עזרה בהבנה ותכנון של תקציב לדירה

[Guy_25]

היי לכולם

עברתי על שרשור המשכנתאות במשך תקופה ארוכה של כמה חודשים.

הזמן לרכישת נכס משלי מתקרב בצעדי ענק ואין לי מושג כל כך לאן לכוון מבחינת תקציב.

האם יש איזושהי נוסחה/ כלל אצבע שאומר משהו בסגנון: ״הון עצמי + (שליש משכר נטו לx חודשים) = סדר גודל של תקציב לחיפוש בית״?

 

או במילים אחרות, איך אני יכול לשערך מה התקציב שלי?

[Night Driver]

אתה צריך קודם כל לבדוק מה ההון העצמי שלך. אחר כך להגדיר מה יכולת ההחזר שלך (ותעזוב כל מיני נוסחאות של שליש מההכנסה. שליש מ 7000 שקל ישאיר אותך רעב וחצי מ 40,000 שקל ישאיר לך מספיק להתקיים ברווחה) ואחר כך בדוק במחשבונים השונים לאיזה סכום צכל להגיע בסך הכל.

 

אל תשכח להשאיר רזרוות (כ 100,000 ש"ח לעו"ד, הובלות, ציוד, אגרות והפתעות) וגם להשאיר מרווח ביטחון מספיק גדול בהחזר כדי שלא תקרוס במקרה של פיטורין או הרחבת המשפחה.

[Fitch]

((הכנסה חלקי 3) חלקי 535) x מאה אלף + הון עצמי = מחיר הדירה.

 

כלומר, שכר 16000 = החזר משכנתא של 5333 = משכנתא של 996,884.

 

אני אוהב כשהמשכנתא היא גם 45-60% מהנכס.

עריכה אחרונה ב-17 ליולי, 2019 על ידי Fitch

[Guy_25]

אוקיי, הבנתי.

ובוא נניח שכל רבעון יש לי בונוס מסוים + פעם בשנה בונוס משמעותי מאוד. איך אני משקלל את הכספים הללו? האם אפשר בכלל?

כמו כן, נניח ובמהלך השנים הקרובות (4, אולי 5) אצליח לחסוך את הסכום המלא למשכנתא. האם אוכל לפדות אותה במכה? (לפי השרשורפלצת של המשכנתאות, כמובן שיהיה עדיף לי לפדות 2/3 מן המשכנתה ולהמשיך לשלם את המסלול פריים, אם הדבר אפשרי בכלל.)

[Night Driver]

אפשר להחזיר אבל צריך לקחת בחשבון שיש מסלולים עם קנסות יציאה (בדרך כלל מסלולי ריבית קבועה וגם אז כשהריבית על המשכנתאות יותר נמוכה ממה שהיה כשלקחת).

[Guy_25]

קנסות שעלולים להפוך את הענין ללא משתלם? הרי החלופות הן:

1) לגור בדירה לא שלי 4-5 שנים (ובזמן הזה לשלם משכנתא של מישהו אחר. לספוג עלית מחירים נוספת של הדירות במשך 4 שנים) עד שאחסוך את הסכום כולו

2) לקחת את המשכנתא, לקנות את הבית ולשאת בריבית המטורפת לאורך 25-30 שנים

[Night Driver]

מה שאתה שוכח זה שנכון שאתה משלם ריבית אבל הריבית זהו היא חלופת שכר דירה.

[redroze]

קנסות שעלולים להפוך את הענין ללא משתלם? הרי החלופות הן:

1) לגור בדירה לא שלי 4-5 שנים (ובזמן הזה לשלם משכנתא של מישהו אחר. לספוג עלית מחירים נוספת של הדירות במשך 4 שנים) עד שאחסוך את הסכום כולו

2) לקחת את המשכנתא, לקנות את הבית ולשאת בריבית המטורפת לאורך 25-30 שנים

1. לא ממש נכון כיום כי שכירות של בית מסוים תמיד תהיה נמוכה ממשכנתא על אותו בית. אם הסכומים היו שווים אז המשפט שלך היה נכון.

 

האם אתם מבצעים מעקב על ההוצאות וההכנסות שלכם? כמה שכירות אתם משלמים היום?

[Guy_25]

4200.

עושים מעקב אחר ההוצאות. זה פחות משמעותי אם לומר את האמת.

[Fitch]

הסיכוי לקנסות בסביבת הריבית הנוכחית הוא שואף ל0.

[discoTD5]

1. לא ממש נכון כיום כי שכירות של בית מסוים תמיד תהיה נמוכה ממשכנתא על אותו בית. אם הסכומים היו שווים אז המשפט שלך היה נכון.

 

לא נכון. זה תלוי בהון העצמי שלך. ככל שההון העצמי יותר גבוה, כך המשכנתא נמוכה יותר וכפועל יוצא ההחזר החודשי של המשכנתא נמוך יותר.

וגם זה לא מדוייק, כי אין דין החזר חודשי של משכנתא ל 10 שנים כדין החזר חודשי של משכנתא ל 20 שנים.

[Night Driver]

 

אני אוהב כשהמשכנתא היא גם 45-60% מהנכס.

 

אני אוהב שהמשכנתא היא 0

[redroze]

לא נכון. זה תלוי בהון העצמי שלך. ככל שההון העצמי יותר גבוה, כך המשכנתא נמוכה יותר וכפועל יוצא ההחזר החודשי של המשכנתא נמוך יותר.

וגם זה לא מדוייק, כי אין דין החזר חודשי של משכנתא ל 10 שנים כדין החזר חודשי של משכנתא ל 20 שנים.

מה שאתה רושם הוא סתירה.

אם לבחור יש הון עצמי הוא לא היה שוכר את הדירה אלא קונה אותה.

אני משלם שכירות על 100% משווי הדירה לכן כדי לעשות השוואה הוגנת צריך להשוות למשכנתא על 100% מהדירה.

למרות שמצב כזה לא יכול להתקיים במציאות.

[BarryG]

אם לבחור יש הון עצמי הוא לא היה שוכר את הדירה אלא קונה אותה.

למה? הכל תלוי בתשואת השכירות, מאוד יכול להיות שכלכלית עדיף לשכור ולעשות משהו יותר טוב עם הכסף.

[אביב]

לרוב האנשים בארץ רכישת דירה למגורים היא בכלל לא משיקול כלכלי ולכן לדעתי חבל לנסות לנתח את הכדאיות במונחים פיננסיים. לא שאני חושב שזה נכון אבל זה המצב...