מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[oryo]

לא...

זה הבסיס של הבסיס של הבסיס, מעין 'גבול עליון' לחיפוש.

התשובה היא הרבה יותר מסובכת, והרבה יותר סובייקטיבית, ואי אפשר לענות עליה ברצינות אחרי פירוט של 6 שורות שנתנת.

לאדם אחד הייתי ממליץ להתמקד בנכסים של 500K, ולאחר 900K.

זה מה שניסיתי לומר לך גם בפרטי - החלטה כזו ענקית לא מקבלים אחרי שיטוט קצר בפורום, צריך להבין את אבני היסוד של ההליך הזה שנקרא 'רכישת דירה', מהתנהלות כלכלית מאוזנת - דרך הגדרת יכולת החזר אופטימלית - עד לקיחת המשכנתא (עבורה כדאי להכיר את אופן החזר ההלוואה וסוגי המסלולים השונים, ולשקול ללכת לליועץ משכנתאות).

 

לקיחת המשכנתא (או יותר נכון - ההבנה איזו משכנתא מעוניינים לקחת) היא הצעד האחרון לפני רכישת הדירה. יש כמה וכמה צעדים לקחת קודם לכן.

[IRON-MAN]

היי

תמהיל מומלץ ל900K ? נכס בשווי 1.9 ? הון עצמי מיליון שקל .החזר רצוי 4500 שקל ל23 שנה . חשבתי על משהו בכיוון של 600K בריבית קבועה לא צמודה ו150 פריים -0.9 והשאר משתנה כל חמש שנים.

טוב? לא טוב?.

אשמח להערות /הארות.

[redroze]

אני הייתי מוותר על המסלול של המשתנה אלא אם משתחרר לך ב-5 שנים הקרובות סכום השווה ל-150 אלף ש"ח.

[oryo]

מחזק את REDROZE.

[IRON-MAN]

מחזק את REDROZE.

אז 300 אלף בפריים?

[oryo]

לדעתי - עדיף. בלי מדד על הקרן, עם יכולת החזר ללא קנס כאשר כספים משתחררים.

קח בחשבון שהריבית עלולה לעלות, ולכן תבצע סימולציות ותראה שההחזר החודשי שלך נשאר בגדר הסביר גם לאחר עליה של X אחוזים בריבית.

[ישה]

שיח של חרשים

 

זו השאלה

 

שלום חברים, אני מתלבש פה על השרשור...

שאלה אולי שנשאלה בדפים הקודמים אבל לא מצאתי .

 

שאלה פשוטה,

זוג בני 31 , הון עצמי 300 אלף שקל שמעוניינים לרכוש דירה ראשונה למגורים.

במידה ואני רוצה שסכום ההחזר החודשי לא יעבור את ה 3000-3500 שח עד איזה מחיר אני אמור לחפש נכס ?

 

 

תודה ושנה טובה

 

זו התשובה

 

שכחת לציין לכמה שנים ההתחייבות שאתה מעוניין לקחת.

ממש בגדול: כלל האצבע הוא שיהיה לך לפחות 1/3 מכלל הסכום, קרי לקחת משכנתא של עד 600K (לטובת סכום כולל של 900K). משכנתא כזו תהיה לתקופה של 15-20 שנה, וסביר להניח שתשלם סך ריביות של 200K ומעלה (על כל שקל שתיקח, תחזיר 1.33 שקלים).

כמובן שהסכומים האלו ניתנים לשינוי, במיוחד במשכנתא לטווח כ"כ ארוך - אשר ברור כי השוק ינוע, וכי תאלץ לקחת מסלולים לא תנודתיים היות וההחזר לא גבוה ביחס לסכום.

אני אישית הייתי לוקח משכנתא קטנה בהרבה, נכנס לדירה קטנה, ובעתיד משתדרג כאשר שווי הדירה+חסכונות נוספים יאפשרו לי לקחת מימון בתנאים טובים יותר.

 

יש המון שאלות נוספות: מהו אזור המגורים, מהו ייעוד הדירה, מהו סך ההכנסות לעומת ההוצאות של משק הבית וכו'. כמו שאמרתי לך בשרשור אחר, לדעתי צריך להבין את התחום קצת יותר טוב לפני שקופצים למים.

 

זו המסקנה

 

ORYO תודה רבה , אני שם לב כי יש לך ידע בתחום גם כאן וגם בהודעות אחרות .

 

אני מבין מהתגובה שלך כי בהתאם להון עצמי של 300 אלף שח ורצון להחזיר כל חודש בין 3000-3500 שח אני אמור לחפש נכס במחיר של כ 900 אלף שח ?

 

צודק ?

 

 

מבחינה מספרית אתה יכול אכן לחפש דירה בטווח המחירים הזה

 

כאשר 400K יילקח בקבועה לא צמודה ל 15 שנה , 200K בפריים ל 25 שנה ייתן לך החזר של כ 3500 ש"ח שיכול לגדול אם הפריים ישתולל ל כ 4000 ש"ח.

עריכה אחרונה ב-21 לספטמבר, 2015 על ידי ישה

[ישה]

היי

תמהיל מומלץ ל900K ? נכס בשווי 1.9 ? הון עצמי מיליון שקל .החזר רצוי 4500 שקל ל23 שנה . חשבתי על משהו בכיוון של 600K בריבית קבועה לא צמודה ו150 פריים -0.9 והשאר משתנה כל חמש שנים.

