מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[ישה]

אתה יכול לשלם רק את הריבית ( עדיף לך גם הבנק יותר אוהב ), או הכל קרן וריבית בסוף התקופה.

[שביט]

מנצל״ש:

דירה בשווי 1.6 מליון, הון עצמי 25% (400 אלף)

יכולת החזר 4500 ש״ח בחודש, קרנות השתלמות לשני בני הזוג, סדר גודל של 65 אש״ח כל אחת

[ישה]

מתי יהיה לכל אחד מכם 65K בקרה"ש?

 

אתם קופצים קפיצת ראש לבריכה , ובבריכה אין מים.

[שביט]

לי בעוד שנתיים , לזוגתי רק עכשיו התחילה

ברור שזה לא מצב האידאלי. לצערינו אנחנו הולכים על ההון העצמי המינימלי האפשרי.

מחפשים דירה בהרצליה כדי לגור קרוב להורים, כל דבר אחד לא בא בחשבון כרגע

עריכה אחרונה ב-21 לינואר, 2015 על ידי שביט

[V6]

 

אתם קופצים קפיצת ראש לבריכה , ובבריכה אין מים.

 

יש מים. עם הרבה פירנאות...

איך לוקחים 1.2 מ' ש"ח משכנתא? זה רצחני מבחינה כלכלית.

[ישה]

בגלל לקיחת מימון בשיעור של 75% הבנק רואה אותך כבעל סיכון = ריביות גבוהות

 

מאידך יש כאן ליטרת בשר מכובדת אז ישתדלו לנשוך אותך לא בכל כוח הלסת

 

דוגמה לדג פירנאה

 

400K בפריים ל 30 שנה תקווה להגיע למינוס 0.9 כלומר 0.85%

 

400K במשתנה כל 5 צמודה ל 30 שנה ריבית כ 1.7%

 

400K בקל"צ ל 30 שנה ריבית כ 3.5-4%

 

ההחזר בסביבות 4500-4600

 

נהדר זה בדיוק מה שאני צריך ויכול

 

הסכנות

 

הפריים כרגע יכול לרדת עוד 0.25% לעלות הוא יכול גם ל 10%. נהיה נחמדים רגע ונחשב לפי 5%

 

המדד כרגע ברצפה = סוג של תאונה.

 

מדיניות הממשלה ובנק ישראל שהוא ינוע בתוואי של 1-3%

 

אבל כלכלה זה לא מדע מדוייק ,לכן כמו שהיום הוא על אפס או שלילי קצת הוא יכול גם לטפס ללא שליטה .

 

נניח שהמדד מתייצב לך על 4% והריבית משתנה בתחנה בעוד 5 שנים ל 4%

 

מה שהיה 4500 הופך ל 6000 ויגיע ל 10500 בהמשך הדרך

 

ועוד לא דיברנו על פיטורין , מחלה וכו'

 

אם הפירנאה יותר אכזרית

 

יציעו לך במקום הקל"צ היקר קבועה צמודה בריבית של 2.5%

 

ההחזר לחודש הראשון יהיה "רק" 4300ש"ח

 

משם הוא ימריא ל 6000 עם פוטנציאל להגיע ל 12-14K לחודש!!

 

הריבית שתשלם לבנק על אותם 1200K היא סדרי גודל של 1600-1800K

 

נתרגם זאת לאידיש מדוברת 4.5-5K לחודש.

 

שכ"ד מכובד לבנק.

 

ואם תיפול הלך עליך.

[natco]

ישה, אתה (והרבה מאד יועצי משכנתאות שקראתי את דבריהם) "שונאים" את הקבועה צמודה למדד.

מדוע?

 

בהבנתי המוגבלת, הסיכון כאן הוא נמוך מאד, ובכל מקרה משקף את מצב המשק. (שהרי אם המדד עולה, סימן שהמשק בצמיחה, יש עבודה לכולם, הם קונים כמו משוגעים, המחירים עולים...)

