שרשור פוליטי של אחרי/לפני/באמצע בחירות/מלחמות/שלום/חומוס בדמשק

[roee]

אז האלטרנטיבה ההגיונית היא לבנות עוד דירות להשכרה לטווח ארוך.

זה יאפשר לצעירים לחיות עם רמת קביעות מסוימת כי למרות שהדירה לא שלהם, הם לא עוזבים אותה אחרי שנתיים, אז היא הופכת לבית ולא סתם לאיזו חורבה שהם חיים בה זמנית.

ככה הם יהיו מסוגלים להשתמש בכסף שהם תוקעים על משכנתא בחיי היומיום ולצרוך יותר, ככה שהכלכלה גם נהיית חזקה יותר.

 

אם יש אלטרנטיבה לדירות הקיימות, השוק לא יקרוס כי גם הבנייה הדרגתית. אם תוקעים עוד מיסים ומשנים את התנאים, הוא עלול.

 

מה שלפיד בעצם רוצה לעשות זה לשחרר עוד אפשרויות לדירות.

חוץ מהעובדה שמי שהוא בחר לזה הוא קצת מפוקפק, הרעיון שלו לגמרי נכון מבחינה כלכלית.

 

בניה כזו לוקחת שנים. היא גם לא באמת עונה על צרכי השוק שכן הדירות לא נמצאות באיזורי ביקוש, לרוב, ובעיית הסלאמס קיימת. הבניה הזו גם עולה כסף. הפתרון הוא הגבלת המשכנתאות. אין כסף, אין מי שיקנה, והמחיר יורד. הבעיה היא שזה מנוגד לאינטרס הבנקים, מנוגד לאינטרס בעלי הקרקעות (בראש ובראשונה המדינה) והכי גרוע - יחשב כצעד אנטי ציבורי בקרב רוב אזרחי המדינה ("עכשיו רק עשירים יכולים לקנות!"), אותם צריך להציל מעצמם.

[יוסי פרנקוס]

אני מסכים איתך ברוב ניתוח המצב.

אני פשוט לא מסכים עם הפיתרון, בדיוק בגלל הבעיה של העשירים שיהפכו ליותר עשירים.

צריך להשאיר את המיסים לדירה ראשונה כמו שהם ולהעלות את המיסים לדירה השניה או לדירה להשקעה. זה יפלוט דירות לקניה לשוק ויגרום למשקיעים להשקיע באפיקים אחרים במקום להחזיק את רוב הדירות ולגבות מאחרים על זכות בסיסית, שהיא המגורים.

 

יכול להיות שיותר מדי שנים של השפעה סוציאליסטית וחברתית גרמו לי לראות את זה ככה אבל מבחינתי מגורים זו אחת מהזכויות הכי בסיסיות שיש, ולכל אזרח צריכה להיות היכולת לבקש דיור ציבורי זול.

 

אתה יכול להרשות לעצמך יותר מזה? סבבה! תקנה משהו יותר טוב.

אבל שהאופציה תהיה לדיור בסיסי וזול.

 

אולי גם צריך להתנות את זה באם אתה ממצה את יכולת ההשתכרות שלך (אם אתה עובד, יש מגורים, אם אתה לא יכול לעבוד, יש מגורים. אם אתה יכול אבל לא רוצה, באסה לך).

[roee]

אני מסכים איתך ברוב ניתוח המצב.

אני פשוט לא מסכים עם הפיתרון, בדיוק בגלל הבעיה של העשירים שיהפכו ליותר עשירים.

צריך להשאיר את המיסים לדירה ראשונה כמו שהם ולהעלות את המיסים לדירה השניה או לדירה להשקעה. זה יפלוט דירות לקניה לשוק ויגרום למשקיעים להשקיע באפיקים אחרים במקום להחזיק את רוב הדירות ולגבות מאחרים על זכות בסיסית, שהיא המגורים.

 

יכול להיות שיותר מדי שנים של השפעה סוציאליסטית וחברתית גרמו לי לראות את זה ככה אבל מבחינתי מגורים זו אחת מהזכויות הכי בסיסיות שיש, ולכל אזרח צריכה להיות היכולת לבקש דיור ציבורי זול.

 

אתה יכול להרשות לעצמך יותר מזה? סבבה! תקנה משהו יותר טוב.

אבל שהאופציה תהיה לדיור בסיסי וזול.

