שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Arik TG]

לפני 6 שעות, - XM - כתב:

הפריים עלה הרבה יותר, קל”צ היום נמוך בכ 2% מהפריים.

זה אומר שהבנקים צופים ירידות ריבית בהמשך.

צודקים או לא - ימים יגידו.

 

לא רק הבנקים הישראליים. יש בעולם, ובארה"ב במיוחד, תופעה שנקראת inverse yield curve. זו תופעה שבה הריבית לטווח קצר (חצי שנה עד שנתיים) גבוהה מהריבית לטווח ארוך (עשר שנים ויותר). הפער בין תשואת אג"ח ממשלת ארה"ב לשנתיים לעומת 10 שנים הגיע לשיא של יותר מ 1% (הקצרים משלמים ריבית גבוהה מאשר הארוכים). אם תמשוך בקישור את הטווח תראה שתופעה כל כך קיצונית היתה לאחרונה רק בשנות השמונים.  אז הם צדקו בענק כי הריבית לטווח ארוך באמת התחילה בתהליך ירידה  לאורך 40 שנה שנגמר רק לפני שלוש שנים (במשבר הקורונה של 2020). זה לא אומר שהם יהיו צודקים עכשיו, כי הרקע שונה ב 180 מעלות.

[פינדר]

אכן היפוך עקום התשואות מהווה אינדיקציה אפשרית למיתון.

אני לא רואה אפשרות אחרת, למרות שהמשקיעים ממשיכים להילחם בפד.

אבל הריבית של הפד לא מוגבלת בזמן שהכסף של המשקיעים מוגבל ומתישהו הם יפסידו.

 

אבל אני לא מומחה ולא משקיע.

[Transporter]

לפני 19 שעות, yuvalganim כתב:

המחירים לא מחזיקים.

יש כבר ירידה של 5% בדירות חדשות בשלושת החודשים האחרונים. (והמדידה כאמור מבוצעת בדיליי של 3-4 חודשים).

כרגע הרבה אנשים כשההחזר החודשי גבוה מדי עבורם מתלבטים מה לעשות, חלקם כנראה יצטרכו למכור במחיר נמוך כדי להשתחרר תזרימית.

חלקם יצטרכו להצטמצם משמעותית.

כך או כך ברגע שכסף נשרף בכזאת כמות, המיתון הוא רק עניין של זמן

 

די תפסיק נו

יש מבצע פה ושם

או מחיר חיסול על איזה דירה שנשארה פה ושם

אין שום מגמה גורפת

אולי תהיה

כרגע אין

[wa11a]

מחירי הקרקעות ממשיכים בירידה במכרזים אחד אחרי השני. אם זה לא מעיד על ירידה עתידית לא יודע מה כן:

https://nadlan.walla.co.il/item/3563971

[yuvalganim]

לפני 6 שעות, Transporter כתב:

 

די תפסיק נו

יש מבצע פה ושם

או מחיר חיסול על איזה דירה שנשארה פה ושם

אין שום מגמה גורפת

אולי תהיה

כרגע אין

 

זה נתוני הלמ"ס, לא המצאה שלי.

אם אפשר להשתמש בהם כשהמחירים עולים אז בוודאי אפשר גם כשהם מציגים ירידה.

והעובדה היא - 5% ירידה בדירות חדשות מקבלן ב-3 החודשים האחרונים.

[Transporter]

אני אף פעם לא הסתכלתי על נתונים של הלמס הסתכלתי על הנתונים בשטח

אם תהיה ירידה זה יורגש בצורה מאוד ברורה לא נצטרך תחקירים של ערוץ 12 כדי לדעת שהמחירים יורדים

[yuvalganim]

אתה תסתכל על מה שבא לך.

אבל העיניים שלך לא רלבנטיות.

הלמ"ס בודק את כלל השוק ולכן הוא קובע. אתה יכול להמשיך לחשוב אחרת

[MiniMiz3r]

לפני שעה, wa11a כתב:

מחירי הקרקעות ממשיכים בירידה במכרזים אחד אחרי השני. אם זה לא מעיד על ירידה עתידית לא יודע מה כן:

https://nadlan.walla.co.il/item/3563971

 

אולי אני מחדש לך אבל יזמים פועלים למטרות רווח. הם ימכרו את הדירות שייבנו בעוד 5-6 שנים במחיר המקסימלי שיוכלו לקבל עליהן בשוק, שאין שום קשר בינו לבין התשומות שלהם.

זה שהם קונים את הקרקע בזול היום רק אומר שהרווח העתידי יהיה גדול יותר. 

 

עריכה - מדובר בכלל על פרסום מחדש של מכרז שאף אחד כנראה בכלל לא ניגש אליו כשפורסם במקור, זה לא מכרז בשוק הפתוח בגלל התנאים ההזויים שלו והוא לא מייצג שום דבר. 

