שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Lior_Django]

8% זה המון. אם הלוואת סכום בריבית פריים שבטח תהיה קצת יותר (9%), זה אומר הכפלת הסכום תוך פחות מעשור.

אני חושב שבארהב מכוונים ל2% אינפלציה.

[BarryG]

בתאריך 6.3.2023 בשעה 16:11, Arik TG כתב:

שני הסנט שלי אודות שוק הדיור בארץ:

 

אכן צריך להפריד, כמו שיובל העיר, בין צד הביקוש לצד ההיצע.

 

מצד ההיצע זה נראה לי יותר פשוט. מה שאני רואה זה שוק שכבול למחזור החזיר בקנה מידה אפי, בגלל הזמן הכל כך ארוך שלוקח לשוק להגיב למחסור או עודף.

הסייקל הוא עצום בגודלו. הסייקל האחרון התחיל עם עודף גדול בהתחלות בניה באמצע שנות התשעים(!), שיצר ירידה במחירים הריאליים של דירות מ 1997 עד 2006 וירידה מתמשכת בהתחלות בניה אל הרבה מתחת לרמת הביקושים ארוכת הטווח. 

בשנים 1995-1998 התחלות בניה היו בשיא של 57,500 יחידות דיור בשנה בממוצע, ב 1997 מחירי הדיור הגיעו לשיא והחלו לרדת. בארבע השנים הבאות 1999-2002 התחלות הבניה היו בהיקף ממוצע של 37,000 יח"ד בשנה אבל המחירים המשיכו לרדת כי השוק עדיין לא עיכל את עודף ההיצע של השנים הקודמות. בשנים 2003-2006 התחלות הבניה ירדו עוד לקצב של 31,000 יח"ד בשנה, ב 2006 כנראה כבר היה מחסור אבל המחירים עדיין לא עלו. 

ב 2007 מחירי הדירות החלו לעלות והתחיל החצי השני של הסייקל. ההערכות ב 2007 היו שהמשק זקוק רק ל 32,000 יח"ד בשנה, ואלו היו הערכות שגויות מאוד כי הן שכחו להתייחס לעודף שהשוק היה צריך לבלוע בשנים הקודמות. ב 2008-2009 מחירי הדירות זינקו, אבל גידול משמעותי בהתחלות בניה התחיל רק ב 2010. ממוצע התחלות בניה בשנים 2007-2009 היה רק 33,800 יח"ד בשנה. ב 2010 ההערכה של בנק ישראל היתה שהצרכים הדמוגרפיים הם ל 40,000 יח"ד בשנה, וכנראה שגם זו היתה הערכת חסר.  ממוצע התחלות הבניה בשנים 2010-2014 הגיע ל 45,000 יח"ד בשנה, מה שעדיין לא פתר את המחסור והמחירים המשיכו לעלות. ב 2015 היתה קפיצת מדרגה נוספת בהתחלות בניה והממוצע בשנים 2015-2020 היה 55,700 יח"ד בשנה, שזה כבר מעבר לצרכים הדמוגרפיים, וככל שהיה עוד מחסור בשנים הקודמות עודף הבניה בשנים האלה כבר סגר אותו. בכל זאת המחירים המשיכו לעלות בגלל ביקושים ספקולטיביים.

בשנת 2021 התחלות הבניה הגיעו לשיא מאז 1995 - הוחל בבנייתן של 63,300 יח"ד. עדיין ב 2022 מחירי הדירות עלו. לדעתי זהו סוף המחזור של 25 שנה, כאשר ישנו עודף של דירות בבניה לעומת הביקוש, והמחירים יתחילו לרדת השנה, אבל לא יפסיקו לרדת בשנה הבאה. האינדיקציה היא שב 2022 סך התחלות הבניה היה אפילו גדול יותר מאשר ב 2021 וגירד את רף 70,000 יח"ד.

 

סיבות והסברים לפיגור העצום של ההיצע אחרי הביקוש לא חסר. החל מהליכי התכנון הארוכים, עבור בכמות העובדים הזרים, נכונות הבנקים ושווקי ההון להעמיד מימון (ב 2009, אחרי המשבר הפיננסי העולמי, הבנקים ושוק ההון היו מאוד זהירים) וכן הלאה. וכאן עוד מדובר בהתחלות בניה. כדי להגיע לאכלוס של הדירות הנבנות צריך להוסיף שנתיים וחצי.

