מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[Fitch]

ישה מעודד לקחת הלוואה כנגד קרנה"ש מהגוף הפיננסי שבה היא מנוהלת.

משלמים ריבית 1%.

מקבלים תשואה >1%.

[ישה]

התשובה היא פשוטה למרות מורכבותה

 

אם התשואה בקה"ש היא 5% ואתה משלם על ההלוואה שלך 3% , אין כדאיות.

 

הבנק אוהב מסלול משתנה , הוא אוהב עוד יותר מסלול משתנה צמוד, ומוכן לפצות אותך בריבית טובה יותר במסלול הקל"צ למשל.

 

מה שניתן לעשות הוא לקחת מסלול משתנהל 25-30 שנה , זה מקטין את השנים בקל"צ ( ההחזר החודשי הרי נקבע כבר ) שמקטין כמובן את הריבית במסלול.

 

בעוד 5 שנים אתה פורע את המסלול המשתנה בהלוואה מהקה"ש בהנחה שנכונה כבר שנים רבות, כי הריבית על הלוואת הקה"ש נמוכה מתשואת הקה"ש

 

כך אתה שומר על קה"ש נזילה , כל ההפקדות הבאות הינן נזילות במיידי, כל ההטבות שאתה מקבל בקה"ש שרירות וקיימות.

 

כך ריבעת את העיגול.

 

מעצם היותה נזילה היא יכולה לשמש גם לבלת"מ עתידי למרות שלקחת כבר הלוואה בגובה כ 75% מהקרן בעבר כי בינתיים הצטברו הפקדות חדשות שאין צורך לחכות לנזילותן במשך 6 שנים אלא הם נזילות מיידית.

[phpclub]

איתמר, ההחזר הוא נמוך מאוד מדי על סכום ההלואה.

אתה לוקח לתקופה המקסימלית של 30 שנה, לוקח צמוד מדד שזה הכי נורא שיש.

רק לשים לך את הקלפים על השולחן, לקחתי 200K בקבוע צמוד מדד, כעבור 4 שנים מחזרתי לקל"צ וקרן הצמוד מדד עמד על 190K.

 

עשה חושבים, תמהיל גרוע.

[oryo]

רק לשים לך את הקלפים על השולחן, לקחתי 200K בקבוע צמוד מדד, כעבור 4 שנים מחזרתי לקל"צ וקרן הצמוד מדד עמד על 190K.

 

עשה חושבים, תמהיל גרוע.

OMFG, התפוצץ לי המוח כרגע.

מתי זה קרה?!

זה פסיכי לגמרי

[ישה]

זה בכלל לא פסיכי

 

בריבית נחמדה ובאינפלציה של 2-3% מסלול ל 30 שנה אתה יכול למצוא את עצמך, כן תשב ותשתה כוס מים

 

במצב בו יתרת הקרן תהיה גבוהה מהקרן המקורית.

[itamarg]

אז רגע ישה, למה מסלול פריים עדיף מאשר קבועה צמודה?.

ממה שאני מבין בדברייך עדיף לוותר לחלוטין על קבועה צמודה.

 

וממה שהבנתי עדיף אולי תמהיל אחר:

 

215000 ש"ח בפריים ל 30 שנה

שאר הכסף קבועה לא צמודה למקסימום 20-23 שנה, אבל הבנתי שאם אני מגדיל את הסכום בקבועה לא צמודה אז גם הריבית עולה, כמה לדעתכם ריבית אמורים לקחת על משהו כמו 400000 ש"ח ל 23 שנה?.

עריכה אחרונה ב-9 לדצמבר, 2015 על ידי itamarg

[Fitch]

הריבית תלויה במשך השנים ובסיכון שלך לבנק. לא בסכום.

אם זה 2M אבל זה רק 10% מימון זה יקבל ריביות נמוכות.

 

איתמר, לגבי פריים VS קבועה צמודה - אמרתי לך בפרטי, בצמודה גם מה שאתה חייב צמוד!

ההורים שלי לקחו ב95 97K משכנתא. אחרי איזה 10 שנים בהם שילמו 580 ש"ח בחודש, היו חייבים 105K.!!!!!!

[phpclub]

OMFG, התפוצץ לי המוח כרגע.

מתי זה קרה?!

זה פסיכי לגמרי

 

אכן, קח כוס מים, שב והתכונן לקבל את הפתעת חייך :

 

לך למחשבון משכנתא, הכנס ריבית 0% (כן כן, 0%) רק עם הצמדה למדד.

עכשיו הסתכל מה קורה לקרן עד חצי התקופה, ומה קורה להחזר בהמשך החצי התקופה השנייה.

 

התשובה היא שהקרן נשארת אותו הדבר, וההחזר הולך ועולה (כי תקופת ההלוואה מצטמצמת), עד חצי התקופה אתה משלם כמעט רק על הריבית, אחר כך אתה מתחיל לאכול את הקרן, אבל ההחזר עולה בצורה משמעותית.

[phpclub]

פריים הוא עדיף כי אין לך הצמדה, אתה פשוט הולך לפי הריבית בשוק.