עריכה אחרונה ב-10 למרץ, 2023 על ידי MiniMiz3r

[sperial]

לפני 32 דקות, Transporter כתב:

אני אף פעם לא הסתכלתי על נתונים של הלמס הסתכלתי על הנתונים בשטח

אם תהיה ירידה זה יורגש בצורה מאוד ברורה לא נצטרך תחקירים של ערוץ 12 כדי לדעת שהמחירים יורדים

ההסתכלות שלך צרה מאוד. אתה מסתכל על מבחר קטן של דירות מתוך פלח שוק ספציפי. הדירות שמעניינות אותך לא מעניינות אותי, ואלה שמענינות אותי (או עניינו אותי בשנה - שנתיים האחרונות, במסגרת החיפושים של הבנים שלי) לא מעניינות את חברי הפורום שגרים בחדרה או בטבריה.

 

לעומת זאת הלמ"ס פורשת רשת נרחבת, יש לה מידע אמין שמקורו ברשות המיסים ויש לה האנשים והכלים שמיועדים לקיבוץ הנתונים, עיבודם והצגתם, מה שאין לאף אחד מאתנו (אלא אם יש כאן מישהו מהמחלקה הרלוונטית בלמ"ס).

[farkash7]

לפני 5 שעות, MiniMiz3r כתב:

אולי אני מחדש לך אבל יזמים פועלים למטרות רווח. הם ימכרו את הדירות שייבנו בעוד 5-6 שנים במחיר המקסימלי שיוכלו לקבל עליהן בשוק, שאין שום קשר בינו לבין התשומות שלהם.

זה שהם קונים את הקרקע בזול היום רק אומר שהרווח העתידי יהיה גדול יותר. 

לא מדוייק. בסוף את הקרקע הזו כולם יכולים לקנות. לא הגיוני שיש מרווח כל כך גדול ואף אחד לא מוכן לקנות את הקרקע הזו במחיר גבוה יותר.
יש פה שני צדדים למטבע. היזמים גם חוששים שלא יהיה מי שישלם את מה שאנשים שילמו בשנתיים האחרונות. כשהיזמים בטוחים שהמחירים יעלו הם מציעים מחירים גבוהים.

[rev-Match]

לפני 6 שעות, Transporter כתב:

אני אף פעם לא הסתכלתי על נתונים של הלמס הסתכלתי על הנתונים בשטח

אם תהיה ירידה זה יורגש בצורה מאוד ברורה לא נצטרך תחקירים של ערוץ 12 כדי לדעת שהמחירים יורדים

 אם אתה נכנס למשרד מכירות שואל כמה עולה דירה מגלגל עניים ויוצא בהרגשה שהמחירים עדיין לא ירדו זה משהו אחד. 

 

אם אתה יושב רציני עם איש המכירות וממש בוחר דירה, שואל את השאלות הנכונות ומנהל מו"מ על המחיר זה כבר משהו אחר. 

 

בשני המקרים אפשר להגיע למחיר שונה לחלוטין. 

באיזה שלב אתה בחיפושים שלך? 

[G. P. Magnus]

בואו ננסה לסכם .... לאור המשך עליית הריבית:

1. עלויות המימון של קבלנים עולות;
2. היכולת לקחת משכנתא קטנה שכן ההחזר פר שקל גדל.

לאור הנ"ל:

1. קבלנים שכבר סיימו לבנות ומכרו את רוב הדירות - פחות לחיצים אבל כנראה יתפשרו במקצת כדי להתקדם הלאה.
2. קבלנים שמכרו חלק ובאמצע תהליך הבניה הכי לחיצים, אבל לא ברמה של חודש-חודשיים אלא אם המיתון יעמיק ואז יאלצו לתת הנחות לא קטנות לדעתי (10-15% - להערכתי).

3. קבלנים שרכשו קרקע ביוקר - תלוי כמה הם ממונפים אבל סביר להניח שלא יתחילו לבנות.

4. בעלי דירות יד שניה שלא חייבים למכור, לא יורידו מחירים.

5. בעלי דירות שחייבים למכור יאלצו להתגמש - באזורי ביקוש פחות ובאזורים אחרים יותר. לא יודע להעריך כמה.

 

שימו לב שבשוק היוקרה (דירות מעל 11.5 מיליון, או בקיצור דירות לחברים של טרנספורטר) יש כבר ירידה משמעותית בהיקפי הרכישה ושם סביר להניח שניתן לקבל הנחות מפליגות יותר ... אבל גם הנחה של 20% מחזירה אותנו למחירים של שנה שעברה ....

[shimta]

לפני שעתיים, G. P. Magnus כתב:

קבלנים שרכשו קרקע ביוקר - תלוי כמה הם ממונפים אבל סביר להניח שלא יתחילו לבנות.