אולי כאן המקום להעיר שבגלל הקורונה היו פרוייקטים שתהליך הבניה בהם התעכב, ולכן בשנים 2020-21 היה גמר בניה נמוך מאשר ב 2017-2019, ומלאי הדירות בתהליך גדל מאוד (164 אלף דירות בבניה פעילה) 

 

העובדות הן שלצד ההיצע לוקח המון שנים להדביק את צד הביקוש, ואחר כך מהתנופה הוא עובר אותו.

ההוכחה לכך שההיצע הצליח להדביק ולעבור את הביקוש נמצאת במלאי הדירות הלא מכורות שבנייתן החלה. כיוון שאלו דירות בפרוייקטים שבנייתם החלה היזמים חייבים למכור אותן, כאשר כל דירה לא מכורה מעיקה על התזרים של היזם. בסוף 2022 מלאי הדירות הלא מכורות הגיע לשיא של 53,500 דירות, הכפלה לעומת 26,000 דירות לא מכורות ביולי 2019.

 

זה לעניין צד ההיצע, שקל יותר לראות בו מגמות מסודרות ארוכות טווח.

 

צד הביקוש הוא הרבה יותר קופצני, והגורמים המשפיעים עליו רבים: השכר הריאלי, הבטחון התעסוקתי, הריבית הקצרה והארוכה, ואפילו הבטחון האישי

חלק מההשפעות הן קצרות טווח וחלק הן ארוכות טווח. הדבר היחיד שאפשר להעריך אותו בטווח מספרי בביטחון כלשהו הוא הצרכים הדמוגרפיים לטווח ארוך. את רמתם הנוכחית של אלו אני מעריך ב 45,000-47,000 יח"ד בשנה, וכל עוד לא תהיה ירידה מסיבית מהארץ הם ילכו ויגדלו. כך שרק ירידה בהתחלות בניה מתחת 47,000 בשנה עלולה ליצור מחסור מחודש בעתיד הרחוק. להזכיר, הרמה הנוכחית של התחלות בניה עומדת מעל 60,000 בשנה.

 

מסקנות:

 

לדעתי מחירי הדירות יירדו בשלוש השנים הקרובות, ולא מעט, גם בלי חוסר הוודאות האזרחי והכלכלי שמייצר המאבק הנוכחי על הרפורמה/המהפכה המשפטית, פשוט בגלל שיש כעת עודף היצע הולך וגדל.

עליית הריבית רק מתדלקת את התהליך. ירידת ריבית בשנה הבאה אולי תחליש אותו אבל לא תעצור אותו.

תהליכים שישפיעו על הבטחון התעסוקי והבטחון האישי עלולים להחריף את המגמה.

כאשר מסתכלים על הרמה הממוצעת ארוכת הטווח של משכורות שנדרשות לקניית דירה, אפשר לראות שירידה של 25% תחזיר אותנו רק קרוב לאמצע הטווח, ובתנאים של עודף זה המינימום, בעוד שחוסר וודאות חריף לגבי העתיד יכול להוריד אותנו גם לחלק התחתון של הטווח. זה נכון לכל טווח המחירים כי אם קטר ההייטק יתחיל חלילה לגמגם ההשפעה תהיה על המשק כולו.

הניתוח בסדר גמור, אבל משתנה מאוד קריטי, שיכול לשנות את המסקנה ושלא נתת לו סימוכין או הסבר, הוא ההנחה שלך לגבי תוספת משקי הבית השנתית. ב- 10 השנים האחרונות התוספת השנתית הממוצעת של משקי בית עמדה על 56.3 א' בשנה (לפי הלמ"ס). אם נתעלם משנת 2020 שהייתה נמוכה בגלל הקורונה (פחות אנשים יצאו מבית ההורים, הרבה צעירים חזרו לבית ההורים) נקבל נתון של 57.5 א' לשנה, ואם נסתכל על 5 השנים האחרונות ונתעלם מ- 2020 נקבל 62.4 א' בשנה. לזה תוסיף את גל העליה שהיה השנה מרוסיה ואוקראינה. בהתאם למספרים האלה, התחלות הבניה בשנים 2015-2020 תאמו את תוספת משקי הבית, כך שהמחסור שנוצר בשנים קודמות ממש לא נסגר, ויחד עם הריבית תידלק את עליות המחירים בשנתיים האחרונות. אגב, לפי מחקר של מכון אהרון, בשנים 2012-2020 התוספת השנתית של משקי הבית הייתה גבוה ב- 12 א' ביחס לגמר הבניה. למעשה, ב- 2021 ו- 2022, לראשונה מזה תקופה ארוכה מאוד, התחלות הבניה היו גבוהות מתוספת משקי הבית הצפויה (למרות שאם מכניסים את העליה השנה התוצאה מתאזנת) וצפויות להביא לירידה קלה ביחס מלאי דירות למשקי בית (שעומד על כ- 93%, לפי מכון אהרון). בהתאם למספרים האלה, מחירי הדירות אכן אמורים לרדת מעט, אבל לא כמו שאתה צופה...

