השקעות נדל"ן לטווח קצר - איפה הקאץ'?

[Fazer]

פעם בכמה ימים מתקשרים אלי אנשי טלמרקטינג מטעם "Xיזמות ונדל"ן" (X הוא כנראה משתנה אלפאנומרי אקראי) ומנסים לעניין אותי בהשקעות נדל"ן לטווח קצר, משהו כמו 500 אלף ש"ח (שאין לי, אבל נעזוב את זה) לתקופה שבין מספר חודשים למספר בודד של שנים, כשלטענתם הכסף הזה קונה לי זכויות על קרקע, עם צפי רווחים פנטסטי.

 

הם משתמשים בכל מיני משפטים שדי חוזרים על עצמם - "זה בותמ"ל", "חברת דירה להשכיר לקחה את הפרויקט הזה" וכדומה - כדי לשכנע אותי שהם אמינים, ובפעם הבודדת שהטרחתי את עצמי לפגישה באחת מהחברות האלו (כי הייתי מובטל והיה לי ממש משעמם), הם אפילו הראו לי רווחים מפרויקטי עבר שלהם, שנראו מצויינים (ואפילו הכינו לי אספרסו המכונה שגם היה ממש מוצלח).

 

אז אני בתור רומני טיפוסי יודע ש"אם זה נראה מוצלח מדי, כנראה שיש משהו שאני מפספס", אבל מה בעצם אני מפספס? הם טוענים שהעניין הוא פשוט - הם זיהו קרקע, אין להם כסף להשלים את הרכישה אז הם למעשה "מגייסים הון ממשקיעים", אבל אם הרווח הוא כל כך משמעותי וחסר סיכון (לטענתם) כיון שהותמ"ל מטפל בזה או שחברה ממשלתית היא הבעלים של הפרויקט, אז למה בעצם הם לא הולכים לבנק וגוזרים לעצמם (ולבנק) את כל הרווח הזה?

[פינדר]

קרקע חקלאית שבמקרה הטוב תופשר בעוד נצח.

עוקץ לכל דבר ועניין. לסנן ולהמשיך הלאה.

[לב טוב]

לפני 15 דקות, Fazer כתב:

משהו כמו 500 אלף ש"ח (שאין לי, אבל נעזוב את זה)

גם למי שהיה, אחרי טלפון אחד גם לו כבר אין... 

 

ברור שזה עוקץ ומהסיבה הפשוטה, לעסקאות הטובות לא צריך לחפש משקיעים לא מוכרים בנרות... 

תנסה פעם הבאה (בשביל הספורט) לבקש נסח טאבו עדכני של החלקה המדוברת + מס' תב"ע החלה על האזור. 

אם ישלחו לך, תעלה לכאן, יהיה מעניין לבדוק...

לפני 18 דקות, Fazer כתב:

הם אפילו הראו לי רווחים מפרויקטי עבר שלהם

הראו לך מצגת? בפאוור פוינט? אני גם יכול להכין כזה... בדקת מסמכי בנק?...

לפני 19 דקות, Fazer כתב:

אבל אם הרווח הוא כל כך משמעותי וחסר סיכון (לטענתם) כיון שהותמ"ל מטפל בזה או שחברה ממשלתית היא הבעלים של הפרויקט, אז למה בעצם הם לא הולכים לבנק וגוזרים לעצמם (ולבנק) את כל הרווח הזה?

מקובל לחפש משקיעים ולא לרוץ לבנקים על כל דבר, עסקאות אמתיות תקבל מסוכני נדל"ן, לא מחברת שפשוט רוצות לעשות לך טובה...

[natco]

תראה, לומר באופן גורף שכולם גנבים, זה פתרון קל.  (אם כי, יש להניח שמי שמשווק פרויקטים כאלה בטלמרקטינג "עיוור", כנראה נופל בקטגוריה של הגנבים. הזדמנויות אמיתיות בתחום הזה, משווקות דרך סוכני נדל"ן מתמחים, שפונים ללקוחות שיכולים לשים סכום שלא נמצא אצל סימה מפתח תקווה, שמקבלת שיחת דיוג. בדרך כלל, אלו יזמים שיכולים להרים לפחות חלק מהפרויקט, ולא אנשים שיקבלו "זכות לדירה").

צריך לקחת כל פרויקט כזה ולבדוק ספציפית מה המצב התכנוני בו.

 

"זה בתכנית של הותמ"ל?" so what. יש לותמ"ל תכניות שתקועות בהתנגדויות מפה עד חולות ראשון. 

אותו כנ"ל לגבי "חברת דירה להשכיר לקחה את הפרויקט".  תכנס ותבדוק כמה יח"ד הם הרימו עד היום בפועל. בינתיים, הם בעיקר מייצרים ג'ובים. מכיר יזמים שחשבו להכנס איתם להתקשרויות, וברחו כל עוד נפשם בם, אחרי בדיקת התכנות קצרה. מעבר לזה, הם לא בונים בעצמם כלום, אלא משווקים את זה במכרז ליזמים

 

 

 

[sperial]

מזכיר לי את הסיפור על היקה, הרומני, הכסף והניסיון.

 

אני סקרן כמה כסף הם שורפים על ההצגה עד שמצליחים לצוד פראייר.