לדעתי זה סיכון נמוך יותר מההימור על הפריים שתלוי באג'נדה של נגיד, שעלול להיות "יצירתי" בגישתו הכלכלית.

 

ועוד משהו- המשתנה כל 5 שנים טובה אולי למי שמתכנן לפרוע את החלק הזה בהלוואה לפני/בתחנה הראשונה. שאחרת, מה יתרונה על הקבועה-צמודה?

[sperial]

כמי ששילם משך עשריהם ומשהו שנה רבית קבועה צמודה (רק 5.2%, מציאה אמיתית בהשואה למה שהיה מקובל כאשר לקחתי את הלואה, אבל לא היו הרבה אופציות אחרות) הסיבה לשנאה טובה מאד. ההצמדה (כמו הפריים) מתנהגים בצורה בלתי צפויה, וכאשר מדובר בהלואה לטווח ארוך מאד הניתוח של ישה מסביר הכל.

[discoTD5]

הסיבה לשנאה להלוואות צמודות מדד היא בגלל מבנה ההלוואה.

אתה לא מחזיר חלקים מהקרן בהתחלה אלא רק את הריבית, ולפעמים לא את כולה.

ואז אתה שומע משפטים כמו "החזרתי 4 שנים XXXX שקלים כל חודש ואני חייב יותר ממה שהייתי חייב בהתחלה".

אם יש עליית מחירי דלק או עגבניות אתה גם לא רוצה גם לשלם את המחירים שעלו על העגבניות או הדלק וגם לשלם יותר על הדירה שלך.

פריים או קל"צ כחלק העיקרי של ההלוואה, ואפשר סכום קטן בצמוד מדד אם אתם ממש מתעקשים.

לקחת הלוואה - מהחודש הראשון תתחיל להחזיר, למעט תכנון החזרי בוליט מתקבולים צפויים בוודאות גבוהה.

[natco]

צודק.

רק שהחזרתי 10 שנים 4XXX שקלים כל חודש, ואני חייב יותר ממה שלקחתי. לא 4.

איפה הייתם לפני 10 שנים כשלקחתי את ההלוואה

[Nemesis]

ישה, אתה (והרבה מאד יועצי משכנתאות שקראתי את דבריהם) "שונאים" את הקבועה צמודה למדד.

מדוע?

 

בהבנתי המוגבלת, הסיכון כאן הוא נמוך מאד, ובכל מקרה משקף את מצב המשק. (שהרי אם המדד עולה, סימן שהמשק בצמיחה, יש עבודה לכולם, הם קונים כמו משוגעים, המחירים עולים...)

לדעתי זה סיכון נמוך יותר מההימור על הפריים שתלוי באג'נדה של נגיד, שעלול להיות "יצירתי" בגישתו הכלכלית.

 

ועוד משהו- המשתנה כל 5 שנים טובה אולי למי שמתכנן לפרוע את החלק הזה בהלוואה לפני/בתחנה הראשונה. שאחרת, מה יתרונה על הקבועה-צמודה?

 

כמה סיבות.

1. המשכורות לא צמודות מדד, וזה שהמדד עלה ב-5% בשנה, לא אומר שהמשכורת שלך עלתה באותה צורה. גם אתה משלם יותר על המצרכים שלך, גם על המשכנתה, והמשכורת שלך נשארה דומה.

2. לא ההחזר הוא שצמוד מדד, אלא כל הקרן. כלומר אם לקחת משכנתה של 1,000,000 ש"ח ל-30 שנה, שילמת שנה שלמה החזר של 4,000 ש"ח בחודש, והמדד עלה ב- 5%, אתה חייב בערך 1,040,000 ש"ח למרות ששילמת כבר כ- 50,000 ש"ח במהלך השנה.