 

עוד משהו, לגבי יחס משכורות לדירה, אני טוען שהחישוב הזה תמיד מתבצע ביחס למחיר דירה ממוצעת שנמכרה בלי נירמול לגודל, כאשר אנחנו יודעים שגם גודל הדירה הממוצע שנמכר בארץ עולה עם השנים וגם בהשוואה לחו"ל הדירות בארץ גדולות משמעותית מהממוצע. אז ההשוואות ההיסטוריות והבינלאומיות משקרות...

[Ziv]

לפני 16 שעות, yuvalganim כתב:

אפשר לראות באתר הנדלן הממשלתי בדיוק כמה נמכר.

נכון לעכשיו - מאז ינואר נמכרו כ-20 דירות.

 

תחפש לפי גוש 6232, תראה שנמכרו מעל 60 דירות מאז החל השיווק ב-22.1.

על זה תוסיף דירות שהחוזה נחתם אבל יש 30 יום לעדכן את רשות המסים, ועוד 30 יום עד שהמערכת מתעדכנת - כלומר הנתונים מגיעים בפער של חודשיים.

כמו כן תוסיף על אלו את הדירות שנסגרו אבל נמצאות בטיויטת חוזה. 

לדעתי הערכה של 100-120 דירות שנמכרו בפרויקט וזה רק בפרי-סייל כשמועד האכלוס הוא 2027(!) - זה יפה מאוד!

 

זיו 

 

 

 

עריכה אחרונה ב-8 למרץ, 2023 על ידי Ziv

[תחבצ]

הם הצהירו שמעל 250 דירות בפרויקט כבר נמכור- זו עובדה...

עריכה אחרונה ב-8 למרץ, 2023 על ידי תחבצ

[yuvalganim]

לפני 49 דקות, Ziv כתב:

 

תחפש לפי גוש 6232, תראה שנמכרו מעל 60 דירות מאז החל השיווק ב-22.1.

על זה תוסיף דירות שהחוזה נחתם אבל יש 30 יום לעדכן את רשות המסים, ועוד 30 יום עד שהמערכת מתעדכנת - כלומר הנתונים מגיעים בפער של חודשיים.

כמו כן תוסיף על אלו את הדירות שנסגרו אבל נמצאות בטיויטת חוזה. 

לדעתי הערכה של 100-120 דירות שנמכרו בפרויקט וזה רק בפרי-סייל כשמועד האכלוס הוא 2027(!) - זה יפה מאוד!

 

זיו 

 

 

 

 

בכל בדיקה שעשיתי, לא הצלחתי להגיע ל-250 דירות שהם מצהירים.

אז או שהקבלן קונה כמה דירות לעצמו או שהם מחרטטים או שאנחנו טועים

[edward]

לפני 8 שעות, Lior_Django כתב:

 

אני חושב שבארהב מכוונים ל2% אינפלציה.

הבנק המרכזי יודע מצוין שאין סיכוי ל-2% אינפלציה כי יש בניה מחדש מאסיבית של מפעלים בארה"ב וזה אינפלציוני גם על שכר וגם על חומרים. 

 

אבל אין להם ברירה אלא לשקר ולהגיד שיהיה בסדר.

עריכה אחרונה ב-8 למרץ, 2023 על ידי edward

[Ziv]

לפני 4 שעות, תחבצ כתב:

הם הצהירו שמעל 250 דירות בפרויקט כבר נמכור- זו עובדה...

כן, טוב, אם הם אמרו אז בטוח שזה נכון.

[יובל .מ.]

בטח שזה אמיתי.

גם המוכר ארטיקים תיכף הולך.