 

בעיקר הממונפים בבעיה רצינית, שלמו ביוקר, לקחו מימון שהתייקר, מחירי הקרקעות בירידה, 

עד שיקבלו היתר, ויתחילו להזיז עניינים, אין תור של קונים, 

המימון יחנוק אותם. 

במקרה הטוב הם ימכרו את הקרקע עם הפסד ריאלי. 

[Transporter]

לפני 12 שעות, sperial כתב:

ההסתכלות שלך צרה מאוד. אתה מסתכל על מבחר קטן של דירות מתוך פלח שוק ספציפי. הדירות שמעניינות אותך לא מעניינות אותי, ואלה שמענינות אותי (או עניינו אותי בשנה - שנתיים האחרונות, במסגרת החיפושים של הבנים שלי) לא מעניינות את חברי הפורום שגרים בחדרה או בטבריה.

 

לעומת זאת הלמ"ס פורשת רשת נרחבת, יש לה מידע אמין שמקורו ברשות המיסים ויש לה האנשים והכלים שמיועדים לקיבוץ הנתונים, עיבודם והצגתם, מה שאין לאף אחד מאתנו (אלא אם יש כאן מישהו מהמחלקה הרלוונטית בלמ"ס).

 

מאיפה אתה יודע על מה אני מסתכל ? אתה שותף שלי ? חלקנו פעם את ההשקעות שלנו שאתה יודע במה אני משקיע?

אני מתעניין בו זמנית בדירות בפריפריה בדרום ובצפון להשקעה, ובדירת מגורים בת"א

ובאופן כללי אני מאוד חי את השוק הזה אבל מהצד האמיתי של המשרדי מכירות בפועל. לא כתבה ולא תחקיר ולא פרשנות של מומחי נדלן.

לפני 4 שעות, G. P. Magnus כתב:

שימו לב שבשוק היוקרה (דירות מעל 11.5 מיליון, או בקיצור דירות לחברים של טרנספורטר) יש כבר ירידה משמעותית בהיקפי הרכישה ושם סביר להניח שניתן לקבל הנחות מפליגות יותר ... אבל גם הנחה של 20% מחזירה אותנו למחירים של שנה שעברה ....

 

לא צריך דירות של 11 מליון

גם בדירות של 6 מליון מורידים בכיף  חצי מליון

כי יש שם הרבה בשר

 

מדירה של 2 מליון קשה להוריד חצי מליון

מדירה של 6  מליון זה יותר קל

 

ודווקא בפריפריה אני בכלל לא מרגיש הנחות ומבצעים. בטח לא משהו ששווה לדבר עליו

 

ושוב נחזור ונגיד

10% הנחה זה לא "הנחה"

מי שישב על הגדר מהקורונה וחיכה ל"ירידת מחירי הדירות" לא חיכה ל 10% הנחה

 

 

לפני 6 שעות, rev-Match כתב:

 אם אתה נכנס למשרד מכירות שואל כמה עולה דירה מגלגל עניים ויוצא בהרגשה שהמחירים עדיין לא ירדו זה משהו אחד. 

 

אם אתה יושב רציני עם איש המכירות וממש בוחר דירה, שואל את השאלות הנכונות ומנהל מו"מ על המחיר זה כבר משהו אחר. 

 

בשני המקרים אפשר להגיע למחיר שונה לחלוטין. 

באיזה שלב אתה בחיפושים שלך? 

 

אני כל החיים שלי מתעסק במו"מ

אני יודע מתי יש על מה ולדבר ומתי לא

וכמו שאמרתי

אם מציעים לי 4 חדרים בפריפריה ב 2 מליון אני לא מחפש לשרוף שעתיים במשרד מכירות כדי לקבל הנחה של 50,000

הנחה משמעותית צריכה להחזיר את המחירים שנתיים שלוש אחורה

כל עוד זה לא קורה אין פה שום בשורה, אף אחד לא לחוץ ואף אחד לא על סף התאבדות כדי שתקנה ממנו דירות

 

עריכה אחרונה ב-10 למרץ, 2023 על ידי Transporter

[MiniMiz3r]

נראה לי שיש פה חוסר הבנה יסודי של מה זה "מחיר דירה". 

למען הסר ספק, מחיר הדירה הוא לא המחיר שמשלמים לקבלן (זה המחיר הנומינלי) אלא מחיר הבסיס + עלות המימון (המחיר הריאלי). 

גם אם נניח שמחיר הבסיס יירד ב-10%, למי זה עוזר כשעלות המימון עלתה ב-20%?

אין פשוט התכנות לירידה במחירים הריאליים של הדירות בלי מיתון עמוק. 

עריכה אחרונה ב-11 למרץ, 2023 על ידי MiniMiz3r