 

אולי גם צריך להתנות את זה באם אתה ממצה את יכולת ההשתכרות שלך (אם אתה עובד, יש מגורים, אם אתה לא יכול לעבוד, יש מגורים. אם אתה יכול אבל לא רוצה, באסה לך).

 

אין פה שום בעיה של עשירים שיהפכו ליותר עשירים, להפך. הגבלה של המשכנתאות תמנע משכון עתידם וחייהם של העניים בשביל תשלום לעשירים (בעלי הקרקע והנכסים) עבור דירה. פשוט לא יהיה להם כסף. הממשלה פשוט לוקחת מהם את החבל בו הם משתמשים בשביל לתלות את עצמם.

 

פעם חשבתי שהפתרון הוא לעודד בניה, אבל ברור לי שזה לא פתרון ריאלי. זה לוקח שנים, זה מסובך בירוקרטית, תלוי בקבלנים ותלוי בבנקים - ולכולם יש אינטרס שהצפת השוק לא תתרחש. לא רק זה, אלא שבאקלים הכלכלי כרגע הצפת דירות כזו עשויה להבלע על ידי משקיעים. אני גם בכלל לא יודע אם באמת חסרות דירות.

 

הפתרון הוא לא עוד מיסוי. הפתרון הוא להחזיר את המינוף לרמה ריאלית על ידי הגבלה של המשכנתאות. בלי משכנתא המחירים היו עולים, אבל ברמה מתונה יותר (שימו לב לעליה של השכירות מול העליה במחיר הרכישה, כשאין מינוף מטורף המחירים מרוסנים יותר).

[Night Driver]

אם אין יכולת רכישה, המחירים יורדים. כרגע המחירים רק עולים, מה שאומר שיש עסקאות ויש יכולת רכישה עודפת.

 

זה מה שאמרתי גם. הבעייה היא שהרוכשים הם לא הדיירים אלא משקיעים בעלי הון. זו גם הסיבה שעוד בנייה לא תפתור את הבעיה אלא רק תגדיל את אפיקי ההשקעה של בעלי ההון.

 

לגבי הגבלת המשכנתאות אתה פשוט תיצור פאודליזם מודרני בו לאזרח הפשוט אין כלום והוא נסמך על רכושו של בעל ההון. צריך ליצור מצב שבו זוג עם הכנסה ממוצעת במשק יכול לקנות לעצמו דירת מגורים עם משכנתא שמאפשרת להם גם לחיות בדיוק כמו שהיה לפנ 20 שנה.

[nitch]

פתרון שמיושם בחו"ל ולדעתי צריך לעבוד יפה גם בארץ הוא עידוד של השקעת כספי קרנות פנסיה בבנייה להשכרה.

יש לזה יתרונות רבים:

1. הכסף של העמיתים מושקע באפיק סולידי ללא תספורות וטייקונים שלוקחים את כל התשואה העודפת, אבל נעלמים כשיש הפסדים

2. יחסית לאפיק סולידי, לבניה להשכרה יש תשואה גבוהה יחסית

3. הציבור לא מרגיש שהכסף הולך לעשירים היות והוא מגיע לקרנות הפנסיה, ולכן ניתן לתת עידוד ממשלתי ללא חשש (הקלות במיסוי וברגולציה)

4. אופק ההשקעה של קרנות הפנסיה ארוך מאוד, אז גם לדיירים יהיה בטחון במקום המגורים שלהם, בניגוד להשכרה מפרטיים

 

מה שנדרש מהממשלה הוא קצת קיצור הליכים עבור הבניה, השוואת תנאי המיסוי לאלו של משכירים פרטיים (ולא רמת מיסוי של מס חברות), ומסגרת חוקית לפינוי מהיר של דיירים שלא משלמים או הורסים את הדירה.

 

קרן כזו תהיה יעילה יותר ממשכיר פרטי עקב היתרון לגודל ותוכל לגייס כספים בריבית נמוכה יותר, כך שהתשואות שלה צפויות להיות גבוהות מאלו של משכירים פרטיים. הצד ה"שלילי" הוא שכמות הכסף בשוק ההון תקטן, מה שלא כל כך טוב למועדון הון-שלטון.

[roee]

זה מה שאמרתי גם. הבעייה היא שהרוכשים הם לא הדיירים אלא משקיעים בעלי הון. זו גם הסיבה שעוד בנייה לא תפתור את הבעיה אלא רק תגדיל את אפיקי ההשקעה של בעלי ההון.