 

זה סוג של קסם, ההצמדה נותנת אשלייה של משכנתא נוחה, זה סוג של כלי כדי להקטין את ההחזר למשהו שאפשר לעמוד בו (זה גם מה שאני עשיתי לצערי כשלקחתי את המשכנתא, פשוט כי לא הייתה לי ברירה), בפועל אתה משלם הון עתק על ריביות ע"פ המתכונת שכתבתי בהודעה הקודמת

 

בפריים, אם הפריים קופץ, ההחזר שלך קופץ, זה סיכון שצריך לקחת (נאמר שפתאום המשכנתא תעלה מ 3000 ל 3500), מצד שני אתה אוכל מהקרן כל חודש, אין לך הפתעות.

כרגע, הפריים הוא בדיחה, ולכן לוקחים את המקסימום שאפשר בפריים, שזה גם ככה לא הרבה, סה"כ 30%.

 

 

עוד עובדה מעניינת, שאני בשוק לגלות בעצמי

 

ב-4 שנים המשכנתא שלי קטנה בכ 85K ש"ח. ממוצע של 20K לשנה.

מאז המחזור (פריים וקל"צ והעלאת ההחזר בכ-800 שח לחודש), ב 14 חודשים, המשכנתא שלי קטנה ב 55K.

[ישה]

ניתן דוגמה מספרית שתמחיש מה זה מסלול צמוד.

 

מסלול צמוד סכום 100K ל 30 שנה ריבית 4% ( אנחנו עוד לא שם אבל כבר היינו גם בכפול מזה ) ואינפלציה של 2% ( שזה החצי שמה שהתוואי של הממשלה בין 1-3% )

 

אחרי 5 שנים של תשלומים בסה"כ 30K והיתרה תהיה 100K.

 

האינפלציה היא 2.5% לשנה

 

אחרי 135 תשלומים ( כ 11.5 שנים ) של תשלומים בסך של 75K היתרה תהיה 100K.

 

עכשיו כמובן שבמקרה של ריבית משתנה כל 5 שנים סביר שהריבית תעלה, כי עכשיו היא ברצפה.

 

מסלול הפריים לעומת זאת כל חודש הקרן נאכלת, וגם כאשר תעלה הריבית ( והיא תעלה ) היא פועלת כמובן רק על היתרה.

 

בקבועה לא צמודה, הריבית קבועה לכל אורך התקופה אין הצמדה והיתרה יורדת מדי חודש. אבל לאין ההפתעות הזה יש מחיר בדמות ריבית התחלתית גבוהה יותר.

 

עדיין זה עדיף ב 99.9% מן המקרים בטח כרגע שהריבית ברצפה ( והיא תעלה ).

 

אני אוהב לקרוא לפער הריבית בין שני המסלולים , תשלום פרמיה על בטחון ושקט נפשי.

[oryo]

אכן, קח כוס מים, שב והתכונן לקבל את הפתעת חייך :

 

לך למחשבון משכנתא, הכנס ריבית 0% (כן כן, 0%) רק עם הצמדה למדד.

עכשיו הסתכל מה קורה לקרן עד חצי התקופה, ומה קורה להחזר בהמשך החצי התקופה השנייה.

 

התשובה היא שהקרן נשארת אותו הדבר, וההחזר הולך ועולה (כי תקופת ההלוואה מצטמצמת), עד חצי התקופה אתה משלם כמעט רק על הריבית, אחר כך אתה מתחיל לאכול את הקרן, אבל ההחזר עולה בצורה משמעותית.

אני מניח שלא התכוונת לנימה פטרנליסטית למרות שאפשר לקרוא את זה כך

בכל אופן, אני יודע מהי הצמדה למדד ושות', הדברים שלך ממש לא מלאים: תיקח מסלול עם ריבית 0 הצמדה למדד והחזר סביר יחסית לסכום, ותראה שכל מה שרשמת פשוט.... לא נכון

מה שרשמת נכון בריבוע רק ברגע שההחזר קטן מדי יחסית לסכום שנלקח (ומתקשר ישירות לדבריו של ישה, על קרן שהתנפחה מעבר לסכום המקורי), לכן חשוב להבין את המסלולים השונים, יחסי החזרה וכו'. לצאת בהצהרות שהצמדה למדד זה השטן ושחצי תקופה משלמים רק את הקרן וכו', זה פשוט לא נכון.

 

איתמר, מקווה שלא תיעלב אבל ניכר שאתה לא לגמרי מבין דברים אלמנטריים מסויימים בנוגע למשכנתא, עשית בשכל שבאת לכאן להתייעץ ולא ישר חתמת על דברים בבנק (כמו הרבה אחרים). אני ממליץ לך ללמוד את התחום הזה, באופן עצמאי או אופן אחר, שלא תכנס ל'בור' תקציבי חלילה.