[Arik TG]

לפני 15 שעות, BarryG כתב:

ב- 10 השנים האחרונות התוספת השנתית הממוצעת של משקי בית עמדה על 56.3 א' בשנה

קצת בעיית הביצה והתרנגולת (או להניח את המבוקש). תוספת משקי הבית זה מה שקרה בפועל. משק בית זה קבוצת אנשים שגרים ביחד ויש להם הוצאות משותפות על מזון. אם אף אחד לא היה קונה דירה חדשה תוספת משקי הבית היתה אפסית. 

 

אבל אתה צודק. הדרישה הדמוגרפית לדירות חדשות היא אומדן בלבד. 

בנק ישראל גוזר את הדרישה הדמוגרפית לדירות לפי הגידול באוכלוסיה מעל גיל 25. זה נשמע מדד לא רע, אבל איכשהו בעבר התחזיות של בנק ישראל היו שגויות.

 

עובדתית מלאי הדירות הלא מכורות שבנייתן החלה קפץ מיולי 2019 ליולי 2022 מ 26,000 דירות ל 47,000 דירות. זאת אומרת שעוד לפני שהביקושים נפלו בחצי השני של 2022 היה עודף בניה של 7000 דירות בשנה. אבל כמה מהביקוש היה מהצרכים הדמוגרפיים וכמה קנו "שיהיה"?

מספר הדירות (הגמורות) הריקות גדל מ 170 אלף ב 2018 ל 180 אלף ב 2019, נתון מאוד מרשים, אבל לא הצלחתי למצוא נתונים לשנים האחרונות.

[SlowRide]

בתאריך 7.3.2023 בשעה 22:47, farkash7 כתב:

מישהו הולך לשלם על זה ואני מקווה שזה לא יהיה אני

כולנו נשלם על זה בעליית מחירים כללית, אבל כל עוד אתה לא חי על הלוואות למה שתידפק בצורה מיוחדת?

[yuvalganim]

לפני 8 שעות, Arik TG כתב:

מספר הדירות (הגמורות) הריקות גדל מ 170 אלף ב 2018 ל 180 אלף ב 2019, נתון מאוד מרשים, אבל לא הצלחתי למצוא נתונים לשנים האחרונות.

 

כיוןן שהפסיקו לפרסם את הנתון הזה.

מי רוצה לתהות יחד איתי למה?

[wa11a]

https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hj0hhqlk2

 

ממשיכה ההכבדה על צד הביקוש. לא רואה איך המחירים יכולים להחזי ברמתם הנוכחית במצב הזה.

[yuvalganim]

המחירים לא מחזיקים.

יש כבר ירידה של 5% בדירות חדשות בשלושת החודשים האחרונים. (והמדידה כאמור מבוצעת בדיליי של 3-4 חודשים).

כרגע הרבה אנשים כשההחזר החודשי גבוה מדי עבורם מתלבטים מה לעשות, חלקם כנראה יצטרכו למכור במחיר נמוך כדי להשתחרר תזרימית.

חלקם יצטרכו להצטמצם משמעותית.

כך או כך ברגע שכסף נשרף בכזאת כמות, המיתון הוא רק עניין של זמן

[ay115]

לפני 39 דקות, wa11a כתב:

https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hj0hhqlk2

 

ממשיכה ההכבדה על צד הביקוש. לא רואה איך המחירים יכולים להחזי ברמתם הנוכחית במצב הזה.

 

אם הנתונים מהכתבה נכונים (במיוחד המודגש):

 

אז למעט מתי מעט שיושבים על הגדר עם הרבה כסף נזיל ויחטפו דירות במחיר נמוך יותר, נראה שתהיה תנועת מטוטלת - 

מחירי הדירות ירדו, עלויות המימון של הרוכשים יתייקרו, ובסוף כולנו נידפק.

(*** אולי מי שקנה בשנתיים האחרונות ויאלץ למכור, ידפק יותר, כי יש לו סיכוי לא רע למחיקת ההון העצמי שלו***)

 

אגב, מעניין מה הקורולציה בין עליית ריבית הפריים לריבית יתר המסלולים, וביחס לריבית הכוללת.

 

[- XM -]

לפני שעה, ay115 כתב:

אגב, מעניין מה הקורולציה בין עליית ריבית הפריים לריבית יתר המסלולים, וביחס לריבית הכוללת.

 

הפריים עלה הרבה יותר, קל”צ היום נמוך בכ 2% מהפריים.

זה אומר שהבנקים צופים ירידות ריבית בהמשך.

צודקים או לא - ימים יגידו.