 

לגבי הגבלת המשכנתאות אתה פשוט תיצור פאודליזם מודרני בו לאזרח הפשוט אין כלום והוא נסמך על רכושו של בעל ההון. צריך ליצור מצב שבו זוג עם הכנסה ממוצעת במשק יכול לקנות לעצמו דירת מגורים עם משכנתא שמאפשרת להם גם לחיות בדיוק כמו שהיה לפנ 20 שנה.

 

המשקיעים בעלי ההון שמסוגלים לקנות דירות במזומן הם הקצה של הקצה. רוב "המשקיעים" הם אנשים שלקחו משכנתא שניה בגיל מאוחר על סמך הדירה הראשונה, או מחזיקים דירות בירושה או מינפו כספי פיצויים או קרן השתלמות בשביל משכנתאות.

[roee]

פתרון שמיושם בחו"ל ולדעתי צריך לעבוד יפה גם בארץ הוא עידוד של השקעת כספי קרנות פנסיה בבנייה להשכרה.

יש לזה יתרונות רבים:

1. הכסף של העמיתים מושקע באפיק סולידי ללא תספורות וטייקונים שלוקחים את כל התשואה העודפת, אבל נעלמים כשיש הפסדים

2. יחסית לאפיק סולידי, לבניה להשכרה יש תשואה גבוהה יחסית

3. הציבור לא מרגיש שהכסף הולך לעשירים היות והוא מגיע לקרנות הפנסיה, ולכן ניתן לתת עידוד ממשלתי ללא חשש (הקלות במיסוי וברגולציה)

4. אופק ההשקעה של קרנות הפנסיה ארוך מאוד, אז גם לדיירים יהיה בטחון במקום המגורים שלהם, בניגוד להשכרה מפרטיים

 

מה שנדרש מהממשלה הוא קצת קיצור הליכים עבור הבניה, השוואת תנאי המיסוי לאלו של משכירים פרטיים (ולא רמת מיסוי של מס חברות), ומסגרת חוקית לפינוי מהיר של דיירים שלא משלמים או הורסים את הדירה.

 

קרן כזו תהיה יעילה יותר ממשכיר פרטי עקב היתרון לגודל ותוכל לגייס כספים בריבית נמוכה יותר, כך שהתשואות שלה צפויות להיות גבוהות מאלו של משכירים פרטיים. הצד ה"שלילי" הוא שכמות הכסף בשוק ההון תקטן, מה שלא כל כך טוב למועדון הון-שלטון.

 

התשואות בשוק הזה נמוכות מאוד, 3%-4% נומינלית, אלא אם מדובר במקרי קצה (כמו דירות סטודנטים ליד אוניברסיטאות או דירות מחולקות), ואלו דברים שקיימים ברמת המשקיע הבודד אבל לא במאסות שיהיו רלוונטיות לקרן פנסיה. יש לי הרגשה שהתחשיב ברכישת דירה להשכרה נובע מעליה צפויה בערך הנכס, והשוכר הוא רק זה "שמשלם את המשכנתא".

היום המצב גרוע יותר מאי פעם, מבחינת תשואה; התחלת בניה היום שמה את היזם של פרוייקט כזה במקום לא טוב מבחינת עלויות בניה וקרקע, מה שמשנה את כל מבנה התשואה לטווח ארוך, ביחס למחיר הנכס.

ובסופו של דבר, יש את המנטליות הישראלית שרוצה לרכוש ולא לשכור, מה שמבטיח שפרוייקטים כאלו יהפכו לסלאמס. אני לא חושב שזה פתרון אמיתי לשוק הישראלי, בטח לא בהיקף כזה שיהיה שווה את כאב הראש של הקרנות.

[nitch]

קבל תשואות של קרן לדוגמה: http://www.centurionapartmentreit.com/Historic-Unit-Prices

עליית הערך של הנכסים היא בערך שליש או פחות מהתשואות שם, הרוב מגיע מהכנסה משכר דירה. המינוף שלהם הוא בערך 70 אחוז. התשואה יותר מכפולה ממה שציינת, והשוק הקנדי בימינו הוא לא שוק קל, גם שם הייתה עליית ערך פסיכית בשנים האחרונות.