[sperial]

יואב, במה עדיפה הלואה צמודת פריים על הלואה צמודת מדד? בסופו של דבר הפריים והמדד הולכים די במקביל, והיתרון היחיד שאני רואה להלואה צמודת פריים הוא אפשרות הפרעון ללא עמלה בכל נקודת זמן. מבחינת בטחון ותכנון ארוך טווח אין ספק שהטוב ביותר הוא הקל"צ, אבל הפסיכולוגיה של רבית התחלתית יחסית גבוהה מרתיעה רבים.

עריכה אחרונה ב-22 לינואר, 2015 על ידי sperial

[discoTD5]

לדעתי, מהרגע הראשון שאתה לוקח הלוואה אתה צריך להתחיל להחזיר גם חלקים מהקרן. אני מחריג הלוואות בוליט שבהן אתה יודע שעוד X זמן משתחרר סכום מסויים ואז אתה מחזיר רק את הריבית.

יתרה מכך, אני לא רוצה שעלויות הדיור שלי יהיו מושפעות ממחירי הדלק או העגבניות.

[ישה]

נתקו

 

לא הייתי ממליץ לאף אדם אף לא אחד מהתמהילים שכתבתי לפותש

 

זה לא תמהיל זה תרעיל

 

אבל מתעקש הבחור לגור ליד משפחתו מתעקש לקחת 1200K ומתעקש על החזר של 4500 ש"ח.

 

כל בנקאי ישמח לתת לו את אחד התרעילים הללו ולא יסביר לו את ההשלכות של התרעיל הזה.

 

רוצה ללכת רחוק יותר

 

כנס לכל מחשבון משכנתא של בנק תראה אם ניתן לקבל שם את השפעת המדד על לוח הסילוקין

 

כלום נאדה גורנישט.

 

אחרי תצטייד בזכוכית מגדלת חזקה במיוחד ותמצא אי שם בפינה למטה בפונט בגודל מיזערי בדיו כמעט נסתרת על רקע שמסתיר , ושם כתוב משהו בסגנון

 

לא כולל את ההשפעה של המדד.

 

לגבי צמודה משתנה אכן אם אינך יכול לפרוע עד לתחנה אל תיקח , אבל עד לתחנה היא חלופה זולה יותר מהקבועה צמודה בלפחות 1%.

 

שוב כאן היא הוצעה עקב תכתיבי הלקוח.

 

המלצתי הבסיסית היא שלי פריים ל 25 שנה ושני שליש קל"צ שאורכה נקבע לפי יכולת ההחזר

 

יש לך סכומים חד פעמיים צפויים כמו חיסכון שנפתח, קה"ש שנפתחת , אתה יכול לקחת משתנה.

 

לגבי קה"ש אתה לא פודה אותה אלא לוקח ממנה הלוואה , כך אתה שומר גם על נזילות, ונזילות כל ההפקדות החדשות, וגם נהנה מרווחיות הקרן שהיא טובה מעלות הריבית על המשכנתא.

 

מסלול זה מקטין את מסלול הקל"צ

[Nemesis]

יואב, במה עדיפה הלואה צמודת פריים על הלואה צמודת מדד? בסופו של דבר הפריים והמדד הולכים די במקביל, והיתרון היחיד שאני רואה להלואה צמודת פריים הוא אפשרות הפרעון ללא עמלה בכל נקודת זמן. מבחינת בטחון ותכנון ארוך טווח אין ספק שהטוב ביותר הוא הקל"צ, אבל הפסיכולוגיה של רבית התחלתית יחסית גבוהה מרתיעה רבים.

 

בהלוואה צמוד לפריים רק ההחזר מחושב מחדש בהתאם לשינויי הריבית. סכום החוב עצמו אף פעם לא מושפע.

כלומר לעולם לא יכול להיות מצב שאתה חייב יותר מאשר לקחת. כל חודש ששילמת את התשלום, ירד משהו מהחוב שלך.

החיסרון הוא שההשפעה על גובה ההחזר דרמטי יותר.