[פינדר]

לפני כשעה, natco כתב:

תראה, לומר באופן גורף שכולם גנבים, זה פתרון קל.

מצד אחד אתה צודק. האמת היא שאני גר בבניין שנבנה על קרקע כזו, שסבא וסבתא שלי עליהם השלום, רכשו בשנות ה80 מחברה ששיווקה קרקע חקלאית עם הפשרה ״בקרוב״.

מצד שני, הקרקע הופשרה בתחילת שנות ה2000, בדיוק כשסבא וסבתא נפטרו. עד שנפתרו כל הבעיות והמחלוקות והוקמו בניינים, אפילו ההורים שלי כבר בקושי ראו מזה משהו. אבל אני ואחי הרווחנו לא רע מהעיניין.

אז אם פות״ש רוצה להשקיע בשביל הנכדים, שיהיה בהצלחה ולדעתי היום העסקאות האלו הרבה יותר גרועות ממה שהיה בשנות ה80, דהיינו סיכויי הפשרה לבניה נמוכים מאוד ומכירה של חלקות קטנות שלא יספיקו לתא שירותים (אחרי הפקעות), במחירים מופקעים. 

[ברווז]

לפני שעה, Fazer כתב:

בהשקעות נדל"ן לטווח קצר

זה הקאצ'.

לפני שעה, Fazer כתב:

 למספר בודד של שנים

תלוי איך ממסגרים את זה, גם 20 יכול להיות מספר בודד של שנים. 

 

אני לא זוכר איפה בחיפה (באיזה אזור), יש משהו כזה שפשוט תקוע כבר כעשרים שנה. מעל נאות פרס אאל"ט. יש גם כביש מתוכנן, שעדיין לא הושלם, שנועד להוסיף חיבור ל"שכונות כלואות" בין היתר (לקחי אסון הכרמל, מישהו?). גם הוא תקוע. עדיין. יש כבר הכנה ויש הכל. רק כביש אין. 

 

[sperial]

בחיפה אתה מתכוון למורדות לינקולן, סיפור שונה לגמרי. מדובר באיזור שיועד למגורים עוד בימי הבריטים והויכוח שלא נגמר הוא על כמה דירות ייבנו במשבצת הקטנה והתלולה הזו, שתעמיס על התשתיות הקורסות ממילא של מאפו - סמולנסקין - הרופא. היזמים רוצים להקים של 2,000 דירות, אחרים מסכימים ל-700נוכל הסיפור עושה פינג פונג בין הוועדות.

[Fazer]

לפני 4 שעות, לב טוב כתב:

לבקש נסח טאבו עדכני של החלקה המדוברת + מס' תב"ע החלה על האזור. 

ניסיתי, אגב - הם לא מוכנים לשלוח כלום במייל, השיחה הטלפונית היא רק כדי לתאם לך פגישה במשרדים המפונפנים שלהם. בשפה שלהם זה נקרא "אני רק מתאמת פגישות, אבל בפגישה אצלינו במשרד עם המנכ"ל/סמנכ"ל/איש המכירות הבכיר/מומחה ההשקעות שלנו תוכל לקבל את כל המידע שתרצה, ואפילו אספרסו עלינו"

[MiniMiz3r]

לפני 4 שעות, Fazer כתב:

אין להם כסף להשלים את הרכישה אז הם למעשה "מגייסים הון ממשקיעים",

 

כן, בדיוק כמו הנסיך הניגרי שבדיוק חסרים לו מאתיים דולר לשלם עמלה לבנק כדי לשחרר את המיליונים שלו.

 

לפני 4 שעות, Fazer כתב:

מה בעצם הם לא הולכים לבנק וגוזרים לעצמם (ולבנק) את כל הרווח הזה?

 

כי הסיכוי לרווח הוא מזערי והם לא רוצים לקחת על עצמם שום סיכון שהוא. 

תציע להם שאתה תהיה הכסף האחרון (כמו בנק שנותן לך משכנתא) ותראה כמה תירוצים מקוריים הם מוצאים.

[Fazer]

לפני שעתיים, ברווז כתב:

תלוי איך ממסגרים את זה, גם 20 יכול להיות מספר בודד של שנים.

הם מדברים על חצי שנה-שנה.

[MiniMiz3r]

זה לא אפשרי פיזיקלית.

[sperial]

לפני 10 דקות, MiniMiz3r כתב:

זה לא אפשרי פיזיקלית.

לדבר תמיד אפשר.

לבצע? סיפור אחר.

 

מחזיר אותי לימי הקלאב הוטל לפנינ25 שנה.. לפחות יצאה לי מזה חופשה מוזלת באילת (בתשעה באב) תמורת שיחת מכירות קצרה שגם הצד השני בה הבין שהוא מכלה את זמנו לריק.

[DareDevil]

תלוי קרקע חקלאית ותלוי מצבה התיכנוני.

אם יש כסף לזרוק על השקעה כזו ולשכוח שהשטח קיים (לא באמת, צריך לדאוג שלא פולשים לך לשטח). אז לך על זה אבל נסה קודם כל הצעות פרטיות.

 

[פינדר]

לפני שעתיים, Fazer כתב:

הם מדברים על חצי שנה-שנה.

אין סיכוי שמישהו יכול להרוויח מכה בטווח זמן כזה והוא מגייס כסף מאנשים אקראיים. נוכלות.