צדקת לגבי מעונות הסטודנטים, חלק מהפורטפוליו אכן מושקע בנכסים כאלו, אבל לא רק.

לגבי המנטליות, היא יכולה גם להשתנות. אחת הסיבות העיקריות לרצון בבעלות הוא שאיכות החיים בשכירות נמוכה יותר. הדירות לא מתוחזקות, בעלי הדירה רוצים רק להעלות את התשואה שלהם כל הזמן, ואין לך שום וודאות לטווח הבינוני.

אם יהיה מוצר כזה, אני לא רואה שום סיבה שמעמד הביניים לא יגור בו, ושהעסק לא יהפוך לסלאמס. אדרבא, העובדה שיש ניהול מרכזי של המתחם מאפשרת תחזוקה הרבה יותר טובה שלו, בלי שכנים שמתנגדים לכל השקעה בתיקונים או תחזוקה מונעת.

[roee]

התכוונתי שהתשואות בשוק השכירות בישראל נמוכות מאוד, ועוד ירדו מאז תחילת הבועה. אני לא רואה קרן פנסיה נכנסת לפרוייקט כזה - עתיר הון, ניהול ולא נזיל - בשביל תשואה של 2% מעל המדד, לכל היותר.

היה ראיון על זה לא מזמן בדה מרקר (נדמה לי), הסיכום היה שבשביל שפרוייקטים כאלו יהיו כדאיים התשואה צריכה להיות בסביבות ה8%.

[nitch]

הזכר לי כמה תשואות הם עושים היום?

זו קרן פנסיה, הון בשפע זה מה שיש להם, נזילות הם לא צריכים, ולגבי העלאת התשואות, ציינתי שצריך אקלים רגולטורי נוח.

אם הקרן היא היזם של הבניה, היא לא משלמת על הרווח היזמי (עלתה התשואה), עלויות הניהול פר דירה נמוכות יתר (עלתה התשואה), ואולי אפילו אפשר לקבל קצת עידוד ממשלתי (החכרה ארוכת טווח של השטח במחיר מועדף) ולהעלות את התשואה עוד יותר.

[nitch]

אבל עזבו שטויות: http://www.themarker.com/markets/1.2128237

[יבגניפ]

מצטער על מי שנמאס לו לקרוא את זה (פרנקוס), אבל אני, ברשותכם, אחזיר את הדיון לאיש האהוב עלי בכנסת.

היום יצא בעוד הכרזה חגיגית על "עוד 1000 מקומות עבודה", שכמובן שנוצרו כאן בזכותו (כך אפשר להבין, לפחות מהקונטקסט).

בדקיה מאוד קצרה מגלה שלא רק שלא נוצרו מקומות עבודה חדשים - אנשים הולכים להיות מפוטרים בעתיד הקרוב, intel עשתה עוד ספין על חשבוננו ובמקום להקים מפעל חדש באיזור אחר, פשוט משמרת חלקית משהו קיים. וכבוד השר? כבוד השר כתב על זה סטטוס מתגונן לפני חודשיים, ובו טען שהכל נסגר לפי הקדנציה שלו.

 

ואתם יודעים מה? אולי טוב שהעסקה הזו יוצאת לפועל, ואינטל אומנם לא מקימה מפעל חדש של 2500 אנשים, אלא לפחות משמרת 800 קיימים. אני באמת לא יודע ולא מבין. אבל למה תמיד הכל חייב להיות מלווה בשקרים? בלשכת שר האוצר לא מבינים את ההבדל בין יצירת 1000 מקומות עבודה חדשים, למניעת פיטורין של 800 איש?!

[יוסי פרנקוס]

בדיקה קטנה באותה כתבה מראה שאינטל עומדת לפתוח מפעל עוגן חדש בצפון, עם 2500 עובדים חדשים.

 

זה אומר שלא רק ששימרו 1000, אלא יהיו עוד 2500 משרות.

 

אגב, בישראל אין בעיה של עוני בגלל חוסר תעסוקה, אלא כי העניים הם גם אנשים שעובדים ולא מקבלים תגמול מספיק על העבודה שלהם.

[יבגניפ]

איפה ראית שהם מתכוונים להקים עוד מפעל? לא ככה אני הבנתי את הסיפור, אולי פספסתי משהו.

להבנתי הם היו אמורים להקים מפעל ובמקום זה קנו את מיקרון. זה גם מה שקראתי במקורות אחרים.

