתא לפני כשנתיים וחצי משלם קנס של 75K על פרעון מוקדם אבל חוסך אחרי התשלום של הקנס עוד 200K פחות 6 שנות משכנתא וזאת על כ600K חוב