 

ישה - אני לא מבין כ"כ את הדוגמא שלך, כמו שאמרתי לאיתמר - על איזה החזר חודשי מדובר....? הרי דין משכנתא 100K עם החזר 1K בחודש אינו זהה לאחרת עם החזר של 5K בחודש. נראה לי שפספסתי כאן משהו כי שניכם מדברים באותו נוסח כאילו יש החזר כלשהו שידוע לכולם חוץ מלי

עריכה אחרונה ב-9 לדצמבר, 2015 על ידי oryo

[phpclub]

^

מה זה "החזר סביר יחסית לסכום" ??

ההחזר נקבע ע"פ הריבית ועל פי התקופה.

הסייג למה שאמרתי הוא בערך תקופה קצרה של 8-10 שנים מקסימום.

אם אתה לוקח ליותר, וכמעט תמיד אתה תקח יותר, אז מה שאמרתי תקף בריבוע.

אז נכון, יכול להית שהקצנתי, אבל הריבית היא לא 0% והצמדה היא כן השטן. ראה הדוגמאות החיות מהמשכנתא שלי.

 

הרי סה"כ מה הסיבה לקחת צמוד מדד??? החזר נמוך.

 

כמובן שכל מקרה לגופו, ולהוציא יוצאי דופן למיניהם כמו משכנתא של תקופה מאוד קצרה, סכום מאוד נמוך, מסלול שיסגר בעזרת סכום כסף חד פעמי בהמשך, מה שאמרתי תקף.

[ישה]

עכשיו נחזור לאיתמר

 

215K בפריים ל 30 שנה ( מעדיף 25 שנה ) כדי להתחיל לאכול מהקרן יותר מהר ריבית 0.7 ( פריים מינוס 0.9 ) 0.8 סביר.

435K קל"צ ל 19 שנה ריבית 3.5-3.8%

 

ההחזר הוא כ 3300 ש"ח וסה"כ הריבית שתשלם בפריים של היום "רק " 195K

 

כדי להבין את משמעות הגדלת ההחזר בוא ניקח את הקל"צ גם ל 30 שנה הריבית כבר תהיה כ 4.3% וההחזר ירד ל 2800 ש"ח כלומר ירידה של 500 ש"ח בהחזר החודשי

 

אבל סכום הריבית יגדל מ 195K ל 363K = או במילים אחרות 170K שהלכו לבנק במקום לרווחת המשפחה. אבל...

 

החישוב מוטה , כי באופציה הראשונה החישוב לקח בחשבון שאת הפריים נחזיק 30 שנה אבל אין זה כך.

 

כי אחרי שסיימנו את מסלול הקל"צ לאחר 19 שנה, אנחנו לא מתרווחים בכורסא אלא , נשארים על אותו החזר חודשי שמשמעו קיצור הפריים מ 11 שנה למשהו כמו שנתיים נוספות ואז סיימת את המשכנתא אחרי 21 שנה ולא אחרי 30 שנה.

 

כמובן שההטיה היא עוד יותר גבוהה כי ריבית הפריים תעלה , לכן סיום מהיר שלה יחסוך סכומים נוספים.

 

לכן חביבי תתאמץ ,ותגדיל את ההחזר.

 

קח בחשבון שבמקרה של עליה חזקה בריבית הפריים נגיד ל 5% היום ( לא ריאלי ) ההחזר יגדל ב 500 ש"ח

[oryo]

אתה מתפרץ לדלת פתוחה - אני חושב שהצמדה למדד זה כמעט תמיד נוראי במציאות שלנו, ובד"כ ממליץ להמנע מכך, אלא אם תקופת ההחזר היא מצומצמת יחסית (כאשר תקופת ההחזר עליה אני מדבר קשורה ישירות גם לכמה אני מחזיר ביחס להלוואה).

ככל שאתה מחזיר יותר, הקרן תצטמצם יותר, וההשפעה התנודתית של המדד עליה תפחת. זה נכון למדד כמו שזה נכון על ריבית.

 

מה הבעיה?

הבעיה היא שאנשים מסתנוורים מהריבית הנמוכה, אומרים לעצמם "ניקח הלוואת ק"צ ארוכה, הריבית נמוכה ולכן ההחזר הנמוך שלנו יתמודד איתה יופי", שוכחים שיש מדד על כל העסק, ואז מסיימים עם מה שאתה תיארת שקרה לך בדיוק.

 

ותאמין לי שאני מבין אותך - ההורים שלי לקחו בעצמם משכנתא כשהייתי בכיתה ו', על אותו סכום שלקחתי בעצמי לפני שנתיים. הם יסיימו את המשכנתא שנתיים לפניי.... וההחזר שלנו הוא אותו החזר. הג'וקר של הסיפור הזה הוא המדד, והבורות שלהם בענייני משכנתא כמו של רוב הציבור. המקרה שלהם הוא אחת הסיבות העיקריות לכך שהתחלתי עם היוזמה שלי מהשרשור ההוא באופטופיק.

[ישה]

חברים כאן זה לא ויכוח על אלפא רומיאו אז בלי רגשי בבקשה

 

אור

 

ראה הודעה 445 החזר כ 2600 ש"ח, הודעה 449 החזר של 3000-3200 ש"ח