 

וכן, אתה צודק. הבעיה היא לא האבטלה אלא מה יכול לקנות מי שכן עובד.

[yehuda-k]

מצטער על מי שנמאס לו לקרוא את זה (פרנקוס), אבל אני, ברשותכם, אחזיר את הדיון לאיש האהוב עלי בכנסת.

היום יצא בעוד הכרזה חגיגית על "עוד 1000 מקומות עבודה", שכמובן שנוצרו כאן בזכותו (כך אפשר להבין, לפחות מהקונטקסט).

בדקיה מאוד קצרה מגלה שלא רק שלא נוצרו מקומות עבודה חדשים - אנשים הולכים להיות מפוטרים בעתיד הקרוב, intel עשתה עוד ספין על חשבוננו ובמקום להקים מפעל חדש באיזור אחר, פשוט משמרת חלקית משהו קיים. וכבוד השר? כבוד השר כתב על זה סטטוס מתגונן לפני חודשיים, ובו טען שהכל נסגר לפי הקדנציה שלו.

 

ואתם יודעים מה? אולי טוב שהעסקה הזו יוצאת לפועל, ואינטל אומנם לא מקימה מפעל חדש של 2500 אנשים, אלא לפחות משמרת 800 קיימים. אני באמת לא יודע ולא מבין. אבל למה תמיד הכל חייב להיות מלווה בשקרים? בלשכת שר האוצר לא מבינים את ההבדל בין יצירת 1000 מקומות עבודה חדשים, למניעת פיטורין של 800 איש?!

 

בדיקה קטנה באותה כתבה מראה שאינטל עומדת לפתוח מפעל עוגן חדש בצפון, עם 2500 עובדים חדשים.

 

זה אומר שלא רק ששימרו 1000, אלא יהיו עוד 2500 משרות.

 

אגב, בישראל אין בעיה של עוני בגלל חוסר תעסוקה, אלא כי העניים הם גם אנשים שעובדים ולא מקבלים תגמול מספיק על העבודה שלהם.

אינטל עובדים עלינו. צריך להיזהר.

המדינה זרקה בעבר כספים אדירים לחברה ה"מסכנה" אינטל, כדי שיואילו ברוב טובם לפתוח מפעל \ לעדכן מפעל בקרית גת. יחצני אינטל, בעזרת עיתונאים "כלכלים" יצרו רושם שהממשלה "רעה" ולא מעודדת יצירת מקומות עבודה. הממשלה נכנעה והזרימה לאינטל כספים בסכומים דמיונים.

 

האם כדאי לתת לאינטל מענקים גדולים יותר מאשר השכר של כל העובדים במשך כמה שנים? האם אין גבול לכסף שהממשלה צריכה להשקיע כדי לעזור לחברה ה"מסכנה" אינטל? האם אלטרנטיבית הממשלה לא יכלה לעזור לבעלי נגריות \ מסגריות באיזור להרחיב את העסק שלהם ובכך להשפיע בצורה יעילה יותר?

 

מפעלי הייצור של אינטל מאופינים בהשקעת הון התחלתית אדירה ובהתיישנות מואצת. תוך מספר שנים ההשקעה האדירה כבר לא שווה. העבודה לא כל כך מתוחכמת (בניגוד למרכזי הפיתוח של אינטל). לדעתי האישית, עדיף שאינטל תלך לארץ אחרת (ששם הממשלה טועה עוד יותר מאשר אצלינו) ובכסף יעשה שימוש טוב יותר.

 

אינטל תקים את המפעל החדש שלה באירלנד ולא בישראל.

מה ההצעה הישראלית שאינטל דחתה? מיליארד ש"ח במזומן. !

הסכום הזה מספיק ל 1000 עובדים במשך 10 שנים בשכר ממוצע של 8000 ש"ח לחודש (אם לא טעיתי). אבל המפעל של אינטל מתישן עוד קודם, ויצטרך השקעת הון ענקית נוספת הרבה לפני זה.

 

האירים כנראה יותר חכמים (או אולי פחות מושחתים) מהממשלה שלנו ולא נותנים מענקי מזומן אלא מקזזים מס.

הפוליטיקה שלנו מושחתת . זורקים לפח את כספי המיסים שלנו, ועוד משכנעים אותנו שזה טוב לזרוק כסף לפח.

 

יהודה