מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[avargel]

אני מאמין שבמיחזור כבר לא אצליח לקבל את המרווח של מינוס אחוז.

לא?

[ישה]

בבנק שלך אתה לא נוגע בפריים

 

בבנקים אחרים תקבל מינוס 0.9 ואז נעשה השוואה עם הריבית של הקל"צ איזה הצעה תהיה עדיפה.

 

כדאי יהיה להשקיע בשמאות גם בבנק שלך כדי לקבל יחס מימון לפי ערך הנכס הנוכחי.

[avargel]

תודה נתחיל לעבוד ביום שני [הבנק לא עובד בראשון] ואחזור לעדכן.

[Fitch]

אם אפשר לדעת על איזה סכום ועל איזה אחוז מימון? כמובן באיזה בנק דבר כזה קרה

אני פשוט עוד 3 חודשים מתכנן לקחת משכנתא של 520k על אחוז מימון של כ40%. אמור להתחיל עוד חודשיים מינוס סבב ריביות בבנקים השונים.

 

 

הבחור לוקח 880K על סכום של 1.24M.

שליש פריים ארוך.

שליש קל"צ

שליש פתיון של משתנה לא צמודה ל-20/25 שנסגר אחרי 5 שנים בתחנה הראשונה.

 

בנק הבינלאומי

עריכה אחרונה ב-24 לאפריל, 2015 על ידי Fitch

[ישה]

כנראה שהבחור למד היטב את מלאכתו בפורום בתפוז

 

מה השנים ומה הריביות שקיבל בכל מסלול?

[Fitch]

אין לי נתונים כאלה. אנסה לברר איתו השבוע.

[eran_k]

שאלה בנושא

אנחנו לפני רכישת בית חדש מקבלן, רוצים לקחת משכנתא של כ 480000 אש"ח,חלק ישמש לסגירת משכנתא קיימת שמסתיימת בעוד כ 4 שנים וחלק להפרש בין מחיר הנכס שאנו מוכרים למחיר הבית החדש

מאיזה בנק כדאי לקחת? או האם זה תמיד עניין של "הלוך חזור" בין כמה בנקים כדי לשפר הצעות? יש בנקים שמראש לא כדאי לבקש מהם הצעה או כדאי לפנות לכמה שיותר?

תודה

ערן

[ישה]

הבנק משלם כסף רק למוכר במקרה שלך לקבלן

 

לכן את המשכנתא הנוכחית תצטרך לפרוע מכספי המכירה של הדירה הנוכחית שלך!!

 

כן אתה מתזז עצמך בין כל הבנקים ולאט לאט נושרים הרעים , ונשארים הרעים פחות, עד שיש מנצח.

[Mr_Shankly]

עכשיו הגיע תורי לבקש עזרה, אשמח להמלצה מישה ומשאר המומחים.

 

 

לפני 3.5 שנים לקחתי משכנתא בסכום של 550K ש"ח לפי הפירוט הבא:

 

*220K ש"ח ל-20 שנה בריבית קבועה לא צמודה של 5.25%.

 

עמלת פירעון מוקדם (נכון להיום): 25,720 ש"ח.

 

* 165K ל-25 שנה בריבית פריים מינוס 0.93.

 

עמלת פירעון מוקדם: 146 ש"ח.

 

*165K ל-25 שנה בריבית משתנה כל 5 שנים של 2.75%.

 

עמלת פירעון מוקדם: 1,743 ש"ח.

 

 

כיום החזר המשכנתא החודשי שלי עומד על ~2,900 ש"ח לחודש, כאשר יש באפשרותי להגדיל אותו לבערך 3.5-4K ש"ח לחודש.

 

סה"כ קרן שנותרה לסילוק: 494,322 ש"ח

סה"כ עמלות לסילוק: 27,610 ש"ח.

סה"כ לסילוק: 521,992 ש"ח.

 

 

לפני כמה חודשים התחלתי לבדוק אפשרויות מיחזור ול"גמר" עלו 2 הצעות:

 

1. בבנק הקיים שבו נלקחה המשכנתא:

 

- 378K : קל"צ ל-10 שנים בריבית של 2.5%.

- 144K: פריים מינוס 0.93 ל-21 שנה.

 

סה"כ החזר חודשי צפוי:~4100 ש"ח.

 

2. בבנק אחר:

 

תמורת פתיחת חשבון בבנק (אין לי בעיה עקרונית עם זה) נתנו לי את ההצעה הבאה:

 

- 344K: קל"צ ל-10 שנים בריבית של 2.4%.

- 178K: פריים מינוס 0.9 ל-22 שנה.

 

סה"כ החזר חודשי צפוי: ~4K.

*נכון לרגע זה ישנה הטבה של החזר של 3K ש"ח על תשלום חודש ראשון של משכנתא.

 

 

2 שאלות לי אליכם:

 

1. איך אני מחשב סכום חיסכון צפוי לכל אחד מהמסלולים הנ"ל?