טוב? לא טוב?.

אשמח להערות /הארות.

 

כאמור אין לך עם מה לפרוע את המשתנה עד לתחנה לא לוקחים אותה

 

300K פריים ל 30 שנה ( הייתי מעדיף 25 שנה )

600K קל"צ ל 20 שנה ריבית סביב 4%

 

תהיה בהחזר של כ 4500 ש"ח כאשר הפריים ל 30 שנה ו כ 4700 ש"ח כאשר הפריים ל 25 שנה.

 

ההחזר יכול לגדול בעוד 1000 ש"ח אם הפריים ישתולל לו ל 6% במקום 0.7% היום

[martines]

אני נחרד כשאני רואה איך אנשים לוקחים היום משכנתאות של 600-700 אלף שקל, איך לא רועדות להם הבירכיים ?

 

אתם מבינים שלקחת משכנתא ל 25 שנה על 70% מהסכום זה לשלם יותר מפי 2 את מחיר הבית ?

אתם בטוחים שכל התקופה של 25 שנה תמיד תהיה לכם הכנסה כל חודש ?

אתם מבינים שאם לא תצליחו לשלם את המשכנתא משך מספר חודשים קטן מאד, אתם עלולים לאבד את הדירה ויחד איתה הרבה מאד כסף ?

 

לדעתי כדאי מאד להתפשר על גודל הדירה או על איזור הדירה או על שניהם ולקחת משכנתה הכי קטנה שאפשר, ממש מינימלית,

תגורו בדירת 2 חדרים לכמה שנים או 3 חדרים באיזור פחות נחשב, ותצילו את המשפחה.

פה ושם אני קורא על זוגות שעשו החלטה נבונה כמו שעשה הזוג הזה : מה רע בלוד , אבל כאלה מאד נדירים.

[IRON-MAN]

גג ,אמכור את הבית. לא מתרגש.

[martines]

גג ,אמכור את הבית. לא מתרגש.

 

לא הייתי מזלזל, אם חס וחלילה תגיע למצב הזה, התסריט המציאותי שהבית ימכר בכינוס נכסים, הבנק ייקח את החוב, עורכי הדין הריביות ההצמדות הקנסות והעמלות ייקחו את החלק שלהם, ולך יישארו כמה פירורים במקרה הטוב, וחוב במקרה הרע.

 

כדאי לראות את הסרט על סיוט המשכנתה לפני שלוקחים אחת.

 

התקציר :

http://www.youtube.com/watch?v=J9hg8KNukLQ

עריכה אחרונה ב-21 לספטמבר, 2015 על ידי martines

[ישה]

מאיר שטרית היה ראש ממשלת יבנה

 

רצה לפתח את העיר זימן אליו אנשי קבע ושמע למה הם נזקקים כדי לעבור לגור בעיר

 

חינוך מעולה הייתה מילת המפתח.

 

אז עם כל הכבוד לגברת שרכשה בלוד שמה שהיא מאושרת ממנו הוא הדשא הקטן מאחורי הבניין....

 

קיים ויכוח נצחי האם לרכוש דירה או לשכור .

 

קיימים לכך הרבה נימוקים מכל צד.

 

הפתרון שלי הוא לרכוש דירה במחיר שפוי ( כאשר המשכנתא עליה היא לא עול כבד ) ולהשכיר אותה, ומולה לשכור דירה במקום מתאים לחיות בה.

 

ועם הזמן להתקדם, עד שתגיע לדירה שהיא שלך ובמקום שמתאים לך.

[oryo]

וזה למה ישה הוא ה-גורו לעניינים האלו בפורום.

 

כל מילה בסלע

[ישה]

מרטינס

 

הדבר האחרון שבנק מעוניין בו זה להוביל אותך לכינוס נכסים

 

לכן אם קורית "תקלה" בהחזר המשכנתא , הדבר הנכון הוא לא לטמון את הראש בחול , אלא לפנות לבנק , למחזר משכנתא , או למצוא פתרון זמני למצב שאליו נקלעה המשפחה.

 

ואת זה יש לעשות באופן מיידי ולא להגיע למצב בו הבנק כבר פונה לעו"ד חיצוני למימוש המשכנתא , כי אז עלות התהליך גבוהה מאוד.

[martines]

מרטינס

 

הדבר האחרון שבנק מעוניין בו זה להוביל אותך לכינוס נכסים

 

מה שכתבת הוא חצי נכון ,אתה כנראה לא מבין מה התהליכים היום, וכדאי שתראה את הסרט שצירפתי.

בקצרה, הבנק מעוניין בהחזר החוב שלו, עורכי הדין של הבנק מעוניינים רק שתגיע לכינוס נכסים ויהי מה. אז הם מקבלים בונוס גדול בצורה של אחוזים מהמכירה (6% נדמה לי) והם יודעים לעשות להטוטים כדי שלא תצליח להחזיר את החוב הקטן שנוצר לך. הבנק לא משנה לו כל כך העיקר שאת הכסף שלו הוא יראה, בצמוד לקנסות הצמדות וכל השאר.