2. האם כדאי ללכת על ההצעה של הבנק הנוכחי בו מתנהלת המשכנתא שלי למרות שהיא גבוהה ב-0.1% מהבנק השני, או לערוק לבנק המתחרה?

יש לציין שבבנק המתחרה יש להעמיס עוד עלויות על פתיחת תיק/שמאי/טאבו.

 

כמו-כן, בחודש ספטמבר יהיו לי ~40-45K שאוכל לנתב לטובת המשכנתא, האם כדאי לחכות ואז לעשות מיחזור, או לעשות עכשיו ובספטמבר לנתב את הסכום הזה להקטנת המשכנתא במסלול פריים?

 

תודה מראש על העזרה!

[avargel]

עוד מעט ישה יענה לך, אבל בנוגע לשאלה האחרונה לגבי הסכום שמשתחרר בספטמבר, נראה לי שעדיף לחכות ולא להשתמש בו לפרעון חלק מהפריים, כי אז יוצא שלא באמת ניצלת 30% פריים, שעם כל הסיכון זה המסלול הכי משתלם כרגע.

[ישה]

נתחיל מהסוף

 

מהיכן נופל עליך הסכום של ה 40-45 אלף?

 

הריבית בקל"צ צריכה להיות נמוכה יותר וקרובה ל 2%

 

פרט מה היתרה בכל מסלול היום כדי לחשב לך מה חסכת

[oryo]

2%, ל10 שנים? for realzis?

אני קיבלתי 2% ל7 שנים, אבל זה קרה לפני ~3 חודשים בערך.

 

לשואל בקשר למחזור: כנס לאחד ממחשבוני המשכנתא הזמינים באינטרנט, תעשה סימולציה של המשכנתא הנוכחית שלך, ושל המשכנתא המיועדת (הכוללת את כל עמלות הפרעון). בדוק את ההפרש בין הריביות שתשלם לבנקים בכל התקופה, זה החסכון שלך.

שים לב שאם אתה משתמש במסלול כמו פריים או צמוד למדד או משתנה וכו' - שאתה מכניס פרמטרים ריאליים למחשבון, הן עבור BEST CASE (ההווה) והן עבור WORST CASE (הריבית עולה, המדד הוא X וכו'). שים לב שאתה לוקח בחשבון את כל השינויים הנלווים מהתנודות הנ"ל.

[oleg_kra]

מבקש המלצה לתמהיל חדש, היות והעסקה ההיא לא יצאה לפועל, והנתונים השתנו מעט.

 

דירה בשווי 1300K, משכנתא של 900K, הון עצמי 400K.

זוג ללא ילדים (מתכננים לעוד שנה וחצי בערך), הכנסה נטו כרגע 14.5 (אני סטודנט למדעי המחשב שמסיים עוד חצי שנה בערך, כך שגם זה נכנס לשיקול).

החזר חודשי של 4500 ש"ח בערך.

אכלוס עוד 3 שנים, מתכננים לעבור לגור אצל ההורים עד האכלוס ולחסוך כסף. לפי החישובים שלי, לאחר שנתיים נוכל להחזיר בערך 100K (חסכון מהמגורים אצל ההורים).

בעוד 3 שנים נפתחת קרן השתלמות של 100K, ניתן לקחת ממנה הלוואה במידת הצורך.

 

תודה רבה.

[aa123]

נו טוב, הגיע גם תורי. בדיוק שגעו לי את המוח כל מיני חברות של מחזור משכנתאות. פעם הבאה שיתקשרו נגיד להם שיש את ישה.

 

לקחתי 250K שקל ל-15 שנה. לפני שנתיים. כרגע מחזיר 1,700 בחודש. לקחתי את הכל בריבית קבועה (אז הייתה ממש נמוכה, היום יותר אפילו) והכל צמוד מדד. למה? כי אז רצו החזר נוסף משמעותי אם הייתי מוותר על הצמוד מדד.

 

מה דעתך? נקודת יציאה יש עוד 3 שנים. אבל הבנתי שכרגע הריבית ממש בשפל.

 

תודה!

[ישה]

אולג

 

גרים אצלצ ההורים ניתן לחסוך הרבה יותר מ 100 אלף ב 3 שנים , ראיתי שהשכר ישתפר מצד אחד , ושההוצאות יגדלו בגלל נחיתה של חסידה!!

 

מה לוח התשלומים לקבלן, לפי זה נדע מתי תצטרך לקחת את המשכנתא.

 

ככל שתדחה את לקיחת המשכנתא תזדקק לפחות כסף בגלל השימוש בכסף שתחסוך, אבל יש לשים לב גם למועד הלקיחה ביחס לריבית הנמוכה שיש כיום, שבוודאי עוד תישאר נמוכה תקופה לא קצרה.

 

מטרתך להגיע לאחוז מימון של 60% כלומר משכנתא של 780 אלף!!!!!

 

בדוק מול הקרן מה תנאי ההלוואה ממנה כאשר הקרן תהיה נזילה ( בד"כ 80% מהשווי )